住宅ローン金利比較

固定金利のメリット・デメリット

住宅ローンを選ぶ際に最初に悩むのが、固定金利と変動金利のどちらにするかです。

実は、住宅ローンの歴史というのはまだまだ浅く、今のようにちゃんとしたサービスがでてきたのも30年くらい前からです。いち個人に何千万円というお金を貸すことは、銀行にとってもリスクが高く、難しいサービスだったのです。

特に、固定金利が本当の意味で「使える」ようになったのはここ数年の事です。

固定金利というサービス自体はあったものの、金利が高すぎて借りる人はほとんどいませんでした。皆さんの親の世代の方は、みんな変動金利で借りていると思います。

つまり、住宅ローンというサービスはいまなお発展途上なのです。

今の時代に最適な住宅ローンのプランは何なんのか、見極める力が必要です。

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固定金利とは

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  • 返済額が一定
  • 金利が割高

固定金利は、ローンを完済するまでずっと同じ返済額となるプランです。返済額が一定なので、ローンが増える心配もなく、将来設計がしやすいというメリットがあります。

ただし、返済期間の長さによって、金利が高くなります。20年、30年と長い返済期間になると、変動金利と比較して1%以上高くなることもあります。

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が一定
デメリット 金利が不定 金利が高い

将来金利が上がると予想するならば、金利の低いうちに固定金利で借りておけば、返済額が増えるリスクが無くなります。

金利がこれからも変わらない、もしくは下がる可能性が高いのであれば、金利の安い変動金利で借りるとお得です。

全期間固定型と期間選択型

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固定金利には2つの借り方があります。

1つめは、返済期間の間ずっと固定金利にする、全期間固定型です。

そして、金利を固定する期間を選択できる、期間選択型があります。例えば、はじめの10年間は固定金利で借り、11年目以降は変動金利で借りるという方法です。

期間選択型の場合、固定期間が終わった後にもう一度固定金利を選ぶこともできます。

例)10年固定→10年固定→変動金利

期間選択型は金利が低い?

期間選択型は、固定期間が短いので、全期間固定型と比較すると金利は割安です。

しかし、固定期間が終了した後の金利が高くなるので注意してください。

10年固定を借りた場合、11年目から変動金利になります。しかし、11年目からの変動金利は、優遇金利が低めに設定されているため、はじめから変動金利を借りた人と比較すると割高の金利になっています。

10年固定 変動金利
1~10年目 1.0% 0.5%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)
0.5%

このように、11年目から変動金利となるものの、割高な金利で返済することになります。

また、11年目の返済プランの更新時には、もう一度固定金利を選ぶこともできますが、やはりその場合もはじめの10年間よりも割高な金利になります。

10年固定→10年固定→10年固定と3回繰り返すよりは、はじめから30年固定で借りた方が安く借りられます。

通期引き下げ・当初引き下げ

固定期間の金利に対して「通期引き下げ」と「当初引き下げ」の2つのプランを選ぶことができます。

固定金利はいろいろなプランがあり、混乱してしまわないように、特徴をしっかり押さえておきましょう。

固定金利 全期間固定型 通期引き下げ
当初引き下げ
期間選択型 通期引き下げ
当初引き下げ

通期引き下げプランは、その名前の通り、固定期間中はずっと同じ金利で借りることができます。

一方で当初引き下げプランは、固定期間のはじめの一定期間の間、金利を安く借りることができます。しかし、引き下げ期間が終了すると、金利が上がってしまうデメリットもあります。

当初引き下げの期間は銀行やプランによっても異なります。例えば住信SBIネット銀行では、はじめの5年間が引き下げられます。

トータルの費用で計算すると、通期引き下げプランの方がお得になります。

住宅ローン控除があれば十分?

当初引き下げプランのメリットは、住宅購入費で貯金がなくなってしまったころの出費を抑えられることです。

しかし、トータルコストは高くなってしまうというデメリットも持ちます。

住宅ローンを借りると、国が補助制度として定める、住宅ローン控除が利用できます。住宅ローン控除は、はじめの10年間、ローン借入額の1%を所得税から免除されるというものです。

3000万円の借り入れであれば、年間30万円の控除がされます。1ヶ月あたり2.5万円ですね。

住宅ローン控除があることを考えると、後から金利の高くなる当初引き下げプランを利用する必要はないかもしれません。

変動と固定のミックスプラン

住宅ローンを借りる際には、必ずしも変動金利と固定金利のどちらかを選択しなければならないというわけではありません。

借りるローンのうちの一定割合を変動金利で、残りを固定金利で借りることもできます。例えば、借入額の60%を変動金利で借り、40%を固定金利と、金利プランを自由に組み合わせることができます。このような借り方をミックスローン、ミックスプランと呼びます。

変動金利のリスクを抑えたい、固定金利は金利が高くて負担が重い、というデメリットを軽減することができます。ただし、両プランのメリットを得られる一方で、どちらのデメリットも抱え込むことも理解しておかなければなりません。

ミックスローンのデメリット

  • 諸費用が高い
  • 1つの銀行で借りる必要がある
  • 銀行の選択肢が限られる

ミックスローンはひとつの物件購入に対して、2つの住宅ローンを借りるという形式をとります。このため、住宅ローンを2本分の諸費用がかかってしまいます。

契約が2つに分かれるため、登記や抵当権の設定などの手間や手数料が2倍になります。

当然ですがミックスローンを借りる場合、2つの契約を同じ銀行で借りる必要があります。銀行によっては、変動金利が安いけれど、固定金利は他銀行よりも割高の設定になっている、ということも珍しくありません。思ったよりも高い金利になってしまうこともあります。

また、ミックスローンはすべての銀行で取り扱っているわけではありません。例えば最近、金利が低くて人気のネット銀行の中でも、ミックスローンが利用できる銀行は限られています。このため、ミックスローンのある銀行のみに限ってしまうと、選択肢が狭くなってしまう可能性があります。

フラット35とは

固定金利のもうひとつのプランとして、フラット35という住宅ローンがあります。

フラット35は、金利が高くて借りにくい固定金利を、できるだけ安くしようという国が主導で作られたプランです。国の運営する住宅金融支援機構が資金援助をしているため、通常の住宅ローンの固定金利よりも割安な金利で借りることができます。

フラット35の最大のメリットは、金利が高くなりがちな、長期固定金利が割安な金利で借りられます。

ただし、フラット35では団信が有料で、利用する場合は金利が0.3%上乗せされます。しかし、通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、団信料を含めてもかなり安く借りられます。

フラット35は、通常の住宅ローンと同様に、民間銀行やネット銀行から借りることができます。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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