住宅ローン金利比較

固定金利の金利はどう決められているの?

固定金利は、金利が変わらずに返済額も一定というプランです。

つまり、はじめに借りてしまったらその金利がずっと続くのです。もし金利が低い時に借りれば、ずっと安いままなのでお得ですね。でも、金利の高い時に借りてしまったら大損してしまいます。

住宅ローンの金利は、1ヶ月や2ヶ月という短期間でも0.1%~0.3%と大きく変動します。数十年という長い返済期間で考えると、結果的に数百万円という大きな差がでてしまいます。

何年も先の金利を予想することは厳しいですが、1ヶ月先の金利の予想なら難しくありません。翌月の金利はどうなるか予想することで、今月と来月のどちらに借りるべきか選ぶことができます。

また、住宅ローンの金利設定はかなり複雑に作られているものも多いです。借りはじめは金利が安いものの、数年後に割高な金利に変更されてしまうというプランもあります。

住宅ローンの金利プランがどのような条件となっているのか、しっかりと理解できることが重要です。

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固定金利はどう決められているの?

まずは、そもそも銀行がどのように金利を決めているのか、解説していきます。

金利の仕組みが分れば、翌月の金利が上がるのか下がるのか、予想することができるようになります。

20160512kinri

固定金利は、10年国債を基準に金利が決定されます。

10年国債の金利はインターネット上で無料で確認することができます。筆者はこちらの日本相互証券株式会社さんのサイトをチェックしています。

金利
10年国債 1.0%
固定金利 2.0%

固定金利は、10年国債の金利にプラス0.5%~1.0%ほどを上乗せした金利が利用されています。固定期間が短いほど上乗せ金利は低く、期間が長いほど金利は高くなります。

つまり、10年国債の動きをチェックしていれば、近い将来の固定金利の予想ができます。

例えば、グラフの1月13日の時点では0.2%だったのが、2月10日には0%まで落ち込んでいます。つまり、この間の住宅ローンの金利も0.2%下がったということになります。

翌月の金利は、月の半ば15日前後に決められます。つまり、月の半ばごろの10年国債の動きをチェックすれば、翌月の金利がどうなるのか分かります。

ソニー銀行は金利発表が早い

なんだか難しくて、金利予想なんてやっぱり無理だ・・・と思った方には、もうひとつ簡単な方法を紹介します。

銀行は一般的に、月初めの1日にその月の金利を発表します。4月の金利は、4月1日に発表されます。

しかし、ソニー銀行だけは他の銀行よりもはやく翌月の金利を発表します。ソニー銀行は、15日~20日ごろに金利発表します。例えば、3月15日にソニー銀行のサイトを見に行けば、4月の金利がわかるのです。

全ての銀行は、10年国債をもとに固定金利を決めていますから、ソニー銀行が金利を下げれば、他の銀行も金利を下げるだろうと予想できます。

適用金利の決まり方

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住宅ローンの金利は、基準金利から優遇金利を差し引いた金利が返済に利用されます。基準金利は、店頭表示金利とも呼ばれます。

条件によって、優遇金利の利率が変わったり、適用期間が定められたりします。優遇金利が高ければ返済額は減るのでお得ですが、優遇金利の期間が短いと後から金利が上がってしまうことになるので損ですね。

全期間固定型と期間選択型

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固定金利には、全期間固定型と期間選択型の2種類があります。

全期間固定型は、その名称のとおり、返済が完了するまでずっと固定金利となります。

一方で期間選択型は、固定期間が何年と選べます。例えばかりはじめの10年間を固定し、11年目から変動金利にするといった具合です。

期間選択型の場合は、固定期間が終了後に、もう一度固定金利で借りることもできます。10年固定→10年固定→変動金利といったこともできます。

変動金利 10年固定 30年固定
1~10年目 0.5% 1.0% 1.3%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)

ただし、期間選択型の場合、固定期間が終了すると割高な金利となってしまうので注意が必要です。

同じ変動金利でも、固定金利から変更した場合の方が、はじめから変動金利で借りている人よりも高くなります。これは、優遇金利の適用条件が違うからです。

また、更新後に固定金利を選択した場合も、はじめから固定金利を選んだ場合よりも割高になります。これならば最初から全期間固定金利で借りた方がよさそうです。

通期引き下げと当初引き下げ

固定金利 全期間固定型 通期引き下げ
当初引き下げ
期間選択型 通期引き下げ
当初引き下げ

住宅ローンの金利設定は、さらに「通期引き下げ」「当初引き下げ」の2つの方法に分かれます。

通期引き下げの場合は、返済期間中はずっと同じ金利が適用されます。

当初引き下げプランは、はじめの一定期間の間、優遇金利が多めに設定されており、返済額を減らすことができます。しかし、当初引き下げ期間の終了後は割高な金利設定になるので注意が必要です。

引き下げ期間はプランによって異なります。例えば住信SBIネット銀行では、当初5年間の金利が引き下げとなります。

通期引き下げ 当初引き下げ
1~5年目 1.3% 1.0%
6年目~ 1.8%

この例の場合、当初引き下げプランの場合、はじめの5年間は通期引き下げプランよりも0.3%安くなりますが、6年目からは通期引き下げプランより0.5%高い金利になります。

例えば30年固定金利で当初引き下げプランを選ぶと、はじめの5年は安いものの、残り25年間は割高な金利となってしまうので、大損してしまうことになります。

借りはじめは返済額が安くなるので助かりますが、後からつけを支払う必要があるので注意しましょう。

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