住宅ローン金利比較

住宅ローン2500万円借りたら毎月の返済額はいくら?

2500万円の住宅ローンの返済シミュレーションをします。

家庭によって年収や支出額も全く違うので、いくら借りてもよいのかというのは一概には言えません。収入が多くても、支出が多くて貯金がまったくない家庭もあれば、年収が多くなくてもしっかり資金計画を立てている家庭もあります。

住宅ローンの平均借入額
  物件価格 頭金 ローン借入額 毎月返済額
400万円未満 3030万円 928万円 2297万円 7万7842円
400万円 3265万円 579万円 2750万円 8万1262円
500万円 3596万円 641万円 3026万円 8万5839円
600万円 3860万円 744万円 3159万円 9万2276円
700万円 4143万円 842万円 3392万円 9万7996円
800万円~1000万円 4408万円 1074万円 3455万円 10万1898円
1000万円以上 5208万円 1442万円 3948万円 12万6616円

※参考:SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

ひとつの参考として、他の家庭はどれくらいの年収でいくらくらい住宅ローンを借りているのか、チェックしてみましょう。

2500万円の借り入れをしている家庭は、世帯年収が400万円台、頭金を約600万円準備して、3200万円ほどの住宅を購入しているようです。

年収400万円台でマイホームを購入した家庭のうち、31%は親からの贈与を受けており、その平均額は642万円となっています。贈与されたお金は頭金の他、住宅ローンの諸費用や不動産仲介料などの費用にも充てられます。

贈与を受けられず自身ですべて賄わなければならない家庭は、年収500万円~600万円の方でも借入額を2500万円ほどに抑えるという方もいます。

各家庭の家計に合わせて、最適な住宅ローンプランを立てましょう。

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毎月いくらまでなら払える?

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収400万円であれば、年間120万円、つまり毎月10万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

もし他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。車のローンを毎月3万円組んでいれば、住宅ローンに充てられるのは7万円までとなります。

変動金利の場合、金利が上がる可能性はありますが、審査では借入時の返済額を基準にチェックされます。ギリギリまで借りてしまうと、将来金利が上がってしまった時に苦労するかもしれません。銀行に借してもらえる=返せるということではないので注意しましょう。

年収負担率
年収 20% 25% 30%
300万円 5万円 6.25万円 7.5万円
400万円 6.67万円 8.33万円 10万円
500万円 8.33万円 10.4万円 12.5万円
600万円 10万円 12.5万円 15万円
700万円 11.7万円 14.6万円 17.5万円
800万円 13.3万円 16.7万円 20万円
900万円 15万円 18.7万円 22.5万円
1000万円 16.7万円 20.8万円 25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて自分で修繕費を積み立てていくことになります。

住宅ローン以外の住宅費は、毎月3万円前後の負担となります。住宅ローンは年収の20%~25%までに抑えましょう。

変動金利の返済プラン

変動金利は、金利が低い代わりに将来金利が上がるリスクを持ちます。変動金利を借りる場合は、金利上昇に備えて家計に余裕をもたせ、繰り上げ返済などで短期間に返済できると良いです。将来必要となる教育費の積立金などを含めて、人生プランを立てます。

変動金利で借りる際は、ある程度の金利上昇があっても返済していける目星をつけておくことが大切です。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 20年 30年 30年
金利1 0.6% 0.6% 0.6% 0.6%
金利2(11年目~) 1.6% 2.6% 1.6% 2.6%
金利3(21年目~) 2.6% 4.6%
毎月返済額1 110,567円 110,567円 75,899円 75,899円
毎月返済額2(11年目~) 116,173円 121,957円 83,602円 91,776円
毎月返済額3(21年目~) 87,763円 100,878円
総返済額 27,208,799円 27,902,824円 29,671,735円 32,226,403円

10年ごとに金利が1%上昇した場合と、2%上昇した2つのケースをシミュレーションしました。また、20年の短期返済と30年の長期返済プランを比較します。

変動金利は、返済期間が長くなるほど金利の上昇リスクが高まります。はじめに借りたときよりも毎月返済額が1~3万円上がるかもしれません。もし返済額が上がっても対応できるように、余裕を持った返済計画を立てましょう。

もしかしたら、5年後に3%以上金利が高まるかもしれません。このシミュレーションはあくまで仮定なので、これ以上の金利上昇も起こりえることも考慮しておきましょう。

変動金利のメリット・デメリット

固定金利・フラット35の返済プラン

長期返済になる場合は、固定金利をおすすめします。返済額が一定なので、将来の資金計画も立てやすく、堅実な返済プランです。

借入額が2500万円と高額で長期返済となる場合、固定金利が割安で借りられるフラット35がおすすめです。フラット35では団信は有料ですが、長期返済に備えて加入することにします。

フラット35の金利は20年以下が1.2%、21年以上は1.5%とします。ただし、団信保険料として+0.3%上乗せして試算します。

返済期間の長さ毎に毎月返済額と総返済額がいくらになるか、シミュレーションします。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 25年 30年 35年
金利 1.5% 1.8% 1.8% 1.8%
毎月返済額 120,636円 103,546円 89,924円 80,272円
総返済額 28,952,604円 31,063,719円 32,372,693円 33,714,454円

返済期間を長くとることで、毎月の負担を抑えることができます。若くて収入に余裕がなく、こどもの教育費の積み立てなどを考えると、長期返済でじっくり確実に返していくのが良さそうです。

30歳であれば35年ローン、35歳であれば30年ローンを組んでも、なんとか65歳の退職時までに完済ができそうです。

住宅ローン以外の住宅費として月3万円ほどかかることを含めて考えると、できるだけ返済額は抑えたいです。

フラット35のメリット・デメリット

住宅ローン以外の費用

固定資産税 15万円/年
地震保険料 2万円/年
駐車場代 5000円/月
管理費・修繕積立金 1万円/月
合計 2.92万円/月

住宅ローンの返済以外にも、マイホームを維持するためにさまざまな費用が必要となります。

単純に家賃=住宅ローン返済額だと思ってしまうと、家計が苦しくなってしまうので注意が必要です。特に分譲マンションの場合、部屋を購入しても管理費や駐車場代などを毎月支払うことになります。

また、マイホームで長く快適に暮らしていくためには、将来に向けて修繕積立金をしていくことも大切です。30歳でマイホームを購入したとすると、65歳の退職時には築35年となっています。さらに20年以上住むことを考えると、1度や2度の修理は必ず必要となってきます。

分譲マンションの場合、住宅ローンの返済に加えて、毎月3万円ほどの住宅費が必要となります。戸建ての場合、駐車場代が不要なので、2.42万円/月まで下がります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、3年間(長期優良住宅の場合5年間)は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年2万円とした場合、50年でも100万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。2台以上の車を持っている場合、1台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額~3分の1程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月1万円の積立金をすると1年で12万円、30年で360万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約30万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅費は出ていくお金ばかりで頭が痛くなりますが、戻ってくるお金もあることを知っておきましょう。

国の補助制度の中でも、一番重要となってくるのが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから10年間、ローンの元金の1%を所得税から控除してもらえる制度です。2500万円の借り入れの場合、年間最大25万円が控除されます。所得税が25万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大13.6万円まで控除することもできます。

残ローン 控除額
1年目 2500万円 25万円
2年目 2450万円 24.5万円
3年目 2400万円 24万円
・・・ ・・・ ・・・
10年目 2050万円 20.5万円
合計 227.5万円

1年で25万円の控除が受けられるとすると、1ヶ月あたり約2万円戻ってくることになります。10年の合計では約227.5万円の控除となります。

変動金利で短期返済する場合は、元金均等返済ではじめの返済額を増やし、住宅ローン控除で浮いたお金を充てるという方法もあります。

住宅ローン控除で余裕ができた分は、将来への積み立てにする人も多いです。こども1人を大学に通わせるために、4年間で約800万円もの教育費がかかります。住宅ローンの返済はあまり急がず、教育費の積み立てに回しても良いでしょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.04 %
21~35年 1.02 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.1%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.1%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHIフラット35公式HP

楽天銀行

15~20年 1.04 %
21~35年 1.12 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行フラット35公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.04 %
21~35年 1.12 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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