住宅ローン金利比較

住宅ローン借り換えの諸費用と支払いの流れ

【マイホームの購入費用】

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住宅ローンの借り換え、というと返済先を替えるだけというイメージですが、実際にはもう少し複雑です。

新しい銀行で住宅ローンを組みなおし、借りたお金で旧銀行の残ローンを繰り上げ返済で完済します。このため、最初に住宅ローンを借りた際と同様に、住宅ローンの事務手数料や保証料の支払い、団信への再加入といった手続きが必要になります。

借り換えには費用がかかることに加えて、あなたの貴重な休日の時間も取られます。費用対効果がしっかり取れるのか、一番はじめに確認しておきましょう。

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借り換えの手順

1 借り換え先を探す・申し込み
2 新銀行の仮審査・審査
3 新銀行と契約 手数料・保険料
4 旧銀行の繰り上げ返済 繰り上げ返済手数料
5 登記 登記手数料

やるべきことは3つです。

  • 新住宅ローン契約
  • 旧住宅ローンの繰り上げ返済
  • 登記

一度住宅ローンを契約した経験があるはずなので、手続きを始めてしまえば記憶がよみがえってくると思います。住宅ローンの手続きは、借り換えの場合も新規で借りる際と全く同じです。

申し込みをすると仮審査があり、本審査を経て契約となります。借り換えに必要な特別な手続きなどはありません。

購入時には不動産屋とのやりとりと住宅ローンの手続きが重なり、忙しいスケジュールだったと思いますが、借り換えの場合は住宅ローンだけに集中すればよいので、あまり負担はありません。

借り換えの契約が決まったら、旧銀行へ残ローンをすべて繰り上げ返済します。また、融資が行われたと同時に、抵当権を新しい銀行に移すために登記を行います。

住宅ローン借り換えの諸費用

項目 概算費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無し
団体信用生命保険料 無し
金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 20万円
収入印紙 2万円
繰り上げ返済手数料 5万円
登記 15万円
合計(1500万円借り入れの場合) 約74万円

1500万円を借り換えた場合、総額74万円の費用がかかります。

借り換えするだけでも数十万円の費用がかかってしまうので、諸費用も含めた総額で安くなるようにしましょう。

また、金利差があまり無い場合は、プランを替えずに繰り上げ返済するという方法もあります。

借り換えのお得なプランの選び方

住宅ローンは金利が低いほどお得です。しかし、借り換えの場合は、諸費用も安くなければ損してしまったり、思ったような効果がでないことも少なくありません。

金利が低く人気の集まるネット銀行ですが、表面的な金利は安いものの優遇期間が短かったり、あまり目の行き届かない諸費用で負担を上乗せしている銀行もあるので要注意です。

本当にお得な金利で、諸費用も安い住宅ローンプランの選び方を紹介します。

変動金利(半年型)にご注意

ネット銀行は、金利の安さを売りにしており、特に借り換えユーザーをターゲットにしている銀行が多いです。

借り換えで最も重要視されるのは、やはり金利です。少しでも他銀行よりも金利と諸費用を安くするために、ユーザーをダマすようなプランも多いです。

変動金利(半年型) 変動金利
~6カ月目 0.5% 0.6%
7ヶ月目~ 0.9% 0.6%

変動金利(半年型)とは、わずか半年後に優遇金利が下がるプランです。公式サイトでは始めの6カ月間の金利を前面に押し出しており、住宅ローンに詳しくないユーザーはその金利でずっと借りられるものだと勘違いしてしまいます。

確かにはじめは他銀行よりも安い金利で借りられますが、わずか半年後には割高な金利になってしまいます。

事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行では、保証料と団信が無料の代わりに、事務手数料としてまとめて請求しています。

フラット35では団信がつかないため、事務手数料が1.08%と半額に抑えられているプランもあります。

借入額に掛け合わせ計算なので、借入額が多いほど高くなってしまいます。借り換え費用の半分を占める事務手数料は、なるべく安く抑えたいです。

保証料 金利+0.2%上乗せ

みずほ銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行などのいわゆる都市銀行では、保証料がかかります。しかし、ネット銀行では事務手数料が割高になっているため、実はそれほど費用は変わりません。

住宅ローン比較
都市銀行 ネット銀行
借入額 1500万円 1500万円
金利 0.8% 0.6%
毎月返済額 67,654円 66,340円
総返済額 16,236,846円 15,921,626円

都市銀行では事務手数料が3.2万円、ネット銀行では32.4万円です。

ただし、都市銀行では保証料として0.2%金利が上乗せされるので、総返済額が31.5万円高くなりました。合計すると、都市銀行の方が2万円ほど高くなりますが、思ったより差がでませんでした。

借り換え額が1500万円以上になると、ネット銀行の方が総額ではお得になりますが、前払いの負担が増えるというデメリットもあります。前払いの分だけ借入額を減らせば、結果的にはとんとんといったところでしょう。

団信 金利+0.3%上乗せ

住宅ローンの借り入れには団信の加入が必須です。最近の住宅ローンプランでは、必ず必要なものなので、あらかじめ費用に入っている場合がおおいです。

ただし、年齢が高く健康に不安がある場合などは、団信の加入が断られてしまう場合があります。その場合、ワイド団信などの代わりの団信に加入しなければならないこともあります。

また、フラット35では団信の加入は任意となっているため、加入する場合は有料となります。団信を使わないという選択肢もありますが、代わりに連帯保証人を立てる必要があります。

火災・地震保険料

住宅ローンの借り入れ条件に、火災保険への加入が必須となっています。しかし団信と違い、火災保険が無料でついてくるプランは今のところありません。

火災保険は、火災のみではなくその他の災害や盗難など、保険でどこまでカバーするかによっても料金がかわってきます。毎年、台風被害の大きな沖縄・九州地方では、暴風に対する保険に加入するなど、地域特性に合わせてプランを選びましょう。

また、地震大国の日本では、地震保険へは必ず入っておきたいです。

登記費用 収入印紙

借り換えする際には、抵当権を新しい銀行へ移す必要があります。登記は、司法書士へ依頼しますので、別途費用が必要となります。登記費用は事務所によって差がありますので、できるだけ安く請け負ってもらえるところを探したいですね。

また、最近では登記費用を抑えるために、専門家に頼まずに自分でしよう、とすすめる書籍やネット情報サイトも見かけますが、これは非常にリスクが高いので賛同できません。

金融関係の知識を持っている方であれば自己責任でされても良いかと思います。しかし、まったくの素人が挑戦しても、手続きミスをおかして銀行や役所に迷惑をかけてしまうだけです。また、登記の手続きを勉強する時間や手間を考えると、休日をつぶしてまで自分ですることではありません。

登記費用は必要経費と考えて、プロに依頼しましょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

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住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.96 %
21~35年 0.96 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.81 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.62 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.49 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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