毎月１０万円の返済で住宅ローンいくらまで借りれる？

住宅ローンの返済額を毎月１０万円までに抑えた場合、いくら借りれるかシミュレーションしました。

毎月返済額を１０万円までとした場合、返済期間が２０年とした場合、借入額は２２００万円前後、３０年以上の長期返済にする場合は、約３１００万円まで借りることができます。

２０００万円台後半～３０００万円台前半というのが、平均的な住宅ローンの借入額です。

みんないくら借りてるの？

※参考：SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

まずは、他の家庭がどれくらい住宅ローンを借りているのか見て参考しましょう。

年収６００万円～７００万円台くらいまでの家庭は、住宅ローンの毎月返済額を１０万円以内を目安としているようです。借入額は３０００万円前半くらいが平均額となっています。

頭金も７５０万円～８５０万円としっかり準備している家庭が多いようです。

年収６００万円世帯は、平均年齢も３５．２歳と、結婚後しっかりと貯金を貯めてきてそろそろマイホームが欲しいという家庭が多いようです。こどもがある程度大きくなり、奥さんも仕事に復帰し収入面で余裕もできるころです。こどもが小学校に入学する前にマイホームを買う家庭も多いです。

毎月いくらまでなら払える？

年収	４００万円未満	４００万円以上
返済負担率	３０％	３５％

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収６００万円であれば、年間１８０万円、毎月１５万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

ただし、他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。もし車のローンを毎月５万円支払っていれば、住宅ローンに充てられるのは１０万円までとなります。

これはあくまで「限度額」なので、上限まで借りてしまってもいいとは限りません。

年収負担率

年収	20%	25%	30%
300万円	5万円	6.25万円	7.5万円
400万円	6.67万円	8.33万円	10万円
500万円	8.33万円	10.4万円	12.5万円
600万円	10万円	12.5万円	15万円
700万円	11.7万円	14.6万円	17.5万円
800万円	13.3万円	16.7万円	20万円
900万円	15万円	18.7万円	22.5万円
1000万円	16.7万円	20.8万円	25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて修繕積立金をしていくことになります。

住宅ローンの返済額は、年収の２０％～２５％に抑えるというのがセオリーです。

年収６００万円の場合、年収の２０％とすると毎月１０万円以内に収めると良さそうです。ただし、年収が高い家庭では宅費費の割合を下げる傾向にあります。年収８００万円以上の高所得家庭では、頭金を増やして住宅ローンの返済額は１０万円台前半に抑えているようです。

変動金利で借りた場合

変動金利は、金利がとても低く人気のプランですが、金利が変わり返済額が上がってしまうリスクを持ちます。

変動金利で借りる場合は金利上昇のリスクを抑えるために、できるだけ返済額を抑えて、短期間に返済するようにしましょう。

変動金利のメリット・デメリット

金利が１０年で１％上がる場合と、２％上がる２つのケースでシミュレーションしました。金利上昇後を基準とし、返済額が８万円以内に収まるようにしました。

変動金利で住宅ローンを組む場合は、借入額２０００万円以下、返済期間を２０年以下に収めましょう。３割ほどの頭金を準備し、約２０００万円ほど住宅ローンで補う形となります。

変動金利で借りる場合は、毎月返済額が２～３万円上がっても大丈夫なように余裕をもってプランを立てておきましょう。また、ボーナスや親の贈与などで、繰り上げ返済ができることが望ましいです。

住宅ローンの返済以外にも、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や駐車場代など毎月３万円ほどの負担が必要になります。住宅ローンの返済額と合わせて１３万円の負担になりますが、さらに金利が上がっても支払える資金力が必要です。

固定金利で借りた場合

固定金利は、金利がずっと一定で返済額が変わらないプランです。ただし変動金利と比較すると、割高な金利設定になっています。

毎月の返済額を抑えて、長期間で借り入れする場合は、固定金利がおすすめです。固定金利で借りる場合は、比較的金利の安く借りられるフラット３５がおすすめです。

フラット35のメリット・デメリット

フラット３５は２０年以下の借り入れは金利が１．３％、２１年以上の場合は金利が１．６％となります。ただし、フラット３５は団信が有料なので、０．２％金利を上乗せして計算しています。

長期返済で住宅ローンを組めば、２８００万円～３１００万円ほど借りれます。

年収６００万円～７００万円くらいの、日本の一般的な家庭の平均的な住宅ローンの借り入れモデルです。

住宅ローン以外の住宅費

固定資産税	15万円／年
地震保険料	2万円／年
駐車場代	5000円／月
管理費・修繕積立金	1万円／月
合計	2.92万円／月

住宅ローンの返済以外で必要となる、住宅費も確認しましょう。

マイホームを購入すると、賃貸の頃にはなかった固定資産税や都市計画税などが新たに課税されるようになります。また、マンションの場合は共有スペースの管理費や、駐車場代などを毎月支払う必要があります。

さらに、マンションの場合は修繕積立金が毎月請求、戸建ての場合は自身で積み立て計画を立てる必要があります。日本人の平均寿命の８５歳まで住むと考えると、今は新しいマイホームも築４０～５０年となってしまいます。１度や２度の修理は必ず行いますし、老後にはバリアフリーのリフォームが必要になるかもしれません。

住宅ローンの返済額以外の住宅費として、毎月約３万円の出費がかかります。戸建ての場合は駐車場代が不要なので、約２．５万円です。

１０万円の返済額とした場合、総住宅費は約１３万円となります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、３年間（長期優良住宅の場合５年間）は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年２万円とした場合、５０年でも１００万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。２台以上の車を持っている場合、１台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額～３分の１程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月１万円の積立金をすると１年で１２万円、３０年で３６０万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約３０万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除で所得税が免除

	残ローン	控除額
１年目	3000万円	30万円
２年目	2950万円	29.5万円
３年目	2900万円	29万円
・・・	・・・	・・・
１０年目	2550万円	25.5万円
合計		277.5万円

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから１０年間、ローンの元金の１％を所得税から控除してもらえる制度です。３０００万円の借り入れの場合、年間最大３０万円が控除されます。所得税が３０万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大１３．６万円まで控除することもできます。

１年で３０万円の控除が受けられるとすると、１ヶ月あたり約２．５万円戻ってくることになります。１０年の合計では約２７７．５万円の控除となります。

３０年で割ると約７７００円分の控除になります。住宅ローン控除で戻ってくるお金を含めると、もう少し多めに住宅ローンを借りることができるかもしれません。ただし、住宅ローン控除は１０年間のみで、１１年目以降は負担が増えてしまうので、しっかりと管理していく必要があります。