住宅ローン金利比較

フラット35の金利はどう決まる?金利予想の仕方

フラット35の公式サイトには、2種類のサービスが掲載されています。

フラット35(買取型)と、フラット35(保証型)があります。

しかし、現在のところ、フラット35(保証型)は提携している金融機関が5社、そのうち4社は受け付けを停止しているため、事実上1社しか取り扱っていません。

つまり、現在借りられるフラット35は、ほとんど全て「買取型」だと考えてもよいでしょう。

ちなみに保証型を取り扱っている1社は、人気のネット銀行と比較するとあまり良い条件ではないので、当サイトでは紹介しておりません。

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フラット35の金利決定の仕組み

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フラット35は、私たち利用者は銀行で申し込みや手続きを行いますが、融資元は銀行ではなく、住宅金融支援機構という国の運営する機関が行っています。

民間銀行は、あくまで窓口業務を担当しているだけなのです。

そして、住宅金融支援機構はというと、証券の運用で資金を調達しています。投資家が証券を購入したお金が、最終的にフラット35として貸し出されることになるのです。

フラット35の金利と、証券の利率の差で、利益をだしています。つまり、フラット35の証券の利率の動きを追っていけば、将来の金利の予想も立ちます。

翌月の金利予想の仕方

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では、実際に翌月のフラット35の金利予想の仕方を紹介していきます。

住宅ローンの金利は、契約時ではなく、融資が実行された際の金利が適用されます。1月に申し込みや審査、契約をしても、融資実行が2月になった場合、2月の金利が適用されます。

つまり、契約をした後でも、いつ融資をするか選択することで、金利が有利な時に借りることができます。フラット35の金利予想ができれば、今月と来月のどちらに借りた方が安いか、という選択ができるようになります。

債券の募集要項をチェック

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住宅金融支援機構の公式サイトにて、発行される債券の募集要項を見ることができます。毎月15日前後に、翌月の債権情報が掲載されます。投資家はこの情報を元に、債券を買ったり売ったりするわけです。

つまり、この債権の利率の動きを見れば、翌月の金利が上がるのか下がるのかが分ります。

同ページの下部に、先月の募集要項も掲載されているので、比較してみましょう。

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先ほどのリンクをクリックすると、このようなページが表示されます。

注目すべき点は、【5】利率ですね。先月の募集要項と比較して、どのように動いているかチェックしましょう。

5月 6月 差分
債券 0.34% 0.36% +0.02%
15~20年 0.96% 0.99% +0.03%
21~35年 1.08% 1.10% +0.02%

2016年5月と6月の金利の動きを比較しています。第108回と第109回を比較すると、年0.34%から年0.36%へ0.02%上昇していました。

フラット35の動きを見ると、20年以下の金利は+0.03%、21年以上の金利は+0.02%とほとんど同じ動きをしています。

つまり、この債券募集要項をチェックすれば、半月前に翌月のフラット35の金利が大体わかるということです。

PSJ予測統計値をチェック

債券の募集要項は確定情報のため、かなり予想精度が高いものです。しかし、情報がでるのが少し遅くなってしまいます。

もっと早い段階で予想したいという方は、PSJ予測統計値をチェックしましょう。これは、簡単に言うとフラット35債券の人気度を各金融機関が予測したものです。情報が早い分、予測精度は落ちてしまいます。おおまかに、上がるのか下がるのかといった目安に使います。

PSJ予測統計値は毎月1日と15日前後の2回発表されます。

予測値が上がっていれば、金利が上昇傾向、下がっていれば下降傾向と言えます。

日本証券業協会公式サイト

翌月の金利予想は、当サイトにて毎月15日前後に更新しておりますので、そちらもご覧になってください。

住宅ローン比較シミュレーション▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

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住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.01 %
21~35年 1.01 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.86 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.67 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.8 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

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