住宅ローン金利比較

どんなマイホームが良い?後悔しない物件選びのコツ

マイホームの種類
暮らし 環境 物件
・マンション
・戸建て
・閑静な住宅街
・賑やかな繁華街
・眺めの良い高層階
・割安な2階
・駅近
・郊外
・自治体の活動が活発
・近所付き合い少ない
・人気エリア
・新開発エリア
・実家近く
・会社近く
・都会
・地方
・エコ住宅
・耐震構造
・バリアフリー

マイホームに求めるものは人それぞれです。子育て制度が充実した地域を選ぶ家族もいれば、駅前のタワーマンションで優雅な暮らしを楽しむ夫婦もいます。

とはいえ、やはり最終的にはお金との相談ということになります。これだけは譲れないという条件を決め、優先順位をつけながら物件を選ぶと良いでしょう。車・駐車場はどれくらい必要なのか?スーパーはどこにある?保育園・小学校・中学校はあるか?自治体の公共サービスはどうなのか?など、物件のまわりの環境にも気を配りましょう。

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マンションvs戸建て

戸建て マンション
長所 ・部屋面積が広い
・庭、駐車場がある
・増改築、装飾が自由
・資産価値が高い
・日当たりが良い
・眺めが良く虫が出にくい
・セキュリティが高い
・共有部の掃除、管理をしてもらえる
・鉄筋構造などで造りが強い
短所 ・日当たりが限られる
・駅、都市部から遠い
・セキュリティが低い
・自身で修繕管理が必要
・部屋面積が狭い
・駐車場代、修繕費、管理費の支払いが必要
・改築・建て替えに制限がある

マンションと戸建てのどちらが良いのかは、永遠のテーマです。

価格面に関しては、あまり差はありません。土地付きの戸建ての方が高そうなイメージがありますが、戸建ては郊外の土地の安い地域に建てられることが多く、実際はそこまで高くなりません。一方でマンションに関してはピンキリで、郊外のマンションならかなり安くなりますが、駅前の人気エリアでは、戸建てよりも割高な物件も多いです。

最近では、土地面積をギリギリまで狭くしてリーズナブルな価格設定の、狭小住宅と呼ばれる物件もでてきました。都心の駅近で戸建てを買える、と人気です。マンションにもメリットは多く、オートロックでセキュリティ面が高かったり、鉄筋構造で大休に優れている、また老後の生活を考えると階段の無い間取りは利便性が高いです。

戸建てのメリットは、全て自分の資産になるということ、また専有面積が広いのも魅力です。同じ4LDKでも、マンションなら各部屋が5畳~6畳なのに対して、戸建ての場合は7畳~9畳と広めの造りとなっています。リビングでも4畳~8畳ほどの差ができます。庭や駐車場も含めると、戸建ての方が圧倒的に広くなります。

駅近vs郊外

駅近 郊外
長所 ・交通や買い物が便利
・資産価値が下がりにくい
・割安な物件が多い
・土地や部屋面積が広い
短所 ・騒音、治安に不安あり
・価格が高い
・資産価値が低い
・公共施設が少ない

電車を使うことが多い家庭と、主に車で移動する家庭では、住宅の条件も大きく違います。

駅近なら通勤に便利ですし、スーパーや薬局なども一通りそろっているので買い物には困りません。しかし、騒音や治安に問題があり、こどもを育てるには不向きな環境かもしれません。

shisan-kachi

立地が良いと物件価格も比例して高くなりますが、人気のエリアであれば資産価値は下がりにくいというメリットもあります。もしも転勤や引っ越しがあった場合でも、駅近の物件であれば買い手はつきやすく、価格も高く売れます。

一方で郊外であれば物件価格はグッと下がります。車での移動を前提にすれば、買い物が不便ということは無いでしょう。最近ではネット通販で買い物や食材を届けてもらうという家庭も増えています。

実家近くvs会社近く

個人の権利・自由が尊重される時代となったとはいえ、やはり「家」や「跡継ぎ」問題は残っています。長男であれば両親の近くに住むことを望まれたり、男の子のいない家庭では、結婚の条件として婿養子になってもらうという家庭も多いです。

やはり両親の近くであれば、孫の顔を見せたり、おすそ分けをし合ったりと、家族の絆も深まります。若い夫婦の場合は、親からの援助を頼りにすることも少なくないでしょう。

両親が歳をとったら、介護や相続の問題もあります。自分は使わないからと、先祖からの土地を売ってしまっては、親族から反感を買ってしまうかもしれません。両親と同居とまではいかなくとも、車で気軽に行き来できる程度の近くに住みたいと希望する家族は多いです。

しかし、地方や田舎では仕事があまり無いという問題もあります。通勤時間に数時間かかってしまったり、単身赴任になってしまっては、マイホームを買っても本末転倒になってしまいます。

両親が元気なうちから、将来必要になるであろう介護や相続の問題は、話合っておくべきです。

繁華街vs住宅街

親から土地を貰ったから、5階建てのアパートを建てて自分は大家として1階に住もう・・・という方もいるかもしれません。しかし、法的にそれは不可能な場合があります。

国や自治体によって「用途地域」というものが定められており、例えば駅の周りや大通りに面した場所は「商業地域」として大型百貨店やパチンコ、カラオケなどを建設できますが、住宅街にこれらの商業施設を建てることは禁止されています。

住宅街では、建物の高さの制限や、土地に対する建物の面積の割合などに制限があります。戸建ての住宅が集まる地域の中心にドンっと大きなマンションが建ってしまったら、お隣の家の日当たりが悪くなりますよね。大通りなら10階建てまでOK、中通りなら5階建てまで、路地裏にはいった土地では3階建てまで、高さは何mまでと決まりがあります。

これは住んでいる人にはメリットにも、デメリットにも成りえます。高層マンションに住みたいけれど価格が高いので、郊外に割安なところがないか探しても、ほとんど見つからないでしょう。一方で、戸建ての多い住宅街の真ん中に工場やパチンコ店があとから建つということはないので安心できます。

駅近くに土地を買って戸建てを建てたけれど、後からとなりにビルが建って日当たりが悪くなった・・・となっても、法律上ではビルを建てることに問題はないので、文句は言えません。目当ての物件やその近辺がどのような用途地域に指定されているのか確認しておくことは大切です。

近所付き合い 多いvs少ない

物件選びに際には、部屋の間取りや設備なども重要ですが、近隣の住民や自治体の活動についても情報収集しておきましょう。町内会の催し物やお祭り、防災訓練が多い地域では、住民としてそれらの会合に参加することになります。

地域住民との繋がりが強いと、防災や防犯といったメリットがある一方、町内会費が高かったり、会員として活動することを求められるなど、町内会の活動に時間を割く必要もでてきます。

自治体の管理があまりされておらず、ゴミ捨て場が汚かったり、若い人が夜な夜な騒いでいる、治安が悪いといった地域もあります。ご近所付き合いの面倒はなくなるものの、生活の場としての不安が残ります。

近所付き合いの薄そうなマンションであっても、禁じられているのにペットを飼っていたり、空き駐車場に友人の車を勝手に停めたり、窓を開けて楽器を演奏してうるさいなど、住民トラブルは少なくありません。筆者が昔住んでいたマンションでは、エレベータ内でこどもがおしっこをかけていると問題になったこともあります。

一度マイホームを買ってしまったら、なかなか引っ越しはできなくなりますから、ご近所付き合いは非常に大切になります。

都会vs地方

友人が結婚した際に、横浜の海が見える海岸沿いのマンションを購入して引っ越ししました。まるで船の上に家があるかのようなすばらしい景色で、毎朝さざ波の音で目が覚めるという優雅な暮らしです。

なんとも羨ましい生活ですが、いざ住んでみたら思わぬ「不便」があるようでした。海辺で潮が吹き付けるため洗濯物が外に干せなかったり、海からの風が非常に強く、台風でもないのに嵐のように吹き付けることも少なくないそうです。

筆者の祖母の家の場合は、近くに大通りが通っていてとても便利な立地です。しかし、夕方になると通勤の車が大渋滞してしまい、なかなか家に帰れないという悩みもあるようです。また、いまでこそ少なくなったものの、昔は暴走族の騒音がうるさくて夜中に目が覚めることも多々あった様です。

素敵な新生活を描いて買ったマイホームも、入居してみたら思っていたものと違って後悔している・・・となっても後戻りはできません。

高層階vs2階

マンション物件価格
4000 10階 4200
3900 3800 9階 3800 4000
3800 3700 8階 3700 3900
3700 3600 7階 3600 3800
3600 3500 6階(基準) 3500 3700
3500 3400 5階 3400 3600
3400 3300 4階 3300 3500
3300 3200 3階 3200 3400
3200 3100 2階 3100 3300
3500 3400 1階(庭付) 3400 3600

マンションでは、部屋の場所によって価格と人気が変わってきます。

  • 高層階は高い
  • 2階が一番安い
  • 1階は庭付き、部屋が広いなどでやや高め
  • 南>東・西>北の順で価格が上がる
  • 角部屋は解放感があり人気だが高め

基本的に、階層が高いほど人気で、価格も高くなります。高層階では眺めが良く、気持ち良い風も吹くので快適です。日当たりや虫がでることも少ないです。また、一番上の階であれば、上階の住人の物音もありません。

ただし、建物の造りには注意が必要です。1階が駐車場になっている構造のマンションの場合、強風や地震に弱いというデメリットもあります。筆者が昔住んでいたマンションでは、台風の風で建物が揺れたこともありました・・・。また、地震の際には高層階ほど揺れが激しく、避難の際には階段で降りるために時間がかかってしまうというリスクもあります。

階層が低いほど価格も下がりますが、1階のみは、庭がついていたリ間取りが大きくとってあることも多く、やや値段設定が高めになっています。低階層は洗濯物が見えてしまったり、セキュリティが低いという問題も抱えています。

都心で価格が高いエリアの場合は低階層で割安な物件を、高階層に住みたい場合は少し郊外で価格を抑える、といったように優先順位をつけて物件選びをすると良いでしょう。

人気エリアvs新開発エリア

関東エリアであれば、吉祥寺や自由が丘といった、住みたい街ランキングの上位にいつも上がってくる地域は、価格がとても高くなります。徒歩15分と離れた場所であっても、なかなか価格が下がらないというのが現状です。

どうしても人気エリアに住みたい場合は、駅2つ~3つ離れると、グッと価格が下がります。

最近では、街ごと新開発するという大規模なプロジェクトも多いです。駅前の大きなショッピングモールを中心に、大型マンションや数百戸の分譲住宅街が建設されています。これまで注目されていなかった地域を開発するため、統一感のある美しい街並みが特徴です。住宅建設に合わせて、保育所や学校、病院といった施設も新築され、とても住みやすい街になっています。

例として、神奈川県の武蔵小杉ではタワーマンション群が立ち並ぶ美しい街並みが見られ、埼玉県の越谷レイクタウンでは、国内最大級のショッピングモールを中心として新しい住宅街が広がっています。

これらの地域はこの5年~10年で新開発されたエリアで、都心の雑多なイメージはまったく無く、近未来の都市開発として注目が集まっています。

エコ住宅・耐震構造・バリアフリー住宅

最近の住宅技術の発展には目を見張るものがあります。

特殊な素材で夏には部屋を涼しく、冬には温かい空気を逃がさないという、快適な住まいが増えています。エアコンの使用も減り、環境にも財布にもエコな住宅です。ソーラーパネルの低価格化と機能向上によって、いずれは電気料金が0となる日も遠くないかもしれません。

また、東日本大震災や熊本地震の発生をうけて、住宅の耐震構造化が進んでいます。地震そのものよりも、避難のため車中泊を行ってエコノミー症候群になってしまったり、寒さや暑さの変化に耐えられず体を壊してしまう方も多かったのです。安心して寝られる強固なマイホームがあれば、災害時への不安も取り除けます。

国もこういった優良住宅を推奨しており、一定の条件をクリアした物件に対して補助制度を設けています。国の機関と民間銀行が提携するフラット35では、優良住宅の場合、フラット35Sというプランを利用でき、10年間金利が0.25%安くなるという制度があります。

フラット35Sでは3000万円、30年返済、金利1.5%の場合、合計約73万円も返済額が安くなります。

変動金利のメリット・デメリット▶

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