住宅ローン金利はどう決まる？金利予想の仕方

住宅ローンを借りる際に、金利が決定するタイミングに注意を払う必要があります。

はじめて住宅ローンを借りる人はよく勘違いしてしまうのですが、適用される金利が決まるのは、申し込みをした日でも契約日でもありません。住宅ローンは、実際に融資が行われた日の金利が適用されます。

もしも、住宅ローンの準備はできているのに、物件の引き渡しの手続きがなかなか進まい・・・となると、思っていた金利で借りれないことになってしまうかもしれません。

逆にもしも翌月の金利が下がりそうだと分かっていれば、融資のタイミングを遅らせることで、有利な金利で借りることもできます。

０．１％の金利差があると、毎月返済額が１４００円、総返済額では約５６万円も違ってきます。なるべく安く借りるためにも、金利の低いタイミングで借りることが重要です。

【借入額】３０００万円
【返済額】３５年
【返済方法】元利均等返済

金利０．１％でこんなに違う！？

金利	毎月返済額	総返済額
０．５％	77,875円	3,270万円
０．６％	79,208円	3,327万円
０．７％	80,556円	3,383万円
０．８％	81,918円	3,441万円
０．９％	83,294円	3,498万円
１．０％	84,685円	3,557万円

変動金利は短期プライムレートで決定

変動金利は、「短期プライムレート」によって、金利が左右されます。短期プライムレートは、４月と１０月の年２回、更新されるため、大きな動きがないかチェックが必要です。

短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対して、もっとも安く貸し出す時の金利です。日本銀行の公式サイトで、短期プライムレートの金利が確認できます。

	金利
短期プライムレート	１．４７５％
変動金利	２．４７５％

住宅ローンの変動金利は、この短期プライムレートにプラス１％を上乗せした金利となっています。かなり単純な仕組みですね。

ただし、実際に住宅ローンはもう少し複雑な仕組みになっています。

短期プライムレートにプラス１％を上乗せした金利を、「基準金利」と呼びます。

実は変動金利の基準金利は、ほとんどの銀行でまったく同じ数字となっています。しかし、図にある通り、銀行ごとに優遇金利に違いがあり、借りた際の金利に差ができているのです。

基準金利から、優遇金利を差し引いた金利が、実際に適用される金利になります。

変動金利の金利はどう決まる？

固定金利は１０年国債を基準にしている

固定金利の場合は、変動金利とは別の基準を持っています。

固定金利は、１０年国債を基準に金利が決定されます。

１０年国債の金利はインターネット上で無料で確認することができます。筆者はこちらの日本相互証券株式会社さんのサイトをチェックしています。

	金利
１０年国債	１．０％
固定金利	２．０％

固定金利は、１０年国債の金利にプラス０．５％～１．０％ほどを上乗せした金利が利用されています。固定金利は、返済期間によって金利が上下し、また銀行によって金利がまちまちです。

ピッタリといくら、という数字を出すことはできませんが、大まかな予想はできます。

例えばこの図の左端、６月９日の時点では０．５％となっていますから、プラス１％を足した１．５％が固定金利として利用されていました。しかし次第に金利が下がり、年末１２月ごろには０．３％となっています。このころには、固定金利も同じく金利がさがり、１．３％くらいでした。

年が明けた２月ごろに、日銀がマイナス金利を導入するという大きなニュースがあり、国債が急落する事件がありました。２月４日の時点でなんと０％、さらには金利がマイナスとなり、５月にはマイナス０．１％まで下がりました。

住宅ローンの固定金利はというと、国債の金利マイナス０．１％に１．０％を上乗せして、０．９％というとても低い金利となったのです。１年間で０．６％も金利が下がったのは驚きです。

このように、１０年国債と住宅ローンの固定金利は連動しているので、１０年国債の動きを追っていけば、翌月の金利を予想することもできます。

固定金利の金利はどう決められているの？

フラット３５の金利

フラット３５は、銀行からお金を借りますが、実はそのお金は住宅金融支援機構というところから出ています。

元手となるお金は、証券の運用によって作られています。つまり、フラット３５の証券の価格によって、私たちが借りるフラット３５の金利も変わるのです。

フラット３５の債権情報は住宅金融支援機構の公式サイトから確認できます。

公式サイトからＰＤＦをダウンロードすると、このような表が掲載されています。

フラット３５では、この「表面利率」にプラス０．７％～０．７４％を上乗せした金利が適用されています。

フラット３５の証券情報は、毎月２０日前後に更新されるので、翌月の金利を予想するために利用できます。

金利に影響を与える要因

短期プライムレート、１０年国債、フラット３５証券、さまざまな要因で住宅ローンの金利は動きます。

ではこれらの基準となっている金利は、どんなときに上がったり下がったりするのでしょうか？

• 政治
• 市場の動き
• 天災

まず最初に考えられるのが、政治的な影響です。

例えば、２０１２年に民主党から自民党に政権が変わった際に、株価が２倍以上に一気に跳ね上がりました。日本円も９０円弱の円高から、１２０円前後の円安になりました。輸出企業の多い日本では、円安になると景気が良くなると言われますよね。

事業拡大や設備投資に前向きな企業がお金をたくさん借りる様になれば、金利も次第に上がっていきます。

２つ目の大きな要因は、市場の動きです。バブル崩壊やリーマンショックなどの影響で、金利が大きく下がりました。バブルのピーク期には変動金利が８％ほどだったので（現在は２．５％弱）、どれだけ高かったのか分かりますね。バブル期には、不動産を買えばかならず得するとまで言われていました。実際に筆者の両親は１９８５年に家を買って、１９８８年に中古で売ったものの、数百万円の利益が出たそうです。

３つめの要因として天災があげられます。日本では５年に１度の頻度で巨大地震が都市部を襲います。

東日本大震災では復興支援のために、国債の増発を行いました。国債が増えると、国債の金利が上がります。つまり、住宅ローンの金利が上がるのです。実際に東日本大震災の際には金利が０．３％ほど上昇しました。

素人でも簡単に翌月の金利を予想するには？

住宅ローンの金利の仕組みを説明しましたが、やはり金利に詳しくない方にとっては、将来の金利を予想するのは難しいです。

そこで、誰でも簡単に翌月の金利を予想できる方法をご紹介します。

ソニー銀行では、毎月１５日前後に、翌月の金利を発表します。

ソニー銀行が金利を下げたのに、他の銀行が金利を上げてしまっては、お客さんを全部ソニー銀行に持っていかれてしまうので、他の銀行も同じように金利を下げます。

もちろん銀行ごとに上げ下げの幅は異なりますが、ソニー銀行を確認すれば、おおまかにどのように金利が動くのか予想することができるのです。

来月は金利が下がりそうだな、と思ったら融資のタイミングを調整することもできます。

当初引き下げ・期間選択型にご注意

住宅ローンプランの中には、「変動金利（半年型）」「当初引き下げ」「期間選択型」といった記載がされている場合があります。

これらのプランは一見お得にみえますが、結果的に割高になってしまうので注意してください。

変動金利（半年型）

新生銀行変動金利

	基準金利	優遇金利	適用金利
借入時	1.6%	1.0%	0.6%
６カ月後		0.65%	0.95%
借入額500万円未満		0.25%	1.35%

新生銀行の変動金利には（半年型）という記載がされています。

このプランでは、半年後に優遇金利が大きく下がります。

はじめは優遇金利が１％あるので、０．６％という低金利で借りれるものの、わずか半年後に優遇金利が０．６５％まで下がります。つまり、適用金利が０．３５％上がり、０．９５％というかなり割高になってしまうのです。

半年型という記載のない他の銀行では、０．６％前後でずっと借りれますから、新生銀行で借りるのは損ですね。

新生銀行では、事務手数料が５万４０００円で借りられるという特徴があります。他の銀行では５０万円以上しますから、、住宅ローンに詳しくない人は、金利が低くて事務手数料も安い！と思ってしまうのです。

当初引き下げ

固定金利の中には、「当初引き下げ」というプランがあります。

その名前のとおり、借りはじめの一定の期間は、割安な金利で借りられます。ただし、引き下げ期間が過ぎると、通常よりも割高な金利になるというデメリットもあります。

優遇金利比較

	当初引き下げ	全期間引き下げ
～５年	1.7%	1.3%
６年目	0.7%	1.3%

この表は、優遇金利の変わり方を示しています。基準金利から優遇金利を引いた金利が適用されますから、優遇金利が高いほど、返済額が下がります。

当初引き下げの期間は５年くらいのことが多いです。

例えば基準金利が３．０％だった場合、当初引き下げプランでは１．３％になります。通常のプランでは１．７％ですから、かなり返済額を抑えられます。

ただし、６年目以降になると金利が逆転してしまいます。当初引き下げプランの優遇金利が０．７％になってしまい、返済金利は２．３％に跳ね上がります。はじめの５年間は０．４％安かったものの、６年目以降は０．６％高くなるので、最終的な返済額は大きくなります。

「固定金利が安い！」というキャンペーンをよく見ますが、じっくりと読み込んでみるとじつは当初引き下げプランだった、ということがよくあります。

期間選択型

固定金利は、固定期間を指定することができます。例えば、２０年の返済のうちはじめの１０年間は固定金利で借り、１１年目以降は変動金利で借りるといったプランがあります。

２年固定、３年固定、５年固定、７年固定、１０年固定、１５年固定・・・といったプランがこれに当たります。

優遇金利の変化

		固定金利	変動金利
~１０年目	基準金利	3.0%	2.5%
	優遇金利	-2.0%	-2.0%
	適用金利	1.0%	0.5%
１１年目～	基準金利	3.0%	2.5%
	優遇金利	-0.5%	-0.5%
	適用金利	2.5%	2.0%

ただし、固定期間が終了した後の変動金利は、はじめから変動金利を借りていた場合よりも割高な金利が適用されてしまいます。

この図の場合、はじめから変動金利を借りていた人は、０．５％で借りられます。しかし、１０年固定金利で借りた場合、１０年までは１．０％の固定金利、１１年目からは２．０％の変動金利となります。

変動金利なのになんで高くなるの？と思うかもしれません。これは、１１年目になると優遇金利が下がるからです。

契約書をよーく見るときちんと説明されていますが、住宅ローンに不慣れな人ではなかなか気づかないようになっています。情報弱者をおとしめるようなプランですが、実際にこのような住宅ローンがまかり通っているのが現実です。