住宅ローン金利比較

40代の住宅ローンの上手な組み方

注文住宅 分譲住宅 中古住宅
20代 8.8% 12.7% 10.6%
30代 52.7% 58.2% 41.9%
40代 21.1% 21.9% 33.3%
50代 7.9% 3.7% 8.1%
60代 8.7% 2.2% 6.1%
平均年齢 40.2歳 36.8歳 40.3歳

マイホームの購入が一番多くなる年齢は、30歳後半~40歳前半です。

若すぎると年収が低くて借りられないというのはなんとなくわかります。しかし、年齢が高すぎるのも住宅ローンの借り入れでは不利な要因になってしまいます。

一般的な企業では、定年退職が60歳、どんなに長く続けても65歳までしか在籍できません。となると、住宅ローンの返済も65歳までには終わらせたいです。スケジュールを逆算すると、遅くとも40代までにマイホームを買っておきたいということになります。

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40代マイホーム購入時のメリット・デメリット

30代では結婚やこどもの出産、仕事の転勤などでなかなか落ち着けない家庭も多いです。40代は収入も安定しており、貯蓄も十分にあるので、マイホームの購入をしやすい年齢です。

40代のマイホーム購入時のメリット・デメリットを紹介します。

完済時の年齢に注意

40代にはいると、住宅ローンの完済時の年齢が気になり始めます。65歳で完済するためには、20年ローンと考えると、45歳までに返済をスタートさせる必要があります。

年齢が高まるほど、返済期間を短くする必要があるので、毎月の返済負担額も大きくなっていきます。

また、年齢が高いと団信の加入の際に健康チェックがある場合があります。健康に問題があり、返済が厳しくなる可能性があると判断されると、割高の金利となってしまったり、住宅ローンの融資を断られてしまうこともあります。

こどもの教育費のピークが近い

教育費
幼稚園~高校 大学 一人暮らし生活費
600~800万円 600~800万円 10万円/月

マイホームの購入年齢が遅れると、こどもが大学生になり、教育費のピークに重なってしまう可能性があります。

30歳でこどもを出産したとすると、ストレートで進学した場合、48歳の時にこどもが大学生となります。もし45歳でマイホームを購入してしまうと、わずか3年後に教育費の大きな波が来てしまうことになります。

こどもひとりの大学4年間の学費は800万円くらい、2人になればこの2倍ですから、貯蓄が0では到底支払いはできません。

マイホームの購入は、頭金や諸費用の支払いで何百万円という大きな出費となりますから、1から貯金を貯めなおすことになります。こどもの成長と合わせて、資金計画を立てておく必要があります。

マイホームの劣化は遅い

マイホームの購入は早ければ良い、とは限りません。マイホームの購入が早ければ、劣化してしまい、修理が必要になります。

30歳でマイホームを購入すると、65歳の退職時にはすでに築35年です。住宅ローンを完済したと思ったら、次はリフォームローンを組むことになってしまうかもしれません・・・。

45歳でマイホームを購入した場合、退職時でもまだ築20年です。きれいなままのマイホームで余生を楽しめます。

40代でいくらまで住宅ローンを借りれる?

平均年収
40代前半 560万円
40代後半 614万円

40代は役職の有無などで大きく年収が変わる年代です。しかし、住宅ローンの借り入れは年齢が高まるほど条件が不利になる可能性があるので、タイミングが重要です。

年収600万円の場合、税金や保健などを惹かれた後の手取り年収は500万円くらいです。手取り月収35万円、ボーナス80万円といった感じでしょう。

  • 借入額は年収の20%~25%
  • 住宅費は手取りの3分の1まで

住宅ローンの借入額は年収の20%~25%以内にしましょう。年収600万円の場合、1年間の返済額が120万円~150万円となります。1ヶ月の返済額にすると、10万円~12.5万円になります。

また、住宅費は手取りの3分の1までが健全だと言われます。1ヶ月の返済額は12万円前後です。

分譲マンションの場合は部屋を購入しても、共有部の管理費や駐車場代、修繕積立金などが必要です。合計2万円ほどかかるので、これらの費用も含めて住宅費を決めましょう。

借入可能額
返済期間 25年
金利タイプ フラット35(固定金利)
金利 1.5%(団信+0.3%)
毎月返済額 12万円
借入可能額 2897万円

40歳から25年ローンで退職までに完済するプランです。ボーナスはこどもの教育費の積み立てに回すので、毎月の収入のみで支払える範囲におさめます。

どんな物件にする?物件タイプ比較

購入物件は主に4つのタイプに分けることができます。それぞれのメリット・デメリットを把握し、もっとも理想のマイホームを選びましょう。

またマイホーム選びは、物件はもちろん、まわりの環境にも気を配ることが重要です。

どんなマイホームが良い?後悔しない物件選びのコツ

  • 分譲マンション
  • 分譲一戸建て
  • 注文住宅
  • 中古物件

分譲マンション

価格相場
3LDK 2000万円~
4LDK 3000万円~

分譲マンションは、駅やスーパーが近い、立地の良い物件が多いです。通勤にとても便利ですし、買い物やお出かけもしやすいです。

戸建てに比べると、眺めが良く、日当たりの心配がないのは大きなメリットです。こどもを育てる家庭にとって、オートロックでセキュリティ面が高いのも評価できます。また、ゴミ出しが24時間いつでもOK.宅配ボックス、マンション専用のスーパーのカート置き場があったりなど、住みやすい環境が整っています。

また、鉄筋造りで災害や老朽化に強いことや、階段の無い間取りなので老後の生活にも適しています。

立地の良さや、設備の充実によって、人気が高まっており、価格面ではやや上昇傾向にあります。また、部屋を購入しても、管理費や修繕積立金、駐車場代など、合計2万円くらいを毎月支払う必要があります。

分譲一戸建て

価格相場
3LDK 2000万円~
4LDK 3000万円~

一戸建てのマイホームは誰しもが夢みます。分譲一戸建ては、とてもおすすめです。

一戸建てというと高いというイメージがありますが、分譲住宅は大量発注するため、価格がかなり抑えられています。駅徒歩10分という立地でも、4LDK駐車場2台の物件が3000万円~とリーズナブルな価格で購入できます。

最近の分譲住宅は、何万戸と建設してきたノウハウによって、かなり品質が高められています。注文住宅を希望している方も、一度モデルルームに足を運んでみることをおすすめします。思っていたよりもかなり良く、そのまま購入を決めてしまう人も多いです。

注文住宅

価格相場
土地 1500万円~
建物 1500万円~

マイホームを設計からすべてこだわれる注文住宅は、今でも一番人気です。統計によると、日本のマイホーム購入者の3分の2は注文住宅となっています。

地方や郊外では地価も安く、土地と建物合わせて3000万円くらいから建てられます。注文住宅だから、ものすごく高い、というわけではありません。また親から土地を相続できるという方であれば、費用をすべて建物に使えるので、分譲住宅よりも質の高いマイホームを建てれます。

注文住宅の最大の魅力は、0から理想のマイホームを作り上げられることでしょう。

中古物件

価格相場
3LDK 1500万円~
4LDK 2000万円~

お金が無いから中古で我慢しよう・・・という選び方は間違いです。実際に購入した人では、妥協して中古を選んだという人はあまりいません。

中古物件の魅力は、低価格で質の高い物件を選べることです。

予算が2000万円だと新築物件の場合3LDKになってしまいますが、中古物件なら4LDKの広い家に住めます。予算内で1ランク上の住宅を買えることが、中古物件の魅力です。

また、中古といっても何十年も使い古した物件ばかりではありません。マイホームを購入した直後に転勤となった人や、離婚でマイホームを手放すことにした夫婦など、築年数が10年以下の中古物件も少なくありません。

東京23区内3000万円代のマイホーム

3480home

3480home-madori

物件条件
間取り 4LDK 土地面積 76.49m2
価格 3480万円 建物面積 89.91m2
立地 駅徒歩11分
小学校徒歩3分
中学校徒歩7分
東京23区内
設備 床暖房
食器洗浄乾燥機
浄水器
南向き日当たり良し

※参照:suumo

東京葛飾区の新築分譲戸建てです。東京都内で3500万円以下、4LDK戸建て、駅徒歩11分とかなり好条件の物件です。

23区内の一戸建て持ちというのは、大きなステータスになりますね。

小学校や中学校も徒歩7分圏内にあり、子育てもしやすい環境が整っています。

※この物件は、2016年5月現在の調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲一戸建ての購入費用はいくら?

住宅購入費
頭金 580万円
物件購入費 200万円
住宅ローンの諸費用 95万円
引っ越し・新生活の費用 40万円
合計 925万円(うち580万円は頭金)

3480万円の分譲マンションを、頭金580万円と、住宅ローン2900万円の借り入れで購入します。

物件価格以外の諸費用は、約345万円です。さらに頭金として580万円を追加すると、925万円の住宅購入費が必要です。マイホームの購入にあたり、貯金は1000万円くらい必要となります。

マイホーム購入後も、クレジットカードの引き落とし、光熱費や電話料金などの支払いもあるので、貯金が0というわけにはいきません。また、思わぬ出費が必要となる場合に備えて、余裕をもって資金計画を立てましょう。

マイホームの購入時は、頭金や諸費用でまとまったお金が必要となるため、親からの援助が見込める家庭であれば、お願いしてみましょう。住宅購入を目的とした贈与の場合、700万円までの税金が免除されるので、贈与税・相続税対策にもなります。

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの流れを、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

申込金10万円、手付金100万円

費用 備考
申込金 10万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時に全額返金
手付金 100万円 住宅費の一部として利用
キャンセル時には返金されない

物件の申し込み時に、申込金として10万円を支払います。申込金は後に物件購入費として使用されます。また、購入しなかった場合は、全額返金されます。

物件の売買契約を結ぶ際に、手付金として100万円を支払います。手付金も後に物件購入費として使用されます。ただし、自己都合で契約破棄してしまった場合は、手付金は返金されません。

申込金と手付金の合わせて110万円は、住宅ローンを組む際に頭金として計算されます。

住宅の引き渡し時に、住宅ローンの融資2900万円と、頭金の追加470万円を支払います。

物件購入の諸費用

物件購入の諸費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物24万円
収入印紙 1万5千円
修繕積立基金 30万円
合計(3480万円の物件の場合) 約200万円

物件を探す際に不動産屋を訪れたら、はじめに必ず仲介料がいくらなのか、どのタイミングで支払うのか確認しましょう。

物件価格x3%というのが相場ですが、割高な請求をしてくる企業もあります。気に入った物件が見つかったのに、後から仲介料が高いと気付いて、泣く泣く支払うのは避けたいです。また、支払いも契約時に50%、引き渡し時に50%と分けて支払う企業もあれば、引き渡し時に100%まとめて払うというところもあります。

万が一、途中で契約破棄になった場合、前者の不動産屋では仲介料も損してしまいます。

住宅ローン諸費用

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2900万円借り入れの場合) 約95万円

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。今回は余裕をもって、頭金488万円、住宅ローンで2000万円借りて、購入します。

通常の住宅ローンの事務手数料は借入額x2.16%ですが、フラット35で借りると借入額x1.08%と半額になります。32万円ほど安くなるので、初期費用が抑えられて助かります。

ただし、フラット35は団信を利用する場合、金利が0.3%上乗せとなります。

新生活の費用

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 0万円
家具・家電購入費 20万円
合計 約40万円

マイホームの購入時には家具や家電の買い替えをしたくなります。初期費用の負担が大きいので、新生活がスタートし、家計が安定してから徐々に買いそろえていく方がよいかもしれません。

引っ越し費用は家族4人の場合、約20万円です。ただし、2月~4月は引っ越しシーズンとなり、価格が2倍以上に跳ね上がります。費用を抑えるために、別の時期を選ぶとよいでしょう。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35
借入金額 2900万円 2900万円
返済期間 20年 25年
返済プラン 元金均等返済 元利均等返済
金利1 0.6% 1.8%
金利2(11年目~) 2.0% 同上
毎月返済額1 135,333円 120,113円
毎月返済額2 144,999円 同上
総返済額 31,770,605円 36,033,982円

2900万円の借入金額を、変動金利で素早く返すプランと、固定金利でじっくり返済する2つのケースをシミュレーションしてみました。

ボーナスや親からの援助で繰り上げ返済をし、短期間で返済してしまうという家庭なら、変動金利タイプをおすすめします。

一方で、返済額が上がるリスクをなくし、確実に返済するという方はフラット35でじっくり返します。こどもの教育費の積み立てを考えると、固定金利でコツコツ返していく方が安全でしょう。

変動金利で素早く返す

金利の低い変動金利で、20年の短期返済とします。

変動金利で借りる場合は、繰り上げ返済などで、20年以内で返済することが望ましいです。ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができる、という家庭におすすめのプランです。

返済プランは元金均等返済を選択します。はじめの返済額が高くなりますが、返済を続けるごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンを借りてから10年間は、住宅ローン控除によって年間約29万円の所得税が免除され、毎月2.4万円くらい住宅費に余裕があります。借りはじめの負担を増やして、できるだけ早く返していきます。

40代後半で、こどもの大学入学が目前という方であれば、元利均等返済で返済額を抑えておき、こどもが卒業してから繰り上げ返済するという方法も良いでしょう。

固定金利でじっくり返す

変動金利では、やはり金利が上がってしまった時のリスクが怖いです。

固定金利であれば、返済が終わるまでずっと返済額が変わらないので安心です。住宅ローンの返済額は毎月12万円くらいなので、賃貸とほぼ同じ水準です。これなら自分の資産となるマイホームを買ってしまった方がお得ですね。

住宅ローンは25年かけてじっくり返すことに決め、ボーナスは繰り上げ返済ではなく、こどもの教育費の積み立てに回します。

確実に住宅ローンを返済するなら、固定金利のプランがおすすめです。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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