住宅ローン金利比較

住宅ローン本審査の必要書類まとめ

物件の売買契約を交わしたら、住宅ローンの本審査の手続きに入ります。

住宅ローンの本審査には数週間かかりますので、あらかじめ必要書類を揃えて準備しておくと、スムーズにスケジュールを薦めることができます。

あれが足りなかった、書類の記入に不備があるといった手戻りがないように、必要書類の一覧を作成しました。

必要書類のチェック表もダウンロードして使ってみてください。

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必要書類一覧

記入書類
金融機関所定用紙 住宅ローン借入申込書
住宅ローン保証委託申込書
個人情報の取り扱いについての同意書
団体信用生命保険申込兼告知書
公的書類
給与所得者 会社役員 個人薬局
源泉徴収票
住民税決定通知書/課税証明書
確定申告書(直近3年分)
納税証明書(その1、その2)
法人の決算書(直近3期分)
法人の確定申告書(直近3期分)
本人確認書類(運転免許証等)
印鑑証明書
住民票
物件関係
戸建て マンション
新築 分譲 中古 分譲 中古
登記事項証明書(土地)
登記事項証明書(建物)
地積測量図、土地公図
建物図面
売買契約書(写)
重要事項説明書(写)
工事請負契約書または見積書(写)
建築確認済書(写)
住宅地図、チラシ、パンフレット
その他
備考
仮換地図 仮換地の場合
仮換地証明書 仮換地の場合
履歴書 転職直後の場合
住宅ローン返済予定表 借り換えの場合
住宅ローン返済口座の通帳(写) 借り換えの場合

必要書類のチェック表もダウンロードして使ってみてください。

物件の種類によっては不要な書類があったり、銀行によってフォーマットが少し違う場合もあるので、銀行から送付された書類を確認してください。手続きに困った場合は、銀行に問い合わせるか、不動産屋でも親切に相談に乗ってくれます。

住宅ローンの本審査では何を見られるの?

住宅ローンの本審査では、保証会社が審査を行います(仮審査では銀行が行う)。返済に問題があった場合は、保証会社が責任を負うことになるので、審査も厳重になります。また、団信への加入チェックも行われます。

本審査では、収入や返済プランの妥当性に加えて、信用情報を重点的にチェックされます。過去のクレジットカード払いや滞納履歴などもすべて確認されます。審査員が違い、審査の視点もかわるので、仮審査に通過したからといって、本審査に必ず通るというわけではありません。本審査に向けて、入念な準備をしておきましょう。

  • 借入金額
  • 他のローンの借入額・返済状況
  • 資金計画
  • 完済時の年齢
  • 勤務形態・勤続年数
  • 事業内容・経営状態
  • 購入物件
  • 健康状態

借入金額

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。3000万円の物件の場合、2700万円が借り入れ上限となります。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

また、年収に対しての上限もあります。年収600万円の場合、1年間の返済額は210万円までとなります。ただし、これはあくまで上限なので、目いっぱい借りてしまうと家計が苦しくなります。

一般的に、年収の20%~25%が安全ラインとされています。年収600万円の場合、1年間の返済額が120万円~150万円くらいになるように資金計画を立てましょう。

返済計画に無理がないか、しっかりとチェックされ、問題がある場合は融資額が減ってしまうこともあります。

他のローンの借入額・返済状況

他のローンを組んでいる場合は、それも含めて、借入限度額の枠内に収める必要があります。

例えば年収600万円の場合は、返済額の上限は年間210万円までです。1ヶ月の負担では17.5万円までとなります。

借入限度額
ローンの種類 返済額
奨学金 3万円
車のローン 5万円
住宅ローン 9.5万円
合計 17.5万円

例えば、奨学金3万円、車のローン5万円を支払っている場合、住宅ローンの支払いに使えるのは9.5万円までとなります。もし奨学金の返済期間が残り5年だったとしても、6年目からの返済額を増やすことはできません。

借入額が足らない場合は、他のローンを返し終わってから借りましょう。

資金計画

マイホームの購入後の住宅費は、住宅ローンの返済のみとは限りません。

分譲マンションの場合、管理費や修繕積立金、駐車場代といった費用がかかります。一戸建ての場合は、土地の所有権が賃貸となっている場合、毎月支払いが必要となります。

また、マイホームを所有すると、固定資産税や都市計画税といった納税義務が発生します。

これらの総費用で、きちんと返済できる計画となっているか、確認されます。

完済時の年齢

住宅ローンの完済時の年齢は、60歳または65歳に設定する場合が多いです。定年退職した後に年金生活となってしまうと、返済ができなくなってしまう可能性があるからです。

住宅ローンの貸し出し条件には、75歳まで(フラット35の場合は80歳まで)という記載がありますが、65歳を超えた借り入れになると、連帯保証人を立てる必要があるなど、条件がつきます。

勤務形態・勤続年数

契約者の勤務形態と勤続年数を確認します。年収が高いほど良い評価がとなるとは限りません。住宅ローンの審査では、収入と職の安定性が求められます。

高い 公務員・専門職・大企業
正社員・サラリーマン
派遣・契約社員
自営業・フリーランス
低い パート・アルバイト

公務員はもっとも信用性の高い職業です。また、医師や弁護士、税理士などの専門職も評価が高いです。たとえ収入が多くても、自営業は審査が厳しくなる傾向にあります。例えば農家などは、季節によって収入が不安定になるので、やはり評価は下がります。

また、勤続年数は3年以上は必要です。自営業や会社経営者などは、過去3年間の経営状況を説明する必要があります。マイホームの購入を考えている方は、転職は控えた方が良いです。

事業内容・経営状態

自営業や会社経営者・会社役員の場合は、過去3年分の企業成績を説明することになります。

個人事業主か法人か、上場しているか否か、などでも評価は変わります。当然、大きな会社であれば評価は高まる傾向にあります。

サラリーマンが副業や資産運用をしている場合、確定申告によって所得を増やすことができます。法律上では本業・副業といった区分は無いので、安定した収入を証明できれば信用を上げることができます。副業所得も過去3年分の確定申告の提示が必要です。

購入物件の状態

本当に物件が存在しているのか、という証明が必要となります。暴力団や犯罪組織がマネーロンダリングや詐欺を目的に、住宅ローンを利用する可能性があるからです。

また、住宅ローンは原則、建物が完成していないと貸し出しをしてくれません。いつまでにどのような建物が完成するのか、情報提供を求められます。

健康状態

数十年という長い返済期間となる住宅ローンでは、契約者の健康チェックも行われます。特に年齢が高い場合は、健康診断の提示を求められる場合もあります。

健康に問題があると、保険料が高くなったり、借り入れ条件が不利になる場合があります。

住宅ローンを借りる前に確認しておこう

事前審査・仮審査は、突拍子もない計画を立てなければ通ります。しかし、本審査で不利な条件をつけられたり、審査が落ちてしまう可能性もあるので、合格率を上げるためにもできる限りの準備をしておきましょう。

もしも審査を一度落ちてしまっても、返済プランを見直して再挑戦することもできます。

  • 商品内容を再チェック
  • 両親から贈与を受ける
  • 他ローンを繰り上げ返済する

商品内容を再チェック

はじめて住宅ローンを借りる人にとっては、プラン内容が難しいことも多いです。ずっと同じ金利で借りれると思っていたら、変動金利だったり、実は当初引き下げプランだったということもよくあります。

金利だけではなく、保険料や事務手数料といった諸費用も含めて、どのような商品なのか再チェックしてください。

この時点では、あくまで審査を受けただけなので、契約をしなくても違約金などは一切かかりません。

両親から贈与を受ける

マイホームの購入時には、何百万円というまとまったお金が必要となります。これを全て自分の貯金でまかなうのは難しいことも多いでしょう。もしも両親から援助が受けられるのであれば、贈与をお願いしてみましょう。

購入目的が住宅購入の場合、700万円までは贈与税が控除されるので、相続税対策にもなります。

両親の老後資金を一時的に借りて、少し利子を上乗せして返してあげる、という方法もあります。

他のローンを繰り上げ返済する

住宅ローンを借り入れする際には、できるだけ他のローンを返し終わってからにしましょう。

銀行にとっては、契約者がローンを複数組んでいると、もしも収入が減ってしまった際に、返済を滞納されてしまう可能性が高まるので、審査も厳しくします。

また、複数のローンを組んでいる人は、今後もさらにローンを増やす可能性が高いので、こういった人は銀行から避けられがちです。

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