住宅ローン2000万円借りたら毎月の返済額はいくら？

２０００万円の住宅ローンの返済シミュレーションをします。

家庭によって年収や支出額も全く違うので、いくら借りてもよいのかというのは一概には言えません。収入が多くても、支出が多くて貯金がまったくない家庭もあれば、年収が多くなくてもしっかり資金計画を立てている家庭もあります。

※参考：SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

近年では、頭金なしでもマイホームが買える、３５年の「超」長期返済といったプランが大きく取り上げられ、なんだかマイホームの購入の敷居が下がっているような気がします。しかし、これは不況で売れない不動産屋が、なんとか家を買ってもらうための広告です。

実際にマイホームを購入する際は、頭金を２～３割しっかりため、ある程度家計に余裕を作っておく人が多いです。

年収４００万円未満の家庭の平均借入額は約２３００万円ですが、頭金として約９３０万円を用意しています。また、このうち３３％の人が親からの贈与を受けているという回答でした。親からの援助が期待できなければ、購入物件の価格を下げたり、年収は５００万円～６００万円でも借入額を２０００万円ほどに抑えるという家庭もあります。

また、すでに住宅ローンを借りているという方が、返済額を減らすために借り換えをするケースも増えています。十数年前に高い金利で借りている人は、金利が安くなった今、返済額を大きく節約することができそうです。

参考：住宅ローン2000万円の返済シミュレーション

毎月いくらまでなら払える？

年収	４００万円未満	４００万円以上
返済負担率	３０％	３５％

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収４００万円であれば、年間１２０万円、つまり毎月１０万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

ただし他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。車のローンを毎月３万円組んでいれば、住宅ローンに充てられるのは７万円までとなります。

変動金利の場合、金利が上がる可能性はありますが、審査では借入時の返済額を基準にチェックされます。ギリギリまで借りてしまうと、将来金利が上がってしまった時に苦労するかもしれません。銀行に借してもらえる＝返せるということではないので注意しましょう。

年収負担率

年収	20%	25%	30%
300万円	5万円	6.25万円	7.5万円
400万円	6.67万円	8.33万円	10万円
500万円	8.33万円	10.4万円	12.5万円
600万円	10万円	12.5万円	15万円
700万円	11.7万円	14.6万円	17.5万円
800万円	13.3万円	16.7万円	20万円
900万円	15万円	18.7万円	22.5万円
1000万円	16.7万円	20.8万円	25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて自分で修繕費を積み立てていくことになります。

住宅ローン以外の住宅費は、毎月３万円前後の負担となります。住宅ローンの借入額＝家賃としてしまうと、家計が苦しくなってしまいます。家賃よりもやや抑えめの返済額とし、年収の２０％～２５％までに抑えましょう。

変動金利の返済プラン

変動金利は、金利が低い代わりに将来金利が上がるリスクを持ちます。変動金利を借りる場合は、金利上昇に備えて家計に余裕をもたせ、繰り上げ返済などで短期間に返済できると良いです。将来必要となる教育費の積立金などを含めて、人生プランを立てます。

変動金利で借りる際は、ある程度の金利上昇があっても返済していける目星をつけておくことが大切です。

１０年ごとに金利が１％上昇した場合と、２％上昇した２つのケースをシミュレーションしました。また、２０年の短期返済と３０年の長期返済プランを比較します。

不動産屋などで提示されるのは、ほとんどの場合が３０年以上の変動金利です。しかし、これは金利が安くてお得にみえるからで、金利上昇のリスクは無視しています。

変動金利は確かに安くて、単純に金額を比較しするとどうしても固定金利で借りるのが損だと感じてしまいます。また、人生で１度のマイホームの購入で妥協はしたくありませんから、ギリギリまでお金をかりてしまいがちです。変動金利の安い金利を基準に、限界までお金を借りてしまうと、いざ金利が上がってしまった時に家計が苦しくなってしまいます。

変動金利で借りる際は、できるだけ短期間で返せるプランを立て、繰り上げ返済などで早めに返すようにしましょう。

変動金利のメリット・デメリット

固定金利・フラット３５の返済プラン

はじめて住宅ローンを借りる人は、まずは固定金利で返済プランを立てましょう。返済額が一定なので、将来の資金計画も立てやすく、堅実な返済プランです。

固定金利で借りる場合、金利が割安のフラット３５がおすすめです。フラット３５では団信は有料ですが、長期返済に備えて加入しましょう。

フラット３５の金利は２０年以下が１．３％、２１年以上は１．６％とします。ただし、団信保険料として＋０．２％上乗せして試算します。

返済期間の長さ毎に毎月返済額と総返済額がいくらになるか、シミュレーションします。

３０年ローンでは毎月の返済負担が約７．２万円、３５年ローンなら約６．４万円と、返済額をかなり抑えられます。管理費や修繕費などを含めても１ヶ月の住宅費を１０万円以内に収められそうです。

固定金利は、返済額がずっと変わらないという大きなメリットを持っています。返済期間は長くても、確実に返せるプランを立てておくことで、こどもの教育費や老後資金なども貯めやすくなります。

フラット35のメリット・デメリット

住宅ローン以外の費用

固定資産税	15万円／年
地震保険料	2万円／年
駐車場代	5000円／月
管理費・修繕積立金	1万円／月
合計	2.92万円／月

住宅ローンの返済以外にも、マイホームを維持するためにさまざまな費用が必要となります。

単純に家賃＝住宅ローン返済額だと思ってしまうと、家計が苦しくなってしまうので注意が必要です。特に分譲マンションの場合、部屋を購入しても管理費や駐車場代などを毎月支払うことになります。

また、マイホームで長く快適に暮らしていくためには、将来に向けて修繕積立金をしていくことも大切です。３０歳でマイホームを購入したとすると、６５歳の退職時には築３５年となっています。さらに老後も２０年以上住むことを考えると、１度や２度の修理は必ず必要となってきます。

分譲マンションの場合、住宅ローンの返済に加えて、毎月３万円ほどの住宅費が必要となります。戸建ての場合、駐車場代が不要なので、２．４２万円／月まで下がります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、３年間（長期優良住宅の場合５年間）は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年２万円とした場合、５０年でも１００万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。２台以上の車を持っている場合、１台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額～３分の１程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月１万円の積立金をすると１年で１２万円、３０年で３６０万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約３０万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅費は出ていくお金ばかりで頭が痛くなりますが、戻ってくるお金もあることを知っておきましょう。

国の補助制度の中でも、一番重要となってくるのが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから１０年間、ローンの元金の１％を所得税から控除してもらえる制度です。２０００万円の借り入れの場合、年間最大２０万円が控除されます。所得税が２０万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大１３．６万円まで控除することもできます。

	残ローン	控除額
１年目	2000万円	20万円
２年目	1950万円	19.5万円
３年目	1900万円	19万円
・・・	・・・	・・・
１０年目	1550万円	15.5万円
合計		177.5万円

１年で２０万円の控除が受けられるとすると、１ヶ月あたり約１．７万円戻ってくることになります。１０年の合計では約１７７．５万円の控除となります。

変動金利で短期返済する場合は、元金均等返済ではじめの返済額を増やし、住宅ローン控除で浮いたお金を充てるという方法もあります。

住宅ローン控除で余裕ができた分は、将来への積み立てにする人も多いです。こども１人を大学に通わせるために、４年間で約８００万円もの教育費がかかります。住宅ローンの返済はあまり急がず、教育費の積み立てに回しても良いでしょう。