住宅ローン借り換えの諸費用と支払いの流れ

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住宅ローンの借り換え、というと返済先を替えるだけというイメージですが、実際にはもう少し複雑です。

新しい銀行で住宅ローンを組みなおし、借りたお金で旧銀行の残ローンを繰り上げ返済で完済します。このため、最初に住宅ローンを借りた際と同様に、住宅ローンの事務手数料や保証料の支払い、団信への再加入といった手続きが必要になります。

借り換えには費用がかかることに加えて、あなたの貴重な休日の時間も取られます。費用対効果がしっかり取れるのか、一番はじめに確認しておきましょう。

借り換えの手順

やるべきことは３つです。

• 新住宅ローン契約
• 旧住宅ローンの繰り上げ返済
• 登記

一度住宅ローンを契約した経験があるはずなので、手続きを始めてしまえば記憶がよみがえってくると思います。住宅ローンの手続きは、借り換えの場合も新規で借りる際と全く同じです。

申し込みをすると仮審査があり、本審査を経て契約となります。借り換えに必要な特別な手続きなどはありません。

購入時には不動産屋とのやりとりと住宅ローンの手続きが重なり、忙しいスケジュールだったと思いますが、借り換えの場合は住宅ローンだけに集中すればよいので、あまり負担はありません。

借り換えの契約が決まったら、旧銀行へ残ローンをすべて繰り上げ返済します。また、融資が行われたと同時に、抵当権を新しい銀行に移すために登記を行います。

住宅ローン借り換えの諸費用

１５００万円を借り換えた場合、総額７４万円の費用がかかります。

借り換えするだけでも数十万円の費用がかかってしまうので、諸費用も含めた総額で安くなるようにしましょう。

また、金利差があまり無い場合は、プランを替えずに繰り上げ返済するという方法もあります。

借り換えのお得なプランの選び方

住宅ローンは金利が低いほどお得です。しかし、借り換えの場合は、諸費用も安くなければ損してしまったり、思ったような効果がでないことも少なくありません。

金利が低く人気の集まるネット銀行ですが、表面的な金利は安いものの優遇期間が短かったり、あまり目の行き届かない諸費用で負担を上乗せしている銀行もあるので要注意です。

本当にお得な金利で、諸費用も安い住宅ローンプランの選び方を紹介します。

変動金利（半年型）にご注意

ネット銀行は、金利の安さを売りにしており、特に借り換えユーザーをターゲットにしている銀行が多いです。

借り換えで最も重要視されるのは、やはり金利です。少しでも他銀行よりも金利と諸費用を安くするために、ユーザーをダマすようなプランも多いです。

変動金利（半年型）とは、わずか半年後に優遇金利が下がるプランです。公式サイトでは始めの６カ月間の金利を前面に押し出しており、住宅ローンに詳しくないユーザーはその金利でずっと借りられるものだと勘違いしてしまいます。

確かにはじめは他銀行よりも安い金利で借りられますが、わずか半年後には割高な金利になってしまいます。

事務手数料　借入額x2.16%

ネット銀行では、保証料と団信が無料の代わりに、事務手数料としてまとめて請求しています。

フラット３５では団信がつかないため、事務手数料が１．０８％と半額に抑えられているプランもあります。

借入額に掛け合わせ計算なので、借入額が多いほど高くなってしまいます。借り換え費用の半分を占める事務手数料は、なるべく安く抑えたいです。

保証料　金利+0.2%上乗せ

みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、りそな銀行などのいわゆる都市銀行では、保証料がかかります。しかし、ネット銀行では事務手数料が割高になっているため、実はそれほど費用は変わりません。

都市銀行では事務手数料が３．２万円、ネット銀行では３２．４万円です。

ただし、都市銀行では保証料として０．２％金利が上乗せされるので、総返済額が３１．５万円高くなりました。合計すると、都市銀行の方が２万円ほど高くなりますが、思ったより差がでませんでした。

借り換え額が１５００万円以上になると、ネット銀行の方が総額ではお得になりますが、前払いの負担が増えるというデメリットもあります。前払いの分だけ借入額を減らせば、結果的にはとんとんといったところでしょう。

団信　金利+0.3%上乗せ

住宅ローンの借り入れには団信の加入が必須です。最近の住宅ローンプランでは、必ず必要なものなので、あらかじめ費用に入っている場合がおおいです。

ただし、年齢が高く健康に不安がある場合などは、団信の加入が断られてしまう場合があります。その場合、ワイド団信などの代わりの団信に加入しなければならないこともあります。

また、フラット３５では団信の加入は任意となっているため、加入する場合は有料となります。団信を使わないという選択肢もありますが、代わりに連帯保証人を立てる必要があります。

火災・地震保険料

住宅ローンの借り入れ条件に、火災保険への加入が必須となっています。しかし団信と違い、火災保険が無料でついてくるプランは今のところありません。

火災保険は、火災のみではなくその他の災害や盗難など、保険でどこまでカバーするかによっても料金がかわってきます。毎年、台風被害の大きな沖縄・九州地方では、暴風に対する保険に加入するなど、地域特性に合わせてプランを選びましょう。

また、地震大国の日本では、地震保険へは必ず入っておきたいです。

登記費用　収入印紙

借り換えする際には、抵当権を新しい銀行へ移す必要があります。登記は、司法書士へ依頼しますので、別途費用が必要となります。登記費用は事務所によって差がありますので、できるだけ安く請け負ってもらえるところを探したいですね。

また、最近では登記費用を抑えるために、専門家に頼まずに自分でしよう、とすすめる書籍やネット情報サイトも見かけますが、これは非常にリスクが高いので賛同できません。

金融関係の知識を持っている方であれば自己責任でされても良いかと思います。しかし、まったくの素人が挑戦しても、手続きミスをおかして銀行や役所に迷惑をかけてしまうだけです。また、登記の手続きを勉強する時間や手間を考えると、休日をつぶしてまで自分ですることではありません。

登記費用は必要経費と考えて、プロに依頼しましょう。