毎月６万円の返済で住宅ローンいくらまで借りれる？

2016/6/23 2017/10/2 住宅ローンシミュレーション

1 他の家庭はどれくらい借りている？
2 変動金利で借りた場合
3 固定金利で借りた場合
4 住宅ローン以外の住宅費
5 住宅ローン控除でお金が戻ってくる
6 長期返済ならフラット３５
7 短期返済プラン・借り換えなら変動金利

住宅購入の予算を決めるにあたり、住宅費を現在の家賃と同水準を維持することが大切です。

背伸びして無理にマイホームを買ってしまうと、生活が苦しくなったり将来のこどもの教育費が足らなくなってしまうことにもなります。外食や旅行などをすべて削るといった、極端な節約は長くは続きませんし、ストレスの元になります。可能な限り現在の住宅費と変わらない規模に収められるよう計画しましょう。

毎月６万円の返済額までに抑える場合、住宅ローンをいくらまで借りれるのか、シミュレーションしてみました。

返済額は同じでも、金利の違いや返済期間の長短によっても、借りれる金額は違います。もし、金額が足らなければ、返済負担をもう少し上げる必要もあるかもしれません。

他の家庭はどれくらい借りている？

住宅ローンの平均借入額
	物件価格	頭金	ローン借入額	毎月返済額
400万円未満	3030万円	928万円	2297万円	7万7842円
400万円	3265万円	579万円	2750万円	8万1262円
500万円	3596万円	641万円	3026万円	8万5839円
600万円	3860万円	744万円	3159万円	9万2276円
700万円	4143万円	842万円	3392万円	9万7996円
800万円～1000万円	4408万円	1074万円	3455万円	10万1898円
1000万円以上	5208万円	1442万円	3948万円	12万6616円

※参考：SUMMO「年収別8213人家とお金調査」より

他の家庭がどれくらい借りているのか見てみると、イメージがつきやすくなります。

住宅ローンの返済額は毎月８万円くらいまで確保している家庭が多いようです。返済額を抑えることは非常に重要ですが、やはり資金が足らず借入額が増えてしまうケースが多いです。

どうしても返済額を６万円以上は出せないとい家庭は、購入物件の見直しをするか、もう少し頭金を貯めてから購入するという方法もあります。

毎月いくらまでなら払える？

年収	４００万円未満	４００万円以上
返済負担率	３０％	３５％

住宅ローンは、年収ごとにどれくらいまで借りれるかという上限が設定されています。年収４００万円であれば、年間１２０万円、毎月１０万円までが返済に充てられる限度額ということになります。

ただし、他のローンを組んでいた場合、すべてのローンの合計で計算します。もし車のローンを毎月３万円支払っていれば、住宅ローンに充てられるのは７万円までとなります。

また、これはあくまで「限度額」なので、上限まで借りてしまってもいいとは限りません。

年収負担率
年収	20%	25%	30%
300万円	5万円	6.25万円	7.5万円
400万円	6.67万円	8.33万円	10万円
500万円	8.33万円	10.4万円	12.5万円
600万円	10万円	12.5万円	15万円
700万円	11.7万円	14.6万円	17.5万円
800万円	13.3万円	16.7万円	20万円
900万円	15万円	18.7万円	22.5万円
1000万円	16.7万円	20.8万円	25万円

マイホームを購入した際に必要な住宅費は、住宅ローンだけではありません。

賃貸の頃には不要であった、固定資産税や地震保険などの費用も必要となってきます。また、マンションであれば管理費や駐車場代、一戸建ての場合は将来に備えて修繕積立金をしていくことになります。

住宅ローンの返済額は、年収の２０％～２５％に抑えるというのがセオリーです。

変動金利で借りた場合

変動金利は、金利がとても低く人気のプランですが、金利が変わり返済額が上がってしまうリスクを持ちます。

変動金利で借りる場合は、できるだけ返済額を抑えて、短期間に返済するようにしましょう。

変動金利のメリット・デメリット

	20年	20年	30年	30年
金利1	0.6%	0.6%	0.6%	0.6%
金利2（11年目～）	1.6%	2.6%	1.6%	2.6%
金利3（21年目～）			2.6%	4.6%
借入可能額	1,328万円	1,302万円	1,835万円	1,713万円

金利が１０年で１％上がる場合と、２％上がる２つのケースでシミュレーションしました。金利上昇後の返済額を６万円以下に抑えるという条件になっているため、金利上昇値が高いと借入可能額が下がります。

毎月６万円の返済額の場合、住宅ローンの借り入れだけでは住宅購入費が十分ではないかもしれません。頭金をしっかりと貯めておく必要がありそうです。

マイホームの購入にあたり、両親から贈与を受ける家庭も多いです。大人になってまだ親の助けを乞うのは恥ずかしいと感じるかもしれませんが、そんなことはありません。住宅ローンの借り入れ者の３割ほどは、住宅購入時に贈与を受けています。また両親もマイホームを購入する際に祖父母から援助を受けていたという人も多いでしょう。援助が見込めそうな場合は、相談してみてください。

固定金利で借りた場合

固定金利は、金利がずっと一定で返済額が変わらないプランですが、割高な金利設定になっています。

毎月の返済額を抑えて、長期間で借り入れする場合は、固定金利がおすすめです。固定金利で借りる場合は、比較的金利の安く借りられるフラット３５がおすすめです。

フラット35のメリット・デメリット

	20年	25年	30年	35年
金利1	1.5%	1.8%	1.8%	1.8%
借入可能額	1,243万円	1,448万円	1,668万円	1,868万円

フラット３５は２０年以下の借り入れは金利が１．３％、２１年以上の場合は金利が１．６％となります。ただし、フラット３５は団信が有料なので、０．２％金利を上乗せして計算しています。

フラット３５は、返済額がずっと変わらないので、こどもの教育費や老後資金の積み立てなどの計画が立てやすくなるメリットがあります。年功序列で毎年確実に給料が上がっていくというのは今の時代では少なく、変動金利の金利上昇リスクは大きな不安になります。はじめて住宅ローンを借りる方は、まずは固定金利のフラット３５で借りることを検討してください。

返済期間を伸ばすと、借入可能額が増えます。短期返済にする場合は、あまり多くは借りれないため、お金が足らない場合は毎月負担を増やす必要があるかもしれません。

住宅ローン以外の住宅費

固定資産税	15万円／年
地震保険料	2万円／年
駐車場代	5000円／月
管理費・修繕積立金	1万円／月
合計	2.92万円／月

住宅ローンの返済以外で必要となる、住宅費を確認しましょう。

はじめてマイホームを購入する際は、家賃＝住宅ローン返済額だと思ってしまいがちですが、実際はそれだけでは済みません。賃貸の頃にはなかった固定資産税や都市計画税などの税金が新たにかかってきます。また、マンションの場合は共有スペースの管理費や、駐車場代を毎月支払う必要があります。

また、マンションの場合は修繕積立金が毎月請求、戸建ての場合は自身で積み立て計画を立てる必要があります。日本人の平均寿命の８５歳まで住むと考えると、今は新しいマイホームも築４０～５０年となってしまいます。１度や２度の修理は必ず行いますし、老後にはバリアフリーのリフォームが必要になるかもしれません。

住宅ローンの返済額以外の住宅費として、毎月約３万円の出費がかかります。戸建ての場合は駐車場代が不要なので、約２．５万円です。

６万円の返済額とした場合、総住宅費は約９万円となります。

固定資産税

マイホームを購入すると、毎年1月に1年分の固定資産税を支払うことになります。不動産の評価額によっても税額は変わってくるので、表は参考地です。新築の場合、３年間（長期優良住宅の場合５年間）は固定資産税が半額になります。

建物と土地はそれぞれ分けて計算されるため、分譲マンションと戸建てでも税額が変わってきます。また、築年数が経てば不動産評価額も落ちてくるので、固定資産税が下がる傾向にあります。

地震保険料

住宅ローンの加入時には火災保険への加入はしますが、地震保険は任意となっています。しかし、地震大国の日本では、どこにいてもいつ大地震に襲われてもおかしくありません。

大地震で家が大きく壊れてしまった場合、数百万円という修理費が必要となります。最悪の場合は建て替えとなり、また何千万円という住宅ローンを組まなければならなくなるかもしれません。

年２万円とした場合、５０年でも１００万円の保険料です。地震保険は必要経費だと考え、かならず加入しましょう。

駐車場代

分譲マンションを購入する場合、駐車場の条件をしっかり確認してください。毎月の料金はもちろん、何台分まで借りれるのかもチェックしましょう。

都市部の場合、敷地面積がせまくて十分な駐車場スペースが無い場合があります。２台以上の車を持っている場合、１台は別の駐車場を借りなければならなくなるかもしれません。

駐車場代はマンション付随のスペースであれば、他の駐車場の半額～３分の１程度の金額で借りれる場合が多いようです。

マンション外の駐車場を借りることになってしまうと、高額の駐車場代がかかってしまうので、注意が必要です。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの場合、共有スペースの掃除や電気の取り換えなど、管理費が必要となります。また、修繕積立金が毎月請求されます。

戸建ての場合は自身で計画して修繕費を貯めていくことになります。

月１万円の積立金をすると１年で１２万円、３０年で３６０万円となります。壁の塗り替えや、排水管の取り換えなど大掛かりな工事が必要となるので、あらかじめコツコツ貯めておく必要があります。

分譲マンションの場合、購入時に修繕積立基金として約３０万円ほど支払います。さらに管理費などと合わせて修繕積立金を毎月徴収されます。また最近では、修繕積立金が想定より足らず、途中から請求額が上がるというケースも増えています。分譲マンションは想定よりもお金がかかってしまうこともあるので、常に家計に余裕を作っておくようにしたいです。

戸建ての場合は、教育費のピーク期などを避けるなど、自由に資金計画を立てられるのは強みです。ただし、自己管理ができていないと、いざ必要となった時にお金が足らないということにもなりかねないので注意しましょう。

住宅ローン控除でお金が戻ってくる

	残ローン	控除額
１年目	2000万円	20万円
２年目	1950万円	19.5万円
３年目	1900万円	19万円
・・・	・・・	・・・
１０年目	1550万円	15.5万円
合計		177.5万円

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りはじめてから１０年間、ローンの元金の１％を所得税から控除してもらえる制度です。２０００万円の借り入れの場合、年間最大２０万円が控除されます。所得税が２０万円以下で引ききれない場合、代わりに住民税から最大１３．６万円まで控除することもできます。

１年で２０万円の控除が受けられるとすると、１ヶ月あたり約１．７万円戻ってくることになります。１０年の合計では約１７７．５万円の控除となります。

住宅ローン控除で戻ってくるお金を含めると、もう少し多めに住宅ローンを借りることができるかもしれません。ただし、住宅ローン控除は１０年間のみ利用できるので、１１年目以降は負担が増えてしまうので注意が必要です。

長期返済ならフラット３５

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット３５がおすすめです。フラット３５は通常の固定金利よりも、０．５～１．０％ほど金利が安くなっています。

３０年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの１０年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット３５をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を１月にしても、融資実行が２月になると、適用金利は２月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに１ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

15~20年	0.98 %
21~35年	0.98 %
事務手数料	借入額x1.08%

フラット３５の専門ネット銀行。フラット３５のシェアNO.1であり、フラット３５を借りた人の４人に１人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット３５の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長５０年返済ができるフラット５０も取り扱っています。

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