年収４００万円で一戸建てを買える？住宅ローンの組み方

プロフィール

家族構成	夫（会社員）・妻（専業主婦）こども２人
年収	４００万円
貯金	３００万円
親からの贈与	４００万円
希望物件	分譲一戸建て４LDK　２３８０万円

夫はまじめで新卒入社した会社で１０年勤めあげ、今では数人の部下をもつリーダーとして会社の信頼を得ています。年収は４００万円と高くはありませんが、こどもが来年小学校にあがる歳になるため、引っ越しができる最後のチャンスと思い、マイホームの購入を決意しました。

新築一戸建てのマイホームが昔からの夢で、こどもがのびのびと成長できる家庭を作りたいと思っています。仕事が都内なので、通勤が１時間以内に納まる物件を希望しています。

マイホームの購入にあたり、貯金が３００万円、両親から４００万円の援助を受けられることになっています。

年収４００万円でいくら借りれる？

住宅ローンの借り入れ目安として、年収の５倍～６倍というのを聞いたことがあるかもしれません。

しかし、これはなんてデタラメなんだろうと思ってしまいます。５倍と６倍では金額がまったく違います。年収４００万円なら、４００万円も差があります。まずは、自分が本当に借りても大丈夫な上限を見極めることが大切です。

年収４００万円といっても、すべてのお金が自由に使えるわけではありません。税金や保健で天引きされて手元に残る、手取り年収は３２０万円くらいです。手取り月収は２０万円、２カ月分のボーナス４０万円が年２回貰えるといった感じです。

住宅費は手取りの３分の１までが健全とされており、約８万円が上限となります。

借入可能額

返済期間	３５年
金利タイプ	フラット３５（固定金利）
金利	１．５％（団信＋０．２％）
毎月返済額	８万円
借入可能額	２４９１万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。返済期間を３５年と長くすることで、毎月の返済負担を抑えます。金利は１．５％ですが団信に加入するためにプラス０．２％上乗せされます。このプランであれば、最高２４９１万円まで借りることができます。

２５００万円以下ではどんな物件が買える？

物件条件

間取り	４LDK	土地面積	134.7m2
価格	２３８０万円	建物面積	99.36m2
立地	駅徒歩１７分 保育園徒歩３分 小学校徒歩１４分 中学校徒歩１０分
設備	オープンキッチン 駐車場２台 南向き日当たり良し 浴室暖房・ＴＶ付き 耐震構造

※参照：suumo

埼玉県さいたま市西大宮の物件です。駅まで徒歩１７分とやや遠いこともあり、価格がグッと下がっています。車での移動が多い家庭では問題ありませんし、駅まで自転車を走らせれば１０分以内です。

学校や公園、神社などが多い静かな住宅街のため、こどもを安心して育てられる環境です。徒歩１５分ほどにある埼玉栄高校は偏差値６７、同市内の大宮高校は偏差値７６と、学力に力をいれている地域でもあります。

物件は４ＬＤＫのひろびろとした間取りで、駐車場も２台とめられるスペースが確保されています。建物は地震に強い耐震構造で、浴室には暖房乾燥機やＴＶなどが備え付けられており、リラックスできるマイホームです。

※この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら？

はじめてマイホームを買うという方が勘違いされやすいのですが、物件価格だけが住宅費ではありません。不動産屋の紹介料や、保険料、税金などさまざまな費用がかかります。住宅ローンでは原則、物件の購入費にしか利用できませんから、これらの諸費用は貯金から支払わなければなりません。

住宅購入費

頭金	２８０万円
物件購入費	１２３万円
住宅ローンの諸費用	７７万円
引っ越し・新生活の費用	６４万円
合計	５４４万円（うち２８０万円は頭金）

物件価格以外の諸費用は、約２６４万円です。さらに頭金として２８０万円を追加すると、５４４万円の住宅購入費が必要です。貯金３００万円と、親からの援助金４００万円で、なんとか支払えそうです。マイホームの購入後に貯金がまったくなくなってしまうと、カードの支払いや、電気料金、電話代の引き落としなどがされなくて困ってしまうことになります。ある程度の貯金は残せるように計画を立てましょう。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金１０万円、手付金１００万円

	費用	備考
申込金	１０万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時に全額返金
手付金	１００万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時には返金されない

「ココだ」という物件が見つかったら、購入の申し込み手続きをします。この際に「申込金」として、約１０万円を支払います。支払うとはいえ、最終的には物件の購入費の一部として利用されるため、追加料金ではありません。また、もし契約まで至らなかった場合や契約破棄となった場合でも、申込金は全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に「手付金」として約１００万円の支払いが必要となります。手付金は後に住宅購入費の一部として計算されますが、申込金とは違い、契約破棄をしてしまうと、返金されません。

２３８０万円の物件の場合、申込金１０万円、手付金１００万円、残金２２７０万円を３回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の２２７０万円の支払いの際に融資が行われます。

住宅ローンを借りる際に、申込金と手付金は頭金として計算してもらえます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用

登記	30万円
仲介料	物件価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	土地4.5万円 建物5.4万円
収入印紙	1万5千円
合計（2380万円の物件の場合）	約123万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

不動産仲介料が意外と高くつき、２３８０万円の物件の場合、約７０万円もの費用がかかります。不動産屋によっては、買い手と売り手の両方から手数料を取る仕組みをもっており、仲介料が半額になるというお得なサービスをしている企業もあります。

また、物件によっては、売り手の企業が紹介業も自前で持っており、仲介料を取らないというところもあります。７０万円もの仲介料が０になるので非常に大きいです。不景気で買い手の付きにくい不動産業界では、こういった企業がどんどん増えていくと期待されています。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用

事務手数料	ローンｘ2.16%
保証料	無料
団体信用生命保険料	無料 ローン金利＋0.2%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（2100万円借り入れの場合）	約77万円

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。２３８０万円の物件であれば、約２１４０万円が上限となります。残りの２４０万円は頭金として、自前で支払う必要があります。申込金と手付金の１１０万円も頭金として計算されます。

今回は２８０万円を頭金として、２１００万円を住宅ローンで借りるプランとします。頭金を多くすることで借入額を抑えられるため、返済額が減ることはもちろん、住宅ローンを借りる際の事務手数料も抑えることができます。

ネット銀行では、保証料や団信が無料で利用できるので、かなり費用を抑えられておすすめです。

新生活の費用

新生活の費用

引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	4万円
家具・家電購入費	40万円
合計	約64万円

引っ越し費用や、新生活のための費用も忘れてはいけません。一般的な４人家族では、引っ越し費用は約２０万円ほどです。ピアノなどの特別な配送が必要な場合は、専門業者に依頼するためにプラスアルファの費用が必要になるかもしれません。

また、引っ越しする人が急増する２月～４月には、引っ越し代が２倍以上になることも珍しくありません。引っ越し時期を調整できるのであれば、このピーク期を避けましょう。

新築一戸建て分譲住宅を購入する場合、マイホームの装飾のための費用が必要となります。例えば、駐車スペースには屋根がついておらず、車が雨ざらしになってしまうので、屋根を取り付ける必要があります。庭付き戸建てなども、垣根や植木などは別費用となります。マイホームの購入直後でお金が足らない場合は、生活が安定してから徐々に整えていく方が良いでしょう。

住宅ローン返済シミュレーション

	変動金利	フラット35
借入金額	2100万円	2100万円
返済期間	20年	30年
返済プラン	元金均等返済	元利均等返済
金利1	０．６％	１．８％
金利2(11年目～)	２．０％	同上
毎月返済額1	98,000円	75,536円
毎月返済額2	105,000円	同上
総返済額	23,006,280円	27,193,050円

２１００万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する２つのケースをシミュレーションしてみました。

３０年の長期ローンのため、固定金利で確実に返済できるプランを立てます。毎月返済額は７万５０００円と、賃貸とかわらない額に抑えられています。リスクの少ないこちらのプランをおすすめします。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済ができる人は変動金利のプランも「アリ」です。ただし、変動金利は返済額があがる可能性があるため、返済のめどがしっかり立てられる人のみ利用しましょう。

固定金利で確実に返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。３０年ローンなので、３５歳で借りても定年までに完済できます。

住宅ローン控除で年間約２０万円の所得税が免除されますので、元金返済方式で早めに返してしまう方法もあります。元金返済方式にすると総返済額で５０万円ほどの節約ができます。

ボーナスなどで余裕ができたお金は、こどもの教育費などの積立金をしておきましょう。大学４年間で学費が８００万円、ひとり暮らしをする場合はさらに１０万円／月の仕送りが必要となります。少し収入に余裕ができると繰り上げ返済などをしたくなりますが、住宅ローンはコツコツ返すと割り切って、将来のために貯蓄をしておきましょう。

もし教育費がたらずに奨学金を利用することになってしまうと、結果的に繰り上げ返済したよりも高い返済となってしまいます。

変動金利で短期間で返してしまう

金利の低い変動金利で、２０年間で返済するプランです。返済期間を短くすることで、金利が上がるリスクを最小限に抑えます。ボーナスや親からの援助を利用して、繰り上げ返済ができる家庭におすすめです。

返済プランは元金均等返済を選択します。住宅ローンを借りてから１０年間は住宅ローン控除によって、約２０万円の所得税が免除されます。毎月約１．６万円の所得税が下がるので、元金均等返済で借りはじめの返済額を増やします。

１１年後に２．０％まで金利が上がると仮定すると、返済額が１０万５０００円まで上がります。

このままではかなり負担が重くなってしまいます。住宅ローン控除が受けられるうちに、繰り上げ返済で負担を減らしましょう。