注文住宅の諸費用と支払いの流れ

2016/5/17 2016/5/18 住宅ローンシミュレーション

1 新築費用の総額
2 諸費用の支払いの流れ

【マイホームの購入費用】

新設住宅戸数（平成27年度）
	注文住宅	分譲住宅	貸し家
全国	280,476	123,624	9,256
東京	15,406	18,377	612
愛知	18,999	9,600	604
大阪	9,936	10,422	348
福岡	9,652	3,450	298

新築マイホームを建てる、というと贅沢という印象があります。実際に、土地購入費や諸費用が割高になってしまう傾向にあります。

しかし、新しく建築された住宅のうち、3分の2は注文住宅だという統計も発表されています（国土交通省）。地価の高い東京や大阪といった大都市では、分譲住宅がやや上回るものの、その他の地域では注文住宅の方が2倍以上多いです。注文住宅は実は多数派なんですね。

また、首都圏では数百戸という、ひとつの町単位で分譲住宅街を作ってしまう方式が増えており、分譲住宅が数値を伸ばしている要因にもなっています。最近では分譲マンションの値上がっており、地方や郊外の安い土地なら注文住宅でも費用はさほど変わらなくなっています。

新築戸建て・注文住宅を建てる際の、諸費用と支払いスケジュールの流れをまとめました。

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新築費用の総額

まずは総額でいくら必要なのか、予算を立てましょう。注文住宅の相場というのはなかなか出せません。土地の立地や、建物の素材、外壁の装飾やキッチンのブランドなど、こだわれば当然高くなります。

同じ設計で大量発注する分譲住宅と比較してしまうとやや高くなりますが、オーダーメイド費用を含めても何千万円も高くなるということはありません。

土地価格・建設費用とは別に、諸費用が合計８６２万円ほど必要になります。頭金３５０万円は土地価格・建築価格に含まれますが、ローンでは借りれない費用としてこちらに記載しています。これらの費用は、あらかじめ自前で準備しておく必要があります。内訳を詳しく解説していきます。

【土地価格】１５００万円
【建築費用】２０００万円

住宅購入費
頭金	３５０万円
土地価格・購入費	９０万円
建築費	８２万円
住宅ローン・つなぎ融資の諸費用	８０万円
引っ越し・新生活の費用	２６０万円
合計	８６２万円（うち３５０万円は頭金）

土地価格・購入諸費用

土地価格は立地や地域によってピンキリです。こちらのサイト（土地ＤＡＴＡ）では全国の地価がまとめられており、非常に便利です。

日本中で一番土地が安い秋田県の平均地価は2万4560円/m²ですが、一番高い東京では84万1583円/m²と実に３４３倍もの差があります。

ここでは仮に１０位の平均地価約１０万円/m²にて、１５０m²の土地を１５００万円で購入したと想定してシミュレーションしています。

項目	費用
登記	30万円
仲介料	土地価格×3%
固定資産税の清算金	10万円
不動産取得税	4.5万円
収入印紙	1万5千円
合計（1350万円借り入れ）	約90万円

頭金１５０万円、ローン１３５０万円で土地を購入します。

土地価格の１５００万円に加えて、約９０万円の土地購入費が必要となります。土地代はローンを組みますが、つなぎ融資を利用するため、土地費用には含んでいません。

ローンでは原則、土地購入費にしか利用できないため、約９０万円の諸費用は自前で準備しておく必要があります。

【登記】土地の所有権を国に申請・登録します。登記の手続きを司法書士へ依頼するための費用となります。

【仲介料】不動産屋へ土地の紹介料を支払います。

【固定資産税の清算金】固定資産税は１月にまとめて１年分を納税します。このため、引き渡し後の納税分を清算します。

【不動産取得税】土地を購入した際にかかる税金です。

建築費

建築費もどういった住宅にするかで、必要なお金も大きく変わります。３階建てにしたり、断熱材を使用するなど、こだわるほど費用も増えます。しかし、ソーラー発電設備を取り付けたエコ住宅や、耐震構造といった優良住宅には、補助金を受け取れたり、フラット３５Ｓなどの金利優遇プランを利用できるようになります。

注文住宅の建築費の相場は、約２０００万円ほどです。２世帯住宅では約３０００万円ほどになります。

また、両親や祖父母から土地を相続し、資金に余裕があるという家庭では、少し贅沢して建築費に３０００万円くらいかけるケースもあります。

項目	費用
初穂料・玉串料	2万円
大工さんへの差し入れ	5万円
住宅瑕疵担保責任保険料	5万円
建築確認申請費用	25万円
現場管理・設計費用	30万円
水道加入金	15万円
合計	約82万円

工事をはじめる前に、神主さんに祈祷やお祓いをしてもらうというしきたりがあります。土地の神様へのお祈りや、工事の無事を祈願する行事なので、注文住宅を依頼する際にはかかせません。もちろん神主さんもボランティアではないので、初穂料・玉串料というお礼金を渡します。

お金を渡して依頼しているとはいえ、大工さんへのねぎらいや挨拶を欠いてはいけません。設計士さんや棟梁への手土産や、大工さんへビールやお菓子の差し入れなどを行います。昔は現金を包む風習もありましたが、現在ではコンプライアンスの問題もあり、大手では受け取らないことにしている企業も多いです。しかし、中小では昔から変わっていないところも多いので、臨機応変な対応が必要です。

差し入れなんて面倒だと思う方もいると思いますが、大工さんの機嫌を損ねて手抜き工事でもされては損です。マイナス面ばかりでもありません。良くしてもらったお礼にと、玄関アプローチをおまけで作ってくれたり、戸棚を予定よりも良いものに付け替えてくれたりと、仕事で返してくれる建築会社さんも多いです。

住宅ローン・つなぎ融資の諸費用

項目	概算費用
事務手数料	ローンx2.16%
つなぎ融資事務手数料	10.8万円
保証料	無し
団体信用生命保険料	無し金利＋0.3%（フラット３５）
火災・地震保険料	30万円
収入印紙	2万円
合計（1800万円借り入れの場合）	約80万円

住宅ローンでは、原則、建築費用の9割までしか借りることはできません。建築費が２０００万円の場合は、１８００万円が借り入れ上限となります。残りの２００万円はというと、頭金として自前で準備しておく必要があります。

頭金を含めて全額ローンで借りるというプランもありますが、金利が０．５％ほど高くなってしまいます。

注文住宅を依頼する場合は、工程ごとに分割払いすることになります。しかし、住宅ローンは建物が完成していないと融資が下りないため、支払いが間に合わなくなってしまいます。そこで、住宅ローンを前借りする「つなぎ融資」を利用します。

つなぎ融資は、土地購入から建築費まで一括でサポートしてくれます。

引っ越し・新生活の費用

項目	概算費用
引っ越し代	20万円
インターネット・TV接続工事代	6万円
家具・家電購入費	30万円
外構費用	150万円
登記の費用	30万円
不動産取得税	24万円
合計	約260万円

注文住宅の契約内容は、基本的に建物と外壁などの建築となります。玄関アプローチや植木、車庫の屋根などは別料金となります。建売物件ではインターネットの接続工事はあらかじめされていたり、家具や家電がセットで付いてくるところもありますが、注文住宅の場合はすべて自費で購入しなければなりません。

不動産取得税は１２００万円まで控除されるので、８００万円分の２４万円となります。

外構費用などはすぐにいるものではないので、家計が安定してから徐々に整備していくのもよいでしょう。庭にデッキをとりつけてバーベキューをしたり、ミカンの木を植えて冬には自家製のミカンがこたつに並ぶ・・・と理想の生活ができるのが一戸建ての醍醐味ですね。

毎月の住宅費はいくら？

項目	概算費用
住宅ローン返済	11万円/月
固定資産税	1.4％
都市計画税	0.3％
修繕積立金	1万円/月
合計	13万円/月

固定資産税や都市計画税は１年で１５万円ほどの納税となります。

また、災害や老朽化によって修理が必要になった時に備えて、修繕積立金を貯めておきましょう。毎月１万円積み立てれば、３０年後には３６０万円になります。

３０年、金利１．５％、３２００万円の借り入れの場合、全ての費用を合計すると、毎月１３万円くらいの負担となります。

諸費用の支払いの流れ

注文住宅の場合、工程ごとに分割して支払うことになります。住宅ローンのお金が下りる前に、７０％ほどの費用を支払う必要があるので、とてもキャッシュで払えないという場合は、つなぎ融資を利用します。

つなぎ融資を受けるために、土地価格と建築費の見積もりが必要になります。実際には土地の取得、建築の打ち合わせ、つなぎ融資の申し込みを３つ同時に行うことになります。

住宅ローン借り入れの流れ
土地購入の流れ
住宅建設の流れ

住宅ローン借り入れの流れ

住宅ローン借り入れの流れ
１	申し込み	数日
２	仮審査	数日～２週間
３	本審査	２週間～１ヶ月
４	契約	工事完了時
５	住宅ローン融資実行	引き渡し時

つなぎ融資を利用する場合、土地購入と同時に住宅ローンの手続きも行います。つなぎ融資が決定しなければ、建築費用も出せませんから、一番重要な工程といえます。

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住宅ローンの申し込みから審査の結果がでるまでに、１ヶ月～１ヶ月半ほどかかりますので、土地購入の申し込みと同時に住宅ローンの手続きをスタートさせましょう。

土地購入の流れ

土地購入の流れ
１	土地選び	申込金
２	売買契約つなぎ融資契約	手付金１０％（土地代）仲介料５０％ローン手数料
３	引き渡し・決済	土地代９０％仲介料５０％ローン融資実行
４	登記	土地の所有権を国に届ける登記費用
５	古家解体工事／整地作業	古い建物がある場合は解体工事が必要
６	敷地測量／地盤調査	測量や地盤調査がされていない場合

原則、ローンでは土地代のみしか借りれません。申込金、手付金、仲介料、登記費用、解体工事、整地作業などは、すべて自費で支払う必要があります。

【申込金】土地購入の申込金として約１０万円を預けます。申込金は、土地購入費として利用されますので、「預け金」という扱いになります。もし契約が成立しなかった場合は、全額返金されます。

【手付金】契約時に手付金として土地価格の１０％を支払います。手付金は土地購入費の一部です。手付金はもしも契約を破棄してしまった場合、返金されないので注意が必要です。

【登記】土地を購入したら、所有権を国に登録する必要があります。登記の手続きは専門家の司法書士に依頼します。

【古屋解体工事・整地作業】土地を相続した際などに、古い建物が立っている場合があります。家を建てる前に解体工事が必要です。

【敷地測量・地盤調査】山岳地など、これまでに建物を建設したことがない土地の場合、測量や地盤調査が必要となります。土地の購入時には、以前の持ち主がどのように使用していたのか確認しておきましょう。

住宅建設の流れ

住宅建築の流れ
１	設計・管理契約	設計・管理費１０％
２	基本設計	設計・管理費３０％
３	正式設計	設計・管理費３０％
４	建築契約	建築費１０％
５	工事開始	建築費３０％
６	棟上げ	建築費３０％
７	工事完了住宅ローン契約	設計・管理費３０％建築費３０％住宅ローン手数料住宅ローン融資実行

住宅建設の支払いは工程ごとに分割払いとなっています。しかし、住宅ローンは、原則、建物が完成していないと契約することができません。

住宅ローンの融資実行までに７０％の費用を支払うことになりますが、自前で用意するのは大変です。そこで、住宅ローンを前借りすることができる、「つなぎ融資」というプランを利用します。

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