住宅ローン金利比較

年収500万円でどんなマイホームが買える?住宅ローンの組み方

プロフィール
家族構成 夫(会社員)・妻(専業主婦)こども2人
年収 500万円
貯金 600万円
親からの贈与 200万円
希望物件 分譲一戸建て4LDK 2598万円

夫は35歳教師。やっと年収500万円を超え家計に余裕もでてきたので、そろそろマイホームを買いたいと思っています。

収入はあまり高いとは言えませんが、倹約化の妻のおかげで貯蓄が600万円貯まっています。もう少し収入が欲しいところですが、定年までに返済を済ませるためには、あまりのんびりとしていられません。

また、上のこどもが来年の春に小学校に上がるので、転校させてしまわないように、今のうちにマイホームを買おうと決心しました。

マイホームの購入にあたり、両親から200万円の援助を受けられることになっています。

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年収500万円でいくら借りれる?

年収500万円といっても、税金や保健で差し引かれてしまうので、手元に残るお金は400万円弱です。1ヶ月の手取りは25万円、年2回ボーナス合わせて100万円です。

教師は、給料こそあまり高い水準ではありませんが、公務員という信頼感があり、住宅ローンの審査にはとても通りやすい職業です。とはいえ、何かあっても家計が苦しくならないように、余裕のある返済プランを立てましょう。

借入可能額
返済期間 30年
金利タイプ フラット35(固定金利)
金利 1.5%(団信+0.3%)
毎月返済額 8万円
借入可能額 2224万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。固定金利の安いフラット35を利用します。団信は有料ですが、通常の住宅ローンの固定金利よりも低金利で借りられます。

住宅費は給料の3割程度までと言われますから、毎月返済額を8万円に設定します。30年返済、金利1.8%とすると、最高2224万円まで借り入れすることができます。

2600万円の4LDK戸建て

2598home

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物件条件
間取り 4LDK 土地面積 165.53m2
価格 2598万円 建物面積 109.25m2
立地 駅徒歩25分
スーパー徒歩10分
小学校徒歩6分
中学校徒歩9分
公園徒歩4分
設備 食器洗い乾燥機
LED照明
浄水器
床暖房
インナーバルコニー
駐車場2台
耐震構造(フラット35S利用可能)

※参照:suumo

埼玉県行田市の物件です。スーパー、学校、公園が徒歩10分以内にあり、交通量も少なく子育てに最適な立地です。

2600万円弱という価格に対して、土地と建物面積がかなり広い造りとなっています。建物は耐震構造、省エネ性能に優れた給湯システム、温水床暖房も備え、国の定める優良住宅の基準もクリアしています。

優良住宅の場合、フラット35Sの利用ができ、当初10年間の金利が0.3%引き下げられます。快適で安心の建物に加えて、費用面でも優遇される、とても良い物件です。

※この物件は、2016年5月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら?

マイホームの購入には、物件価格に加えて、不動産屋の紹介料、保険料、税金、住宅ローンの手数料など様々な費用がかかります。

住宅ローンは基本的に、物件価格に対してのみ借りられるため、その他の諸費用は貯金から支払う必要があります。

住宅購入費
頭金 398万円
物件購入費 136万円
住宅ローンの諸費用 80万円
引っ越し・新生活の費用 40万円
合計 654万円(うち398万円は頭金)

物件価格以外の諸費用は、約256万円です。さらに頭金として398万円を追加すると、654万円の住宅購入費が必要です。貯金600万円と、親からの援助200万円を元手にマイホームを購入します。

マイホームの購入後も、カードの支払いや、電気料金、電話代の引き落としなどがされますので、ある程度の貯金は残せるように計画を立てます。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金10万円、手付金100万円

費用 備考
申込金 10万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時に全額返金
手付金 100万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時には返金されない

分譲住宅の手続きは、2段階あります。

  • 申し込み
  • 契約

申し込みというのは、気に入ったので購入する「予約」をしたいという意味になります。申し込んだからといって、必ず契約しなければならないというわけではありません。

ただし、申し込み時には「申込金」として10万円を不動産屋に預けます。売り手にとっても、とりあえず申し込み、というのは困ります。家を建ててから時間がたつほど買い手は減っていきますし、税金などでマイナスとなるからです。

予約とはいえ、とても強く希望しているという意味を込めて、申し込み金を渡します。申込金は、もしも契約に至らなかった場合は全額返金されますので、予約金とは違います。また、契約時には、購入費として充てられます。

物件の購入を決心したら、売買契約を結びます。この際に、手付金として100万円を支払います。これ以降、契約破棄してしまうと、手付金は戻ってこないので注意してください。手付金も、購入費として充てられます。

2598万円の物件の場合、申込金10万円、手付金100万円、残金2488万円を3回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の2488万円の支払いの際に融資が行われます。

住宅ローンを借りる際に、申込金と手付金は頭金として計算してもらえます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物12万円
収入印紙 1万5千円
合計(2600万円の物件の場合) 約136万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

仲介料の金額や支払い方法は会社によって違うので、まず始めに確認しておきましょう。契約が決まりかけた頃になってやっと仲介料の見積もりを出したと思ったら、法外な値段を請求するという不動産屋もあります。

気に入った物件を諦めたくないので、泣く泣く高い仲介料を払うというケースも少なくないです。

不動産取得税は、土地1000万円、建物1600万円と想定して算出しています。建物は1200万円の控除が受けられるので、実質400万円分の課税となります。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2200万円借り入れの場合) 約80万円

住宅ローンを比較する際に、金利ばかり目が行ってしまいがちですが、諸費用にも注意を払うべきです。金利を安くしている代わりに、諸費用で高く請求するという銀行もあります。

事務手数料は変動金利の場合は借入額x2.16%、フラット35の場合は借入額x1.08%で借りれます。1.08%の差で、24万円も初期費用が安くなるので、かなり大きいです(シミュレーションでは借入額x2.16%として計算)。

ただし、フラット35は団信が有料となり、利用する場合は金利0.3%が上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 0万円
家具・家電購入費 20万円
合計 約40万円

この物件は、外観にも凝った造りとなっており、入居時に装飾費があまりかからなさそうです。植木や、インナーバルコニーもあり、快適なマイホームです。

新しい住まいに合わせて、カーテンを新調したり、古くなったテーブルを買い替えたりする費用として、20万円を計上しています。この費用はすぐに必要というわけではないので、家庭によっては減らすこともできます。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35S
借入金額 2200万円 2200万円
返済期間 20年 30年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
金利1 0.6% 1.8%
金利2(11年目~) 2.0% 1.5
毎月返済額1 102,666円 79,133円
毎月返済額2 109,999円 76,914円
総返済額 24,101,831円 27,955,439円

2200万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する2つのケースをシミュレーションしてみました。

親からの援助が期待できる、他のローンでボーナス支払いを組んでおらず、繰り上げ返済ができるという家庭であれば、変動金利で短期間で返してしまいましょう。総返済額で約380万円安くなり、返済期間を10年短縮できます。

家計にあまり余裕がない場合は、今後のこどもの教育費の積み立てを考えると、返済額が一定のフラット35をおすすめします。無理な返済計画を立てて、結局お金が足らなくなってしまい、教育ローンを組んで負債を増やしてしまっては本末転倒です。

フラット35・固定金利で確実に返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。今回のシミュレーションであれば、優良物件と認定されており、フラット35Sを利用できます。

フラット35の特典として、借りはじめの10年間、金利が0.3%優遇されます。快適な住まいで、金利も安くなるので一石二鳥ですね。

マイホームの購入後は教育費の積み立ても考えて、じっくり30年で返済します。ボーナスには手を出さずに、全てこどもの教育費に充てます。10年で1000万円になりますから、こども2人をなんとか大学に通わせられそうです。

住宅ローンは単純な損得で計算せずに、しっかりと返済できるプランなのかを冷静に判断しましょう。

変動金利で短期間で返してしまう

金利の低い変動金利で、20年間で返済するプランです。返済期間を短くすることで、金利が上がるリスクを最小限に抑えます。ボーナスや親からの援助を利用して、繰り上げ返済ができる家庭におすすめです。

返済プランは元金均等返済を選択します。住宅ローンを借りてから10年間は住宅ローン控除によって、約22万円の所得税が免除されます。毎月約2万円の所得税が下がるので、元金均等返済ではじめに多めに返済しておきます。

11年目に2.0%まで金利が上がると仮定すると、返済額が11万円まで上がります。

公務員の平均的な給料アップを考えると、なんとかやりくりできる範囲内に収まりそうです。返済の折り返しとなる11年目までに、いくらかの繰り上げ返済をしておき、負担を軽くしておくのがポイントです。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

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  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

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【じぶん銀行】

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
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三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

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じぶん銀行公式HP

【住信SBIネット銀行】

住信SBIネット銀行

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の八疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の八疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP

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りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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