住宅ローン金利比較

変動金利5年ルール・125%ルールの未払い利息のリスク

住宅ローンの変動金利には5年ルールと125%ルールという規定が設けられています。

これらのルールは、返済額が頻繁に変わることや、返済額の急増を防ぐために作られたものです。

しかし、返済者を守るためのこのルールは、いくつかのデメリットも含んでいます。

5年ルールと125%ルールがもつ未払い利息のリスクと、対処法について解説・紹介します。

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5年ルールとは

返済額 金利
1~6カ月目 10万円 1.0%
7~12カ月目 10万円 1.2%
13~18カ月目 10万円 1.1%
・・・
61ヶ月目~ 12万円 1.5%

変動金利の更新は4月1日と10月1日の年2回行われます。

つまり、変動金利は6カ月に1回更新されます。

一般的なサラリーマンの給料アップは年に1度ですから、半年ごとに返済額が上がってしまうと、家計への負担を圧迫してしまいます。

そこで、返済額の更新は5年に1回とする、5年ルールが定められています。

5年に1度の更新であれば、返済額アップに対する準備をする猶予ができます。

ただし、更新は5年ごとではありますが、金利は6カ月ごとに行われています。金利は上がっているものの、返済額が変わらないため、未払い利息が貯まってしまうデメリットも持ちます。金利が一定の5年固定金利とは仕組みが少し違いますので注意してください。

125%ルールとは

変動金利は、金利が上がり返済額が増えてしまうリスクがあります。

しかし、金利が上がった分だけ返済額が増えてしまうと、急激な金利アップに対応できない人も出てきてしまうかもしれません。例えば毎月10万円の返済額が、来月から20万円支払ってくださいと言われても、支払いができないでしょう。返済ができずに、住宅ローン破産してしまう人もでてしまうかもしれません。

こういったリスクを回避するために、1度の更新では返済額の上限を最大125%までとするルールが定められております。

毎月10万円の返済だった場合、12.5万円までとなります。

ただし、130%アップしていた場合、残りの5%は免除されるわけではありません。次の更新時に繰り越されることになります。

返済を先送りにしてしまうと、利息の支払いが優先されるため、元金がなかなか減らないというデメリットもあります。

未払い利息のリスク

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5年ルールと125%ルールは、基本的には返済者を守るために定められたものです。

しかし、未払い利息のリスクも含まれていることを理解しておかなければなりません。

金利は半年ごとに増えていますが、返済額は変わらないので、未払いの利息が溜まってしまいます。未払いの利息は、次の更新時に返済額に上乗せされます。

つまり、5年ルールや125%ルールは、返済額の先延ばしというのが正しいでしょう。返済額を先送りにすれば、利息が増えてしまうので、総返済額が高くなってしまいます。

motori住宅ローンは、借りはじめは利息の支払い割合が高いです。つまり、5年ルールや125%ルールで返済を遅らせてしまうと、元金が減らずに利息ばかり返すことになってしまう可能性もあります。

もし急激に金利が上昇すると、返済額よりも未払い利息の方が多いということも起こりえます。返済を続けても、元金がなかなか減らない、返しているのにローンが増えてしまう、ということにもなりかねません。

※5年ルール・125%ルールは、元金均等返済では利用できません。

未払い利息の解消方法

  • 繰り上げ返済で解消する
  • 5年ルール・125%ルールを利用しない
  • 元金均等返済方式で返済する
  • ミックスローンでリスクを分散する

変動金利を借りる方は、常に金利の動向に意識を向けておくことが重要です。知らないうちに未払い利息が発生していた、というのが一番危険です。

未払い利息の解消方法は主に3つあります。それぞれの対処法は、向き不向きがあるので自分に合った方法を選択しましょう。

繰り上げ返済で解消する

未払い利息の解消方法の基本として、繰り上げ返済をするのが一般的です。

契約上、毎月の返済額を増やすことはできないので、貯まってしまった利息分を繰り上げ返済で返します。

変動金利で借りる場合は、どうしてもこの未払い利息の問題は避けられません。繰り上げ返済をすることを前提に、返済プランを立てましょう。

繰り上げ返済には、手数料がかかったり、100万円以上~という制限がつく銀行もあります。ネット銀行なら、1円から無料で繰り上げ返済可能というプランも多いのでおすすめです。

5年ルール・125%ルールを利用しない

そもそも、5年ルールや125%ルールがなければ、未払い利息の心配はいりません。

ソニー銀行新生銀行など、一部の銀行ではもともとこれらのルールを利用していません。5年ルール・125%ルールは法律で定められているわけではないので、適用していなくても問題はないのです。

ただし、これらの銀行で住宅ローンを借りれば、当然ですが5年ルールや125%ルールに守られることはないので、返済額が急増してしまうリスクも伴います。未払い利息と返済額の増加、どちらの方が良いかしっかり比較・検討する必要があります。

5年ルール・125%ルールを持っている銀行で、交渉して外してもらう、ということはあまり現実的ではないでしょう。銀行にとっては、返済を担保する仕組みですし、利息が増えれば利益も上がります。また管理上、個別に契約を変えるというのは手間なのでしたがらないのです。

元金均等返済方式で返済する

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元金均等返済方式で返済する場合、どの銀行でも5年ルール・125%ルールが適用されません。

ただし、元金均等返済方式の特性も理解した上で契約しましょう。

元金均等返済方式は、返済額の元金の割合を一定にする方式です。このため、借りはじめの返済額が高く、だんだん返済額が減っていくという特徴を持ちます。

返済額が高くなってしまうので、年収比率が高くなりすぎないように気を付けましょう。

ミックスローンでリスクを分散する

ミックスローンとは、ローンの一部を変動金利に、残りを固定金利に、ミックスする借り方です。例えば3000万円の借入額のうち、2000万円を変動金利、1000万円を固定金利で借ります。

未払い利息が発生しても、2000万円分のみ適用されるので、リスクを軽減できます。

ただし、ミックスローンの場合、それぞれの金利タイプごとに2つの契約となってしまうので、住宅ローンの諸費用や登記の費用が割高になってしまいます。

また、ミックスローンを取り扱っていない銀行も少なくないので、銀行選びが限定されてしまうというデメリットもあります。

変動金利が下がっても返済額は変わらない!?▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.01 %
21~35年 1.01 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.11 %
21~35年 1.19 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.86 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.67 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.8 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

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