住宅ローン金利比較

変動金利の金利はどう決まる?

変動金利の金利の仕組みを知っておくと、将来の金利がある程度見えてきます。また、住宅ローンの金利のみならず、経済の成り立ちや市場の動きの意味も分かるようになります。

金利とか経済と聞くと、何やら難しそうで抵抗があるという方も少なくないかもしれません。

でも大丈夫です。

大学の経済学の講義などは難しい理論や計算式を並び立てますが、実際の経済はもっと単純明快です。

また、何年という長期間の予想は、銀行マンやプロのトレーダーでも不可能です。金利の予想というよりも、期待といったほうが正確かもしれません。もとより分からないものと思えば、気が楽だと思います。

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変動金利はどう決められているの?

そもそも、銀行は金利をどのように決めているのでしょうか?

なんとなく○○%だ、と経営者が決めているのでしょうか?小さな八百屋なら店主の言い値で価格が変わることもありますが、銀行という大きな組織ではそうはいきません。

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住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという企業向けの融資を基準に決められています。上のグラフの赤線が変動金利の推移です。

また、短期プライムレートは、日銀が決める政策金利を元に決められています。グラフ上で、それぞれの金利がまったく同じ動きをしているのがわかりますね。

つまり、日銀が政策金利を上げると、連動して短期プライムレートや住宅ローンの変動金利も上がる、という仕組みなのです。

政策金利 短期プライムレート 変動金利
0.1% 1.475% 2.475%

現在は、政策金利が0.1%です。そして短期プライムレートは1.475%となっています。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに+1.0%上乗せしたものとなっているので、2.475%です。

もし政策金利が0.3%になったらどうでしょう?住宅ローンも同様に0.2%金利が上がり、2.675%になります。

金利の決め方というと難しそうに思いますが、実際は足し算引き算をしているだけで、とても簡単ですね。

日本銀行公式サイト

政策金利とは

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民間銀行は、日銀から融資を受けて、住宅ローンの貸し出しを行っています。日銀から借りた金利と、住宅ローンの金利の差額で儲けているわけですね。

政策金利とは、この日銀が民間銀行に貸し出す際の金利のことです。

政策金利は住宅ローンだけではなく、企業向けの融資を含めて、さまざまな金利の基準となっています。

政策金利+○%上乗せしたものが、それぞれのローンの金利になります。

短期プライムレートとは

短期プライムレートとは、民間銀行がもっとも信用性の高い企業に対して貸し出すローンです。

信用性が高い企業は、返済能力が十分にあるので、低金利で貸し出します。トヨタやJRといった超有名企業などが対象です。

住宅ローンを借りるのは個人ですから、当然、これらの企業よりも信用性は低くなります。大手企業なら社員の一人や二人が病気になってもびくともしませんが、個人の返済者が大きなケガや病気をしたらローン返済に支障がでます。

信用性が低い個人は、短期プライムレートよりも高めの金利設定となっているのはこういうわけです。

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに+1%上乗せしたものとなります。

適用金利の決まり方

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現在の変動金利は2.475%です。

え、そんなに高くないよ!という疑問を持たれる方もいるかと思います。

これは、基準金利です。店頭表示金利とも呼ばれます。

先ほど紹介した、政策金利や短期プライムレートを元に決められる金利は、変動金利の基準金利です。実際に住宅ローンを借りる際には、基準金利から優遇金利を引いたものが適用されます。

基準金利 優遇金利 実効金利
金利 2.475% 2.0% 0.475%

基準金利の2.475%から、優遇金利2.0%を差し引いた、0.475%が返済時の金利となります。

優遇金利は引かれる金利なので、大きいほど返済額は減ります。

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変動金利の更新は6カ月ごと

銀行の金利表をチェックしていると、住宅ローンの金利は毎月変更されているように見えますが、実はこれは優遇金利の幅を調整しているだけです。

基準金利の更新は4月1日と10月1日の年2回のみです。つまり、変動金利で借りた場合でも毎月金利が変わるのではなく、6カ月に1度見直しがされます。

また、5年ルールを適用している銀行では、金利の更新は6カ月ごとですが、返済額の見直しは5年に1度になります。

変動金利5年ルール・125%ルールの未払い利息のリスク

変動金利(半年型)にご注意

変動金利を借りる際には、優遇金利の適用期間を必ず確認しましょう。

優遇金利が最後まで変わらずに適用されるプランもあれば、一定期間がたつと優遇金利が変わってしまうプランもあります。

優遇金利が下がれば、返済額が増えてしまうので、返済者にとってはマイナス要因です。

金利変更
基準金利 優遇金利 適用金利
~6カ月 1.6% 1.0% 0.6%
6カ月~(500万円以上) 0.65% 0.95%
6カ月~(500万円未満) 0.25% 2.0%

例えば、新生銀行の変動金利(半年型)は、わずか6カ月後にはじめの金利更新が行われ、0.35%も金利が上がります。

さらに、残ローンが500万円を切ると、優遇金利はわずか0.25%になってしまいます。

銀行の公式サイトのトップに大きく載せられている金利は、一番安い条件のものです。そのため、お得だと思って借りたけれど、ふたを開けてみたら割高なプランだったということもありえます。

優遇金利の適用期間と条件を確認しておきましょう。

固定金利のメリット・デメリット▶

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