住宅ローン金利比較

提携ローンで「絶対に」借りてはいけない

インターネットの普及によって、私たちの生活は大きく変わりました。

インターネットによって、これまでなかなか手に入らなかった「情報」が気軽に検索できるようになり、それぞれの情報を「比較」して、より良いモノを見つけることができるようになりました。インターネットは、これまで「情報弱者」であった消費者が、商品を比較して選択できるようになったのです。

知らなければ、選ぶこともできません。例えばAという商品が1万円、同じ性能のBという商品が5000円であれば、商品Bを誰もが買います。しかし、そもそも商品Bという存在を知らなければ、買うことはできません。当たり前のことのように思えますが、実はこれはよくあることなのです。

特に不動産業界は非常に閉鎖された世界で、不動産屋・銀行には頭が上がらないというのがこれまでの常識でした。不動産屋で物件選びをしたら、紹介された住宅ローンを借りるというのが当たり前でした。

いわゆる「提携ローン」と呼ばれるものです。

不動産屋が懇意にしている銀行で、特別に割引された金利で借りれます。これくらいの収入があれば、審査も間違いなく通ります。そうなんですね、ではお願いします。

このように物件選びからローンの借り先まで、0から100まで不動産屋にお任せにする、というのが一般的でした。この風習は、今でも続いています。不動産屋やモデルルームに訪れたら、必ず住宅ローンの紹介をされます。

しかし、絶対に提携ローンで借りてはいけません。

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提携ローンは不動産屋に都合の良い銀行

alliance

不動産屋がローンを紹介してくれるのは、親切心からではありません。あくまで、ビジネスです。

不動産屋は、住宅ローンを借りてくれる人を銀行に紹介することで、そのお礼として紹介料を受け取っています。つまり、不動産屋のおすすめする住宅ローンというのは、金利が安かったりサービスが良いというわけではありません。

提携ローンというのは、不動産屋の会社自体が融資を受けていたリ、お礼金がたくさん貰える、不動産屋にとって都合のよい銀行でしかないのです。

はじめて家を買うという人がほどんどで、言ってしまえば不動産の素人です。住宅購入や住宅ローンの手続きの流れもよくわからないという人が多いです。不動産屋もそのことは熟知していますから、提携ローンで借りるのが当たり前かのように話を進めるのです。

少し突っ込んだ質問をしても、提携ローンの割引で金利が安いですよ、優遇サービスが受けれますよ、といった営業文句を聞いているうちに、どこに行っても大差ないだろうしお任せしようか、と流されるまま契約してしまうケースが多いのです。

提携ローンのメリット

  • 手間が少ない
  • 手続きを任せられるので安心
  • 審査に有利
  • 金利が通常より低い

頭ごなしに提携ローンを否定するのはフェアではないので、メリットもいくつか紹介したいと思います。

まず始めに、不動産屋が手続きをすべてしてくれるので、手間がはぶけます。もちろん、必要書類を揃えたり、郵送したりは必要です。何か困ったことがあれば、不動産屋に電話すれば親切に教えてもらえるというのも安心です。高齢の両親がリフォームローンを借りるといった場合などは、すべてお任せできるし提携ローンにしてしまおう、という人もいるでしょう。

また、提携ローンは審査にもやや有利です。物件審査はすでに通過済みですし、不動産屋はなんとしてでも物件を売りたいので、審査の通過のためになんでもしてくれます。銀行にとっても懇意にしている不動産屋の紹介ともあれば、小さな問題には目をつぶるということもあるでしょう。

提携ローンで一番よくいわれるのが、金利が安いということです。

これは間違いではありません。例えば三菱東京UFJ銀行で窓口から借りるよりも、数%も安く借りれるプランを紹介してくれます。

しかし、それに納得してサインしてしまってはいけません。このままでは、これまでのように「情報弱者」として高い商品を売りつけられてしまいます。確かに通常よりは安く借りられるでしょう。しかし、他の銀行で借りればもっと安く借りれる可能性があります。

提携ローンのデメリット

提携ローンの最大のデメリットは、ハッキリといってしまうと「高い」です。

インターネットがないころは、消費者が住宅ローンを選ぶことが難しかった様に、銀行側もお客さんを集めるのに苦労していました。このため、少し金利を優遇し、お礼金を出すことで、なんとか不動産屋に紹介してもらおうと頑張っていたのです。

しかし今となっては、どこの銀行でもwebサイトから問い合わせや申し込みができるのが当たり前です。もちろん今でも紹介は重要ですが、以前のような優遇はできなくなっています。

大手銀行 ネット銀行
・全国に店舗あり
・人件費大
・コンビニATMと提携
・窓口をシステム化
・店舗なし
・人件費小
みずほ銀行
三菱東京UFJ銀行
りそな銀行
住信SBIネット銀行
楽天銀行
イオン銀行
ARUHI
新生銀行

サイト申し込みであれば、すべてシステムが自動的に手続きをしてくれますから、銀行にとっては人件費がかかりません。窓口のための店舗もいらないので土地代などの経費が大きく削減できるのです。これをつきつめた、インターネット上ですべて完結する「ネット銀行」というのがでてきました。

ネット銀行は、経費を極限まで削ることで、非常に低金利で、サービスの充実したプランを提供することができています。

大手銀行がネット銀行に勝てないのは明らかですね。

大手銀行 ネット銀行
借入金額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 0.977% 0.6%
毎月返済額 91,773円 88,454円
総返済額 22,025,589円 21,228,850円

大手銀行とネット銀行を比較すると、金利が0.3%~0.5%ほどの差があります。

大手銀行の方が毎月返済額は約3500円高くなり、総返済額ではなんと約80万円も余分に支払うことになります。車が一台買えてしまいますね。

固定金利ではさらに大きな差ができます。三菱東京UFJ銀行では20年固定金利が2.35%なのに対して、ネット銀行でフラット35を借りると1.5%(団信込み)ほどです。0.85%も金利差があり、総返済額ではなんと約200万円も高くなってしまいます。

提携ローンを借りている人は借り換えすべし

すでに提携ローンを借りてしまった・・・という人もいるかと思います。

もし割高なローンを組んでいるなら、借り換えましょう。

ただし、借り換えには手数料がかかります。借り換えするよりも、今のプランのままで繰り上げ返済する方がお得、ということもあります。

  • 借り換え後の返済額+手数料
  • 繰り上げ返済後の返済額

この2つのどちらが有利なのか、比較しましょう。

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.2%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
繰り上げ返済手数料 5万円
合計(2000万円借り入れの場合) 約80万円

2000万円を借り換えするためには、約80万円の手数料が必要です。新しくローンを組むための手数料、現在借りている銀行の繰り上げ返済手数料、保険料などを合わせると、大きな出費となります。

80万円で借り換えするのと、80万円繰り上げ返済するのと、どちらが有利かシミュレーションします。

繰り上げ返済 借り換え
借入金額 1920万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 0.977% 0.6%
毎月返済額 88,102円 88,454円
総返済額 21,144,572円 21,228,850円

0.4%以下の金利差の場合は、繰り上げ返済の方が有利になります。この趣味レーションでは、約8.4万円繰り上げ返済の方が安くなります。

0.5%以上の差がつくと、借り換えの方がお得です。0.5%差では約12万円、0.6%差では約32.8万円、0.7%差では約53.7万円安くなります。

借入額や金利、借入期間の長さによっても変わってきますので、繰り上げ返済と借り換えのどちらが良いのか、慎重に考えましょう。

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