住宅ローン金利比較

固定金利のメリット・デメリット

住宅ローンを選ぶ際に最初に悩むのが、固定金利と変動金利のどちらにするかです。

実は、住宅ローンの歴史というのはまだまだ浅く、今のようにちゃんとしたサービスがでてきたのも30年くらい前からです。いち個人に何千万円というお金を貸すことは、銀行にとってもリスクが高く、難しいサービスだったのです。

特に、固定金利が本当の意味で「使える」ようになったのはここ数年の事です。

固定金利というサービス自体はあったものの、金利が高すぎて借りる人はほとんどいませんでした。皆さんの親の世代の方は、みんな変動金利で借りていると思います。

つまり、住宅ローンというサービスはいまなお発展途上なのです。

今の時代に最適な住宅ローンのプランは何なんのか、見極める力が必要です。

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固定金利とは

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  • 返済額が一定
  • 金利が割高

固定金利は、ローンを完済するまでずっと同じ返済額となるプランです。返済額が一定なので、ローンが増える心配もなく、将来設計がしやすいというメリットがあります。

ただし、返済期間の長さによって、金利が高くなります。20年、30年と長い返済期間になると、変動金利と比較して1%以上高くなることもあります。

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が一定
デメリット 金利が不定 金利が高い

将来金利が上がると予想するならば、金利の低いうちに固定金利で借りておけば、返済額が増えるリスクが無くなります。

金利がこれからも変わらない、もしくは下がる可能性が高いのであれば、金利の安い変動金利で借りるとお得です。

全期間固定型と期間選択型

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固定金利には2つの借り方があります。

1つめは、返済期間の間ずっと固定金利にする、全期間固定型です。

そして、金利を固定する期間を選択できる、期間選択型があります。例えば、はじめの10年間は固定金利で借り、11年目以降は変動金利で借りるという方法です。

期間選択型の場合、固定期間が終わった後にもう一度固定金利を選ぶこともできます。

例)10年固定→10年固定→変動金利

期間選択型は金利が低い?

期間選択型は、固定期間が短いので、全期間固定型と比較すると金利は割安です。

しかし、固定期間が終了した後の金利が高くなるので注意してください。

10年固定を借りた場合、11年目から変動金利になります。しかし、11年目からの変動金利は、優遇金利が低めに設定されているため、はじめから変動金利を借りた人と比較すると割高の金利になっています。

10年固定 変動金利
1~10年目 1.0% 0.5%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)
0.5%

このように、11年目から変動金利となるものの、割高な金利で返済することになります。

また、11年目の返済プランの更新時には、もう一度固定金利を選ぶこともできますが、やはりその場合もはじめの10年間よりも割高な金利になります。

10年固定→10年固定→10年固定と3回繰り返すよりは、はじめから30年固定で借りた方が安く借りられます。

通期引き下げ・当初引き下げ

固定期間の金利に対して「通期引き下げ」と「当初引き下げ」の2つのプランを選ぶことができます。

固定金利はいろいろなプランがあり、混乱してしまわないように、特徴をしっかり押さえておきましょう。

固定金利 全期間固定型 通期引き下げ
期間選択型 当初引き下げ

通期引き下げプランは、その名前の通り、固定期間中はずっと同じ金利で借りることができます。

一方で当初引き下げプランは、固定期間のはじめの一定期間の間、金利を安く借りることができます。しかし、引き下げ期間が終了すると、金利が上がってしまうデメリットもあります。

当初引き下げの期間は銀行やプランによっても異なります。例えば住信SBIネット銀行では、はじめの5年間が引き下げられます。

トータルの費用で計算すると、通期引き下げプランの方がお得になります。

住宅ローン控除があれば十分?

当初引き下げプランのメリットは、住宅購入費で貯金がなくなってしまったころの出費を抑えられることです。

しかし、トータルコストは高くなってしまうというデメリットも持ちます。

住宅ローンを借りると、国が補助制度として定める、住宅ローン控除が利用できます。住宅ローン控除は、はじめの10年間、ローン借入額の1%を所得税から免除されるというものです。

3000万円の借り入れであれば、年間30万円の控除がされます。1ヶ月あたり2.5万円ですね。

住宅ローン控除があることを考えると、後から金利の高くなる当初引き下げプランを利用する必要はないかもしれません。

変動と固定のミックスプラン

住宅ローンを借りる際には、必ずしも変動金利と固定金利のどちらかを選択しなければならないというわけではありません。

借りるローンのうちの一定割合を変動金利で、残りを固定金利で借りることもできます。例えば、借入額の60%を変動金利で借り、40%を固定金利と、金利プランを自由に組み合わせることができます。このような借り方をミックスローン、ミックスプランと呼びます。

変動金利のリスクを抑えたい、固定金利は金利が高くて負担が重い、というデメリットを軽減することができます。ただし、両プランのメリットを得られる一方で、どちらのデメリットも抱え込むことも理解しておかなければなりません。

ミックスローンのデメリット

  • 諸費用が高い
  • 1つの銀行で借りる必要がある
  • 銀行の選択肢が限られる

ミックスローンはひとつの物件購入に対して、2つの住宅ローンを借りるという形式をとります。このため、住宅ローンを2本分の諸費用がかかってしまいます。

契約が2つに分かれるため、登記や抵当権の設定などの手間や手数料が2倍になります。

当然ですがミックスローンを借りる場合、2つの契約を同じ銀行で借りる必要があります。銀行によっては、変動金利が安いけれど、固定金利は他銀行よりも割高の設定になっている、ということも珍しくありません。思ったよりも高い金利になってしまうこともあります。

また、ミックスローンはすべての銀行で取り扱っているわけではありません。例えば最近、金利が低くて人気のネット銀行の中でも、ミックスローンが利用できる銀行は限られています。このため、ミックスローンのある銀行のみに限ってしまうと、選択肢が狭くなってしまう可能性があります。

フラット35とは

固定金利のもうひとつのプランとして、フラット35という住宅ローンがあります。

フラット35は、金利が高くて借りにくい固定金利を、できるだけ安くしようという国が主導で作られたプランです。国の運営する住宅金融支援機構が資金援助をしているため、通常の住宅ローンの固定金利よりも割安な金利で借りることができます。

フラット35の最大のメリットは、金利が高くなりがちな、長期固定金利が割安な金利で借りられます。

ただし、フラット35では団信が有料で、利用する場合は金利が0.2%上乗せされます。しかし、通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、団信料を含めてもかなり安く借りられます。

フラット35は、通常の住宅ローンと同様に、民間銀行やネット銀行から借りることができます。

固定期間選択型とは▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.01 %
21~35年 1.01 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.86 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.67 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.8 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

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