住宅ローン金利比較

注文住宅の諸費用と支払いの流れ

【マイホームの購入費用】

新設住宅戸数(平成27年度)
注文住宅 分譲住宅 貸し家
全国 280,476 123,624 9,256
東京 15,406 18,377 612
愛知 18,999 9,600 604
大阪 9,936 10,422 348
福岡 9,652 3,450 298

新築マイホームを建てる、というと贅沢という印象があります。実際に、土地購入費や諸費用が割高になってしまう傾向にあります。

しかし、新しく建築された住宅のうち、3分の2は注文住宅だという統計も発表されています(国土交通省)。地価の高い東京や大阪といった大都市では、分譲住宅がやや上回るものの、その他の地域では注文住宅の方が2倍以上多いです。注文住宅は実は多数派なんですね。

また、首都圏では数百戸という、ひとつの町単位で分譲住宅街を作ってしまう方式が増えており、分譲住宅が数値を伸ばしている要因にもなっています。最近では分譲マンションの値上がっており、地方や郊外の安い土地なら注文住宅でも費用はさほど変わらなくなっています。

新築戸建て・注文住宅を建てる際の、諸費用と支払いスケジュールの流れをまとめました。

つなぎ融資のあるおすすめ住宅ローンはこちらをご覧ください。

つなぎ融資あり住宅ローンおすすめランキング

スポンサーリンク

新築費用の総額

まずは総額でいくら必要なのか、予算を立てましょう。注文住宅の相場というのはなかなか出せません。土地の立地や、建物の素材、外壁の装飾やキッチンのブランドなど、こだわれば当然高くなります。

同じ設計で大量発注する分譲住宅と比較してしまうとやや高くなりますが、オーダーメイド費用を含めても何千万円も高くなるということはありません。

土地価格・建設費用とは別に、諸費用が合計862万円ほど必要になります。頭金350万円は土地価格・建築価格に含まれますが、ローンでは借りれない費用としてこちらに記載しています。これらの費用は、あらかじめ自前で準備しておく必要があります。内訳を詳しく解説していきます。

【土地価格】1500万円
【建築費用】2000万円

住宅購入費
頭金 350万円
土地価格・購入費 90万円
建築費 82万円
住宅ローン・つなぎ融資の諸費用 80万円
引っ越し・新生活の費用 260万円
合計 862万円(うち350万円は頭金)

土地価格・購入諸費用

土地価格は立地や地域によってピンキリです。こちらのサイト(土地DATA)では全国の地価がまとめられており、非常に便利です。

日本中で一番土地が安い秋田県の平均地価は2万4560円/m2ですが、一番高い東京では84万1583円/m2と実に343倍もの差があります。

ここでは仮に10位の平均地価約10万円/m2にて、150m2の土地を1500万円で購入したと想定してシミュレーションしています。

項目 費用
登記 30万円
仲介料 土地価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 4.5万円
収入印紙 1万5千円
合計(1350万円借り入れ) 約90万円

頭金150万円、ローン1350万円で土地を購入します。

土地価格の1500万円に加えて、約90万円の土地購入費が必要となります。土地代はローンを組みますが、つなぎ融資を利用するため、土地費用には含んでいません。

ローンでは原則、土地購入費にしか利用できないため、約90万円の諸費用は自前で準備しておく必要があります。

【登記】土地の所有権を国に申請・登録します。登記の手続きを司法書士へ依頼するための費用となります。

【仲介料】不動産屋へ土地の紹介料を支払います。

【固定資産税の清算金】固定資産税は1月にまとめて1年分を納税します。このため、引き渡し後の納税分を清算します。

【不動産取得税】土地を購入した際にかかる税金です。

建築費

建築費もどういった住宅にするかで、必要なお金も大きく変わります。3階建てにしたり、断熱材を使用するなど、こだわるほど費用も増えます。しかし、ソーラー発電設備を取り付けたエコ住宅や、耐震構造といった優良住宅には、補助金を受け取れたり、フラット35Sなどの金利優遇プランを利用できるようになります。

注文住宅の建築費の相場は、約2000万円ほどです。2世帯住宅では約3000万円ほどになります。

また、両親や祖父母から土地を相続し、資金に余裕があるという家庭では、少し贅沢して建築費に3000万円くらいかけるケースもあります。

項目 費用
初穂料・玉串料 2万円
大工さんへの差し入れ 5万円
住宅瑕疵担保責任保険料 5万円
建築確認申請費用 25万円
現場管理・設計費用 30万円
水道加入金 15万円
合計 約82万円

工事をはじめる前に、神主さんに祈祷やお祓いをしてもらうというしきたりがあります。土地の神様へのお祈りや、工事の無事を祈願する行事なので、注文住宅を依頼する際にはかかせません。もちろん神主さんもボランティアではないので、初穂料・玉串料というお礼金を渡します。

お金を渡して依頼しているとはいえ、大工さんへのねぎらいや挨拶を欠いてはいけません。設計士さんや棟梁への手土産や、大工さんへビールやお菓子の差し入れなどを行います。昔は現金を包む風習もありましたが、現在ではコンプライアンスの問題もあり、大手では受け取らないことにしている企業も多いです。しかし、中小では昔から変わっていないところも多いので、臨機応変な対応が必要です。

差し入れなんて面倒だと思う方もいると思いますが、大工さんの機嫌を損ねて手抜き工事でもされては損です。マイナス面ばかりでもありません。良くしてもらったお礼にと、玄関アプローチをおまけで作ってくれたり、戸棚を予定よりも良いものに付け替えてくれたりと、仕事で返してくれる建築会社さんも多いです。

住宅ローン・つなぎ融資の諸費用

項目 概算費用
事務手数料 ローンx2.16%
つなぎ融資事務手数料 10.8万円
保証料 無し
団体信用生命保険料 無し
金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(1800万円借り入れの場合) 約80万円

住宅ローンでは、原則、建築費用の9割までしか借りることはできません。建築費が2000万円の場合は、1800万円が借り入れ上限となります。残りの200万円はというと、頭金として自前で準備しておく必要があります。

頭金を含めて全額ローンで借りるというプランもありますが、金利が0.5%ほど高くなってしまいます。

注文住宅を依頼する場合は、工程ごとに分割払いすることになります。しかし、住宅ローンは建物が完成していないと融資が下りないため、支払いが間に合わなくなってしまいます。そこで、住宅ローンを前借りする「つなぎ融資」を利用します。

つなぎ融資は、土地購入から建築費まで一括でサポートしてくれます。

引っ越し・新生活の費用

項目 概算費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 6万円
家具・家電購入費 30万円
外構費用 150万円
登記の費用 30万円
不動産取得税 24万円
合計 約260万円

注文住宅の契約内容は、基本的に建物と外壁などの建築となります。玄関アプローチや植木、車庫の屋根などは別料金となります。建売物件ではインターネットの接続工事はあらかじめされていたり、家具や家電がセットで付いてくるところもありますが、注文住宅の場合はすべて自費で購入しなければなりません。

不動産取得税は1200万円まで控除されるので、800万円分の24万円となります。

外構費用などはすぐにいるものではないので、家計が安定してから徐々に整備していくのもよいでしょう。庭にデッキをとりつけてバーベキューをしたり、ミカンの木を植えて冬には自家製のミカンがこたつに並ぶ・・・と理想の生活ができるのが一戸建ての醍醐味ですね。

毎月の住宅費はいくら?

項目 概算費用
住宅ローン返済 11万円/月
固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%
修繕積立金 1万円/月
合計 13万円/月

固定資産税や都市計画税は1年で15万円ほどの納税となります。

また、災害や老朽化によって修理が必要になった時に備えて、修繕積立金を貯めておきましょう。毎月1万円積み立てれば、30年後には360万円になります。

30年、金利1.5%、3200万円の借り入れの場合、全ての費用を合計すると、毎月13万円くらいの負担となります。

諸費用の支払いの流れ

注文住宅の場合、工程ごとに分割して支払うことになります。住宅ローンのお金が下りる前に、70%ほどの費用を支払う必要があるので、とてもキャッシュで払えないという場合は、つなぎ融資を利用します。

つなぎ融資を受けるために、土地価格と建築費の見積もりが必要になります。実際には土地の取得、建築の打ち合わせ、つなぎ融資の申し込みを3つ同時に行うことになります。

  • 住宅ローン借り入れの流れ
  • 土地購入の流れ
  • 住宅建設の流れ

住宅ローン借り入れの流れ

住宅ローン借り入れの流れ
申し込み 数日
仮審査 数日~2週間
本審査 2週間~1ヶ月
契約 工事完了時
住宅ローン融資実行 引き渡し時

つなぎ融資を利用する場合、土地購入と同時に住宅ローンの手続きも行います。つなぎ融資が決定しなければ、建築費用も出せませんから、一番重要な工程といえます。

step-bridgeloan

住宅ローンの申し込みから審査の結果がでるまでに、1ヶ月~1ヶ月半ほどかかりますので、土地購入の申し込みと同時に住宅ローンの手続きをスタートさせましょう。

土地購入の流れ

土地購入の流れ
土地選び 申込金
売買契約
つなぎ融資契約
手付金10%(土地代)
仲介料50%
ローン手数料
引き渡し・決済 土地代90%
仲介料50%
ローン融資実行
登記 土地の所有権を国に届ける
登記費用
古家解体工事/整地作業 古い建物がある場合は解体工事が必要
敷地測量/地盤調査 測量や地盤調査がされていない場合

原則、ローンでは土地代のみしか借りれません。申込金、手付金、仲介料、登記費用、解体工事、整地作業などは、すべて自費で支払う必要があります。

【申込金】土地購入の申込金として約10万円を預けます。申込金は、土地購入費として利用されますので、「預け金」という扱いになります。もし契約が成立しなかった場合は、全額返金されます。

【手付金】契約時に手付金として土地価格の10%を支払います。手付金は土地購入費の一部です。手付金はもしも契約を破棄してしまった場合、返金されないので注意が必要です。

【登記】土地を購入したら、所有権を国に登録する必要があります。登記の手続きは専門家の司法書士に依頼します。

【古屋解体工事・整地作業】土地を相続した際などに、古い建物が立っている場合があります。家を建てる前に解体工事が必要です。

【敷地測量・地盤調査】山岳地など、これまでに建物を建設したことがない土地の場合、測量や地盤調査が必要となります。土地の購入時には、以前の持ち主がどのように使用していたのか確認しておきましょう。

住宅建設の流れ

住宅建築の流れ
設計・管理契約 設計・管理費10%
基本設計 設計・管理費30%
正式設計 設計・管理費30%
建築契約 建築費10%
工事開始 建築費30%
棟上げ 建築費30%
工事完了
住宅ローン契約
設計・管理費30%
建築費30%
住宅ローン手数料
住宅ローン融資実行

住宅建設の支払いは工程ごとに分割払いとなっています。しかし、住宅ローンは、原則、建物が完成していないと契約することができません。

住宅ローンの融資実行までに70%の費用を支払うことになりますが、自前で用意するのは大変です。そこで、住宅ローンを前借りすることができる、「つなぎ融資」というプランを利用します。

つなぎ融資のあるおすすめ住宅ローンはこちらをご覧ください。

つなぎ融資あり住宅ローンおすすめランキング

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.07 %
21~35年 1.07 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.447 %
変動(借り換え) 0.418 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.68 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です