住宅ローン金利比較

フラット35の金利はどう決まる?金利予想の仕方

フラット35の公式サイトには、2種類のサービスが掲載されています。

フラット35(買取型)と、フラット35(保証型)があります。

しかし、現在のところ、フラット35(保証型)は提携している金融機関が5社、そのうち4社は受け付けを停止しているため、事実上1社しか取り扱っていません。

つまり、現在借りられるフラット35は、ほとんど全て「買取型」だと考えてもよいでしょう。

ちなみに保証型を取り扱っている1社は、人気のネット銀行と比較するとあまり良い条件ではないので、当サイトでは紹介しておりません。

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フラット35の金利決定の仕組み

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フラット35は、私たち利用者は銀行で申し込みや手続きを行いますが、融資元は銀行ではなく、住宅金融支援機構という国の運営する機関が行っています。

民間銀行は、あくまで窓口業務を担当しているだけなのです。

そして、住宅金融支援機構はというと、証券の運用で資金を調達しています。投資家が証券を購入したお金が、最終的にフラット35として貸し出されることになるのです。

フラット35の金利と、証券の利率の差で、利益をだしています。つまり、フラット35の証券の利率の動きを追っていけば、将来の金利の予想も立ちます。

翌月の金利予想の仕方

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では、実際に翌月のフラット35の金利予想の仕方を紹介していきます。

住宅ローンの金利は、契約時ではなく、融資が実行された際の金利が適用されます。1月に申し込みや審査、契約をしても、融資実行が2月になった場合、2月の金利が適用されます。

つまり、契約をした後でも、いつ融資をするか選択することで、金利が有利な時に借りることができます。フラット35の金利予想ができれば、今月と来月のどちらに借りた方が安いか、という選択ができるようになります。

債券の募集要項をチェック

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住宅金融支援機構の公式サイトにて、発行される債券の募集要項を見ることができます。毎月15日前後に、翌月の債権情報が掲載されます。投資家はこの情報を元に、債券を買ったり売ったりするわけです。

つまり、この債権の利率の動きを見れば、翌月の金利が上がるのか下がるのかが分ります。

同ページの下部に、先月の募集要項も掲載されているので、比較してみましょう。

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先ほどのリンクをクリックすると、このようなページが表示されます。

注目すべき点は、【5】利率ですね。先月の募集要項と比較して、どのように動いているかチェックしましょう。

5月 6月 差分
債券 0.34% 0.36% +0.02%
15~20年 0.96% 0.99% +0.03%
21~35年 1.08% 1.10% +0.02%

2016年5月と6月の金利の動きを比較しています。第108回と第109回を比較すると、年0.34%から年0.36%へ0.02%上昇していました。

フラット35の動きを見ると、20年以下の金利は+0.03%、21年以上の金利は+0.02%とほとんど同じ動きをしています。

つまり、この債券募集要項をチェックすれば、半月前に翌月のフラット35の金利が大体わかるということです。

PSJ予測統計値をチェック

債券の募集要項は確定情報のため、かなり予想精度が高いものです。しかし、情報がでるのが少し遅くなってしまいます。

もっと早い段階で予想したいという方は、PSJ予測統計値をチェックしましょう。これは、簡単に言うとフラット35債券の人気度を各金融機関が予測したものです。情報が早い分、予測精度は落ちてしまいます。おおまかに、上がるのか下がるのかといった目安に使います。

PSJ予測統計値は毎月1日と15日前後の2回発表されます。

予測値が上がっていれば、金利が上昇傾向、下がっていれば下降傾向と言えます。

日本証券業協会公式サイト

翌月の金利予想は、当サイトにて毎月15日前後に更新しておりますので、そちらもご覧になってください。

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