住宅ローン金利比較

変動金利のメリット・デメリット

マイホームを買うために住宅ローンを組むというのは、現在では当たり前になっています。

しかし、これだけ住宅ローンが借りやすくなったのも、この30年くらいです。

もともとは現在で言う、フリーローンで借り入れる必要があったため、なかなか庶民では手がでませんでした。戦後の復興からやっと抜け出したのが1970年代で、金融業界も成長途上であり、低金利で長期間貸し出すというのは難しかったのです。

今でこそ固定金利やミックスローン、親子リレーローンなど様々なプランがありますが、十数年前は変動金利しかありませんでした。固定金利がでてきた当初も、金利が高すぎて借りる人はわずかでした。

皆さんの親の世代は、みんな変動金利で借りていたと思います。ネット銀行で借りる、返済期間が35年、頭金0円、というプランも一昔前までは考えられませんでした。

このように、住宅ローンはまだまだ発展途上の業界です。

不動産会社や建築会社の中には、一世代前の常識ですすめる企業も少なくありません。「今」もっとも安く借りれて、数十年後も安心して返せる計画を立てましょう。

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変動金利とは

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  • 金利が低い
  • 金利変動のリスクがある

変動金利は、全プランの中でもっとも金利が低いプランです。

ただし、変動金利はその名前の通り、金利が変動し、それに伴い返済額も変わっていきます。その時々によって金利が変わるので、はじめは安かったのに、後に金利が上がってしまい返済額が高くなるということもあります。

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変動金利と対をなすプランとして固定金利があります。

固定金利は、はじめに借りた金利でずっと返済します。金利が変わっても、返済額は一定のままです。

ただし、固定金利は変動金利と比較すると、割高な金利設定になっています。

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が一定
デメリット 金利が不定 金利が高い

借りた後に安くなることは無い!?

理論的には、変動金利は金利が上がれば返済額は高くなりますが、金利が下がれば返済額も安くなります。

しかし、実際には金利が下がっても、返済額が安くなることはありません。

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住宅ローンの金利は、優遇金利という仕組みがあります。

基準金利から、優遇金利を引いたものが、実際に適用される金利になります。

基準金利 優遇金利 実効金利
金利 2.475% 2.0% 0.475%

金利が下がったように見えても、実際は優遇金利の幅が調整されている、ということが多いです。基準金利自体が動かない限り、借りた後に金利が下がることはありません。

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5年ルール・125%ルール

変動金利は、金利が変わってしまうリスクがあります。しかし、毎月返済額が変わり、来月の支払いがいくらかわからない・・・となっては不便です。

これを解消するために、銀行は伝統的に5年ルール・125%ルールという決まりを設けています。

変動金利5年ルール・125%ルールの未払い利息のリスク

5年ルール

金利の変動は半年ごとにされますが、返済額の更新は5年ごとに行われます。

一般的に、4月1日と10月1日が変動金利の見直しの時期です。

125%ルール

変動金利は、金利が上がってしまうリスクがあります。しかし、金利が急上昇して返済額が高くなりすぎると、返済ができなくなってしまう可能性があります。

そこで、返済額の更新時には最大125%までしか変動しないというルールが儲けられています。

毎月返済額が10万円だった場合、最大12.5万円までということになります。

未払い利息のリスク

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5年ルールと125%ルールは、一見メリットばかりに見えます。

しかし、返済額が変わらない間も金利自体は更新されているため、未払い利息が積もっていくというデメリットもあります。

もし金利が大きく上がり返済額が130%上昇した場合、125%までしか返済額は上がりませんが、残りの5%が免除されるというわけではありません。返済されない5%は次の更新時に上乗せされることになります。

ルール適用外の銀行もある

5年ルールと125%ルールは、デメリットもありますが、基本的には利用者を守るためのルールです。

しかし、これは銀行が自主的に設けている規則であって、法律で守られているわけではありません。

ネット銀行などでは、このルールを採用していないプランも多いです。ソニー銀行新生銀行などの住宅ローンは、これらのルールが適用されません。

ルール適用外のプランでは、半年ごとに金利と返済額の更新が行われ、返済額の上限も定められていないので注意が必要です。

変動金利はどんな人におすすめ?

  • 返済期間が20年以下
  • 借入額が2000万円以下
  • 繰り上げ返済ができる人
  • 借り換えを検討している

変動金利は金利が低いというメリットがある一方で、返済額が上がってしまうリスクを持っています。

変動金利を利用する場合は、金利が上がっても返済できる余裕を作っておくことが大切です。

住宅ローンは、単純にどちらが安いか?という基準で決めてはいけません。どのプランなら確実に返せるのか、に重点を置いて返済プランを立てましょう。

返済期間が20年以下

110% 125%
~5年目 10万円 10万円
6~10年目 11万円 12.5万円
11~15年目 12.1万円 15.6万円
16~20年目 13.3万円 19.5万円
21~25年目 14.6万円 24.4万円

返済期間が長いほど、金利の上昇リスクが高まります。

5年ルールが適用される場合、金利の変更時期は、6年目、11年目、16年目、21年目・・・となります。

つまり、2回もしくは3回の改定くらいまでなら、金利が上がっても対応はできるだろうという計画です。

借入額が2000万円以下

借入額が少なければ、金利が上がっても、返済額の上昇を抑えられます。

もちろん、年収400万円の人と、年収800万円の人では返済能力が違うので、一概にいくらまでなら大丈夫とは言えません。

借入額を最小限にとどめて、金利の低いうちに繰り上げ返済でどんどん返していける人には、変動金利をおすすめします。

繰り上げ返済ができる人

変動金利は、返済期間が長いほど、借入額が多いほどリスクが高まります。

毎月の返済に加えて、ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができれば、返済期間を短縮したり、返済額を下げることができます。

変動金利は借りてしまったら、あとは金利が上がる一方なので、できるだけ金利の安い間にたくさん返しておくのがポイントです。

借り換えを検討している人

借り換えで返済額を下げるには、金利の低いプランへの乗り換えが一番手っ取り早いでしょう。

ただし、借り換えでも変動金利のリスクはつきまといます。返済期間を短くし、返済額をできるだけ抑えることが重要です。

また、借り換えをする際には、住宅ローンの諸費用が発生することも含めて、現在のプランと比較してどれくらいお得になるのか計算しましょう。

5年ルール・125%ルール▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.96 %
21~35年 0.96 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.81 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.62 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.49 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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