住宅ローン金利比較

フラット35のメリット・デメリット

フラット35という住宅ローンをご存知でしょうか?

初めて聞いた、という人も少なくないと思います。それもそのはず、フラット35の歴史は、2003年にスタートしてからまだ10年足らずしかありません。

聞いたこともないサービスだけど、本当に大丈夫なの?と不安になる方もいるかと思います。

安心してください。フラット35は、国の政策で作られた非常に信頼性が高く、しかもかなり「使える」プランです。

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フラット35とは

フラット35は、国の運営する機関である、住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。2007年3月31日に住宅金融公庫が解体され、業務を引き継ぎました。住宅金融公庫という名前の方が馴染みがあるという方もいるでしょう。

実は住宅ローンの歴史はまだまだ浅く、民間銀行が住宅ローンを取り扱いはじめたのは1980年代に入ってからでした。それ以前は?というと、住宅金融公庫が個人向けの融資を行っていました。

つまり、フラット35はというと、名称こそ改変されていますが元祖住宅ローンと言っても良いのです。

フラット35の仕組み

flat35-system

フラット35は、実際に借りる際は民間の銀行から申し込みをすることになります。

この図のように、住宅金融支援機構は銀行へお金を供給し、銀行が間を取り持って手続きなどをしてくれます。

つまり銀行には、通常の住宅ローンとフラット35の2つのプランがあるということです。

plan

フラット35の特徴

住宅ローンプランの特著
変動金利 固定金利 フラット35
融資元 銀行 銀行 住宅金融支援機構
メリット 金利が低い 金利が変わらない 金利が割安
金利が変わらない
審査があまい
デメリット 金利が変動する 金利が高い 団信が有料

フラット35は、簡単に説明すると、長期固定金利がお得なプランです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、金利が低いので、返済額が安く済みます。

フラット35では、全期間固定型のみ取り扱っております。10年固定のような短期間の固定金利や、変動金利はありません。返済期間の長短を問わず、すべての期間で固定金利になります。当初引き下げプランなどの特殊な条件もありません。

どれくらい安いかというと、変動金利よりは高くなりますが、通常の住宅ローンプランの固定金利を借りるならフラット35の方がお得です。

つまり、短期間で返済する人は変動金利、長期間の借り入れになるならフラット35を借りると考えてもいいでしょう。通常の住宅ローンの固定金利は、現状ではあまりお得ではありません。

フラット35は団信が任意加入

フラット35は、団信への加入が任意となっています。不要な場合は入らなくても良いのです。

団信を利用する場合は、団信保険料として金利+0.2%上乗せとなります。

金利が0.2%もアップしたら高いと感じるかもしれませんが、団信保険料を含めても通常の住宅ローンの固定金利より安く借りることができます。

固定金利で住宅ローンを借りるなら、フラット35がおすすめです。

なお、団信に入らない場合は、連帯債務者を立てます。返済者にもしものことがあれば、連帯債務者が負債を負うことになるので、団信以外の備えを考える必要があります。

フラット35Sとは

フラット35 フラット35S
~10年目 1.5% 1.25%
11年目~ 1.5%

フラット35を利用する場合、一定の条件を満たすと「フラット35S」というプランを利用できるようになります。

はじめの5年間、もしくは10年間、通常よりも0.25%低い金利で借りることができます。金利引き下げ期間は2段階の条件が設定されており、高い水準を満たせば10年間適用されます。

3000万円、30年返済の場合、合計約73万円も返済額が安くなります。

フラット35Sで金利が下がることを考えれば、少し高くても高性能で快適な住宅を選択するのもよいかもしれません。分譲住宅であれば、購入時にフラット35S対象物件と表記があるので、住宅ローンを選ぶ際に参考になります。注文住宅の場合は、条件を満たすように設計する必要があるので、建築前から打ち合わせを入念にしておきましょう。

フラット35Sはこのような項目を審査されます。

  • 耐震性
  • バリアフリー性
  • 耐久性・可変性
  • 省エネルギー性

中古住宅の場合も、条件に沿っていればフラット35Sを利用できます。審査は無料で行ってもらえるので、よくわからないという方も、とりあえず相談してみましょう。

フラット50とは

フラット35は最長35年という長い返済が可能なプランです。

しかし、もっと長く借りたいという方もいるかもしれません。そんな方には、フラット50というプランがあります。

その名前のとおり、最長50年まで借りることができます。

ただし、フラット35よりも長期返済になるため、金利が割高であったり、完済時の年齢チェックなどが厳しくなるので注意が必要です。また、フラット50の取り扱い銀行はあまり多くありません。

フラット35がお得な理由

フラット35の金利が安くてお得な理由は、簡単に言えば、国からお金がでているからです。

フラット35を借りる際は、銀行で申し込みや手続きをしますが、その銀行も窓口業務を代理しているだけです。

原則として国は儲ける必要は無く、運営できる最低限の費用だけ、利用者に請求します。利益を求めていないので、長期固定金利でも低金利で貸し出すことができるのです。

もちろん、窓口となっている銀行は手数料などを請求しますが、元のお金は国のものなので銀行にとってもリスクが少ないプランなのです。こんなに安くて銀行は利益をだせるのか?と怪しく思うかもしれませんが、手数料を貰うだけでも銀行は儲かっているのです。

フラット35は審査が甘い!?

フラット35は、金利が低いことに加えて、審査があまいことでも有名です。

何度も繰り返しますが、銀行が貸し出すお金は、もともとは国が融資しているので、銀行にとっては低金利でもリスクがありません。極端な話をすれば、もし返済を滞納されてしまった場合でも、銀行にとっては何の損失もないのです。

銀行にとっては、フラット35を貸せば貸すほど、利益がでるのです。

銀行が自前の住宅ローンの審査に落ちた場合、代わりにフラット35を紹介するということもあります。つまり、銀行がお金を出してまで貸すのはいやだけれど、国からお金がでるフラット35なら貸せるよ、というわけです。

保証人や団信の加入が不要な理由も、ここからきています。条件が良すぎて怪しいというわけではなく、国が住宅購入者を支援するという名目で作られた住宅ローンなのです。

ただ、審査があまいといっても、審査自体がないというわけではありません。フラット35が定める規定によって、物件調査や債務者のチェックが行われます。

セカンドハウスにも使える

2件目の家、セカンドハウス、別荘などを購入する際に、通常の住宅ローンを利用することはできません。

住宅ローンの利用条件として、購入物件に居住することが求められます。例えば、住所変更やその家に居住するという事実を証明する必要があります。また、もし他に住宅ローンを返済中である場合、重複することはできません。

これまでは、セカンドハウスを購入する際は、割高な金利のセカンドハウスローンやフリーローンを利用することが一般的でした。これらのローンは、住宅ローンと比較すると、4~5%以上金利が高くなります。

そんなに高い金利では借りられない、と諦めるのは早いです。

フラット35は、セカンドハウスや別荘の購入費用としても利用できます。

セカンドハウスだから金利が高くなったり、条件が厳しくなるということもありません。はじめてマイホームを購入する人と同じ条件でフラット35を利用できます。

セカンドハウスローンvsフラット35

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