住宅ローン金利比較

変動金利の金利はどう決まる?

変動金利の金利の仕組みを知っておくと、将来の金利がある程度見えてきます。また、住宅ローンの金利のみならず、経済の成り立ちや市場の動きの意味も分かるようになります。

金利とか経済と聞くと、何やら難しそうで抵抗があるという方も少なくないかもしれません。

でも大丈夫です。

大学の経済学の講義などは難しい理論や計算式を並び立てますが、実際の経済はもっと単純明快です。

また、何年という長期間の予想は、銀行マンやプロのトレーダーでも不可能です。金利の予想というよりも、期待といったほうが正確かもしれません。もとより分からないものと思えば、気が楽だと思います。

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変動金利はどう決められているの?

そもそも、銀行は金利をどのように決めているのでしょうか?

なんとなく○○%だ、と経営者が決めているのでしょうか?小さな八百屋なら店主の言い値で価格が変わることもありますが、銀行という大きな組織ではそうはいきません。

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住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという企業向けの融資を基準に決められています。上のグラフの赤線が変動金利の推移です。

また、短期プライムレートは、日銀が決める政策金利を元に決められています。グラフ上で、それぞれの金利がまったく同じ動きをしているのがわかりますね。

つまり、日銀が政策金利を上げると、連動して短期プライムレートや住宅ローンの変動金利も上がる、という仕組みなのです。

政策金利 短期プライムレート 変動金利
0.1% 1.475% 2.475%

現在は、政策金利が0.1%です。そして短期プライムレートは1.475%となっています。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに+1.0%上乗せしたものとなっているので、2.475%です。

もし政策金利が0.3%になったらどうでしょう?住宅ローンも同様に0.2%金利が上がり、2.675%になります。

金利の決め方というと難しそうに思いますが、実際は足し算引き算をしているだけで、とても簡単ですね。

日本銀行公式サイト

政策金利とは

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民間銀行は、日銀から融資を受けて、住宅ローンの貸し出しを行っています。日銀から借りた金利と、住宅ローンの金利の差額で儲けているわけですね。

政策金利とは、この日銀が民間銀行に貸し出す際の金利のことです。

政策金利は住宅ローンだけではなく、企業向けの融資を含めて、さまざまな金利の基準となっています。

政策金利+○%上乗せしたものが、それぞれのローンの金利になります。

短期プライムレートとは

短期プライムレートとは、民間銀行がもっとも信用性の高い企業に対して貸し出すローンです。

信用性が高い企業は、返済能力が十分にあるので、低金利で貸し出します。トヨタやJRといった超有名企業などが対象です。

住宅ローンを借りるのは個人ですから、当然、これらの企業よりも信用性は低くなります。大手企業なら社員の一人や二人が病気になってもびくともしませんが、個人の返済者が大きなケガや病気をしたらローン返済に支障がでます。

信用性が低い個人は、短期プライムレートよりも高めの金利設定となっているのはこういうわけです。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに+1%上乗せしたものとなります。

適用金利の決まり方

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現在の変動金利は2.475%です。

え、そんなに高くないよ!という疑問を持たれる方もいるかと思います。

これは、基準金利です。店頭表示金利とも呼ばれます。

先ほど紹介した、政策金利や短期プライムレートを元に決められる金利は、変動金利の基準金利です。実際に住宅ローンを借りる際には、基準金利から優遇金利を引いたものが適用されます。

基準金利 優遇金利 実効金利
金利 2.475% 2.0% 0.475%

基準金利の2.475%から、優遇金利2.0%を差し引いた、0.475%が返済時の金利となります。

優遇金利は引かれる金利なので、大きいほど返済額は減ります。

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変動金利の更新は6カ月ごと

銀行の金利表をチェックしていると、住宅ローンの金利は毎月変更されているように見えますが、実はこれは優遇金利の幅を調整しているだけです。

基準金利の更新は4月1日と10月1日の年2回のみです。つまり、変動金利で借りた場合でも毎月金利が変わるのではなく、6カ月に1度見直しがされます。

また、5年ルールを適用している銀行では、金利の更新は6カ月ごとですが、返済額の見直しは5年に1度になります。

変動金利5年ルール・125%ルールの未払い利息のリスク

変動金利(半年型)にご注意

変動金利を借りる際には、優遇金利の適用期間を必ず確認しましょう。

優遇金利が最後まで変わらずに適用されるプランもあれば、一定期間がたつと優遇金利が変わってしまうプランもあります。

優遇金利が下がれば、返済額が増えてしまうので、返済者にとってはマイナス要因です。

金利変更
基準金利 優遇金利 適用金利
~6カ月 1.6% 1.0% 0.6%
6カ月~(500万円以上) 0.65% 0.95%
6カ月~(500万円未満) 0.25% 2.0%

例えば、新生銀行の変動金利(半年型)は、わずか6カ月後にはじめの金利更新が行われ、0.35%も金利が上がります。

さらに、残ローンが500万円を切ると、優遇金利はわずか0.25%になってしまいます。

銀行の公式サイトのトップに大きく載せられている金利は、一番安い条件のものです。そのため、お得だと思って借りたけれど、ふたを開けてみたら割高なプランだったということもありえます。

優遇金利の適用期間と条件を確認しておきましょう。

固定金利のメリット・デメリット▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

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住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.07 %
21~35年 1.07 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

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楽天銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

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住信SBIネット銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

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住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.447 %
変動(借り換え) 0.418 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.68 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

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