住宅ローン金利比較

20代で持ち家!住宅ローンプランの立て方

mochie

20代でマイホームを持つなんて無理だ・・・と思ったらそうでもないようです。

20代前半で持ち家率が4%、20代後半になると10人に1人以上がマイホームを持っているという統計が出ています。

もちろんこの中には、若くして成功した人もいれば、親からの相続で名義上は持ち家というケースも含まれています。しかしそれはごく一部の例外で、20代でマイホームを買っている人もいるようです。

20代でマイホームを買うためにはどうしたらいいのでしょうか?住宅ローンの組み方を紹介・解説します。

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20代で買っても大丈夫?

20代でマイホームを購入するというのは、一般的にははやいと思われます。若いからダメだというわけではありません。

いくつになってもフラフラしている人はいますし、若くてもしっかりした収入があり、将来を見据えて人生設計を立てている人もいます。

とはいえ、20代でマイホームを持つことのリスクも知っておくべきでしょう。

20代の年収で買えるのか?

やはり、マイホームを購入する際にもっとも重要なのは、年収と貯金額です。20代後半で平均年収が340万円くらいです。

ここから、税金や保健、年金などが差し引かれ、手元に残るお金は280万円くらいでしょう。毎月手取りが20万円、ボーナス40万円といったところです。

住宅費は収入の3分の1までと言いますから、7万円くらいになります。住宅ローンの返済に加えて、駐車場代やマンションの管理費、修繕積立金などを考えると、購入できる物件はかなり限られてきます。

また、勤務年数が少ないと、貯金も多くは貯められません。物件価格のほかに、不動産仲介料や保険料、税金、住宅ローン手数料などで300万円くらいはかかります。さらに頭金として、物件価格の1割以上も準備しておく必要があります。

住宅ローンを組むことの重みと責任

マイホームを買うときは、住宅ローンを組むものだ、と当たり前だと考えるの良くありません。消費者金融に手を出すのは怖いけれど、住宅ローンなら大丈夫というのはおかしな考え方です。

住宅ローンも借金です。この負債と重みは返済し終わるまでずっと付きまといます。

病気やケガで働けなくなっても、請求書は届きます。会社の成績が伸びず、ボーナスカット、減給になっても住宅ローンの返済は続けなければなりません。

実際に、家計が苦しく住宅ローンの返済を3ヶ月以上滞納している家庭は、全国で約9万8000件にも上ります。住宅ローン返済者の約0.89%です。3ヶ月以上も滞納してしまうと最悪の場合は、住宅ローン破産、マイホームの売却・・・となってしまう可能性もあります。

家族構成が決まってから

結婚をきっかけにマイホームの購入を決めるという若い夫婦も少なくありませんが、これはあまりおすすめしません。

マイホーム購入のセオリーは、「家族構成がきまってから」です。

将来こどもが何人欲しいのか、部屋はいくつ必要なのかを確定してからが望ましいです。こどもは2人までと考えていても、2度目の出産が双子であったり、避妊はしていたけれど3人目ができてしまうという可能性もあります。

異性のこどもであれば部屋を分けてあげる必要がありますし、あとから部屋数が足らないとなっては遅いです。

3組みに1組みが離婚している事実

日本の夫婦の3組に1組が離婚している、という統計があります。若くて幸せいっぱいの時は、離婚なんて絶対しないと、考えもしないと思います。しかし長い結婚生活の中では、家計が苦しくなったり、意見の食い違いなどで離婚の危機に陥ることは1度や2度ではないでしょう。

収入が低い20代で無理な住宅ローンの返済計画を立ててしまうと、喧嘩や離婚の引き金になってしまう可能性もあります。住宅ローンを組む際は、石橋を叩いて渡るくらいが丁度良いです。

20代でいくらまで住宅ローンを借りれる?

若いから、住宅ローンを貸してもらえないということはありません。住宅ローンの借入額は、年収に対して上限が決められています。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

20代後半の平均年収340万円の場合は、年間102万円の返済までなら借りれる計算になります。ただし、これはあくまで上限なので、目いっぱい借りてしまうのは危険です。

ボーナス40万円は将来のための貯蓄に回すと考えると、毎月の手取り20万円でやりくりすることになります。マンションの場合、マイホームを購入しても、駐車場代や管理費、積立金の支払いが毎月合計2万円ほど必要になります。住宅ローンの返済額は6万円以下に抑えたいです。

借入可能額
返済期間 35年
金利タイプ フラット35(固定金利)
金利 1.5%(団信+0.3%)
毎月返済額 6万円
借入可能額 1868万円

20代の若さを生かして、35年の長期ローンでじっくりと返すプランです。長期返済となるので、金利が上がるリスクを避けるために、固定金利で借ります。

住宅ローンの借り入れで1800万円、頭金200万円の合わせて2000万円以下の物件を探すことにします。

2000万円以下のマイホームを上手に選ぶ

2000万円以下で物件を探すとなると、選択肢はどうしても限られてしまいます。すぐに決めて買う、というよりはいい物件が見つかるまでじっくり探すという姿勢を取った方が良いでしょう。

マイホームは贅沢を使用と思えば、予算はどこまでも膨れ上がります。どうしてもココは譲れない、という優先順位をつけて物件選びをしましょう。

  • 中古物件を買う
  • 価格の低い地方物件を狙う
  • 再登録住戸、エクセレントステージ物件
  • 親からの援助・贈与を受ける

中古物件を買う

価格の安さでいえば、中古物件を当たるのが手っ取り早いでしょう。中古と言っても、雑草が生い茂っていたり、たたみが虫食いだらけなんてことは決してありません。築年数10年以下、などの条件で探せばかなりキレイな物件が見つかります。

中古物件であれば、元の価格の8割くらい、最低でも500万円くらいは安くなります。予算が2000万円としても、中古物件なら2500万円クラスの物件に住むことができます。

中古の中には、購入後1年たらずで転勤が決まってしまい、ほとんど新築みたいな物件もあります。売り手にとっては、もっていても赤字が増えるだけなので、かなり良い条件で買えます。

はじめから中古で買うときめなくても、とりあえず見学だけでも足を運んでみると、考え方が変わるかもしれません。

価格の低い地方物件を狙う

物件価格は立地に比例します。部屋の内装は同じ条件でも、駅徒歩3分と徒歩10分では1000万円以上の差が出ることも珍しくありません。

主に車移動をするという家庭であれば、駅徒歩20分以上の立地で探すと、2000万円以下でも4LDK戸建て駐車場2台といったかなり条件の良い物件も見つかります。

20代の夫婦なら若いうちは電車に乗ることが多いかもしれませんが、こどもが大きくなったら車移動になります。将来を見越した物件探しをしましょう。

再登録住戸、エクセレントステージ物件

不動産サイトを見ていると、「再登録住戸」「エクセレントステージ」といったラベルの付いた物件がいくつかあります。

これは、もともと誰かが売買契約していた物件が、なんらかの理由で販売されなかったものです。例えば購入手続きはすすめていたものの、急な転勤で購入することができなくなったり、住宅ローンの審査に通らなかったので、泣く泣くあきらめた、といった理由です。

再登録住戸は、契約に至らなかった物件なので、中古物件ではありません。

不動産は、やはり築年数が経ってしまうと人気がガクっと落ちてしまいます。契約が決まらずに時間だけが過ぎていくと、持ち主も困ってしまいます。そこで、再登録住戸・エクセレントステージという形で、大きく割りびしした価格で販売するのです。

元の価格よりも大体、500万円くらい安く購入することができます。

ただし、再登録住戸・エクセレントステージはいつもあるとは限りませんし、立地や条件も選べません。また、複数の方が申し込んだ場合は、抽選となってしまうので、運も必要になります。

親からの援助・贈与を受ける

やはり若い夫婦にとって、マイホームの購入はかなり負担が大きいです。もしも両親などに頼ることができそうであれば、援助を申し込んでみましょう。

実際に、マイホームの購入時に援助・贈与を受けている家庭は少なくありません。

住宅購入を目的とした贈与の場合、700万円までは贈与税が控除されます。いずれこどもに渡すお金であれば、非課税になるときに渡しておいたほうがお得です。

また、両親の老後資金を一時的に借りて、少し利子をつけて両親に返すという方法もあります。銀行に借りるよりは安く済ませられますし、両親も少し利子を貰えるなら、win-winです。

2000万円新築戸建てを買える?

1880home

1880home-madori

物件条件
間取り 4LDK 土地面積 173.44m2
価格 1880万円 建物面積 103.09m2
立地 駅徒歩13分
スーパーまで徒歩13分
小学校徒歩11分
中学校徒歩10分
設備 オープンキッチン
駐車場2台
南道路角地で日当たり良し

※参照:suumo

千葉県野田市の新築物件です。1900万円を切る価格で、50坪以上の物件はかなり良い条件です。駅から徒歩13分と電車通勤もできそうです。学校や病院も近く、これから子育てをしようという若い夫婦にとっては、理想的な環境です。

もともとは何十戸かまとめて建設された分譲住宅街ですが、残り3戸となり、少し価格を下げて販売しているようです。分譲住宅は立て終わるまでに予約を取ってしまうため、売れ残った物件は価格が下がりやすいです。といっても現時点で完成から3ヶ月なので、新品同様です。

※この物件は、2016年5月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建て購入費用はいくら?

住宅購入費
頭金 200万円
物件購入費 102万円
住宅ローンの諸費用 68万円
引っ越し・新生活の費用 20万円
合計 390万円(うち200万円は頭金)

1880万円の分譲住宅を、頭金200万円と、住宅ローン1680万円の借り入れで購入します。

物件価格以外の諸費用は、約180万円です。さらに頭金として200万円を追加すると、380万円の住宅購入費が必要です。マイホームの購入にあたり、貯金は400万円くらい必要となります。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金10万円、手付金100万円

費用 備考
申込金 10万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時に全額返金
手付金 100万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時には返金されない

物件の申し込み時に、申込金として10万円を支払います。申込金は後に物件購入費として使用されます。また、購入しなかった場合は、全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に、手付金として100万円を支払います。手付金も後に物件購入費として使用されます。ただし、自己都合で契約破棄してしまった場合は、手付金は返金されません。

申込金と手付金の合わせて110万円は、住宅ローンを組む際に頭金として計算されます。

住宅の引き渡し時に、住宅ローンの融資1680万円と、頭金の追加90万円を支払います。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物なし
収入印紙 1万5千円
合計(1880万円の物件の場合) 約102万円

物件を探す際に不動産屋を訪れたら、はじめに必ず仲介料がいくらなのか、どのタイミングで支払うのか確認しましょう。

物件価格x3%というのが相場ですが、割高な請求をしてくる企業もあります。気に入った物件が見つかったのに、後から仲介料が高いと気付いて、泣く泣く支払うのは避けたいです。また、支払いも契約時に50%、引き渡し時に50%と分けて支払う企業もあれば、引き渡し時に100%まとめて払うというところもあります。

万が一、途中で契約破棄になった場合、前者の不動産屋では仲介料も損してしまいます。

不動産取得税は、建物の控除が1200万円までされるので、実質0円となります。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(1680万円借り入れの場合) 約68万円

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。今回は、頭金200万円、住宅ローンで1680万円借りて、購入します。

通常の住宅ローンの事務手数料は借入額x2.16%ですが、フラット35で借りると借入額x1.08%と半額になります。18万円ほど安くなるので、初期費用が抑えられて助かります。

ただし、フラット35は団信を利用する場合、金利が0.3%上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 0万円
家具・家電購入費 0万円
合計 約20万円

マイホームを購入したら、新しい家具や家電を欲しくなります。しかし、20代夫婦なら今ある家具や家電でも十分にキレイでしょう。

結婚を機にマイホームを買う、家財が全くないという場合は、新婚祝いに両親にねだるというのもアリです。家具家電を一式そろえようと思うと、30万円~50万円はかかってしまいます。

新生活をスタートしてから、徐々に買いそろえていくというのもよいでしょう。どんな家具が合うのか、見て回るのも楽しいです。

住宅ローン返済シミュレーション

新築分譲マンションですと、駐車場代や管理費などが毎月必要になりますが、戸建てなら一切かかりません。ただし、将来に向けて修繕費を積み立てておくことは重要です。毎月1万円から、コツコツ貯めていきましょう。

変動金利 フラット35
借入金額 1680万円 1680万円
返済期間 20年 35年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
金利1 0.6% 1.8%
金利2(11年目~) 2.0% 同上
毎月返済額1 78,400円 53,943円
毎月返済額2 84,000円 同上
総返済額 18,405,060円 22,655,978円

1680万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する2つのケースをシミュレーションしてみました。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済をし、短期間で返済してしまうという家庭なら、変動金利タイプをおすすめします。

一方で、返済額が上がるリスクをなくし、確実に返済するという方はフラット35でじっくり返します。若い夫婦の家庭であれば、フラット35で計画的に返済するプランの方が良いでしょう。

変動金利で素早く返す

金利の低い変動金利で、20年の短期返済とします。25歳に借りても45歳までに返し終わるので、こどもが大学に入る前に住宅ローンを完済できます。

返済プランは元金均等返済を選択します。はじめの返済額が高くなりますが、返済を続けるごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンを借りてから10年間は、住宅ローン控除によって年間約17万円の所得税が免除されますので、7万8000円とやや高めの返済額でも大丈夫です。

10年後に金利が2%まで上がっていても返済額は8.4万円なので、なんとか返していけそうです。

変動金利で借りる場合は、繰り上げ返済などで、20年以内で返済することが望ましいです。ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができる、という家庭におすすめのプランです。

固定金利でじっくり返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。住宅ローンの返済額が5万4000円と、4LDK戸建てという条件では破格の安さです。賃貸よりも良いのではないでしょうか。

20代でマイホームを購入するデメリットとして、住宅の劣化が気になります。25歳で購入した場合、65歳定年時には築40年です。マイホームの購入と同時に、修繕費の積み立てを行いましょう。毎月1万円の積み立てをしても、住宅費は収入の3分の1に抑えられます。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
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住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
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