住宅ローン金利比較

固定金利の金利はどう決められているの?

固定金利は、金利が変わらずに返済額も一定というプランです。

つまり、はじめに借りてしまったらその金利がずっと続くのです。もし金利が低い時に借りれば、ずっと安いままなのでお得ですね。でも、金利の高い時に借りてしまったら大損してしまいます。

住宅ローンの金利は、1ヶ月や2ヶ月という短期間でも0.1%~0.3%と大きく変動します。数十年という長い返済期間で考えると、結果的に数百万円という大きな差がでてしまいます。

何年も先の金利を予想することは厳しいですが、1ヶ月先の金利の予想なら難しくありません。翌月の金利はどうなるか予想することで、今月と来月のどちらに借りるべきか選ぶことができます。

また、住宅ローンの金利設定はかなり複雑に作られているものも多いです。借りはじめは金利が安いものの、数年後に割高な金利に変更されてしまうというプランもあります。

住宅ローンの金利プランがどのような条件となっているのか、しっかりと理解できることが重要です。

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固定金利はどう決められているの?

まずは、そもそも銀行がどのように金利を決めているのか、解説していきます。

金利の仕組みが分れば、翌月の金利が上がるのか下がるのか、予想することができるようになります。

20160512kinri

固定金利は、10年国債を基準に金利が決定されます。

10年国債の金利はインターネット上で無料で確認することができます。筆者はこちらの日本相互証券株式会社さんのサイトをチェックしています。

金利
10年国債 1.0%
固定金利 2.0%

固定金利は、10年国債の金利にプラス0.5%~1.0%ほどを上乗せした金利が利用されています。固定期間が短いほど上乗せ金利は低く、期間が長いほど金利は高くなります。

つまり、10年国債の動きをチェックしていれば、近い将来の固定金利の予想ができます。

例えば、グラフの1月13日の時点では0.2%だったのが、2月10日には0%まで落ち込んでいます。つまり、この間の住宅ローンの金利も0.2%下がったということになります。

翌月の金利は、月の半ば15日前後に決められます。つまり、月の半ばごろの10年国債の動きをチェックすれば、翌月の金利がどうなるのか分かります。

ソニー銀行は金利発表が早い

なんだか難しくて、金利予想なんてやっぱり無理だ・・・と思った方には、もうひとつ簡単な方法を紹介します。

銀行は一般的に、月初めの1日にその月の金利を発表します。4月の金利は、4月1日に発表されます。

しかし、ソニー銀行だけは他の銀行よりもはやく翌月の金利を発表します。ソニー銀行は、15日~20日ごろに金利発表します。例えば、3月15日にソニー銀行のサイトを見に行けば、4月の金利がわかるのです。

全ての銀行は、10年国債をもとに固定金利を決めていますから、ソニー銀行が金利を下げれば、他の銀行も金利を下げるだろうと予想できます。

適用金利の決まり方

yuugu-system

住宅ローンの金利は、基準金利から優遇金利を差し引いた金利が返済に利用されます。基準金利は、店頭表示金利とも呼ばれます。

条件によって、優遇金利の利率が変わったり、適用期間が定められたりします。優遇金利が高ければ返済額は減るのでお得ですが、優遇金利の期間が短いと後から金利が上がってしまうことになるので損ですね。

全期間固定型と期間選択型

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固定金利には、全期間固定型と期間選択型の2種類があります。

全期間固定型は、その名称のとおり、返済が完了するまでずっと固定金利となります。

一方で期間選択型は、固定期間が何年と選べます。例えばかりはじめの10年間を固定し、11年目から変動金利にするといった具合です。

期間選択型の場合は、固定期間が終了後に、もう一度固定金利で借りることもできます。10年固定→10年固定→変動金利といったこともできます。

変動金利 10年固定 30年固定
1~10年目 0.5% 1.0% 1.3%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)

ただし、期間選択型の場合、固定期間が終了すると割高な金利となってしまうので注意が必要です。

同じ変動金利でも、固定金利から変更した場合の方が、はじめから変動金利で借りている人よりも高くなります。これは、優遇金利の適用条件が違うからです。

また、更新後に固定金利を選択した場合も、はじめから固定金利を選んだ場合よりも割高になります。これならば最初から全期間固定金利で借りた方がよさそうです。

通期引き下げと当初引き下げ

固定金利 全期間固定型 通期引き下げ
当初引き下げ
期間選択型 通期引き下げ
当初引き下げ

住宅ローンの金利設定は、さらに「通期引き下げ」「当初引き下げ」の2つの方法に分かれます。

通期引き下げの場合は、返済期間中はずっと同じ金利が適用されます。

当初引き下げプランは、はじめの一定期間の間、優遇金利が多めに設定されており、返済額を減らすことができます。しかし、当初引き下げ期間の終了後は割高な金利設定になるので注意が必要です。

引き下げ期間はプランによって異なります。例えば住信SBIネット銀行では、当初5年間の金利が引き下げとなります。

通期引き下げ 当初引き下げ
1~5年目 1.3% 1.0%
6年目~ 1.8%

この例の場合、当初引き下げプランの場合、はじめの5年間は通期引き下げプランよりも0.3%安くなりますが、6年目からは通期引き下げプランより0.5%高い金利になります。

例えば30年固定金利で当初引き下げプランを選ぶと、はじめの5年は安いものの、残り25年間は割高な金利となってしまうので、大損してしまうことになります。

借りはじめは返済額が安くなるので助かりますが、後からつけを支払う必要があるので注意しましょう。

フラット35のメリット・デメリット▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.98 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

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  • 本審査完了:最短3営業日
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ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.1 %
21~35年 1.15 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

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  • 楽天ポイントが3倍

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住信SBIネット銀行

15~20年 1.1 %
21~35年 1.15 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

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  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
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住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

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今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.439 %
10年固定 0.74 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

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住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.61 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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