住宅ローン金利比較

年収300万円で住宅ローン・新築マイホームの買い方

プロフィール
家族構成 夫(会社員)・妻(専業主婦)
年収 300万円
貯金 400万円
親からの贈与 0万円
希望物件 分譲マンション3LDK 2000万円

年収300万円では新築のマイホームは買えない・・・というわけではありません。ただし、本音で言えば年収400万円以上になるまでは、賃貸住まいをおすすめします。

「年収300万円頭金0でも買える」といった、本やネットの情報サイトもありますが、かなり危険な手法がとられていることが多いです。例えば、変動金利で35年ローンを組めば毎月返済額が5万円程度・・・と、いかにもお得そうに書かれています。でも、これは金利が一切上がらないことを前提としている、現実味の無いシミュレーションです。

魅力的なコピーで自分の本が売れればいい、うちの銀行で住宅ローンを借りてほしい、という思惑が伺えます。本当に利用者の事を思っているのであれば、もう少し年収が上がってから、頭金をもっと貯めてから、とアドバイスするでしょう。

  • 中古物件を買う
  • 価格の低い地方物件を狙う
  • 再登録住戸、エクセレントステージ物件を購入
  • 親からの援助・贈与を受ける

どうしても年収300万円でマイホームを購入したいという場合、できるだけ物件価格を抑えることがポイントになります。価格の低くなる中古物件、地方の物件、再登録住戸などから選ぶと良いでしょう。また、親からの援助や贈与を受けることができれば、頭金の引き上げができ、選べる物件の幅も広がります。

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年収300万円でいくら借りれる?

住宅ローンは、年収が低いから貸してくれない、というわけではありません。「返済負担率」という、いくらまでなら貸しますという条件があり、その範囲内であれば審査は通ります。例え年収100万円であっても、返済負担率の範囲内であれば借りることは可能です。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

つまり、年収300万円であれば、返済額が1年で90万円までなら借りれるのです。1ヶ月の返済額では7.5万円が上限となります。これはあくまで上限なので、目いっぱい借りてしまうのは危険です。

年収300万円の場合、税金や保険料、年金などを差し引いた手取り年収は250万円弱です。毎月の手取りでは20万円ほどでしょう。マイホームを購入した場合、住宅ローンの返済のほかに、管理費や修繕費、駐車場代などの支払いも必要となります。その他の住居費がプラス2万円と考えると、住宅ローンの返済は6万円程度に抑えるのが望ましいです。

借入可能額
返済期間 35年
金利タイプ フラット35(固定金利)
金利 1.5%(団信+0.2%)
毎月返済額 6万円
借入可能額 1868万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。返済期間を35年と長くすることで、毎月の返済負担を抑えます。金利は1.5%ですが団信に加入するためにプラス0.2%上乗せされます。このプランであれば、最高1868万円まで借りることができます。

2000万円以下ではどんな物件が買える?

再登録住戸
メリット ・価格が低い
・新築
デメリット ・地域を選べない
・物件条件を選べない
・いつ登録されるか分からない
・契約権は抽選

年収300万円だけど、中古物件は嫌。仕事の無い地方では厳しい。つまり、新築物件で首都圏内の物件を探すことになります。

価格を抑えてこの条件を満たすなら「再登録住戸」「エクセレントステージ」という物件をおすすめします。

SUUMOなどの分譲住宅サイトを検索していると、「先着順申込受付住戸」と「再登録住戸」の2つの種類があることに気づくと思います。

「先着順申込受付住戸」は、一般的に申込をする方法です。その名前のとおり、先着順で申し込みをした人に、契約できる権利が与えられます。一方で「再登録住戸」は、一度別の人が契約をしていたものが何かしらの理由でキャンセルされた物件です。あくまで契約の段階でキャンセルされた物件なので、中古物件ではありません。

住宅ローンの審査が通らなかった、突然転勤することになり購入できなくなってしまった、などマイホームの売買契約をしたものの、キャンセルとなってしまうことがあります。物件の持ち主にとっては、はやく買ってもらえないと管理費や税金で赤字が積みあがってしまうので、物件価格を下げて買い手を募集するのです。500万円以上安くなっている物件も多いので、費用を抑えたい方にはねらい目の物件です。

ただし、再登録住戸の物件がいつどこに出るのかは分かりません。地域や、物件の条件も選べないので、いつまでたっても希望に沿う物件が見つからないという可能性もあります。また、再登録住戸の申し込みは先着順ではないため、申込者が重なってしまった場合、抽選となります。価格が安い物件を探している人は多いので、ライバルに打ち勝つ「クジ運」も必要になってきます。

excellent-stage

SUUMOなどのサイトの検索ツールで「再登録住戸」と検索すると、いくつか物件がリストアップされます。

希望の物件はなかなか見つからない上、条件の良い物件は申し込みが殺到するので、腰を据えて探すことになります。

2000万円以下の新築マンション

2000mansion2000mansion-madori

物件条件
間取り 3LDK+2WIC 専有面積 72.26m2
価格 1998万円 テラス面積 10.17m2
所在階 3階
立地 駅徒歩5分
スーパーまで徒歩5分
角部屋
和室あり
設備 床暖房
浄水器
施設・サービス ペット可
24時間ゴミ出しOK
宅配ボックスあり

※参照:suumo

埼玉県東松山の物件です。もとは2500万円ほどの物件が、再登録住戸として2000万円以下で販売されていました。快速急行のとまる交通の便の良い街で、駅まで徒歩5分という好立地です。池袋まで電車で45分なので、通勤にも問題なく、休日のお出かけにもことかきません。非常にリーズナブルな価格な上に、3LDKで角部屋というのもかなり良い条件ですね。ペット可、24時間ゴミ出しOK、宅配ボックスありと、とても住みやすい条件がそろっています。

駅前物件で2000万円以下というのは、かなり好条件ですね!

※この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

2000万円以下の新築一戸建て

2000home

2000home-madori

物件条件
間取り 4LDK 土地面積 111.77m2
価格 1880万円 建物面積 98.12m2
キッチン 浄水器
立地 駅徒歩24分
スーパーまで徒歩18分
小学校徒歩11分
中学校徒歩15分
設備 オープンキッチン
駐車場2台
南道路角地で日当たり良し

※参照:suumo

埼玉県川越市の物件です。主に車での移動をするという家庭であれば、新築戸建てでも2000万円以下の物件がみつかります。駐車場は2台分あり、間取りも4LDKと広々とした物件です。こちらの物件は再登録住戸ではないので、申し込みをすれば契約権を確実にもらえます。

建物は南道路の角地のため、日当たりを遮る建物が無いのも魅力です。最寄りのスーパーがやや遠くて小さいのが欠点ですが、大型スーパーに2週間に1回まとめて車で買い出しに行けばそれほどストレスにはならなさそうです。筆者の実家では、コープの配達サービスを利用していますが、自宅で注文できるので便利です。

「郊外」という条件を飲めれば、マンションよりも一戸建ての方が選択肢が広がります。土地付きの一戸建ての方がマンションよりも安いというのは意外かもしれません。自治体の定める「用途地域」という制度があり、それぞれの地域ごとに建てられる建物の種類や高さの制限があるため、マンションは地価の高い場所にあることが多いのです。

駅から徒歩15分以上離れる土地は、地価が一気に下がるため格安の物件を見つけやすいです。

※この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら?

「年収300万円、頭金0円でも買える!」という広告をよく見かけます。でもこれは真っ赤なウソです。確かに、頭金も含めて住宅価格の100%すべてを借りるというプランもあります。しかし、申込金や手付金の約110万円や、住宅価格の他の保険料や仲介料というのは、自前で支払わなければなりません。

貯金がまったくない、という人はマイホームを買うことは実際には不可能です。

住宅購入費
頭金 200万円
物件購入費 106万円
住宅ローンの諸費用 70万円
引っ越し・新生活の費用 20万円
合計 396万円(うち200万円は頭金)

物件価格以外の諸費用は、約196万円です。さらに頭金として200万円を追加すると、398万円の住宅購入費が必要です。貯金400万円でなんとか賄えそうです。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金10万円、手付金100万円

費用 備考
申込金 10万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時に全額返金
手付金 100万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時には返金されない

モデルルームを周り、「ココだ」という物件が見つかったら、購入の申し込み手続きをします。この際に「申込金」として、約10万円を支払います。支払うとはいえ、最終的には物件の購入費の一部として利用されるため、追加料金ではありません。また、もし契約まで至らなかった場合や契約破棄となった場合でも、申込金は全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に「手付金」として約100万円の支払いが必要となります。手付金は後に住宅購入費の一部として計算されますが、申込金とは違い、契約破棄をしてしまうと、返金されません。

1998万円の物件の場合、申込金10万円、手付金100万円、残金1889万円を3回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の1889万円の支払いの際に融資が行われます。

申込金と手付金は、頭金として計算されます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物なし
収入印紙 1万5千円
合計(2000万円の物件の場合) 約106万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

不動産仲介料が意外と高くつき、2000万円の物件の場合、約60万円もの費用がかかります。この価格はあくまで一般的な仲介料なので、これよりも高くなったり、安い手数料で紹介している不動産屋もあります。物件の持ち主に連絡を取り、より安い不動産屋に乗り換えたり、価格交渉をしてみましょう。

不動産所得税の建物に対しては、控除枠の1200万円以内におさまるため、実質0円となります。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(1800万円借り入れの場合) 約70万円

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。1998万円の物件であれば、約1800万円が上限となります。残りの200万円は頭金として、自前で支払う必要があります。申込金と手付金の110万円も頭金として計算されます。

住宅ローンを借りるのにも手数料がかかります。表面的な金利は低くても、諸費用が高いという銀行もあるので、注意が必要です。支払いは契約時となるので、申し込みや審査のみの場合は費用は一切かかりません。

新生活の費用

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 0万円
家具・家電購入費 0万円
合計 約20万円

マイホームを購入したら、引っ越しをしなければなりません。4人暮らしの家族であれば、引っ越し費用は20万円くらいです。しかし、2月~3月といった引っ越しシーズンにはいると、費用が倍増することも珍しくありません。できるだけ安く抑えられる時期に引っ越ししましょう。

新生活のスタートにあたり、家具や家電を買い替えるという家庭も多いです。マイホームの雰囲気に合わせたカーテンを買ったり、古くなった家電を買い替えたりしたくなります。今回のケースはギリギリの買い物になるので、初期費用を抑えるために、生活が安定してから揃えることにします。

住宅ローン返済シミュレーション

管理費 0.6万円/月
修繕積立金 0.6万円/月
駐車場代 0.8万円/月

分譲マンションを購入した場合、毎月約2万円の管理費が必要です。

マイホームを購入したとはいえ、マンションの共有部の管理費や駐車場の支払いは別途必要です。入居時に管理基金としてまとめて30万円前後の支払いを求められるケースもあります。この場合、初期費用がさらに上がるので、あらかじめ確認しておきましょう。

一戸建ての場合は、これらの費用は一切かかりませんが、いずれ必要となる修繕費は、自分で計画的に積み立てておく必要があります。

変動金利 フラット35
借入金額 1800万円 1800万円
返済期間 25年 35年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
金利1 0.6% 1.8%
金利2(11年目~) 2.0% 同上
毎月返済額1 69,000円 57,796円
毎月返済額2 78,000円 同上
総返済額 20,494,800円 24,274,279円

1800万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する2つのケースをシミュレーションしてみました。実際の住宅費は、住宅ローン返済額に加えて、管理費などの約2万円が上乗せされます。

変動金利で素早く返す

金利の低い変動金利で借り、25年間で返済してしまうプランです。変動金利では、金利が上がってしまうリスクを抑えるために、できるだけ短期間で返済します。

返済プランは元金均等返済を選択します。はじめの返済額が高くなりますが、返済を続けるごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンを借りてから10年間は、住宅ローン控除によって年間約18万円の所得税が免除されますので、6万9000円とやや高めの返済額でも大丈夫です。

何十年という長期間の金利の予想は不可能なので、仮に10年後に金利が2.0%まで上がったと仮定してシミュレーションしています。2%という高い金利では、毎月返済額が7万8000円となり、管理費を含めると約10万円になってしまいます。

10年後にはこどもも保育園や小学生にあがり、奥さんがある程度まとまった時間はたらけるようになるので、なんとか乗り切れると踏んでいます。

変動金利で借りる場合は、繰り上げ返済などで、20年以内で返済することが望ましいです。ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができる、という家庭におすすめのプランです。

固定金利でじっくり返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。住宅ローンの返済額が5万8000円、管理費2万円を含めて8万円以内に収められます。リスクを最小限に抑えられる、こちらのプランの方がおすすめです。

マイホームの購入後に貯金がまったくなくなってしまうので、安全を期して元利均等返済にしました。住宅ローン控除で年間18万円の所得税が免除されますが、もしもの時の備えに蓄えておきます。

このプランのデメリットとしては、35年間の長期ローンとなるため、年齢が高い方にはおすすめできません。定年退職する65歳までに返済を完了することが望ましいです。31歳以上の方は、返済期間を短くするか、繰り上げ返済で期間を短縮する必要があります。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.98 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
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  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHIフラット35公式HP

楽天銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行フラット35公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

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