住宅ローン金利比較

借り換えvs繰り上げ返済どちらがおトク?

今の住宅ローンの返済額を減らしたい、という方には3つの方法があります。

  • 借り換え
  • 繰り上げ返済
  • 何もしない

「借り換え」と「繰り上げ返済」は知っている、なんとなく聞いたことがあるという方も多いと思います。初めて知ったという方も、後で簡単に紹介しますので大丈夫です。

何もしない、というのもひとつの手段です。

借り換えや繰り上げ返済には、手数料の支払いや返済資金が必要となります。つまり、そのどちらもしないで浮いたお金を貯金した方が良い場合もあります。実際には全く何もしないでタンス貯金するのはもったいないので、少しでも利息のつく定期預金をした方が良いですね。

ではそれぞれの方法のメリット・デメリットを解説していきます。

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借り換え・繰り上げ返済とは

まず簡単に、「借り換え」と「繰り上げ返済」についておさらいしましょう。

「繰り上げ返済」とはその名前のとおり、繰り上げて返済することです。ボーナスや親からの贈与などで、余剰資金ができたときに、前倒しでローンの返済をします。早く返せば、将来発生するはずだった利息がなくなるので、返済額を減らすことができます。

繰り上げ返済とは

「借り換え」とは、住宅ローンのプランを変更することです。今の住宅ローンよりも、低金利のプランに乗り換えることで、返済額を減らそうという方法です。昔金利の高かった時期に住宅ローンを借りた人は、金利の低い今、借り換えで返済額を大きく減らすことが期待できます。

借り換えとは

手数料を含めて費用対効果を考える

借り換え・繰り上げ返済ともに、手続きのために手数料が発生します。10万円の繰り上げ返済をするために、5万円の手数料がかかったら大損ですね。借り換えの場合も、数十万円という借り換え費用が必要となるので、諸費用も無視できません。

  • 繰り上げ手数料
  • 最低繰り上げ金額

まずは繰り上げ返済の条件を確認しましょう。最近のネット銀行では、繰り上げ返済の手数料が無料というのが一般的になってきていますが、何年も前に住宅ローンを借りたという人は、どのような条件になっているかわかりません。地方銀行などでは、1回5万円~10万円という手数料をとっているところも少なくありません。

また、1回の繰り上げ返済の最低金額を設定している銀行もあります。最低繰り上げ金額が100万円~、と高めの銀行も多いです。

  • 借り換え手数料
  • 借り換え条件

借り換えでは、一度住宅ローンを借り直すことになります。そのため、住宅ローンの諸費用や保険料が発生します。借り換え前後であまり金利差がないと、軽減額よりも借り換え諸費用の方が高くなってしまうということもありえます。

また、住宅ローンの契約条件によっては、借り換えができない場合もあります。例えば、夫婦ペアローンで2本の契約をしていたものを、妻が退職したので1本にまとめたいといった場合です。夫の年収だけでは足らず、審査に落ちてしまう可能性もあります。特に借り換えの場合、年齢が高くなってい方が多いので、健康面や完済時の年齢チェックが厳しくなります。

借り換えvs繰り上げ返済

史上最低金利を更新!というニュースが毎月のように流れています。金利がかなり低く、借り換えには最適な環境となっていることは間違いありません。

ただし、借り換えがベストな方法とは限りません。条件によっては、借り換えまでしなくとも繰り上げ返済で十分に効果が得られる場合もあります。借り換えには書類を準備したり、審査の手続きなど労力も大きくなります。数万円くらいの差であれば、貴重な休日を何日もつぶすよりも、簡単な繰り上げ返済を選んでも良いでしょう。

繰り上げ返済後の総返済額と、借り換え後の総返済額+借り換え諸費用のどちらがお得になるか比較しましょう。

借り換え諸費用の早見表です。

項目 費用
1000万円 48.6万円
1500万円 61.4万円
2000万円 70.1万円
2500万円 81万円
3000万円 91.8万円

金利差が1%以上なら借り換えがお得

借り換え 繰り上げ返済
借入額 2000万円 1930万円
返済期間 20年 20年
金利 1.5% 2.5%
毎月返済額 96,509円 102,271円
総返済額 23,162,045円 24,544,970円

2000万円の借り換えには、約70万円の諸費用が必要となります。

繰り上げ返済手数料が無料の銀行だった場合、借り換え諸費用の70万円を繰り上げ返済して、残ローンを1930万円にします。

この2ケースを比較すると、借り換えの方が毎月返済額が約5800円安くなり、総返済額は約138万円安くなります。ただし、借り換え時に70万円の諸費用を支払っているため、実際の効果は約68万円ということになります。

金利差が1%以上あれば、借り換えの方がお得そうですね。

損益分岐はどこ?

借り換えと繰り上げ返済のどちらがお得なのかは、条件によっても大きく変わってきます。

条件ごとの損益分岐がどこになるのか、いくつかのケースでシミュレーションしてみました。

残ローン 10年 15年 20年 25年 30年
1000万 2.0% 1.3%
1500万 1.6% 1.1% 0.8% 0.7%
2000万 1.4% 0.95% 0.7% 0.55% 0.45%
2500万 0.85% 0.65% 0.5% 0.45%
3000万 0.8% 0.6% 0.5% 0.4%

この表よりも金利差が広がれば、借り換えの方が有利になります。

返済期間が短く、金利差が大きくなければ繰り上げ返済の方がお得になりそうです。残ローンが多く、返済期間がまだ長いという場合は、金利差が少なくても借り換えをする価値がありそうです。

元の金利がいくらなのか、手数料や保険料によっては結果が変わってくるので、実際にどれくらの効果があるかはご自身で再チェックしてみてください。

効果がでるまで時間差がある

借り換えや繰り上げ返済は、実際に効果がでるまでに時間がかかります。

もし教育費などですぐにまとまったお金が必要になるという場合は、借り換えや繰り上げ返済はしないで、貯金に回した方が良いかもしれません。

借り換え 現プラン
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 1.5% 2.5%
毎月返済額 96,509円 105,980円
総返済額 23,162,045円 25,435,230円

金利差が1%あるので、借り換えで返済額を大きく減らせそうです。2000万円の借り換えをするためには約70万円の手数料がかかりますが、総返済額は約227万円下がるので、157万円もお得になります。

ただし、借り換えをした直後は、貯金が70万円減ってしまうので家計にとってはマイナスです。

毎月返済額は約9500円減りますから、70万円分の効果がでるまで74ヶ月かかります。つまり6年と2ヶ月の間は家計にとってはマイナスです。

もし3年後にこどもが大学に入学する場合、入学金や学費の積み立てが必要になりますが、今借り換えしてしまうとお金が足らなくなってしまうかもしれません。借り換えで減額した9500円を毎月積み立てたとしても、3年後には34.2万円しか貯まりません。

借り換えをしたためにお金が足らず、教育ローンや奨学金を借りることになっては本末転倒です。借り換えや繰り上げ返済をする場合は、将来の出費に備えて十分な貯金を残す必要があります。

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