４０代の住宅ローンの上手な組み方

	注文住宅	分譲住宅	中古住宅
２０代	8.8%	12.7%	10.6%
３０代	52.7%	58.2%	41.9%
４０代	21.1％	21.9％	33.3％
５０代	7.9%	3.7%	8.1%
６０代	8.7%	2.2%	6.1%
平均年齢	40.2歳	36.8歳	40.3歳

マイホームの購入が一番多くなる年齢は、３０歳後半～４０歳前半です。

若すぎると年収が低くて借りられないというのはなんとなくわかります。しかし、年齢が高すぎるのも住宅ローンの借り入れでは不利な要因になってしまいます。

一般的な企業では、定年退職が６０歳、どんなに長く続けても６５歳までしか在籍できません。となると、住宅ローンの返済も６５歳までには終わらせたいです。スケジュールを逆算すると、遅くとも４０代までにマイホームを買っておきたいということになります。

４０代マイホーム購入時のメリット・デメリット

３０代では結婚やこどもの出産、仕事の転勤などでなかなか落ち着けない家庭も多いです。４０代は収入も安定しており、貯蓄も十分にあるので、マイホームの購入をしやすい年齢です。

４０代のマイホーム購入時のメリット・デメリットを紹介します。

完済時の年齢に注意

４０代にはいると、住宅ローンの完済時の年齢が気になり始めます。６５歳で完済するためには、２０年ローンと考えると、４５歳までに返済をスタートさせる必要があります。

年齢が高まるほど、返済期間を短くする必要があるので、毎月の返済負担額も大きくなっていきます。

また、年齢が高いと団信の加入の際に健康チェックがある場合があります。健康に問題があり、返済が厳しくなる可能性があると判断されると、割高の金利となってしまったり、住宅ローンの融資を断られてしまうこともあります。

こどもの教育費のピークが近い

教育費

幼稚園～高校	大学	一人暮らし生活費
６００～８００万円	６００～８００万円	１０万円／月

マイホームの購入年齢が遅れると、こどもが大学生になり、教育費のピークに重なってしまう可能性があります。

３０歳でこどもを出産したとすると、ストレートで進学した場合、４８歳の時にこどもが大学生となります。もし４５歳でマイホームを購入してしまうと、わずか３年後に教育費の大きな波が来てしまうことになります。

こどもひとりの大学４年間の学費は８００万円くらい、２人になればこの２倍ですから、貯蓄が０では到底支払いはできません。

マイホームの購入は、頭金や諸費用の支払いで何百万円という大きな出費となりますから、１から貯金を貯めなおすことになります。こどもの成長と合わせて、資金計画を立てておく必要があります。

マイホームの劣化は遅い

マイホームの購入は早ければ良い、とは限りません。マイホームの購入が早ければ、劣化してしまい、修理が必要になります。

３０歳でマイホームを購入すると、６５歳の退職時にはすでに築３５年です。住宅ローンを完済したと思ったら、次はリフォームローンを組むことになってしまうかもしれません・・・。

４５歳でマイホームを購入した場合、退職時でもまだ築２０年です。きれいなままのマイホームで余生を楽しめます。

４０代でいくらまで住宅ローンを借りれる？

平均年収

４０代前半	560万円
４０代後半	614万円

４０代は役職の有無などで大きく年収が変わる年代です。しかし、住宅ローンの借り入れは年齢が高まるほど条件が不利になる可能性があるので、タイミングが重要です。

年収６００万円の場合、税金や保健などを惹かれた後の手取り年収は５００万円くらいです。手取り月収３５万円、ボーナス８０万円といった感じでしょう。

• 借入額は年収の２０％～２５％
• 住宅費は手取りの３分の１まで

住宅ローンの借入額は年収の２０％～２５％以内にしましょう。年収６００万円の場合、１年間の返済額が１２０万円～１５０万円となります。１ヶ月の返済額にすると、１０万円～１２．５万円になります。

また、住宅費は手取りの３分の１までが健全だと言われます。１ヶ月の返済額は１２万円前後です。

分譲マンションの場合は部屋を購入しても、共有部の管理費や駐車場代、修繕積立金などが必要です。合計２万円ほどかかるので、これらの費用も含めて住宅費を決めましょう。

借入可能額

返済期間	２５年
金利タイプ	フラット３５（固定金利）
金利	１．５％（団信＋０．２％）
毎月返済額	１２万円
借入可能額	２８９７万円

４０歳から２５年ローンで退職までに完済するプランです。ボーナスはこどもの教育費の積み立てに回すので、毎月の収入のみで支払える範囲におさめます。

どんな物件にする？物件タイプ比較

購入物件は主に４つのタイプに分けることができます。それぞれのメリット・デメリットを把握し、もっとも理想のマイホームを選びましょう。

またマイホーム選びは、物件はもちろん、まわりの環境にも気を配ることが重要です。

どんなマイホームが良い？後悔しない物件選びのコツ

• 分譲マンション
• 分譲一戸建て
• 注文住宅
• 中古物件

分譲マンション

	価格相場
３ＬＤＫ	2000万円～
４ＬＤＫ	3000万円～

分譲マンションは、駅やスーパーが近い、立地の良い物件が多いです。通勤にとても便利ですし、買い物やお出かけもしやすいです。

戸建てに比べると、眺めが良く、日当たりの心配がないのは大きなメリットです。こどもを育てる家庭にとって、オートロックでセキュリティ面が高いのも評価できます。また、ゴミ出しが２４時間いつでもＯＫ．宅配ボックス、マンション専用のスーパーのカート置き場があったりなど、住みやすい環境が整っています。

また、鉄筋造りで災害や老朽化に強いことや、階段の無い間取りなので老後の生活にも適しています。

立地の良さや、設備の充実によって、人気が高まっており、価格面ではやや上昇傾向にあります。また、部屋を購入しても、管理費や修繕積立金、駐車場代など、合計２万円くらいを毎月支払う必要があります。

分譲一戸建て

	価格相場
３ＬＤＫ	2000万円～
４ＬＤＫ	3000万円～

一戸建てのマイホームは誰しもが夢みます。分譲一戸建ては、とてもおすすめです。

一戸建てというと高いというイメージがありますが、分譲住宅は大量発注するため、価格がかなり抑えられています。駅徒歩１０分という立地でも、４ＬＤＫ駐車場２台の物件が３０００万円～とリーズナブルな価格で購入できます。

最近の分譲住宅は、何万戸と建設してきたノウハウによって、かなり品質が高められています。注文住宅を希望している方も、一度モデルルームに足を運んでみることをおすすめします。思っていたよりもかなり良く、そのまま購入を決めてしまう人も多いです。

注文住宅

	価格相場
土地	1500万円～
建物	1500万円～

マイホームを設計からすべてこだわれる注文住宅は、今でも一番人気です。統計によると、日本のマイホーム購入者の３分の２は注文住宅となっています。

地方や郊外では地価も安く、土地と建物合わせて３０００万円くらいから建てられます。注文住宅だから、ものすごく高い、というわけではありません。また親から土地を相続できるという方であれば、費用をすべて建物に使えるので、分譲住宅よりも質の高いマイホームを建てれます。

注文住宅の最大の魅力は、０から理想のマイホームを作り上げられることでしょう。

中古物件

	価格相場
３ＬＤＫ	1500万円～
４ＬＤＫ	2000万円～

お金が無いから中古で我慢しよう・・・という選び方は間違いです。実際に購入した人では、妥協して中古を選んだという人はあまりいません。

中古物件の魅力は、低価格で質の高い物件を選べることです。

予算が２０００万円だと新築物件の場合３ＬＤＫになってしまいますが、中古物件なら４ＬＤＫの広い家に住めます。予算内で１ランク上の住宅を買えることが、中古物件の魅力です。

また、中古といっても何十年も使い古した物件ばかりではありません。マイホームを購入した直後に転勤となった人や、離婚でマイホームを手放すことにした夫婦など、築年数が１０年以下の中古物件も少なくありません。

東京２３区内３０００万円代のマイホーム

物件条件

間取り	４LDK	土地面積	76.49m2
価格	３４８０万円	建物面積	89.91m2
立地	駅徒歩１１分 小学校徒歩３分 中学校徒歩７分 東京２３区内
設備	床暖房 食器洗浄乾燥機 浄水器 南向き日当たり良し

※参照：suumo

東京葛飾区の新築分譲戸建てです。東京都内で３５００万円以下、４ＬＤＫ戸建て、駅徒歩１１分とかなり好条件の物件です。

２３区内の一戸建て持ちというのは、大きなステータスになりますね。

小学校や中学校も徒歩７分圏内にあり、子育てもしやすい環境が整っています。

※この物件は、2016年5月現在の調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら？

住宅購入費

頭金	５８０万円
物件購入費	２００万円
住宅ローンの諸費用	９５万円
引っ越し・新生活の費用	４０万円
合計	９２５万円（うち５８０万円は頭金）

３４８０万円の分譲マンションを、頭金５８０万円と、住宅ローン２９００万円の借り入れで購入します。

物件価格以外の諸費用は、約３４５万円です。さらに頭金として５８０万円を追加すると、９２５万円の住宅購入費が必要です。マイホームの購入にあたり、貯金は１０００万円くらい必要となります。

マイホーム購入後も、クレジットカードの引き落とし、光熱費や電話料金などの支払いもあるので、貯金が０というわけにはいきません。また、思わぬ出費が必要となる場合に備えて、余裕をもって資金計画を立てましょう。

マイホームの購入時は、頭金や諸費用でまとまったお金が必要となるため、親からの援助が見込める家庭であれば、お願いしてみましょう。住宅購入を目的とした贈与の場合、７００万円までの税金が免除されるので、贈与税・相続税対策にもなります。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金１０万円、手付金１００万円

	費用	備考
申込金	１０万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時に全額返金
手付金	１００万円	住宅費の一部として利用 キャンセル時には返金されない

物件の申し込み時に、申込金として１０万円を支払います。申込金は後に物件購入費として使用されます。また、購入しなかった場合は、全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に、手付金として１００万円を支払います。手付金も後に物件購入費として使用されます。ただし、自己都合で契約破棄してしまった場合は、手付金は返金されません。

申込金と手付金の合わせて１１０万円は、住宅ローンを組む際に頭金として計算されます。

住宅の引き渡し時に、住宅ローンの融資２９００万円と、頭金の追加４７０万円を支払います。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用

登記	30万円
仲介料	物件価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	土地4.5万円 建物24万円
収入印紙	1万5千円
修繕積立基金	30万円
合計（3480万円の物件の場合）	約200万円

物件を探す際に不動産屋を訪れたら、はじめに必ず仲介料がいくらなのか、どのタイミングで支払うのか確認しましょう。

物件価格ｘ３％というのが相場ですが、割高な請求をしてくる企業もあります。気に入った物件が見つかったのに、後から仲介料が高いと気付いて、泣く泣く支払うのは避けたいです。また、支払いも契約時に５０％、引き渡し時に５０％と分けて支払う企業もあれば、引き渡し時に１００％まとめて払うというところもあります。

万が一、途中で契約破棄になった場合、前者の不動産屋では仲介料も損してしまいます。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用

事務手数料	ローンｘ2.16%
保証料	無料
団体信用生命保険料	無料 ローン金利＋0.2%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（2900万円借り入れの場合）	約95万円

住宅ローンは原則、物件価格の９割までしか借りれません。今回は余裕をもって、頭金４８８万円、住宅ローンで２０００万円借りて、購入します。

通常の住宅ローンの事務手数料は借入額ｘ２．１６％ですが、フラット３５で借りると借入額ｘ１．０８％と半額になります。３２万円ほど安くなるので、初期費用が抑えられて助かります。

ただし、フラット３５は団信を利用する場合、金利が０．２％上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用

引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	0万円
家具・家電購入費	20万円
合計	約40万円

マイホームの購入時には家具や家電の買い替えをしたくなります。初期費用の負担が大きいので、新生活がスタートし、家計が安定してから徐々に買いそろえていく方がよいかもしれません。

引っ越し費用は家族４人の場合、約２０万円です。ただし、２月～４月は引っ越しシーズンとなり、価格が２倍以上に跳ね上がります。費用を抑えるために、別の時期を選ぶとよいでしょう。

住宅ローン返済シミュレーション

	変動金利	フラット35
借入金額	2900万円	2900万円
返済期間	20年	25年
返済プラン	元金均等返済	元利均等返済
金利1	０．６％	１．８％
金利2(11年目～)	２．０％	同上
毎月返済額1	135,333円	120,113円
毎月返済額2	144,999円	同上
総返済額	31,770,605円	36,033,982円

２９００万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する２つのケースをシミュレーションしてみました。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済をし、短期間で返済してしまうという家庭なら、変動金利タイプをおすすめします。

一方で、返済額が上がるリスクをなくし、確実に返済するという方はフラット３５でじっくり返します。こどもの教育費の積み立てを考えると、固定金利でコツコツ返していく方が安全でしょう。

変動金利で素早く返す

金利の低い変動金利で、２０年の短期返済とします。

変動金利で借りる場合は、繰り上げ返済などで、２０年以内で返済することが望ましいです。ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができる、という家庭におすすめのプランです。

返済プランは元金均等返済を選択します。はじめの返済額が高くなりますが、返済を続けるごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンを借りてから１０年間は、住宅ローン控除によって年間約２９万円の所得税が免除され、毎月２．４万円くらい住宅費に余裕があります。借りはじめの負担を増やして、できるだけ早く返していきます。

４０代後半で、こどもの大学入学が目前という方であれば、元利均等返済で返済額を抑えておき、こどもが卒業してから繰り上げ返済するという方法も良いでしょう。

固定金利でじっくり返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。住宅ローンの返済額は毎月１２万円くらいなので、賃貸とほぼ同じ水準です。これなら自分の資産となるマイホームを買ってしまった方がお得ですね。

住宅ローンは２５年かけてじっくり返すことに決め、ボーナスは繰り上げ返済ではなく、こどもの教育費の積み立てに回します。

確実に住宅ローンを返済するなら、固定金利のプランがおすすめです。