住宅ローン金利比較

住宅ローン3500万円借りたら毎月の返済額はいくら?

3500万円の住宅ローンの返済シミュレーションをします。

はじめて住宅ローンを組む際には、いくらまで借りても大丈夫なのか、分からないと思います。

家庭によって年収や支出額も全く違うので、いくら借りてもよいのかというのは一概には言えません。収入が多くても、支出が多くて貯金がまったくない家庭もあれば、年収が多くなくてもしっかり資金計画を立てている家庭もあります。

住宅ローンの平均借入額
  物件価格 頭金 ローン借入額 毎月返済額
400万円未満 3030万円 928万円 2297万円 7万7842円
400万円 3265万円 579万円 2750万円 8万1262円
500万円 3596万円 641万円 3026万円 8万5839円
600万円 3860万円 744万円 3159万円 9万2276円
700万円 4143万円 842万円 3392万円 9万7996円
800万円~1000万円 4408万円 1074万円 3455万円 10万1898円
1000万円以上 5208万円 1442万円 3948万円 12万6616円

※参考:SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

ひとつの参考として、他の家庭はどれくらいの年収でいくらくらい住宅ローンを借りているのか、チェックしてみましょう。

3500万円以上の借り入れをしている家庭は、世帯年収が800万円以上となっています。もちろんあくまで平均なので、年収600万円の人が頑張って3500万円借りるというケースもあります。また、共働き夫婦であれば、夫500万、妻300万といった平均的な年収でも、世帯年収は800万円を超えます。

一昔前であれば夫が稼ぎ妻は家庭を守るというのが一般的でしたが、現在では家庭によってライフスタイルも多様化しています。会社からの給料は平均的でも、副業や資産運用で家計に余裕があるという人も少なくありません。

各家庭の家計に合わせて、最適な住宅ローンプランを立てましょう。

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毎月いくらまでなら払える?

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収800万円であれば、年間240万円、毎月20万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

かなり余裕があるなと思ったかもしれませんがちょっと待ってください。もし他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。車のローンを毎月5万円、奨学金を毎月4万円支払っていれば、住宅ローンに充てられるのは11万円まで下がります。

変動金利の場合、金利が上がる可能性はありますが、審査では借入時の返済額を基準にチェックされます。ギリギリまで借りてしまうと、将来金利が上がってしまった時に苦労するかもしれません。銀行に借してもらえる=返せるということではないので注意しましょう。

年収負担率
年収 20% 25% 30%
300万円 5万円 6.25万円 7.5万円
400万円 6.67万円 8.33万円 10万円
500万円 8.33万円 10.4万円 12.5万円
600万円 10万円 12.5万円 15万円
700万円 11.7万円 14.6万円 17.5万円
800万円 13.3万円 16.7万円 20万円
900万円 15万円 18.7万円 22.5万円
1000万円 16.7万円 20.8万円 25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて自分で修繕費を積み立てていくことになります。

住宅ローン以外の住宅費は、毎月3万円前後の負担となります。住宅ローンは年収の20%~25%までに抑えましょう。

はじめに紹介した年収別の住宅ローン借入額の平均を見てみると、やはり年収の20%以下に抑えられているようです。特に年収が高くなるにつれ、頭金を多くし返済額を抑える傾向が高いです。希望の融資に年収が足らない家庭では、親からの贈与など援助を受けるケースも多いです。

マイホームの購入支援として贈与を受ける家庭は400万円以下で30%超、500~700万円では25%前後、800万円以上でも20%となっています。住宅購入を目的とした贈与は、贈与税が免除されることもあり、相続税対策としても有効です。

変動金利の返済プラン

変動金利は、金利が低い代わりに将来金利が上がるリスクを持ちます。変動金利を借りる場合は、金利上昇に備えて家計に余裕をもたせ、繰り上げ返済などで短期間に返済できると良いです。将来必要となる教育費の積立金などを含めて、人生プランを立てます。

変動金利で借りる際は、ある程度の金利上昇があっても返済していける目星をつけておくことが大切です。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 20年 30年 30年
金利1 0.6% 0.6% 0.6% 0.6%
金利2(11年目~) 1.6% 2.6% 1.6% 2.6%
金利3(21年目~) 2.6% 4.6%
毎月返済額1 154,794円 154,794円 106,258円 106,258円
毎月返済額2(11年目~) 162,642円 170,739円 117,043円 128,487円
毎月返済額3(21年目~) 122,870円 141,231円
総返済額 38,092,352円 39,064,009円 41,540,543円 45,117,044円

10年ごとに金利が1%上昇した場合と、2%上昇した2つのケースをシミュレーションしました。また、20年の短期返済と30年の長期返済プランを比較します。

変動金利は、返済期間が長くなるほど金利の上昇リスクが高まります。もしかしたら、5年後に3%以上金利が高まるかもしれません。このシミュレーションはあくまで仮定なので、これ以上の金利上昇も起こりえることも考慮しておきましょう。

はじめに借りたときよりも毎月返済額が3~5万円上がるかもしれません。もし返済額が上がっても対応できるように、余裕を持った返済計画を立てましょう。

変動金利のメリット・デメリット

固定金利・フラット35の返済プラン

長期返済になる場合は、固定金利をおすすめします。返済額が一定なので、将来の資金計画も立てやすく、堅実な返済プランです。

借入額が3500万円と高額で長期返済となる場合、固定金利が割安で借りられるフラット35がおすすめです。フラット35では団信は有料ですが、長期返済に備えて加入することにします。

フラット35の金利は20年以下が1.3%、21年以上は1.6%とします。ただし、団信保険料として+0.2%上乗せして試算します。

返済期間の長さ毎に毎月返済額と総返済額がいくらになるか、シミュレーションします。

プラン1 プラン2 プラン3 プラン4
返済期間 20年 25年 30年 35年
金利 1.5% 1.8% 1.8% 1.8%
毎月返済額 168,890円 144,964円 125,894円 112,381円
総返済額 40,533,718円 43,489,337円 45,321,827円 47,200,304円

返済期間が長くなれば、毎月の返済額は減ります。しかし、返済期間が長いと利息が増えるので、総返済額も多くなります。

住宅ローンは金利の安さも重要ですが、確実に返済できるプランを選択することが大切です。金利が下がっている今は、十数年前の変動金利も安く固定金利が借りれます。逆に言えば、変動金利が数%引きあがる可能性も十分にあるのです。

金利の低い変動金利でないと借りれないほどギリギリであれば、もう一度予算を考え直した方が良いでしょう。場合によっては、もう少し貯金を貯めて、借入額を抑えて購入することも検討してください。

フラット35のメリット・デメリット

住宅ローン以外の費用

固定資産税 15万円/年
地震保険料 2万円/年
駐車場代 5000円/月
管理費・修繕積立金 1万円/月
合計 2.92万円/月

住宅ローンの返済以外にも、マイホームを維持するためにさまざまな費用が必要となります。

単純に家賃=住宅ローン返済額だと思ってしまうと、家計が苦しくなってしまうので注意が必要です。特に分譲マンションの場合、部屋を購入しても管理費や駐車場代などを毎月支払うことになります。

また、マイホームで長く快適に暮らしていくためには、将来に向けて修繕積立金をしていくことも大切です。30歳でマイホームを購入したとすると、65歳の退職時には築35年となっています。さらに20年以上住むことを考えると、1度や2度の修理は必ず必要となってきます。

分譲マンションの場合、住宅ローンの返済に加えて、毎月3万円ほどの住宅費が必要となります。戸建ての場合、駐車場代が不要なので、2.42万円/月まで下がります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、3年間(長期優良住宅の場合5年間)は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年2万円とした場合、50年でも100万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。2台以上の車を持っている場合、1台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額~3分の1程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月1万円の積立金をすると1年で12万円、30年で360万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約30万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅費は出ていくお金ばかりで頭が痛くなりますが、戻ってくるお金もあることを知っておきましょう。

国の補助制度の中でも、一番重要となってくるのが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから10年間、ローンの元金の1%を所得税から控除してもらえる制度です。3500万円の借り入れの場合、年間最大35万円が控除されます。所得税が35万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大13.6万円まで控除することもできます。

残ローン 控除額
1年目 3500万円 35万円
2年目 3400万円 34万円
3年目 3300万円 33万円
・・・ ・・・ ・・・
10年目 2600万円 26万円
合計 305万円

1年で35万円の控除が受けられるとすると、1ヶ月あたり約3万円戻ってくることになります。10年の合計では約305万円の控除となります。

マイホームの購入のために貯金がスッカラカンになってしまった家計にとっては、とても助かる制度です。

控除で浮いたお金をすべて貯金に回せば、まとまったお金を残すことができます。こどもの教育費に回したり、将来のマイホームの修繕費用として取っておくのも良いでしょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.98 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

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ARUHIフラット35公式HP

楽天銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

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住信SBIネット銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

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住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
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住信SBIネット銀行銀行公式HP

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

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じぶん銀行公式HP

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