変動金利５年ルール・１２５％ルールの未払い利息のリスク

住宅ローンの変動金利には５年ルールと１２５％ルールという規定が設けられています。

これらのルールは、返済額が頻繁に変わることや、返済額の急増を防ぐために作られたものです。

しかし、返済者を守るためのこのルールは、いくつかのデメリットも含んでいます。

５年ルールと１２５％ルールがもつ未払い利息のリスクと、対処法について解説・紹介します。

５年ルールとは

変動金利の更新は４月１日と１０月１日の年２回行われます。

つまり、変動金利は６カ月に１回更新されます。

一般的なサラリーマンの給料アップは年に１度ですから、半年ごとに返済額が上がってしまうと、家計への負担を圧迫してしまいます。

そこで、返済額の更新は５年に１回とする、５年ルールが定められています。

５年に１度の更新であれば、返済額アップに対する準備をする猶予ができます。

ただし、更新は５年ごとではありますが、金利は６カ月ごとに行われています。金利は上がっているものの、返済額が変わらないため、未払い利息が貯まってしまうデメリットも持ちます。金利が一定の５年固定金利とは仕組みが少し違いますので注意してください。

１２５％ルールとは

変動金利は、金利が上がり返済額が増えてしまうリスクがあります。

しかし、金利が上がった分だけ返済額が増えてしまうと、急激な金利アップに対応できない人も出てきてしまうかもしれません。例えば毎月１０万円の返済額が、来月から２０万円支払ってくださいと言われても、支払いができないでしょう。返済ができずに、住宅ローン破産してしまう人もでてしまうかもしれません。

こういったリスクを回避するために、１度の更新では返済額の上限を最大１２５％までとするルールが定められております。

毎月１０万円の返済だった場合、１２．５万円までとなります。

ただし、１３０％アップしていた場合、残りの５％は免除されるわけではありません。次の更新時に繰り越されることになります。

返済を先送りにしてしまうと、利息の支払いが優先されるため、元金がなかなか減らないというデメリットもあります。

未払い利息のリスク

５年ルールと１２５％ルールは、基本的には返済者を守るために定められたものです。

しかし、未払い利息のリスクも含まれていることを理解しておかなければなりません。

金利は半年ごとに増えていますが、返済額は変わらないので、未払いの利息が溜まってしまいます。未払いの利息は、次の更新時に返済額に上乗せされます。

つまり、５年ルールや１２５％ルールは、返済額の先延ばしというのが正しいでしょう。返済額を先送りにすれば、利息が増えてしまうので、総返済額が高くなってしまいます。

住宅ローンは、借りはじめは利息の支払い割合が高いです。つまり、５年ルールや１２５％ルールで返済を遅らせてしまうと、元金が減らずに利息ばかり返すことになってしまう可能性もあります。

もし急激に金利が上昇すると、返済額よりも未払い利息の方が多いということも起こりえます。返済を続けても、元金がなかなか減らない、返しているのにローンが増えてしまう、ということにもなりかねません。

※５年ルール・１２５％ルールは、元金均等返済では利用できません。

未払い利息の解消方法

• 繰り上げ返済で解消する
• ５年ルール・１２５％ルールを利用しない
• 元金均等返済方式で返済する
• ミックスローンでリスクを分散する

変動金利を借りる方は、常に金利の動向に意識を向けておくことが重要です。知らないうちに未払い利息が発生していた、というのが一番危険です。

未払い利息の解消方法は主に３つあります。それぞれの対処法は、向き不向きがあるので自分に合った方法を選択しましょう。

繰り上げ返済で解消する

未払い利息の解消方法の基本として、繰り上げ返済をするのが一般的です。

契約上、毎月の返済額を増やすことはできないので、貯まってしまった利息分を繰り上げ返済で返します。

変動金利で借りる場合は、どうしてもこの未払い利息の問題は避けられません。繰り上げ返済をすることを前提に、返済プランを立てましょう。

繰り上げ返済には、手数料がかかったり、１００万円以上～という制限がつく銀行もあります。ネット銀行なら、１円から無料で繰り上げ返済可能というプランも多いのでおすすめです。

５年ルール・１２５％ルールを利用しない

そもそも、５年ルールや１２５％ルールがなければ、未払い利息の心配はいりません。

ソニー銀行や新生銀行など、一部の銀行ではもともとこれらのルールを利用していません。５年ルール・１２５％ルールは法律で定められているわけではないので、適用していなくても問題はないのです。

ただし、これらの銀行で住宅ローンを借りれば、当然ですが５年ルールや１２５％ルールに守られることはないので、返済額が急増してしまうリスクも伴います。未払い利息と返済額の増加、どちらの方が良いかしっかり比較・検討する必要があります。

５年ルール・１２５％ルールを持っている銀行で、交渉して外してもらう、ということはあまり現実的ではないでしょう。銀行にとっては、返済を担保する仕組みですし、利息が増えれば利益も上がります。また管理上、個別に契約を変えるというのは手間なのでしたがらないのです。

元金均等返済方式で返済する

元金均等返済方式で返済する場合、どの銀行でも５年ルール・１２５％ルールが適用されません。

ただし、元金均等返済方式の特性も理解した上で契約しましょう。

元金均等返済方式は、返済額の元金の割合を一定にする方式です。このため、借りはじめの返済額が高く、だんだん返済額が減っていくという特徴を持ちます。

返済額が高くなってしまうので、年収比率が高くなりすぎないように気を付けましょう。

ミックスローンでリスクを分散する

ミックスローンとは、ローンの一部を変動金利に、残りを固定金利に、ミックスする借り方です。例えば３０００万円の借入額のうち、２０００万円を変動金利、１０００万円を固定金利で借ります。

未払い利息が発生しても、２０００万円分のみ適用されるので、リスクを軽減できます。

ただし、ミックスローンの場合、それぞれの金利タイプごとに２つの契約となってしまうので、住宅ローンの諸費用や登記の費用が割高になってしまいます。

また、ミックスローンを取り扱っていない銀行も少なくないので、銀行選びが限定されてしまうというデメリットもあります。