住宅ローン金利比較

2016年住宅ローン変動・固定どっちがおトク?

「変動金利vs固定金利」どちらのプランが良いのか、これは永遠のテーマです。

しかし、初めに言っておかなければならないが、この世に「おいしい話」なんて無いということです。特に、安いものには必ず理由がありますから、安易に飛びついてはいけません。

幸運なことに2016年はかつてないほど金利が安く、「住宅ローンの借り時」が来ているます。

ハッキリ言って、例年と比較すると何を借りても安いという状態です。

ただ、この幸運をうまく利用できるかは、あなた次第です。

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変動金利・固定金利のメリット・デメリット

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まずはじめに、変動金利と固定金利の長所短所をおさらいします。そんなの完璧だよ!という方は読み飛ばしていただいてもかまいませんし、あらためて確認しても損ではありません。

住宅ローンプランの特著
変動金利 固定金利 フラット35
融資元 銀行 銀行 住宅金融支援機構
メリット 金利が低い 金利が変わらない 金利が割安
金利が変わらない
審査があまい
デメリット 金利が変動する 金利が高い 団信が有料

変動金利は金利が安い代わりに、金利が変動します。

固定金利はこの逆で、金利が変わらない代わりに、金利が高いです。

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また、固定金利は全期間固定型と、固定期間選択型の2つに分かれます。

全期間固定型は、最初から返済が終わるまでずっと金利が変わらないプランです。一方で、金利を固定する期間を選べるプランもあります。例えば、はじめの10年間だけ固定金利にし、残りの返済期間は変動金利で借りることになります。

また最近、フラット35という全期間固定型の住宅ローンプランもよく耳にするようになりました。これは日本政府が主導で作られたプランで、金利が高くてなかなか借りれない全期間固定金利が、割安で借りれるという特徴をもちます。

フラット35は、融資元は住宅金融支援機構という国の機関ですが、実際に借りる際は間に民間の銀行が入るので、通常の住宅ローンと同様に銀行で申し込みや手続きを行います。

変動・固定・フラット35?正しい住宅ローンの選び方

なぜ「今」住宅ローンが安いのか?

なぜ今こんなに住宅ローンが安いのかというと、2つの理由があります。

顧客の取り合い競争が激化

スマートフォンの普及によりここ10年で、爆発的にインターネット通販が普及しました。インターネット自体はスマホが出てくる前からありましたが、実物を見ないで買うのは怖い、難しそうでよくわからないという印象が強くありました。

しかし今となっては、とりあえずネットで調べる、物を買うならネット通販という方が多数派になってきました。

住宅ローン業界も同様で、10年以上前はみずほ銀行三菱東京UFJ銀行などの大手で借りるのが当たり前でしたが、今となってはネット銀行の台頭により、シェアを奪われる一方です。

少子高齢化や景気の不安によって、マイホームを買う人も減ってきています。新しいネット銀行が増えているのに、住宅ローンを組む人が減っているので、顧客の取り合い競争が激化しているのです。

ユーザーが住宅ローンで比較する際にもっとも分かりやすいのが金利です。このため、銀行間で金利の引き下げ競争が起こり、どんどん金利が下がっているのです。

変動金利が安くなっているのは、この競争激化が主な要因となっています。

マイナス金利で国債が暴落

2016年2月に日銀がマイナス金利の導入をしました。この影響により、安全な資産運用のできる国債の買い入れが急増し、国債の利率が暴落しました。

住宅ローンの固定金利は、国債を元に決められています。国債の利率が下がれば、住宅ローンの固定金利も安くなるのです。

マイナス金利の導入により、去年の同月と比較すると、0.5%以上も下がっています。

また、日銀は景気回復のためにマイナス金利を導入しましたが、現状では思ったような効果はでていません。今後、追加の金融緩和やマイナス金利をさらにー0.2%へ引き下げるといった施策が行われると思われます。

住宅ローンの低金利はしばらく続きそうです。

いまさら聞けない「マイナス金利」とは?生活にどんな影響がある?

 2016年住宅ローンを借りるならどのプラン?

変動金利 固定金利・フラット35
借入額 2000万円未満 2000万円以上
期間 20年未満 20年以上
対象 借り換え 新規・借り換え
返済方法 繰り上げ返済で短期完済 じっくり返済

変動金利と固定金利のどちらかを選ぶ目安として、借入額と期間で判断します。

返済額が少なく、繰り上げ返済をしながら短期間で返すという方は変動金利で借りましょう。目安として借入額は2000万円未満、20年未満の場合におすすめです。変動金利で金利が上がってしまうリスクを抑えるために、短期間で完済することが重要です。

20年以上の長期返済の場合は、固定金利がおすすめです。固定金利を選ぶ場合は、金利の安いフラット35で借りましょう。

借り換えには変動金利

住宅ローンは、返済総額がどちらが安いのか?という計算で決めてしまってはいけません。

変動金利は、どこまで上がるのか予想ができませんから、いくらシミュレーションをしても机上の空論でしかありません。10年ごとに金利が1%上がる計算なら大丈夫・・・という計算をしても、では金利が1%以上あがってしまったらどうするのでしょう?

特に、新しくマイホームを購入するという場合、住宅選びで妥協はしたくないものです。固定金利で2700万円借りる代わりに、変動金利で2700万円借りる・・・という人はいません。変動金利なら3000万円借りれるから、もうワングレードアップした住宅を買おう、というのが人の心理です。

変動金利目いっぱいまで借りてしまい、将来金利が上がって家計が苦しくなってしまう、というケースが後を絶ちません。

変動金利は、今借りている住宅ローンをもっと安くしたい、という借り換えユーザーにおすすめです。借り換えには諸費用がかかりますので、元を取れるだけの安いプランを選ぶことが大切です。

新規で借りるならフラット35

日銀のマイナス金利の恩恵をもっとも受けられるのは、フラット35です。

現在のフラット35は1.5%前後の非常に低い金利で、返済が終わるまでずっと固定金利で借りられます。10年前の変動金利が1.5%くらいでしたから、今がどれほど安いかわかります。

しかし、これだけ安いのも今だけかもしれません。また、10年間で1%も金利が動いたということは、これから10年後にまた1%上昇するという可能性もあります。

変動金利はその仕組み上、一度借りてしまうと、返済額が上がることはあっても、下がることはありません。10年前に借りた人は、現在でも1.5%のままで返済しています。

新しくマイホームを購入して、返済期間が長くなるという方は、返済額が一定で将来の資金計画の立てやすいフラット35で借りましょう。

優遇金利にご注意!

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住宅ローンには優遇金利という仕組みがあります。そして優遇金利は全期間適用されるものと、一定期間が過ぎると変わるものがあります。

基準金利から優遇金利を引いたものが、実際に返済する際の金利になります。もしも、優遇金利が変わってしまうと、返済額が上がります。

「変動金利(半年型)」や「固定金利(当初引き下げプラン)」などは、優遇期間が変わってしまうプランです。

変動金利(半年型)最初の半年間は他銀行よりもずっと安いのですが、その後は割高の金利になってしまいます。

固定金利(当初引き下げプラン)も同様に、はじめの数年間は非常に低金利なのですが、引き下げ期間が終わってしまうと高い金利で返済することになります。

10年固定金利が変動金利よりも安い!といったキャンペーンもよく見かけますが、これはかならず当初引き下げプランです。優遇期間が過ぎると、非常に高い金利で返すことになってしまい、総返済額でみると大損してしまいます。

安いものには必ずワケがあるので注意しましょう。

2017年の金利どうなる?

簡単に言えば、景気が良くならなければ、金利が上がることはありません。それは単純な仕組みで、お金を借りる人がいなければ銀行は儲からないからです。

現在のところ、2016年~2017年内は大きな金利の上昇はないと予想しています。

金利に影響を及ぼしそうな、最新のニュースを紹介・解説します。

  • 4月に大手銀行が金利を上げた理由
  • 金利に影響のある政治的動きは?
  • アメリカ経済が好調?金利が上がる?

4月に大手銀行が金利を上げた理由

実は銀行は、自分の持っている商品とはいえ、好きなように価格をコントロールできるわけではありません。特に固定金利は、10年国債を基準に決められており、市場の動き次第です。

では、いくつかの銀行が手を取り合って、せーので金利を上げるということはありえるでしょうか?実はこれはあり得る話です。すでに大手銀行では4月にそれをしようとしました。

マイナス金利の影響で銀行は利益を落としており、その負担を利用者に転嫁しようとしたのです。大手銀行は軒並み金利を上げましたが、一方でそんなことは関係ないと、ネット銀行は金利を下げるという正反対の動きが起こったのです。

5月に入ると、金利を上げてしまっては誰も借りないと悟り、大手銀行はまた金利を下げました。

こういったことはまた起こるのでしょうか?恐らく、起こらないでしょう。10社のうち9社が金利を上げても、残りの1社が抜け駆けしたら意味がありません。金利を安く据え置いた1社がシェアを独占させるわけにはいきませんから、誰も金利を上げられないのです。

金利に影響のある政治的動きは?

2016年~2017年は政治的に大きな動き始めの年になると思われます。2016年夏の参院選、そして2017年4月には消費税増税が控えています。

消費税増税に関しては、先送りされるという意見が多いです。8%の増税で景気が落ち込んでいるのは誰が見てもわかります。また同じ首相が2度も増税するということは前代未聞です。安倍首相も、2回増税した首相と悪名を歴史に刻むのは望んでいないでしょう。

5月現在では、熊本地震の発生もあり、当初予定されていた衆参ダブル選挙が行われるか否かで揺れている状態です。とはいえ、ダブルにならなかったとしても、年内解散・組閣で消費税増税に待ったをかけるのは間違いないでしょう。野党ですら増税に反対している状態ですから、安倍首相がじらしているのも茶番でしかありません。

いつになるかはともかく、新たな内閣がスタートし、政策を発表してから景気に効果があらわれるまで最低でも1年はかかるでしょう。しばらくの間は低金利で住宅ローンが借りれそうです。

アメリカ経済が好調?金利が上がる?

実はアメリカの景気は昨年から続き、好景気となっています。失業率はぐっと下がり、「完全雇用」とされる4.7%の達成も見えています。また、給料も徐々にですが上がっているそうです。

アメリカは好景気を受けて、政策金利の利上げがされるのではないかと、見られています。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に貸し付けるお金の金利です。

政策金利が上がれば、銀行のお金の調達金が上がるので、住宅ローンなどの金利も上がります。

しかし、今のところアメリカはかなり慎重な姿勢を見せています。もともとは2015年末に引き上げると注目されているのが、先延ばしを繰り返し、すでに今年も半分が過ぎようとしています。6月に再度、審議会が開かれますが、もう一度先延ばしになるだろうと言われています。

景気は良くはなっているものの、インフレのデメリットが出ない限り、利上げを実施して景気を引き締める理由がありません。オバマ大統領も、去り際に経済を悪化させる可能性のあることはしたくないでしょうから、現状維持を貫くでしょう。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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