住宅ローン金利比較

フラット35vs固定金利!どっちがおトク?

通常の住宅ローンの固定金利と、フラット35はどちらがお得なの?

どちらも、固定金利で同じように銀行で借りれます。フラット35という名前はあまり聞いたことが無いから、なんとなく通常の住宅ローンの固定金利にしよう、という決め方はもったいないです。

結論から言えば、10年程度の短期返済であれば通常の住宅ローンで固定金利を借りた方が安くなります。一方でそれ以上の長期返済になる場合は、フラット35の方がお得になります。

それぞれのプランの特徴はこちらの記事も参照してください。

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固定金利・フラット35の比較

固定金利 フラット35
メリット 金利が変わらない
固定期間を選択できる
金利が変わらない
金利が割安
事務手数料が安い
審査が甘い
デメリット 金利が割高 団信が有料

通常の住宅ローンの固定金利には、借り方にいくつかバリエーションがあります。

【全期間固定型】借入期間中ずっと金利が変わらないプランです。フラット35は全期間固定型のみ取り扱っています。

固定期間選択型】固定期間を選択できます。例えば10年固定の場合、はじめの10年間は固定金利、11年目以降は変動金利となります。

当初引き下げプラン】借りはじめの一定期間、金利を引き下げるプランです。ただし、優遇期間が過ぎると金利が上がるデメリットもあります。

ミックスプラン】ローンを分割して、変動金利と固定金利を合わせて借りるプランです。

固定金利には様々なプランがありますが、当サイトでは全期間固定型をおすすめしています。その他のプランはあまりお得なプランではありません。上記のリンクから詳しく解説したページを参照ください。

通常の住宅ローンの全期間固定型とフラット35のメリット・デメリットを比較します。

金利

どちらのプランも固定金利なので、金利が変動しないというメリットには変わりがありません。ただし2つのプランの金利には大きな違いがあります。

同じ返済期間であれば、金利はフラット35の方が安く借りられます。0.5%~1.0%ほど差があります。

ただし、フラット35の場合プランが20年以下と21年以上の2つしかないという制限もあります。25年返済の方と、35年返済の方では10年も返済期間に差はありますが、同じ金利が適用されます。

通常の住宅ローンプランであれば、5年刻みで細かく金利設定されているので、返済期間が短ければ低金利で借りれます。

大まかな目安として、10年以下の返済プランであれば通常の住宅ローンの固定金利の方が金利が低くなります。長期返済になると、フラット35の方がお得に借りれます。

ただし、10年の短期返済であれば、変動金利でも良いかもしれません。

フラット35は団信が有料

通常の住宅ローンの固定金利では、団信が無料で利用できます。

フラット35では、団信の加入は任意となっており、利用する場合は保険料を支払わなければなりません。団信保険料は金利+0.2%上乗せという支払い方法となります。

つまり、通常の住宅ローンの固定金利とフラット35では、団信の費用も含めた金利で試算する必要があります。

通常の住宅ローンでは団信の加入が必須ですが、フラット35では特に求められてはいないので、団信を付けないという選択肢もあります。その場合、保険料はかからないので安く住宅ローンを借りることができます。

ただし、団信を利用しない場合、連帯債務者を立てる必要があること、また契約者にもしものことがあった場合に、団信以外の方法で備えておく必要があります。

フラット35は事務手数料が安い

固定金利 借入額x2.16%
フラット35 借入額x1.08%

フラット35は、通常の住宅ローンプランと比較すると、事務手数料が半額で済みます。

ネット銀行で住宅ローンを借りると事務手数料は、ほとんどの場合借入額x2.16%となっています。フラット35では、事務手数料が借入額x1.08と半額で借りれます。

3000万円の借り入れの場合、通常の住宅ローンでは64.8万円ですが、フラット35は32.4万円となり、30万円以上も差ができます。

フラット35は初期費用が低いという点でも、借りやすい住宅ローンですね。

ちなみに事務手数料の価格のキリが悪いのは、消費税を含んでいるからです。もし10%へ増税した場合、通常の住宅ローンでは借入額x2.2%、フラット35は借入額x1.1%となります。

フラット35は審査が甘い!?

フラット35は、審査が甘いといわれます。実際に口コミ情報でもそのような意見が多く寄せられています。

これはフラット35の仕組みが、通常の住宅ローンと少し違うからです。

フラット35は手続きや契約は銀行で行いますが、融資のお金はもとをたどると住宅金融支援機構という国の機関からでています。

銀行はあくまで窓口業務を行っているだけで、お金をだしているわけではないのです。もしも返済を滞納されてしまっても、銀行が損することはありません。もちろんしっかりと審査はされますが、銀行がお金をだす通常の住宅ローンと比較すると、少しばかり審査が甘くなることもうなずけます。

固定金利vsフラット35返済シミュレーション

固定金利 フラット35
10年 1.2% 1.2%
15年 1.5%
20年 2.2%
25年 2.4% 1.5%
30年 2.5%
35年 2.6%

通常の住宅ローンの固定金利の特徴として、長期固定金利が非常に高くなる傾向があります。特に20年以上の固定金利はかなり割高になっているのが分ります。

ただしフラット35では、団信保険料として金利+0.2%を上乗せされることも忘れてはいけません。

団信込みの金利で比較すると、15年以上の長期プランの場合はフラット35が有利になります。

フラット35は事務手数料が半額

固定金利 フラット35
1000万円 21.6万円 10.8万円
1500万円 32.4万円 16.2万円
2000万円 43.2万円 21.6万円
2500万円 54万円 27万円
3000万円 64.8万円 32.4万円
  • 通常の住宅ローン:2.16%
  • フラット35:1.08%

通常の住宅ローンとフラット35では事務手数料も大きく変わってきます。

1500万円の借り入れであれば16.2万円、2000万円の借り入れなら21.6万円安くなります。非常に大きな差ですね!

35年長期返済を比較

固定金利 フラット35
借入額 3000万円 3000万円
返済期間 35年 35年
金利 2.6% 1.7%
毎月返済額 108,863円 94,822円
総返済額 45,722,287円 39,825,335円

35年の長期返済になると、通常の住宅ローンの固定金利はかなり金利が割高になります。フラット35は団信保険料を含めても、0.9%も金利が低くなります。

毎月返済額はフラット35の方が約1.4万円、総返済額では約590万円も安くなります。さらに事務手数料が約32万円安くなりますから、実質620万円の差額となります。

かなり大きな差になりましたね。

返済額が多いほど、返済期間が長いほど、通常の住宅ローンの固定金利よりもフラット35の方が安くなります。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.96 %
21~35年 0.96 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.09 %
21~35年 1.14 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.81 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.62 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.49 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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