住宅ローン金利比較

住宅ローン2000万円借りたら毎月の返済額はいくら?

2000万円の住宅ローンの返済シミュレーションをします。

家庭によって年収や支出額も全く違うので、いくら借りてもよいのかというのは一概には言えません。収入が多くても、支出が多くて貯金がまったくない家庭もあれば、年収が多くなくてもしっかり資金計画を立てている家庭もあります。

住宅ローンの平均借入額
  物件価格 頭金 ローン借入額 毎月返済額
400万円未満 3030万円 928万円 2297万円 7万7842円
400万円 3265万円 579万円 2750万円 8万1262円
500万円 3596万円 641万円 3026万円 8万5839円
600万円 3860万円 744万円 3159万円 9万2276円
700万円 4143万円 842万円 3392万円 9万7996円
800万円~1000万円 4408万円 1074万円 3455万円 10万1898円
1000万円以上 5208万円 1442万円 3948万円 12万6616円

※参考:SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

近年では、頭金なしでもマイホームが買える、35年の「超」長期返済といったプランが大きく取り上げられ、なんだかマイホームの購入の敷居が下がっているような気がします。しかし、これは不況で売れない不動産屋が、なんとか家を買ってもらうための広告です。

実際にマイホームを購入する際は、頭金を2~3割しっかりため、ある程度家計に余裕を作っておく人が多いです。

年収400万円未満の家庭の平均借入額は約2300万円ですが、頭金として約930万円を用意しています。また、このうち33%の人が親からの贈与を受けているという回答でした。親からの援助が期待できなければ、購入物件の価格を下げたり、年収は500万円~600万円でも借入額を2000万円ほどに抑えるという家庭もあります。

また、すでに住宅ローンを借りているという方が、返済額を減らすために借り換えをするケースも増えています。十数年前に高い金利で借りている人は、金利が安くなった今、返済額を大きく節約することができそうです。

参考:住宅ローン2000万円の返済シミュレーション

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毎月いくらまでなら払える?

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収400万円であれば、年間120万円、つまり毎月10万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

ただし他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。車のローンを毎月3万円組んでいれば、住宅ローンに充てられるのは7万円までとなります。

変動金利の場合、金利が上がる可能性はありますが、審査では借入時の返済額を基準にチェックされます。ギリギリまで借りてしまうと、将来金利が上がってしまった時に苦労するかもしれません。銀行に借してもらえる=返せるということではないので注意しましょう。

年収負担率
年収 20% 25% 30%
300万円 5万円 6.25万円 7.5万円
400万円 6.67万円 8.33万円 10万円
500万円 8.33万円 10.4万円 12.5万円
600万円 10万円 12.5万円 15万円
700万円 11.7万円 14.6万円 17.5万円
800万円 13.3万円 16.7万円 20万円
900万円 15万円 18.7万円 22.5万円
1000万円 16.7万円 20.8万円 25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて自分で修繕費を積み立てていくことになります。

住宅ローン以外の住宅費は、毎月3万円前後の負担となります。住宅ローンの借入額=家賃としてしまうと、家計が苦しくなってしまいます。家賃よりもやや抑えめの返済額とし、年収の20%~25%までに抑えましょう。

変動金利の返済プラン

変動金利は、金利が低い代わりに将来金利が上がるリスクを持ちます。変動金利を借りる場合は、金利上昇に備えて家計に余裕をもたせ、繰り上げ返済などで短期間に返済できると良いです。将来必要となる教育費の積立金などを含めて、人生プランを立てます。

変動金利で借りる際は、ある程度の金利上昇があっても返済していける目星をつけておくことが大切です。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 20年 30年 30年
金利1 0.6% 0.6% 0.6% 0.6%
金利2(11年目~) 1.6% 2.6% 1.6% 2.6%
金利3(21年目~) 2.6% 4.6%
毎月返済額1 88,454円 88,454円 60,719円 60,719円
毎月返済額2(11年目~) 92,938円 97,565円 66,881円 73,420円
毎月返済額3(21年目~) 70,211円 80,704円
総返済額 21,767,000円 22,322,219円 23,737,379円 25,781,127円

10年ごとに金利が1%上昇した場合と、2%上昇した2つのケースをシミュレーションしました。また、20年の短期返済と30年の長期返済プランを比較します。

不動産屋などで提示されるのは、ほとんどの場合が30年以上の変動金利です。しかし、これは金利が安くてお得にみえるからで、金利上昇のリスクは無視しています。

変動金利は確かに安くて、単純に金額を比較しするとどうしても固定金利で借りるのが損だと感じてしまいます。また、人生で1度のマイホームの購入で妥協はしたくありませんから、ギリギリまでお金をかりてしまいがちです。変動金利の安い金利を基準に、限界までお金を借りてしまうと、いざ金利が上がってしまった時に家計が苦しくなってしまいます。

変動金利で借りる際は、できるだけ短期間で返せるプランを立て、繰り上げ返済などで早めに返すようにしましょう。

変動金利のメリット・デメリット

固定金利・フラット35の返済プラン

はじめて住宅ローンを借りる人は、まずは固定金利で返済プランを立てましょう。返済額が一定なので、将来の資金計画も立てやすく、堅実な返済プランです。

固定金利で借りる場合、金利が割安のフラット35がおすすめです。フラット35では団信は有料ですが、長期返済に備えて加入しましょう。

フラット35の金利は20年以下が1.3%、21年以上は1.6%とします。ただし、団信保険料として+0.2%上乗せして試算します。

返済期間の長さ毎に毎月返済額と総返済額がいくらになるか、シミュレーションします。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 25年 30年 35年
金利 1.5% 1.8% 1.8% 1.8%
毎月返済額 99,293円 82,837円 71,939円 64,218円
総返済額 23,830,241円 24,850,927円 25,898,128円 26,971,415円

30年ローンでは毎月の返済負担が約7.2万円、35年ローンなら約6.4万円と、返済額をかなり抑えられます。管理費や修繕費などを含めても1ヶ月の住宅費を10万円以内に収められそうです。

固定金利は、返済額がずっと変わらないという大きなメリットを持っています。返済期間は長くても、確実に返せるプランを立てておくことで、こどもの教育費や老後資金なども貯めやすくなります。

フラット35のメリット・デメリット

住宅ローン以外の費用

固定資産税 15万円/年
地震保険料 2万円/年
駐車場代 5000円/月
管理費・修繕積立金 1万円/月
合計 2.92万円/月

住宅ローンの返済以外にも、マイホームを維持するためにさまざまな費用が必要となります。

単純に家賃=住宅ローン返済額だと思ってしまうと、家計が苦しくなってしまうので注意が必要です。特に分譲マンションの場合、部屋を購入しても管理費や駐車場代などを毎月支払うことになります。

また、マイホームで長く快適に暮らしていくためには、将来に向けて修繕積立金をしていくことも大切です。30歳でマイホームを購入したとすると、65歳の退職時には築35年となっています。さらに老後も20年以上住むことを考えると、1度や2度の修理は必ず必要となってきます。

分譲マンションの場合、住宅ローンの返済に加えて、毎月3万円ほどの住宅費が必要となります。戸建ての場合、駐車場代が不要なので、2.42万円/月まで下がります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、3年間(長期優良住宅の場合5年間)は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年2万円とした場合、50年でも100万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。2台以上の車を持っている場合、1台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額~3分の1程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月1万円の積立金をすると1年で12万円、30年で360万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約30万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅費は出ていくお金ばかりで頭が痛くなりますが、戻ってくるお金もあることを知っておきましょう。

国の補助制度の中でも、一番重要となってくるのが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから10年間、ローンの元金の1%を所得税から控除してもらえる制度です。2000万円の借り入れの場合、年間最大20万円が控除されます。所得税が20万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大13.6万円まで控除することもできます。

残ローン 控除額
1年目 2000万円 20万円
2年目 1950万円 19.5万円
3年目 1900万円 19万円
・・・ ・・・ ・・・
10年目 1550万円 15.5万円
合計 177.5万円

1年で20万円の控除が受けられるとすると、1ヶ月あたり約1.7万円戻ってくることになります。10年の合計では約177.5万円の控除となります。

変動金利で短期返済する場合は、元金均等返済ではじめの返済額を増やし、住宅ローン控除で浮いたお金を充てるという方法もあります。

住宅ローン控除で余裕ができた分は、将来への積み立てにする人も多いです。こども1人を大学に通わせるために、4年間で約800万円もの教育費がかかります。住宅ローンの返済はあまり急がず、教育費の積み立てに回しても良いでしょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.96 %
21~35年 0.96 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

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ARUHIフラット35公式HP

楽天銀行

15~20年 1.07 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

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楽天銀行フラット35公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.07 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

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住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
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住信SBIネット銀行銀行公式HP

じぶん銀行

変動金利 0.457 %
10年固定 0.61 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

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