３０代はじめての住宅ローンの賢い借り方

３０代にはいるとマイホーム購入ラッシュがはじまります。同期が家を買ったと自慢話が聞こえてきたり、大学時代の友人がマイホームの写真をＳＮＳに上げたりと、周りでも家を持つ人を見かけるようになります。

３０代前半では３人に１人、３０代後半になると半数近くがマイホーム持ちとなります。上のグラフでは３０代後半で４６．１％となっていますが、生涯賃貸に住まう２割の人を除くと、半数以上が３０代でマイホームを買っていることになります。

やはり仕事も安定し、収入も貯蓄も十分になる３０代は、マイホームの購入を決意しやすい年齢です。

マイホームの購入時期の見極め方

マイホームの購入のタイミングは人それぞれです。早すぎると住宅ローンの返済が負担になってしまったり、思わぬ転勤でマイホームを手放すことになってしまったりします。

一方で遅すぎると、こどもを転校させて苦労をかけてしまったり、年齢が高すぎて定年までに返済が間に合わなくなるリスクもあります。

いつマイホームを購入すべきか、タイミングを見極めましょう。

住宅費は手取り年収で計算しよう

３０代になると責任ある仕事を任されるようになり、収入も上がってきます。こどもが小さいうちは出費もそこまで多くないので、貯金を貯めやすい時期です。

住宅ローンの借入額は年収の５～６倍と言われますが、これはおおざっぱすぎる言い方です。５倍と６倍では大違いです。年収５００万円では、借入額が５００万円も違ってきます。

３０代男性の平均年収は４５０万円くらいです。３０代後半になると、５００万円を超え始めます。

住宅費用は、手取り年収で計算しましょう。年収４５０万円の場合、税金や保健などが差し引かれ、手元に残るお金は３５０万円くらいです。１ヶ月の手取りは２５万円、ボーナス合計５０万円といった感じです。

分譲マンションの場合は部屋を購入しても、共有部の管理費や駐車場代、修繕積立金などで合計２万円ほど支払いが必要になります。

家族構成が決まってから

マイホーム購入のセオリーは、「家族構成が決まってから」です。

この点でも、３０代はマイホームの購入には良い時期です。３０代半ばごろにはこどもの人数も決まり、どれくらいの部屋数が必要なのかもハッキリします。

はじめはこどもは２人までと決めていても、はじめの２人が男の子で、どうしても女の子が欲しくて３人目を作りたくなるかもしれません。マイホームを購入した後から、やっぱり部屋数が足らないとなっては遅いです。

小学校入学前がベスト

３０代のマイホーム購入者は、こどもが小学校に上がる前に買ったという意見が多いです。

やはりこどもに転校をさせてしまうと、大きなストレスを与えてしまいます。転校後の新しい環境に馴染めず、不登校やうつ状態になってしまうこどもも少なくありません。

かといって、区内で物件を探すとなると、選択肢は限られてしまいます。分譲住宅の場合、ほとんどが建物が完成する前に予約が埋まってしまいます。引っ越してきたときは、開発途中の町で後からでも物件選びはできるだろうと思っていても、２年もしてしまうと良い物件はほとんどなくなってしまいます。

物件選びから入居完了まで、はやくても半年、腰を据えて選ぶなら１年は必要ですから、逆算してスケジュールを立てましょう。

住宅ローンを組むことの重みと責任

マイホームを買うときは、住宅ローンを組むものだ、と当たり前だと考えるの良くありません。消費者金融に手を出すのは怖いけれど、住宅ローンなら大丈夫というのはおかしな考え方です。

住宅ローンも借金です。この負債と重みは返済し終わるまでずっと付きまといます。

病気やケガで働けなくなっても、請求書は届きます。会社の成績が伸びず、ボーナスカット、減給になっても住宅ローンの返済は続けなければなりません。

実際に、家計が苦しく住宅ローンの返済を３ヶ月以上滞納している家庭は、全国で約９万８０００件にも上ります。住宅ローン返済者の約０．８９％です。３ヶ月以上も滞納してしまうと最悪の場合は、住宅ローン破産、マイホームの売却・・・となってしまう可能性もあります。

「若さ」というのは武器になります。３０歳で借りれば、３５年ローンを組んでも６５歳の退職時までに完済することができます。もし４０歳で借りようと思うと、短期間で返さなければならないので、毎月の返済負担も大きくなります。３０代の働き盛りのうちに、住宅ローンの返済をスタートさせることで、リスクヘッジにもなります。

３０代でいくらまで住宅ローンを借りれる？

• 借入額は年収の２０％～２５％
• 住宅費は手取りの３分の１まで

住宅ローンの借入額は年収の２０％～２５％以内にしましょう。年収４５０万円の場合、１年間の返済額が９０万円～１１２万円となります。１ヶ月の返済額にすると、７．５万円～９．３万円になります。

また、住宅費は手取りの３分の１までが健全だと言われます。年収４５０万円の人の場合、手取り年収は３５０万円くらいです。１ヶ月の手取りが２５万円、ボーナス５０万円といったところでしょう。１ヶ月の返済額は８万円前後、ボーナスで繰り上げ返済をしていく形になります。

分譲マンションの場合は部屋を購入しても、共有部の管理費や駐車場代、修繕積立金などが必要です。合計２万円ほどかかるので、これらの費用も含めて住宅費を決めましょう。

借入可能額

返済期間	３０年
金利タイプ	フラット３５（固定金利）
金利	１．５％（団信＋０．３％）
毎月返済額	７．５万円
借入可能額	２０８５万円

３０代の若さを生かして、３０年の長期ローンでじっくりと返すプランです。長期返済となるので、金利が上がるリスクを避けるために、固定金利で借ります。

住宅ローンの借り入れで２０００万円、頭金５００万円の合わせて２５００万円くらいの物件を探します。

どんな物件にする？物件タイプ比較

購入物件は主に４つのタイプに分けることができます。それぞれのメリット・デメリットを把握し、もっとも理想のマイホームを選びましょう。

またマイホーム選びは、物件はもちろん、まわりの環境にも気を配ることが重要です。

どんなマイホームが良い？後悔しない物件選びのコツ

• 分譲マンション
• 分譲一戸建て
• 注文住宅
• 中古物件

分譲マンション

	価格相場
３ＬＤＫ	2000万円～
４ＬＤＫ	3000万円～

分譲マンションは、駅やスーパーが近い、立地の良い物件が多いです。通勤にとても便利ですし、買い物やお出かけもしやすいです。

戸建てに比べると、眺めが良く、日当たりの心配がないのは大きなメリットです。こどもを育てる家庭にとって、オートロックでセキュリティ面が高いのも評価できます。また、ゴミ出しが２４時間いつでもＯＫ．宅配ボックス、マンション専用のスーパーのカート置き場があったりなど、住みやすい環境が整っています。

また、鉄筋造りで災害や老朽化に強いことや、階段の無い間取りなので老後の生活にも適しています。

立地の良さや、設備の充実によって、人気が高まっており、価格面ではやや上昇傾向にあります。また、部屋を購入しても、管理費や修繕積立金、駐車場代など、合計２万円くらいを毎月支払う必要があります。

分譲一戸建て

	価格相場
３ＬＤＫ	2000万円～
４ＬＤＫ	3000万円～

一戸建てのマイホームは誰しもが夢みます。分譲一戸建ては、とてもおすすめです。

一戸建てというと高いというイメージがありますが、分譲住宅は大量発注するため、価格がかなり抑えられています。駅徒歩１０分という立地でも、４ＬＤＫ駐車場２台の物件が３０００万円～とリーズナブルな価格で購入できます。

最近の分譲住宅は、何万戸と建設してきたノウハウによって、かなり品質が高められています。注文住宅を希望している方も、一度モデルルームに足を運んでみることをおすすめします。思っていたよりもかなり良く、そのまま購入を決めてしまう人も多いです。

注文住宅

	価格相場
土地	1500万円～
建物	1500万円～

マイホームを設計からすべてこだわれる注文住宅は、今でも一番人気です。統計によると、日本のマイホーム購入者の３分の２は注文住宅となっています。

地方や郊外では地価も安く、土地と建物合わせて３０００万円くらいから建てられます。注文住宅だから、ものすごく高い、というわけではありません。また親から土地を相続できるという方であれば、費用をすべて建物に使えるので、分譲住宅よりも質の高いマイホームを建てれます。

注文住宅の最大の魅力は、０から理想のマイホームを作り上げられることでしょう。

中古物件

	価格相場
３ＬＤＫ	1500万円～
４ＬＤＫ	2000万円～

お金が無いから中古で我慢しよう・・・という選び方は間違いです。実際に購入した人では、妥協して中古を選んだという人はあまりいません。

中古物件の魅力は、低価格で質の高い物件を選べることです。

予算が２０００万円だと新築物件の場合３ＬＤＫになってしまいますが、中古物件なら４ＬＤＫの広い家に住めます。予算内で１ランク上の住宅を買えることが、中古物件の魅力です。

また、中古といっても何十年も使い古した物件ばかりではありません。マイホームを購入した直後に転勤となった人や、離婚でマイホームを手放すことにした夫婦など、築年数が１０年以下の中古物件も少なくありません。

２５００万円でどんな物件が買える？

物件条件

間取り	4LDK+N	土地面積	92.75m2
価格	２４８８万円	テラス面積	16m2
所在階	６階
立地	駅徒歩６分 スーパーまで徒歩１３分 小学校徒歩３分 公園１分 図書館２分
設備	パーティルーム キッズガーデン 自動洗車 館内コンビニ 常駐フロントスタッフ

※参照：suumo

千葉県印西牧の原の新築分譲マンションです。一般家庭向けの分譲マンションもここまできたか、という驚きでいっぱいです。３面ガラス張りでホテルの様なエントランスでは、常駐のフロントスタッフに出迎えられます。館内には小さなコンビニが入っており、ちょっとした買い忘れや、夜食を買いにいくが面倒な時には重宝します。

キッズガーデン、パーティルームを備え、マンションの目の前には大きな池のある芝生の公園が広がっています。駅徒歩６分と立地が良く、駅近辺は大型商業施設が入っておりお買い物はすべてここで揃います。小学校徒歩３分、図書館徒歩２分と、教育施設も整っており、子育てにも最適です。

約２５００万円で４ＬＤＫの広々とした間取り、日当たりや眺めの良い６階と、これ以上ない良物件です。

※この物件は、2016年5月現在の調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら？

住宅購入費

頭金	４８８万円
物件購入費	１６０万円
住宅ローンの諸費用	７５万円
引っ越し・新生活の費用	４０万円
合計	７６３万円（うち４８８万円は頭金）

２４８８万円の分譲マンションを、頭金４８８万円と、住宅ローン２０００万円の借り入れで購入します。

物件価格以外の諸費用は、約２７５万円です。さらに頭金として４８８万円を追加すると、７６３万円の住宅購入費が必要です。マイホームの購入にあたり、貯金は８００万円くらい必要となります。

マイホーム購入後も、クレジットカードの引き落とし、光熱費や電話料金などの支払いもあるので、貯金が０というわけにはいきません。また、思わぬ出費が必要となる場合に備えて、余裕をもって資金計画を立てましょう。

マイホームの購入時は、頭金や諸費用でまとまったお金が必要となるため、親からの援助が見込める家庭であれば、お願いしてみましょう。住宅購入を目的とした贈与の場合、７００万円までの税金が免除されるので、贈与税・相続税対策にもなります。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金１０万円、手付金１００万円

	費用	備考
申込金	１０万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時に全額返金
手付金	１００万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時には返金されない

物件の申し込み時に、申込金として１０万円を支払います。申込金は後に物件購入費として使用されます。また、購入しなかった場合は、全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に、手付金として１００万円を支払います。手付金も後に物件購入費として使用されます。ただし、自己都合で契約破棄してしまった場合は、手付金は返金されません。

申込金と手付金の合わせて１１０万円は、住宅ローンを組む際に頭金として計算されます。

住宅の引き渡し時に、住宅ローンの融資１６８０万円と、頭金の追加９０万円を支払います。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用

登記	30万円
仲介料	物件価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	土地4.5万円 建物9万円
収入印紙	1万5千円
修繕積立基金	30万円
合計（1880万円の物件の場合）	約160万円

物件を探す際に不動産屋を訪れたら、はじめに必ず仲介料がいくらなのか、どのタイミングで支払うのか確認しましょう。

物件価格ｘ３％というのが相場ですが、割高な請求をしてくる企業もあります。気に入った物件が見つかったのに、後から仲介料が高いと気付いて、泣く泣く支払うのは避けたいです。また、支払いも契約時に５０％、引き渡し時に５０％と分けて支払う企業もあれば、引き渡し時に１００％まとめて払うというところもあります。

万が一、途中で契約破棄になった場合、前者の不動産屋では仲介料も損してしまいます。

分譲マンションの購入時には大きな出費として、修繕積立基金３０万円があります。これに加えて、さらに毎月５０００円～１万円の修繕費がかかります。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用

事務手数料	ローンｘ2.16%
保証料	無料
団体信用生命保険料	無料 ローン金利＋0.3%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（1680万円借り入れの場合）	約75万円

住宅ローンは原則、物件価格の９割までしか借りれません。今回は余裕をもって、頭金４８８万円、住宅ローンで２０００万円借りて、購入します。

通常の住宅ローンの事務手数料は借入額ｘ２．１６％ですが、フラット３５で借りると借入額ｘ１．０８％と半額になります。１８万円ほど安くなるので、初期費用が抑えられて助かります。

ただし、フラット３５は団信を利用する場合、金利が０．３％上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用

引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	0万円
家具・家電購入費	20万円
合計	約40万円

マイホームを購入したら、新しい家具や家電を欲しくなります。結婚した際に、お互いの家電や家具を持ち寄って使うことが多く、マイホームの購入時には１０年以上使っているものもあるでしょう。引っ越しを機会に買い替えてしまうことが多いです。

しかし、できれば住宅購入費以外の出費は抑えて、住宅ローンの借入額をなるべく減らしたいです。新生活をスタートしてから、徐々に買いそろえていくというのもよいでしょう。どんな家具が合うのか、見て回る楽しみを後にとっておくのも良いですね。

住宅ローン返済シミュレーション

管理費	０．６万円／月
修繕積立金	０．６万円／月
駐車場代	０．８万円／月

分譲マンションを購入した場合、毎月約２万円の管理費が必要です。

マイホームを購入したとはいえ、マンションの共有部の管理費や駐車場の支払いは別途必要です。入居時に修繕積立基金としてまとめて３０万円前後の支払いを求められるケースもあります。この場合、初期費用がさらに上がるので、あらかじめ確認しておきましょう。

	変動金利	フラット35
借入金額	2000万円	2000万円
返済期間	20年	30年
返済プラン	元金均等返済	元利均等返済
金利1	０．６％	１．８％
金利2(11年目～)	２．０％	同上
毎月返済額1	93,333円	71,939円
毎月返済額2	99,999円	同上
総返済額	21,910,744円	25,898,128円

２０００万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する２つのケースをシミュレーションしてみました。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済をし、短期間で返済してしまうという家庭なら、変動金利タイプをおすすめします。

一方で、返済額が上がるリスクをなくし、確実に返済するという方はフラット３５でじっくり返します。若い夫婦の家庭であれば、フラット３５で計画的に返済するプランの方が良いでしょう。

変動金利で素早く返す

金利の低い変動金利で、２０年の短期返済とします。３５歳に借りると完済時には５５歳なので、定年退職までかなり余裕ができます。こどもの独り立ちのための支援や、老後資金を貯めるために、はやめに住宅ローンを返してしまいましょう。

返済プランは元金均等返済を選択します。はじめの返済額が高くなりますが、返済を続けるごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンを借りてから１０年間は、住宅ローン控除によって年間約２０万円の所得税が免除され、毎月１．７万円くらい住宅費に余裕があります。借りはじめの負担を増やして、できるだけ早く返していきます。

変動金利で借りる場合は、繰り上げ返済などで、２０年以内で返済することが望ましいです。ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができる、という家庭におすすめのプランです。

固定金利でじっくり返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。住宅ローンの返済額が７．２万円、管理費などが１．８万円で、住宅費の合計を９万円に収めました。４ＬＤＫで住宅費が９万円なら、賃貸よりも安いのではないでしょうか。

住宅ローンは３０年かけてじっくり返すことに決め、ボーナスは繰り上げ返済ではなく、こどもの教育費の積み立てなどに回します。３５歳～５０歳の間に教育費の積み立て、５０歳～６５歳で老後資金を貯めます。６５歳の退職時には住宅ローンを完済し、住宅費の負担も減るので、年金生活にも余裕が作れそうです。

確実に住宅ローンを返済するなら、固定金利のプランがおすすめです。