住宅ローン金利比較

年収400万円で一戸建てを買える?住宅ローンの組み方

プロフィール
家族構成 夫(会社員)・妻(専業主婦)こども2人
年収 400万円
貯金 300万円
親からの贈与 400万円
希望物件 分譲一戸建て4LDK 2380万円

夫はまじめで新卒入社した会社で10年勤めあげ、今では数人の部下をもつリーダーとして会社の信頼を得ています。年収は400万円と高くはありませんが、こどもが来年小学校にあがる歳になるため、引っ越しができる最後のチャンスと思い、マイホームの購入を決意しました。

新築一戸建てのマイホームが昔からの夢で、こどもがのびのびと成長できる家庭を作りたいと思っています。仕事が都内なので、通勤が1時間以内に納まる物件を希望しています。

マイホームの購入にあたり、貯金が300万円、両親から400万円の援助を受けられることになっています。

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年収400万円でいくら借りれる?

住宅ローンの借り入れ目安として、年収の5倍~6倍というのを聞いたことがあるかもしれません。

しかし、これはなんてデタラメなんだろうと思ってしまいます。5倍と6倍では金額がまったく違います。年収400万円なら、400万円も差があります。まずは、自分が本当に借りても大丈夫な上限を見極めることが大切です。

年収400万円といっても、すべてのお金が自由に使えるわけではありません。税金や保健で天引きされて手元に残る、手取り年収は320万円くらいです。手取り月収は20万円、2カ月分のボーナス40万円が年2回貰えるといった感じです。

住宅費は手取りの3分の1までが健全とされており、約8万円が上限となります。

借入可能額
返済期間 35年
金利タイプ フラット35(固定金利)
金利 1.5%(団信+0.3%)
毎月返済額 8万円
借入可能額 2491万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。返済期間を35年と長くすることで、毎月の返済負担を抑えます。金利は1.5%ですが団信に加入するためにプラス0.3%上乗せされます。このプランであれば、最高2491万円まで借りることができます。

2500万円以下ではどんな物件が買える?

2500home

2500home-madori

物件条件
間取り 4LDK 土地面積 134.7m2
価格 2380万円 建物面積 99.36m2
立地 駅徒歩17分
保育園徒歩3分
小学校徒歩14分
中学校徒歩10分
設備 オープンキッチン
駐車場2台
南向き日当たり良し
浴室暖房・TV付き
耐震構造

※参照:suumo

埼玉県さいたま市西大宮の物件です。駅まで徒歩17分とやや遠いこともあり、価格がグッと下がっています。車での移動が多い家庭では問題ありませんし、駅まで自転車を走らせれば10分以内です。

学校や公園、神社などが多い静かな住宅街のため、こどもを安心して育てられる環境です。徒歩15分ほどにある埼玉栄高校は偏差値67、同市内の大宮高校は偏差値76と、学力に力をいれている地域でもあります。

物件は4LDKのひろびろとした間取りで、駐車場も2台とめられるスペースが確保されています。建物は地震に強い耐震構造で、浴室には暖房乾燥機やTVなどが備え付けられており、リラックスできるマイホームです。

※この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら?

はじめてマイホームを買うという方が勘違いされやすいのですが、物件価格だけが住宅費ではありません。不動産屋の紹介料や、保険料、税金などさまざまな費用がかかります。住宅ローンでは原則、物件の購入費にしか利用できませんから、これらの諸費用は貯金から支払わなければなりません。

住宅購入費
頭金 280万円
物件購入費 123万円
住宅ローンの諸費用 77万円
引っ越し・新生活の費用 64万円
合計 544万円(うち280万円は頭金)

物件価格以外の諸費用は、約264万円です。さらに頭金として280万円を追加すると、544万円の住宅購入費が必要です。貯金300万円と、親からの援助金400万円で、なんとか支払えそうです。マイホームの購入後に貯金がまったくなくなってしまうと、カードの支払いや、電気料金、電話代の引き落としなどがされなくて困ってしまうことになります。ある程度の貯金は残せるように計画を立てましょう。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金10万円、手付金100万円

費用 備考
申込金 10万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時に全額返金
手付金 100万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時には返金されない

「ココだ」という物件が見つかったら、購入の申し込み手続きをします。この際に「申込金」として、約10万円を支払います。支払うとはいえ、最終的には物件の購入費の一部として利用されるため、追加料金ではありません。また、もし契約まで至らなかった場合や契約破棄となった場合でも、申込金は全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に「手付金」として約100万円の支払いが必要となります。手付金は後に住宅購入費の一部として計算されますが、申込金とは違い、契約破棄をしてしまうと、返金されません。

2380万円の物件の場合、申込金10万円、手付金100万円、残金2270万円を3回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の2270万円の支払いの際に融資が行われます。

住宅ローンを借りる際に、申込金と手付金は頭金として計算してもらえます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物5.4万円
収入印紙 1万5千円
合計(2380万円の物件の場合) 約123万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

不動産仲介料が意外と高くつき、2380万円の物件の場合、約70万円もの費用がかかります。不動産屋によっては、買い手と売り手の両方から手数料を取る仕組みをもっており、仲介料が半額になるというお得なサービスをしている企業もあります。

また、物件によっては、売り手の企業が紹介業も自前で持っており、仲介料を取らないというところもあります。70万円もの仲介料が0になるので非常に大きいです。不景気で買い手の付きにくい不動産業界では、こういった企業がどんどん増えていくと期待されています。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2100万円借り入れの場合) 約77万円

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。2380万円の物件であれば、約2140万円が上限となります。残りの240万円は頭金として、自前で支払う必要があります。申込金と手付金の110万円も頭金として計算されます。

今回は280万円を頭金として、2100万円を住宅ローンで借りるプランとします。頭金を多くすることで借入額を抑えられるため、返済額が減ることはもちろん、住宅ローンを借りる際の事務手数料も抑えることができます。

ネット銀行では、保証料や団信が無料で利用できるので、かなり費用を抑えられておすすめです。

新生活の費用

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 4万円
家具・家電購入費 40万円
合計 約64万円

引っ越し費用や、新生活のための費用も忘れてはいけません。一般的な4人家族では、引っ越し費用は約20万円ほどです。ピアノなどの特別な配送が必要な場合は、専門業者に依頼するためにプラスアルファの費用が必要になるかもしれません。

また、引っ越しする人が急増する2月~4月には、引っ越し代が2倍以上になることも珍しくありません。引っ越し時期を調整できるのであれば、このピーク期を避けましょう。

新築一戸建て分譲住宅を購入する場合、マイホームの装飾のための費用が必要となります。例えば、駐車スペースには屋根がついておらず、車が雨ざらしになってしまうので、屋根を取り付ける必要があります。庭付き戸建てなども、垣根や植木などは別費用となります。マイホームの購入直後でお金が足らない場合は、生活が安定してから徐々に整えていく方が良いでしょう。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35
借入金額 2100万円 2100万円
返済期間 20年 30年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
金利1 0.6% 1.8%
金利2(11年目~) 2.0% 同上
毎月返済額1 98,000円 75,536円
毎月返済額2 105,000円 同上
総返済額 23,006,280円 27,193,050円

2100万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する2つのケースをシミュレーションしてみました。

30年の長期ローンのため、固定金利で確実に返済できるプランを立てます。毎月返済額は7万5000円と、賃貸とかわらない額に抑えられています。リスクの少ないこちらのプランをおすすめします。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済ができる人は変動金利のプランも「アリ」です。ただし、変動金利は返済額があがる可能性があるため、返済のめどがしっかり立てられる人のみ利用しましょう。

固定金利で確実に返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。30年ローンなので、35歳で借りても定年までに完済できます。

住宅ローン控除で年間約20万円の所得税が免除されますので、元金返済方式で早めに返してしまう方法もあります。元金返済方式にすると総返済額で50万円ほどの節約ができます。

ボーナスなどで余裕ができたお金は、こどもの教育費などの積立金をしておきましょう。大学4年間で学費が800万円、ひとり暮らしをする場合はさらに10万円/月の仕送りが必要となります。少し収入に余裕ができると繰り上げ返済などをしたくなりますが、住宅ローンはコツコツ返すと割り切って、将来のために貯蓄をしておきましょう。

もし教育費がたらずに奨学金を利用することになってしまうと、結果的に繰り上げ返済したよりも高い返済となってしまいます。

変動金利で短期間で返してしまう

金利の低い変動金利で、20年間で返済するプランです。返済期間を短くすることで、金利が上がるリスクを最小限に抑えます。ボーナスや親からの援助を利用して、繰り上げ返済ができる家庭におすすめです。

返済プランは元金均等返済を選択します。住宅ローンを借りてから10年間は住宅ローン控除によって、約20万円の所得税が免除されます。毎月約1.6万円の所得税が下がるので、元金均等返済で借りはじめの返済額を増やします。

11年後に2.0%まで金利が上がると仮定すると、返済額が10万5000円まで上がります。

このままではかなり負担が重くなってしまいます。住宅ローン控除が受けられるうちに、繰り上げ返済で負担を減らしましょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

【楽天銀行フラット35】

楽天銀行

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

ARUHI

15~20年 1.01 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.1%引かれるプランがあり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.1%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHIフラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

住信SBIネット銀行

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

【じぶん銀行】

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

【住信SBIネット銀行】

住信SBIネット銀行

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の八疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の八疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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