住宅ローン金利比較

借り換えvs繰り上げ返済どちらがおトク?

今の住宅ローンの返済額を減らしたい、という方には3つの方法があります。

  • 借り換え
  • 繰り上げ返済
  • 何もしない

「借り換え」と「繰り上げ返済」は知っている、なんとなく聞いたことがあるという方も多いと思います。初めて知ったという方も、後で簡単に紹介しますので大丈夫です。

何もしない、というのもひとつの手段です。

借り換えや繰り上げ返済には、手数料の支払いや返済資金が必要となります。つまり、そのどちらもしないで浮いたお金を貯金した方が良い場合もあります。実際には全く何もしないでタンス貯金するのはもったいないので、少しでも利息のつく定期預金をした方が良いですね。

ではそれぞれの方法のメリット・デメリットを解説していきます。

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借り換え・繰り上げ返済とは

まず簡単に、「借り換え」と「繰り上げ返済」についておさらいしましょう。

「繰り上げ返済」とはその名前のとおり、繰り上げて返済することです。ボーナスや親からの贈与などで、余剰資金ができたときに、前倒しでローンの返済をします。早く返せば、将来発生するはずだった利息がなくなるので、返済額を減らすことができます。

繰り上げ返済とは

「借り換え」とは、住宅ローンのプランを変更することです。今の住宅ローンよりも、低金利のプランに乗り換えることで、返済額を減らそうという方法です。昔金利の高かった時期に住宅ローンを借りた人は、金利の低い今、借り換えで返済額を大きく減らすことが期待できます。

借り換えとは

手数料を含めて費用対効果を考える

借り換え・繰り上げ返済ともに、手続きのために手数料が発生します。10万円の繰り上げ返済をするために、5万円の手数料がかかったら大損ですね。借り換えの場合も、数十万円という借り換え費用が必要となるので、諸費用も無視できません。

  • 繰り上げ手数料
  • 最低繰り上げ金額

まずは繰り上げ返済の条件を確認しましょう。最近のネット銀行では、繰り上げ返済の手数料が無料というのが一般的になってきていますが、何年も前に住宅ローンを借りたという人は、どのような条件になっているかわかりません。地方銀行などでは、1回5万円~10万円という手数料をとっているところも少なくありません。

また、1回の繰り上げ返済の最低金額を設定している銀行もあります。最低繰り上げ金額が100万円~、と高めの銀行も多いです。

  • 借り換え手数料
  • 借り換え条件

借り換えでは、一度住宅ローンを借り直すことになります。そのため、住宅ローンの諸費用や保険料が発生します。借り換え前後であまり金利差がないと、軽減額よりも借り換え諸費用の方が高くなってしまうということもありえます。

また、住宅ローンの契約条件によっては、借り換えができない場合もあります。例えば、夫婦ペアローンで2本の契約をしていたものを、妻が退職したので1本にまとめたいといった場合です。夫の年収だけでは足らず、審査に落ちてしまう可能性もあります。特に借り換えの場合、年齢が高くなってい方が多いので、健康面や完済時の年齢チェックが厳しくなります。

借り換えvs繰り上げ返済

史上最低金利を更新!というニュースが毎月のように流れています。金利がかなり低く、借り換えには最適な環境となっていることは間違いありません。

ただし、借り換えがベストな方法とは限りません。条件によっては、借り換えまでしなくとも繰り上げ返済で十分に効果が得られる場合もあります。借り換えには書類を準備したり、審査の手続きなど労力も大きくなります。数万円くらいの差であれば、貴重な休日を何日もつぶすよりも、簡単な繰り上げ返済を選んでも良いでしょう。

繰り上げ返済後の総返済額と、借り換え後の総返済額+借り換え諸費用のどちらがお得になるか比較しましょう。

借り換え諸費用の早見表です。

項目 費用
1000万円 48.6万円
1500万円 61.4万円
2000万円 70.1万円
2500万円 81万円
3000万円 91.8万円

金利差が1%以上なら借り換えがお得

借り換え 繰り上げ返済
借入額 2000万円 1930万円
返済期間 20年 20年
金利 1.5% 2.5%
毎月返済額 96,509円 102,271円
総返済額 23,162,045円 24,544,970円

2000万円の借り換えには、約70万円の諸費用が必要となります。

繰り上げ返済手数料が無料の銀行だった場合、借り換え諸費用の70万円を繰り上げ返済して、残ローンを1930万円にします。

この2ケースを比較すると、借り換えの方が毎月返済額が約5800円安くなり、総返済額は約138万円安くなります。ただし、借り換え時に70万円の諸費用を支払っているため、実際の効果は約68万円ということになります。

金利差が1%以上あれば、借り換えの方がお得そうですね。

損益分岐はどこ?

借り換えと繰り上げ返済のどちらがお得なのかは、条件によっても大きく変わってきます。

条件ごとの損益分岐がどこになるのか、いくつかのケースでシミュレーションしてみました。

残ローン 10年 15年 20年 25年 30年
1000万 2.0% 1.3%
1500万 1.6% 1.1% 0.8% 0.7%
2000万 1.4% 0.95% 0.7% 0.55% 0.45%
2500万 0.85% 0.65% 0.5% 0.45%
3000万 0.8% 0.6% 0.5% 0.4%

この表よりも金利差が広がれば、借り換えの方が有利になります。

返済期間が短く、金利差が大きくなければ繰り上げ返済の方がお得になりそうです。残ローンが多く、返済期間がまだ長いという場合は、金利差が少なくても借り換えをする価値がありそうです。

元の金利がいくらなのか、手数料や保険料によっては結果が変わってくるので、実際にどれくらの効果があるかはご自身で再チェックしてみてください。

効果がでるまで時間差がある

借り換えや繰り上げ返済は、実際に効果がでるまでに時間がかかります。

もし教育費などですぐにまとまったお金が必要になるという場合は、借り換えや繰り上げ返済はしないで、貯金に回した方が良いかもしれません。

借り換え 現プラン
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 1.5% 2.5%
毎月返済額 96,509円 105,980円
総返済額 23,162,045円 25,435,230円

金利差が1%あるので、借り換えで返済額を大きく減らせそうです。2000万円の借り換えをするためには約70万円の手数料がかかりますが、総返済額は約227万円下がるので、157万円もお得になります。

ただし、借り換えをした直後は、貯金が70万円減ってしまうので家計にとってはマイナスです。

毎月返済額は約9500円減りますから、70万円分の効果がでるまで74ヶ月かかります。つまり6年と2ヶ月の間は家計にとってはマイナスです。

もし3年後にこどもが大学に入学する場合、入学金や学費の積み立てが必要になりますが、今借り換えしてしまうとお金が足らなくなってしまうかもしれません。借り換えで減額した9500円を毎月積み立てたとしても、3年後には34.2万円しか貯まりません。

借り換えをしたためにお金が足らず、教育ローンや奨学金を借りることになっては本末転倒です。借り換えや繰り上げ返済をする場合は、将来の出費に備えて十分な貯金を残す必要があります。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.03 %
21~35年 1.03 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.12 %
21~35年 1.21 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.12 %
21~35年 1.21 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.447 %
変動(借り換え) 0.418 %
10年固定 0.8 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.64 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.52 %
変動(借り換え) 0.47 %
10年固定 0.74 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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