住宅ローン金利比較

変動金利のメリット・デメリット

マイホームを買うために住宅ローンを組むというのは、現在では当たり前になっています。

しかし、これだけ住宅ローンが借りやすくなったのも、この30年くらいです。

もともとは現在で言う、フリーローンで借り入れる必要があったため、なかなか庶民では手がでませんでした。戦後の復興からやっと抜け出したのが1970年代で、金融業界も成長途上であり、低金利で長期間貸し出すというのは難しかったのです。

今でこそ固定金利やミックスローン、親子リレーローンなど様々なプランがありますが、十数年前は変動金利しかありませんでした。固定金利がでてきた当初も、金利が高すぎて借りる人はわずかでした。

皆さんの親の世代は、みんな変動金利で借りていたと思います。ネット銀行で借りる、返済期間が35年、頭金0円、というプランも一昔前までは考えられませんでした。

このように、住宅ローンはまだまだ発展途上の業界です。

不動産会社や建築会社の中には、一世代前の常識ですすめる企業も少なくありません。「今」もっとも安く借りれて、数十年後も安心して返せる計画を立てましょう。

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変動金利とは

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  • 金利が低い
  • 金利変動のリスクがある

変動金利は、全プランの中でもっとも金利が低いプランです。

ただし、変動金利はその名前の通り、金利が変動し、それに伴い返済額も変わっていきます。その時々によって金利が変わるので、はじめは安かったのに、後に金利が上がってしまい返済額が高くなるということもあります。

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変動金利と対をなすプランとして固定金利があります。

固定金利は、はじめに借りた金利でずっと返済します。金利が変わっても、返済額は一定のままです。

ただし、固定金利は変動金利と比較すると、割高な金利設定になっています。

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が一定
デメリット 金利が不定 金利が高い

借りた後に安くなることは無い!?

理論的には、変動金利は金利が上がれば返済額は高くなりますが、金利が下がれば返済額も安くなります。

しかし、実際には金利が下がっても、返済額が安くなることはありません。

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住宅ローンの金利は、優遇金利という仕組みがあります。

基準金利から、優遇金利を引いたものが、実際に適用される金利になります。

基準金利 優遇金利 実効金利
金利 2.475% 2.0% 0.475%

金利が下がったように見えても、実際は優遇金利の幅が調整されている、ということが多いです。基準金利自体が動かない限り、借りた後に金利が下がることはありません。

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5年ルール・125%ルール

変動金利は、金利が変わってしまうリスクがあります。しかし、毎月返済額が変わり、来月の支払いがいくらかわからない・・・となっては不便です。

これを解消するために、銀行は伝統的に5年ルール・125%ルールという決まりを設けています。

変動金利5年ルール・125%ルールの未払い利息のリスク

5年ルール

金利の変動は半年ごとにされますが、返済額の更新は5年ごとに行われます。

一般的に、4月1日と10月1日が変動金利の見直しの時期です。

125%ルール

変動金利は、金利が上がってしまうリスクがあります。しかし、金利が急上昇して返済額が高くなりすぎると、返済ができなくなってしまう可能性があります。

そこで、返済額の更新時には最大125%までしか変動しないというルールが儲けられています。

毎月返済額が10万円だった場合、最大12.5万円までということになります。

未払い利息のリスク

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5年ルールと125%ルールは、一見メリットばかりに見えます。

しかし、返済額が変わらない間も金利自体は更新されているため、未払い利息が積もっていくというデメリットもあります。

もし金利が大きく上がり返済額が130%上昇した場合、125%までしか返済額は上がりませんが、残りの5%が免除されるというわけではありません。返済されない5%は次の更新時に上乗せされることになります。

ルール適用外の銀行もある

5年ルールと125%ルールは、デメリットもありますが、基本的には利用者を守るためのルールです。

しかし、これは銀行が自主的に設けている規則であって、法律で守られているわけではありません。

ネット銀行などでは、このルールを採用していないプランも多いです。ソニー銀行新生銀行などの住宅ローンは、これらのルールが適用されません。

ルール適用外のプランでは、半年ごとに金利と返済額の更新が行われ、返済額の上限も定められていないので注意が必要です。

変動金利はどんな人におすすめ?

  • 返済期間が20年以下
  • 借入額が2000万円以下
  • 繰り上げ返済ができる人
  • 借り換えを検討している

変動金利は金利が低いというメリットがある一方で、返済額が上がってしまうリスクを持っています。

変動金利を利用する場合は、金利が上がっても返済できる余裕を作っておくことが大切です。

住宅ローンは、単純にどちらが安いか?という基準で決めてはいけません。どのプランなら確実に返せるのか、に重点を置いて返済プランを立てましょう。

返済期間が20年以下

110% 125%
~5年目 10万円 10万円
6~10年目 11万円 12.5万円
11~15年目 12.1万円 15.6万円
16~20年目 13.3万円 19.5万円
21~25年目 14.6万円 24.4万円

返済期間が長いほど、金利の上昇リスクが高まります。

5年ルールが適用される場合、金利の変更時期は、6年目、11年目、16年目、21年目・・・となります。

つまり、2回もしくは3回の改定くらいまでなら、金利が上がっても対応はできるだろうという計画です。

借入額が2000万円以下

借入額が少なければ、金利が上がっても、返済額の上昇を抑えられます。

もちろん、年収400万円の人と、年収800万円の人では返済能力が違うので、一概にいくらまでなら大丈夫とは言えません。

借入額を最小限にとどめて、金利の低いうちに繰り上げ返済でどんどん返していける人には、変動金利をおすすめします。

繰り上げ返済ができる人

変動金利は、返済期間が長いほど、借入額が多いほどリスクが高まります。

毎月の返済に加えて、ボーナスや親からの贈与などで繰り上げ返済ができれば、返済期間を短縮したり、返済額を下げることができます。

変動金利は借りてしまったら、あとは金利が上がる一方なので、できるだけ金利の安い間にたくさん返しておくのがポイントです。

借り換えを検討している人

借り換えで返済額を下げるには、金利の低いプランへの乗り換えが一番手っ取り早いでしょう。

ただし、借り換えでも変動金利のリスクはつきまといます。返済期間を短くし、返済額をできるだけ抑えることが重要です。

また、借り換えをする際には、住宅ローンの諸費用が発生することも含めて、現在のプランと比較してどれくらいお得になるのか計算しましょう。

住宅ローン借り換えの諸費用と支払いの流れ

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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