年収５００万円でどんなマイホームが買える？住宅ローンの組み方

プロフィール

家族構成	夫（会社員）・妻（専業主婦）こども２人
年収	５００万円
貯金	６００万円
親からの贈与	２００万円
希望物件	分譲一戸建て４LDK　２５９８万円

夫は３５歳教師。やっと年収５００万円を超え家計に余裕もでてきたので、そろそろマイホームを買いたいと思っています。

収入はあまり高いとは言えませんが、倹約化の妻のおかげで貯蓄が６００万円貯まっています。もう少し収入が欲しいところですが、定年までに返済を済ませるためには、あまりのんびりとしていられません。

また、上のこどもが来年の春に小学校に上がるので、転校させてしまわないように、今のうちにマイホームを買おうと決心しました。

マイホームの購入にあたり、両親から２００万円の援助を受けられることになっています。

年収５００万円でいくら借りれる？

年収５００万円といっても、税金や保健で差し引かれてしまうので、手元に残るお金は４００万円弱です。１ヶ月の手取りは２５万円、年２回ボーナス合わせて１００万円です。

教師は、給料こそあまり高い水準ではありませんが、公務員という信頼感があり、住宅ローンの審査にはとても通りやすい職業です。とはいえ、何かあっても家計が苦しくならないように、余裕のある返済プランを立てましょう。

借入可能額

返済期間	３０年
金利タイプ	フラット３５（固定金利）
金利	１．５％（団信＋０．２％）
毎月返済額	８万円
借入可能額	２２２４万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。固定金利の安いフラット３５を利用します。団信は有料ですが、通常の住宅ローンの固定金利よりも低金利で借りられます。

住宅費は給料の３割程度までと言われますから、毎月返済額を８万円に設定します。３０年返済、金利１．８％とすると、最高２２２４万円まで借り入れすることができます。

２６００万円の４ＬＤＫ戸建て

物件条件

間取り	４LDK	土地面積	165.53m2
価格	２５９８万円	建物面積	109.25m2
立地	駅徒歩２５分 スーパー徒歩１０分 小学校徒歩６分 中学校徒歩９分 公園徒歩４分
設備	食器洗い乾燥機 ＬＥＤ照明 浄水器 床暖房 インナーバルコニー 駐車場２台 耐震構造（フラット３５Ｓ利用可能）

※参照：suumo

埼玉県行田市の物件です。スーパー、学校、公園が徒歩１０分以内にあり、交通量も少なく子育てに最適な立地です。

２６００万円弱という価格に対して、土地と建物面積がかなり広い造りとなっています。建物は耐震構造、省エネ性能に優れた給湯システム、温水床暖房も備え、国の定める優良住宅の基準もクリアしています。

優良住宅の場合、フラット３５Ｓの利用ができ、当初１０年間の金利が０．２５％引き下げられます。快適で安心の建物に加えて、費用面でも優遇される、とても良い物件です。

※この物件は、2016年5月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら？

マイホームの購入には、物件価格に加えて、不動産屋の紹介料、保険料、税金、住宅ローンの手数料など様々な費用がかかります。

住宅ローンは基本的に、物件価格に対してのみ借りられるため、その他の諸費用は貯金から支払う必要があります。

住宅購入費

頭金	３９８万円
物件購入費	１３６万円
住宅ローンの諸費用	８０万円
引っ越し・新生活の費用	４０万円
合計	６５４万円（うち３９８万円は頭金）

物件価格以外の諸費用は、約２５６万円です。さらに頭金として３９８万円を追加すると、６５４万円の住宅購入費が必要です。貯金６００万円と、親からの援助２００万円を元手にマイホームを購入します。

マイホームの購入後も、カードの支払いや、電気料金、電話代の引き落としなどがされますので、ある程度の貯金は残せるように計画を立てます。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金１０万円、手付金１００万円

	費用	備考
申込金	１０万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時に全額返金
手付金	１００万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時には返金されない

分譲住宅の手続きは、２段階あります。

• 申し込み
• 契約

申し込みというのは、気に入ったので購入する「予約」をしたいという意味になります。申し込んだからといって、必ず契約しなければならないというわけではありません。

ただし、申し込み時には「申込金」として１０万円を不動産屋に預けます。売り手にとっても、とりあえず申し込み、というのは困ります。家を建ててから時間がたつほど買い手は減っていきますし、税金などでマイナスとなるからです。

予約とはいえ、とても強く希望しているという意味を込めて、申し込み金を渡します。申込金は、もしも契約に至らなかった場合は全額返金されますので、予約金とは違います。また、契約時には、購入費として充てられます。

物件の購入を決心したら、売買契約を結びます。この際に、手付金として１００万円を支払います。これ以降、契約破棄してしまうと、手付金は戻ってこないので注意してください。手付金も、購入費として充てられます。

２５９８万円の物件の場合、申込金１０万円、手付金１００万円、残金２４８８万円を３回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の２４８８万円の支払いの際に融資が行われます。

住宅ローンを借りる際に、申込金と手付金は頭金として計算してもらえます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用

登記	30万円
仲介料	物件価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	土地4.5万円 建物12万円
収入印紙	1万5千円
合計（2600万円の物件の場合）	約136万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

仲介料の金額や支払い方法は会社によって違うので、まず始めに確認しておきましょう。契約が決まりかけた頃になってやっと仲介料の見積もりを出したと思ったら、法外な値段を請求するという不動産屋もあります。

気に入った物件を諦めたくないので、泣く泣く高い仲介料を払うというケースも少なくないです。

不動産取得税は、土地１０００万円、建物１６００万円と想定して算出しています。建物は１２００万円の控除が受けられるので、実質４００万円分の課税となります。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用

事務手数料	ローンｘ2.16%
保証料	無料
団体信用生命保険料	無料 ローン金利＋0.2%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（2200万円借り入れの場合）	約80万円

住宅ローンを比較する際に、金利ばかり目が行ってしまいがちですが、諸費用にも注意を払うべきです。金利を安くしている代わりに、諸費用で高く請求するという銀行もあります。

事務手数料は変動金利の場合は借入額ｘ2.16％、フラット３５の場合は借入額x1.08%で借りれます。1.08％の差で、２４万円も初期費用が安くなるので、かなり大きいです（シミュレーションでは借入額x2.16%として計算）。

ただし、フラット３５は団信が有料となり、利用する場合は金利０．２％が上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用

引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	0万円
家具・家電購入費	20万円
合計	約40万円

この物件は、外観にも凝った造りとなっており、入居時に装飾費があまりかからなさそうです。植木や、インナーバルコニーもあり、快適なマイホームです。

新しい住まいに合わせて、カーテンを新調したり、古くなったテーブルを買い替えたりする費用として、２０万円を計上しています。この費用はすぐに必要というわけではないので、家庭によっては減らすこともできます。

住宅ローン返済シミュレーション

	変動金利	フラット35S
借入金額	2200万円	2200万円
返済期間	20年	30年
返済プラン	元金均等返済	元利均等返済
金利1	０．６％	１．８％
金利2(11年目～)	２．０％	１．５
毎月返済額1	102,666円	79,133円
毎月返済額2	109,999円	76,914円
総返済額	24,101,831円	27,955,439円

２２００万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する２つのケースをシミュレーションしてみました。

親からの援助が期待できる、他のローンでボーナス支払いを組んでおらず、繰り上げ返済ができるという家庭であれば、変動金利で短期間で返してしまいましょう。総返済額で約３８０万円安くなり、返済期間を１０年短縮できます。

家計にあまり余裕がない場合は、今後のこどもの教育費の積み立てを考えると、返済額が一定のフラット３５をおすすめします。無理な返済計画を立てて、結局お金が足らなくなってしまい、教育ローンを組んで負債を増やしてしまっては本末転倒です。

フラット３５・固定金利で確実に返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。今回のシミュレーションであれば、優良物件と認定されており、フラット３５Ｓを利用できます。

フラット３５の特典として、借りはじめの１０年間、金利が０．２５％優遇されます。快適な住まいで、金利も安くなるので一石二鳥ですね。

マイホームの購入後は教育費の積み立ても考えて、じっくり３０年で返済します。ボーナスには手を出さずに、全てこどもの教育費に充てます。１０年で１０００万円になりますから、こども２人をなんとか大学に通わせられそうです。

住宅ローンは単純な損得で計算せずに、しっかりと返済できるプランなのかを冷静に判断しましょう。

変動金利で短期間で返してしまう

金利の低い変動金利で、２０年間で返済するプランです。返済期間を短くすることで、金利が上がるリスクを最小限に抑えます。ボーナスや親からの援助を利用して、繰り上げ返済ができる家庭におすすめです。

返済プランは元金均等返済を選択します。住宅ローンを借りてから１０年間は住宅ローン控除によって、約２２万円の所得税が免除されます。毎月約２万円の所得税が下がるので、元金均等返済ではじめに多めに返済しておきます。

１１年目に２．０％まで金利が上がると仮定すると、返済額が１１万円まで上がります。

公務員の平均的な給料アップを考えると、なんとかやりくりできる範囲内に収まりそうです。返済の折り返しとなる１１年目までに、いくらかの繰り上げ返済をしておき、負担を軽くしておくのがポイントです。