住宅ローン金利比較

住宅ローンは何歳まで借りられる?

年齢
契約時 20~70歳
完済時 ~75歳(フラット35は80歳まで)

住宅ローンの借り入れには「年齢制限」があります。

契約時の年齢は、20歳~70歳。住宅ローンを全て返済し終わるときの年齢が75歳までです。

フラット35は長期返済を前提として作られていることもあり、80歳まで借りることができます。

ただし、あくまでこれは上限として定められている年齢のため、かならずしも誰でもこの年齢まで借りられるとは限りません。定年退職後の返済はきちんとできるのか、健康上の問題はないか、など厳しい審査があります。

借りはじめの年齢は何歳でも大丈夫ですが、完済時の年齢は65歳までのプランを立てなければ、審査に通ることは難しいです。

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住宅ローン借り入れの平均年齢は40歳

若い、年寄り、の基準はひとそれぞれです。40歳になったら高齢だと思う人もいれば、まだまだ働き盛りで若いと感じる人もいるでしょう。

住宅ローンの借り入れ年齢を調べてみると、40.8歳(平成24年度)という統計があります。年度ごとに誤差はあるものの、40歳前後が住宅ローンを借りる人の平均年齢となります。

40歳以下で住宅ローンを借りる人は問題なさそうですね。

では、45歳ならどうでしょうか?50歳以上は?

やはり、年齢が高くなると、完済時の年齢も上がってしまうので、住宅ローンの審査が厳しくなりがちです。しかし、年齢が高いからといって、住宅ローンが借りれないわけではありません。

基本的に、銀行からは65歳までに返せるプランにするように、求められます。逆に言えば、年齢が高くても65歳までに完済するのであれば問題はありません。

50歳から借りて、15年で返済してしまえばOKです。

団信に入れないと借りられない

住宅ローンの借り入れ条件に、団体信用生命保険への加入が必須となっています。

保険会社によっては、団信の加入のために健康診断の提出を求められる場合があります。特に年齢が高い場合は、チェックが厳しくなります。

もし健康に問題が見つかってしまうと、団信への加入ができなくなり、結果的に住宅ローンを借りれなくなってしまうこともあります。また、軽度の病気であればワイド団信などの特別な団信に入ることはできますが、保険料が高くなってしまいます。

65歳以降も借りられるケース

住宅ローンの審査で重要視するのは、「ちゃんと返済できるか」です。

一般的には60歳で定年退職、もう少し頑張るという人でも65歳までしか企業で働くことはできません。65歳以降はというと、収入を年金に頼ることになります。

年金の平均受給額は20万円ほどです。所得税や保健などが引かれると、手元に残るのは18万円程度です。18万円の年金に対して、住宅ローンの返済額が10万円もあったら、生活していけませんよね。

このため、銀行は65歳以降の借り入れには、非常に慎重になります。

65歳以降も働けばOK?

65歳以降も、警備員などで頑張って働くので、なんとか貸してほしい。というのはなかなか通じません。

もしかしたら体を壊してしまい、働けなくなるかもしれません。いくら元気でも、募集がなければ雇ってもらえません。もしかしたら20年もしたら、ロボット化が進み、65歳以上が今しているような仕事はもうないかもしれません。

65歳以降も仕事がある、という保証はないのです。

連帯保証人を立てる

65歳以降の長期間の返済になる場合は、連帯保証人を立てるのが一般的です。

連帯保証人とはつまり、あなたがもしも返済できなくなった場合に、代わりに他の人が返しますという契約です。

連帯保証人になれるのは、配偶者もしくは家族です。

もちろん、連帯保証人になってしまうと、もしも事故や病気などでなくなってしまった場合には、家族に負債を残すことになるリスクもあるので、慎重に検討してください。また、こどもを連帯保証人にした場合、住宅ローンを返し終わらないと、こどもは別のローンを組めなくなってしまうので注意してください。

退職金で返済できる場合

退職金でまとまったお金がはいってくる目途があることを立証できれば、完済時の年齢を伸ばすことも検討してもらえます。

ただし、公務員や大企業などで、退職金を支払っている実績と金額が、証明する必要があります。

不景気が続く昨今では、退職金の額も下がっており、いくら貰えるのかわからないというのが現状です。住宅ローンを借りれたとしても、思ったよりも退職金が少なくなるリスクがあることは理解しておきましょう。

自営業で定年がなければ大丈夫

一般的に、自営業は住宅ローンの審査では不利だと言われます。収入が不安定な場合が多いからです。

とはいえ、しっかりとした収入が立証できれば問題なく住宅ローンを借りることができます。ちなみに、自営業の場合は、過去3年の収益状況を報告することになります。

ただし、自営業は年齢面に関して言えば有利な立場にあります。自営業に定年退職はありませんから、働こうと思えばいつまでも働けます。

65歳以降も収入が見込めると判断されれば、住宅ローンを長く借りることができます。

現在はサラリーマンだけれど、後に親の家業を継ぐという方法もあります。両親の収益状況などを提出すれば、審査を有利に運ぶことができると思います。

副業・資産があり収入が見込める

最近では、副業をしている人も少なくありません。土日にアルバイトに入る人もいれば、本職のノウハウを生かして、フリーランスとしてwebサイトを作ったり、語学を生かした翻訳の仕事、ヤフオクやアマゾンなどで輸入業を営む人もいます。

株やアパート経営なども、大きなくくりでは副業といえます。

筆者の知人には、副業のすし屋が楽しくて、最終的に本職にしてしまった人もいます。

このように、手に職をつけて、定年後も一定の収入が見込めることを証明できれば、住宅ローンの審査にプラスになります。副業をしている場合は、確定申告をすることで、収入を証明することができます。

70歳で完済シミュレーション

65歳以降の返済も可能ですが、やはりまずは65歳までに返し切るプランを立てましょう。自営業や副業をしている場合でも、なるべく短期間で返し終わるのが理想です。

ただし、どうしても収入・期間が足らないというケースもあると思います。50歳から借り始めて、70歳で完済するプランのシミュレーションをしてみましょう。

  • 頭金を増やして借入額を抑える
  • 毎月返済額を増やして、返済期間を短くする
  • 連帯債務で借りる

住宅ローンの審査でカギとなるのは、「信用性」です。

例えば、3000万円の物件の購入のために1000万円の頭金を準備してきた、という人なら、計画性のあるしっかりした人だと認められ、審査も通りやすくなります。通常、頭金は1割~2割のところ、3割以上も頭金があればかなり評価は高まります。

変動金利 フラット35
借入額 2000万円 2000万円
金利 0.6% 1.5%
返済期間 20年 20年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
毎月返済額 93,333円 96,509円
総返済額 21,204,920円 23,162,045円

収入に余裕がある家庭であれば、変動金利で借り、繰り上げ返済で短期間で返すプランをおすすめします。

変動金利は、返済額が上がってしまうリスクがあるので、できるだけ短期間で返すことがポイントです。元金均等返済にすることで、しっかり働けるはじめの返済額を増やし、定年後の負担を減らします。10年後には毎月返済額が約1万円下がり、88,375円になります。

70歳までの完済の予定ではありますが、繰り上げ返済で65歳までに返し切ることを目標にします。

確実に返済するなら固定金利

変動金利は、やはり金利が上がってしまうリスクが怖いです。定年して収入が減ってしまったのに、金利が上がって返済額が増えた・・・となっては困ってしまいます。

変動金利のプランでは、70歳までに完済するという予定にはしていますが、繰り上げ返済で65歳までに返し切ることを目標にします。

繰り上げ返済をする余裕がないという方には、固定金利で借りることをおすすめします。湖底金利であれば、完済するまでずっと返済額が変わらないので、将来の資金計画を立てやすくなります。

教育費
幼稚園~高校 大学 一人暮らし生活費
600~800万円 600~800万円 10万円/月

50歳というと、こどもがいれば20歳くらいでしょう。大学の学費や仕送りなどで、繰り上げ返済する余裕がないかもしれません。大学を卒業した後も、独り立ちするための支援や、結婚資金、出産祝いなどでなにかとお金がかかります。

繰り上げ返済は難しいと判断したら、固定金利で借りましょう。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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