年収６００万円で高層マンションを買える？住宅ローンの組み方

プロフィール

家族構成	夫（会社員）・妻（専業主婦）こども２人
年収	６００万円
貯金	８００万円
親からの贈与	４００万円
希望物件	高層マンション４LDK　３１９８万円

夫はエンジニアとして働き、はや２０年のベテラン技師です。年収も６００万円を超え、生活も安定しています。これまでの倹約生活でコツコツためた、住宅費が８００万円に達したので、念願のマイホームの購入を考えています。

収入は高いものの、夫が４０歳になるので、定年までに返済するためには、短期間で返すプランを立てなければなりません。

夢のマイホームは、１０階以上の高層マンションに住むことです。鉄筋構造のしっかりとした造りで、セキュリティのしっかりとしたマンションは理想です。老後の生活を考えると、階段のない間取りというのも重要なポイントです。

マイホームの購入にあたり、両親から４００万円の援助を受けられることになっています。

年収６００万円でいくら借りれる？

年収６００万円といっても、税金や保健で差し引かれてしまうので、手元に残るお金は５００万円弱です。１ヶ月の手取りは４０万円くらいでしょう。

マンションの場合、住宅ローンの返済とは別に、共有部の管理費や修繕積立金、駐車場代などが毎月２万円ほどかかります。住宅ローンの返済額は１０万円程度に抑えたいです。

借入可能額

返済期間	２５年
金利タイプ	フラット３５（固定金利）
金利	１．５％（団信＋０．３％）
毎月返済額	１０万円
借入可能額	２４１４万円

金利タイプは金利が上がるリスクをなくすために固定金利で借ります。固定金利の安いフラット３５で借ります。団信は有料ですが、通常の住宅ローンよりも低金利で借りられます。

定年までに完済するためには２５年で返済しなければなりません。毎月返済額を１０万円を上限にすると、２４１４万円が借入限度額になります。

３０００万円で高層マンションに住める？

物件条件

間取り	４LDK	専有面積	85.57m2
価格	３１９８万円	テラス面積	12.76m2
所在階	１２階
立地	駅徒歩７分 スーパーまで徒歩５分 角部屋 和室あり
設備	床暖房 浄水器 ディスポーザー付き
施設・サービス	２４時間ゴミ出しＯＫ 宅配ボックスあり ショッピングカート置場

※参照：suumo

千葉県ニュータウン中央の物件です。駅を中心にイオンモールやニトリ、ＧＵ、ツタヤ、さらに温泉などの商業施設で賑わい、とりかこむように高層マンションが建設されている新開発エリアです。

関東圏では、街をそっくり創り上げるような大規模な開発プロジェクトがいくつも立ち上がっており、この物件もそのひとつです。雑多な都内とは対照的に、築５年以内の新しい住宅が多く、広い公園なども整備されているとても美しい街並みです。

３２００万円弱というリーズナブルな価格で、４ＬＤＫ、１２階、駅徒歩７分という最高の条件です。東京駅までも５０分でアクセスできるため、都内への通勤も問題ありません。

オートロックや監視カメラが設置されセキュリティが高く、キッズスタジオやパーティスタジオ、ゲストスィートなどの共有施設も整っています。ショッピングカート置き場があり、マンションまで持ち運びができるという「あったらいいな」を実現しています。

※この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら？

はじめてマイホームを買うという方が勘違いされやすいのですが、物件価格だけが住宅費ではありません。不動産屋の紹介料や、保険料、税金などさまざまな費用がかかります。住宅ローンでは原則、物件の購入費にしか利用できませんから、これらの諸費用は貯金から支払わなければなりません。

住宅購入費

頭金	８００万円
物件購入費	１６２万円
住宅ローンの諸費用	８４万円
引っ越し・新生活の費用	２０万円
合計	１０６６万円（うち８００万円は頭金）

物件価格以外の諸費用は、約２６６万円です。さらに頭金として８００万円を追加すると、１０６６万円の住宅購入費が必要です。貯金８００万円を頭金とし、親からの援助金４００万円で諸費用を賄う計画です。

マイホームの購入後も、カードの支払いや、電気料金、電話代の引き落としなどがされますので、ある程度の貯金は残せるように計画を立てます。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金１０万円、手付金１００万円

	費用	備考
申込金	１０万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時に全額返金
手付金	１００万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時には返金されない

「ココだ」という物件が見つかったら、購入の申し込み手続きをします。この際に「申込金」として、約１０万円を支払います。支払うとはいえ、最終的には物件の購入費の一部として利用されるため、追加料金ではありません。また、もし契約まで至らなかった場合や契約破棄となった場合でも、申込金は全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に「手付金」として約１００万円の支払いが必要となります。手付金は後に住宅購入費の一部として計算されますが、申込金とは違い、契約破棄をしてしまうと、返金されません。

３１９８万円の物件の場合、申込金１０万円、手付金１００万円、残金３０８８万円を３回に分けて支払います。住宅ローンはというと、最後の３０８８万円の支払いの際に融資が行われます。

住宅ローンを借りる際に、申込金と手付金は頭金として計算してもらえます。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用

登記	30万円
仲介料	物件価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	土地4.5万円 建物30万円
収入印紙	1万5千円
合計（3200万円の物件の場合）	約162万円

マイホームを購入するための、不動産屋と役所に支払うお金です。

不動産仲介料が意外と高くつき、３２００万円の物件の場合、約１００万円の費用がかかります。不動産がもうかるというのは、分かる気がします。

不動産屋によっては、買い手と売り手の両方から手数料を取る仕組みをもっており、仲介料が半額になるというお得なサービスをしている企業もあります。

また、物件によっては、売り手の企業が紹介業も自前で持っており、仲介料を取らないというところもあります。約１００万円の仲介料が０になるので非常に大きいです。不景気で買い手の付きにくい不動産業界では、こういった企業がどんどん増えていくと期待されています。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用

事務手数料	ローンｘ2.16%
保証料	無料
団体信用生命保険料	無料 ローン金利＋0.3%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（2400万円借り入れの場合）	約84万円

住宅ローンは、借入額を減らせば返済額が下がることに加えて、はじめに支払う手数料も抑えることができます。今回のシミュレーションでは、しっかりと８００万円の頭金を準備しており、事務手数料も１７万円も安くなります。

ネット銀行では、保証料や団信が無料で利用できるので、かなり費用を抑えられておすすめです。

ただし、ネット銀行の中にはプランが複雑でわかりにくく作られており、見た目の金利は安そうでも、見えにくい諸費用などで価格を上乗せしている悪質なプランもあるので注意が必要です。

新生活の費用

新生活の費用

引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	0万円
家具・家電購入費	0万円
合計	約20万円

この物件は、期間中に成約すると３０万円分の家具・家電商品券がプレゼントというキャンペーンを行っていました。マイホームを購入すると、古くなった家電を買い替えたり、部屋に合わせた家具が欲しくなりますから、この特典は非常にうれしいです。

分譲マンションでは、今では必須となっているインターネットやＴＶ接続があらかじめされており、工事が不要です。通常であれば４万円ほどしますから、最初からついているのはかなりお得です。

また、大型マンションの場合、工場などが利用する高圧電力という契約になっており、電気料金が割引されるというメリットもあります。電気は一生使うものですから、塵も積もれば山となり、非常に大きな節約になります。

住宅ローン返済シミュレーション

	変動金利	フラット35
借入金額	2400万円	2400万円
返済期間	20年	25年
返済プラン	元金均等返済	元利均等返済
金利1	０．６％	１．８％
金利2(11年目～)	２．０％	同上
毎月返済額1	112,000円	99,404円
毎月返済額2	120,000円	同上
総返済額	26,292,960円	29,821,179円

２４００万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する２つのケースをシミュレーションしてみました。

２５年の長期ローンのため、固定金利で確実に返済できるプランを立てます。毎月返済額は約１０万円、管理費を含めても１２万円に抑えています。返済額が一定で、将来の資金計画が練りやすいのが特徴です。今後、こどもの教育費の積み立ても必要となり、支出をコントロールすることが大切です。

確実に住宅ローンを返済するためには、固定金利のプランをおすすめします。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済ができる人は変動金利のプランも「アリ」です。ただし、変動金利は返済額があがる可能性があるため、リスクマネジメントがしっかりできる人でなければ危険です。

固定金利で確実に返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。６５歳の定年までに完済できるように、２５年の返済計画を立てました。

住宅ローン控除で年間約２４万円の所得税が免除されますので、元金返済方式で早めに返してしまう方法もあります。元金返済方式にすると総返済額で５０万円ほどの節約ができます。

ボーナスなどで余裕ができたお金は、こどもの教育費などの積立金をしておきましょう。大学４年間で学費が８００万円、ひとり暮らしをする場合はさらに１０万円／月の仕送りが必要となります。少し収入に余裕ができると繰り上げ返済などをしたくなりますが、住宅ローンはコツコツ返すと割り切って、将来のために貯蓄をしておきましょう。

もし教育費がたらずに奨学金を利用することになってしまうと、結果的に繰り上げ返済したよりも高い返済となってしまいます。

変動金利で短期間で返してしまう

金利の低い変動金利で、２０年間で返済するプランです。返済期間を短くすることで、金利が上がるリスクを最小限に抑えます。ボーナスや親からの援助を利用して、繰り上げ返済ができる家庭におすすめです。

返済プランは元金均等返済を選択します。住宅ローンを借りてから１０年間は住宅ローン控除によって、約２４万円の所得税が免除されます。毎月約２万円の所得税が下がるので、元金均等返済ではじめに多めに返済しておきます。

１１年後に２．０％まで金利が上がると仮定すると、返済額が１２万円まで上がります。

このままでは住居費の負担が家計を圧迫してしまいます。住宅ローン控除で家計に余裕があるうちに、繰り上げ返済で変動金利のリスクを減らしましょう。

長期返済ならフラット３５

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット３５がおすすめです。フラット３５は通常の固定金利よりも、０．５～１．０％ほど金利が安くなっています。

３０年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの１０年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット３５をトライしてみてください。

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を１月にしても、融資実行が２月になると、適用金利は２月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに１ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

【楽天銀行フラット35】

15~20年	1.01 %
21~35年	1.09 %
事務手数料	借入額x1.08% 借入額x0.756%（借り換え）

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット３５は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット３５の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

• 長期固定金利が安いフラット３５
• 借り換え特典で事務手数料が割引
• 楽天ポイントが3倍

楽天銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

15~20年	1.01 %
21~35年	0.99 %
事務手数料	借入額x1.08% 借入額x1.08%

フラット３５の専門ネット銀行。フラット３５のシェアNO.1であり、フラット３５を借りた人の４人に１人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット３５の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長５０年返済ができるフラット５０も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.1%引かれるプランがあり、国内で最も安くフラット35を借りられます！

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

• 自己資金20%で金利0.1%引き！
• 仮審査：最短当日
• 本審査完了：最短3営業日
• 審査があまいと人気◎

ARUHIフラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

15~20年	1.01 %
21~35年	1.09 %
事務手数料	借入額x1.08%※1

フラット３５業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。３５年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット３５を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

• フラット３５業界NO.1の低金利
• 事務手数料が通常住宅ローンの半額
• 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額２０００万円以下、または１５年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

【じぶん銀行】

変動金利	0.497 %
１０年固定	0.58 %
事務手数料	借入額x2.16%

三菱東京ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが５０％完済される、「がん５０％保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

• 変動金利の安さNO.1
• がん５０％保障が0円
• 資金移動が0円
• 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

【住信SBIネット銀行】

変動金利	0.444 %
１０年固定	0.66 %
事務手数料	借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の八疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

• 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
• 170万円相当の八疾病付き団信が無料
• 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP