住宅ローン金利比較

フラット35vs固定金利!どっちがおトク?

通常の住宅ローンの固定金利と、フラット35はどちらがお得なの?

どちらも、固定金利で同じように銀行で借りれます。フラット35という名前はあまり聞いたことが無いから、なんとなく通常の住宅ローンの固定金利にしよう、という決め方はもったいないです。

結論から言えば、10年程度の短期返済であれば通常の住宅ローンで固定金利を借りた方が安くなります。一方でそれ以上の長期返済になる場合は、フラット35の方がお得になります。

それぞれのプランの特徴はこちらの記事も参照してください。

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固定金利・フラット35の比較

固定金利 フラット35
メリット 金利が変わらない
固定期間を選択できる
金利が変わらない
金利が割安
事務手数料が安い
審査が甘い
デメリット 金利が割高 団信が有料

通常の住宅ローンの固定金利には、借り方にいくつかバリエーションがあります。

【全期間固定型】借入期間中ずっと金利が変わらないプランです。フラット35は全期間固定型のみ取り扱っています。

固定期間選択型】固定期間を選択できます。例えば10年固定の場合、はじめの10年間は固定金利、11年目以降は変動金利となります。

当初引き下げプラン】借りはじめの一定期間、金利を引き下げるプランです。ただし、優遇期間が過ぎると金利が上がるデメリットもあります。

ミックスプラン】ローンを分割して、変動金利と固定金利を合わせて借りるプランです。

固定金利には様々なプランがありますが、当サイトでは全期間固定型をおすすめしています。その他のプランはあまりお得なプランではありません。上記のリンクから詳しく解説したページを参照ください。

通常の住宅ローンの全期間固定型とフラット35のメリット・デメリットを比較します。

金利

どちらのプランも固定金利なので、金利が変動しないというメリットには変わりがありません。ただし2つのプランの金利には大きな違いがあります。

同じ返済期間であれば、金利はフラット35の方が安く借りられます。0.5%~1.0%ほど差があります。

ただし、フラット35の場合プランが20年以下と21年以上の2つしかないという制限もあります。25年返済の方と、35年返済の方では10年も返済期間に差はありますが、同じ金利が適用されます。

通常の住宅ローンプランであれば、5年刻みで細かく金利設定されているので、返済期間が短ければ低金利で借りれます。

大まかな目安として、10年以下の返済プランであれば通常の住宅ローンの固定金利の方が金利が低くなります。長期返済になると、フラット35の方がお得に借りれます。

ただし、10年の短期返済であれば、変動金利でも良いかもしれません。

フラット35は団信が有料

通常の住宅ローンの固定金利では、団信が無料で利用できます。

フラット35では、団信の加入は任意となっており、利用する場合は保険料を支払わなければなりません。団信保険料は金利+0.3%上乗せという支払い方法となります。

つまり、通常の住宅ローンの固定金利とフラット35では、団信の費用も含めた金利で試算する必要があります。

通常の住宅ローンでは団信の加入が必須ですが、フラット35では特に求められてはいないので、団信を付けないという選択肢もあります。その場合、保険料はかからないので安く住宅ローンを借りることができます。

ただし、団信を利用しない場合、連帯債務者を立てる必要があること、また契約者にもしものことがあった場合に、団信以外の方法で備えておく必要があります。

フラット35は事務手数料が安い

固定金利 借入額x2.16%
フラット35 借入額x1.08%

フラット35は、通常の住宅ローンプランと比較すると、事務手数料が半額で済みます。

ネット銀行で住宅ローンを借りると事務手数料は、ほとんどの場合借入額x2.16%となっています。フラット35では、事務手数料が借入額x1.08と半額で借りれます。

3000万円の借り入れの場合、通常の住宅ローンでは64.8万円ですが、フラット35は32.4万円となり、30万円以上も差ができます。

フラット35は初期費用が低いという点でも、借りやすい住宅ローンですね。

ちなみに事務手数料の価格のキリが悪いのは、消費税を含んでいるからです。もし10%へ増税した場合、通常の住宅ローンでは借入額x2.2%、フラット35は借入額x1.1%となります。

フラット35は審査が甘い!?

フラット35は、審査が甘いといわれます。実際に口コミ情報でもそのような意見が多く寄せられています。

これはフラット35の仕組みが、通常の住宅ローンと少し違うからです。

フラット35は手続きや契約は銀行で行いますが、融資のお金はもとをたどると住宅金融支援機構という国の機関からでています。

銀行はあくまで窓口業務を行っているだけで、お金をだしているわけではないのです。もしも返済を滞納されてしまっても、銀行が損することはありません。もちろんしっかりと審査はされますが、銀行がお金をだす通常の住宅ローンと比較すると、少しばかり審査が甘くなることもうなずけます。

固定金利vsフラット35返済シミュレーション

固定金利 フラット35
10年 1.2% 1.2%
15年 1.5%
20年 2.2%
25年 2.4% 1.5%
30年 2.5%
35年 2.6%

通常の住宅ローンの固定金利の特徴として、長期固定金利が非常に高くなる傾向があります。特に20年以上の固定金利はかなり割高になっているのが分ります。

ただしフラット35では、団信保険料として金利+0.3%を上乗せされることも忘れてはいけません。上記の表記にプラス0.3%上乗せした金利でシミュレーションします。

また、通常の住宅ローンとフラット35では事務手数料も大きく変わってくるので、合わせて試算します。

10年短期返済を比較

固定金利 フラット35
借入額 1500万円 1500万円
返済期間 10年 10年
金利 1.2% 1.5%
毎月返済額 132,712円 134,687円
総返済額 15,925,428円 16,162,412円

10年短期返済の場合、金利は同水準ですが、団信保険料を合わせるとフラット35の方が0.3%高くなります。

1ヶ月の返済額は2000円ほど、総返済額は約23.7万円の差となります。

事務手数料はフラット35の方が16.2万円安くなるので、結果的に約7.5万円の差額となります。10年の短期返済であれば、通常の住宅ローンの固定金利がやや有利となります。

15年返済で逆転

15年返済の場合、通常の住宅ローンは1.5%、フラット35は1.2%と、フラット35の方が金利が安くなります。

ただし、団信保険料を含めると、実際に支払う金利は同額となります。

固定金利 フラット35
1000万円 21.6万円 10.8万円
1500万円 32.4万円 16.2万円
2000万円 43.2万円 21.6万円
2500万円 54万円 27万円
3000万円 64.8万円 32.4万円

金利は同じですが、事務手数料の差でフラット35が安くなります。

1500万円の借り入れであれば16.2万円、2000万円の借り入れなら21.6万円安くなります。

15年以上の長期返済では、フラット35の方が有利になりそうです。

35年長期返済を比較

固定金利 フラット35
借入額 3000万円 3000万円
返済期間 35年 35年
金利 2.6% 1.8%
毎月返済額 108,863円 96,327円
総返済額 45,722,287円 40,457,296円

35年の長期返済になると、通常の住宅ローンの固定金利はかなり金利が割高になります。フラット35は団信保険料を含めても、0.8%も金利が低くなります。

毎月返済額はフラット35の方が約1.2万円、総返済額では約526万円も安くなります。さらに事務手数料が約32万円安くなりますから、実質560万円の差額となります。

かなり大きな差になりましたね。

返済額が多いほど、返済期間が長いほど、通常の住宅ローンの固定金利よりもフラット35の方が安くなります。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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