住宅ローン金利比較

繰り上げ返済で損する人・得する人

住宅ローンを今返しているという人はもちろん、これから住宅ローンを借りようと考えている人にとっても、繰り上げ返済の仕方を知っておくことは大切です。

特に、変動金利で借りようと考えている人は、必ず繰り上げ返済をチェックしてください。

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繰り上げ返済とは

住宅ローンを選ぶ際に、繰り上げ返済の条件をチェックしておきましょう。

  • 繰り上げ返済の最低金額
  • 繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済の主な方法は、ボーナスや親からの贈与など、お金に余裕ができた際に前倒しで返済します。この際に、繰り上げ返済の最低金額に制限が設けられている場合があります。

例えば、1回の繰り上げ返済では最低100万円以上しなければならない、という銀行もあります。ボーナスが50万円出た場合でも、繰り上げ返済の条件に達しません。

また、繰り上げ返済の手数料が1回数万円かかることもあります。10万円の繰り上げ返済のために、5万円の手数料がかかったら馬鹿らしいですね。

最近話題のネット銀行の中には、繰り上げ返済手数料が無料で、また1円から繰り上げ返済を受け付けているというところも多いです。地方銀行や中小銀行では、まだ昔ながらの料金体系や制限を設けていることも多いので、注意が必要です。

全額繰り上げ返済は有料

ネット銀行は繰り上げ返済の手数料を取りませんが、残ローンを全額返済する繰り上げ返済の場合、手数料がかかる場合があります。

もし、資金に余裕があり、全額前倒しで返済したいという場合は、1ヵ月分の残ローンを残したほうが手数料がかからなくてお得になります。

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借り換えをする場合は、全額繰り上げ返済になるので、手数料がかかることになります。

借り換えというと、返済先を変えるというイメージですが、実際は住宅ローンの借り直しとなります。新銀行からお金を借りて、旧銀行のローンを繰り上げ返済することになります。

住宅ローンの重複はできないため、1ヵ月分のローンを残すという方法はとれません。

残ローンの全額繰り上げ返済の手数料は5万円~10万円ほどかかります。

繰り上げ返済の方法

繰り上げ返済には2つの方法があります。目的に合わせて、どちらの方法が良いか選びましょう。

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

期間短縮型

期間短縮型は、毎月の返済額は同じままで、返済期間を短くする方法です。例えば返済期間が20年のところ、繰り上げ返済で15年に短縮する、といった方法です。

期間短縮型のメリットは、利息を効率的に減らすことができることです。総返済額の軽減率は、返済額軽減型よりも大きくなります。繰り上げ返済をする場合は、こちらの方法をおすすめします。

【借入額】3000万円
【返済期間】30年
【金利】1.8%

上記の借り入れ条件で、10年後に100万円の繰り上げ返済をした場合、返済期間を13ヶ月短縮できます。残りの返済期間は18年11カ月となります。

200万円繰り上げ返済すると、2倍の効果になり、26カ月短縮することができます。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間は同じままで、毎月の返済額を安くする方法です。返済期間は20年のままですが、毎月返済額を10万円から9.5万円にする、という方法です。

毎月の返済額が減るので、繰り上げ返済の効果を実感しやすいという特徴があります。

【借入額】3000万円
【返済期間】30年
【金利】1.8%

上記の借り入れ条件で、10年後に100万円の繰り上げ返済をした場合、1ヶ月の返済額が約5000円軽減されます。107,909円から、102,944円となります。

200万円繰り上げ返済すると、2倍の効果になり、1ヶ月の返済額が約1万円軽減されます。

繰り上げ返済のコツ&注意点

繰り上げ返済は、基本的には早ければ早いほど効果が高くなります。3000万円借りている人と、繰り上げ返済でローンを2500万円に減らした人では、利息が大きく違います。

ただし、無理して繰り上げ返済してしまうと、危険です。

繰り上げ返済は、効果がでるまでに時間がかかる、ということを知っておいてください。

期間短縮型

期間短縮型は、効果がでるのがとても遅いというデメリットを持ちます。

先ほどの例ですと、100万円の繰り上げ返済で、13カ月分の返済期間を短縮することができます。しかし毎月の返済額は変わらないので、18年11カ月後にならないと、その効果は実感できません。

もし、こどもが大学生になるのが10年後だったらどうでしょう。教育費のピークが来て家計が苦しくなる時期ですが、住宅ローンの返済はまだ終わっていません。

繰り上げ返済の資金の100万円を貯金しておいて、教育費に回した方が良いかもしれません。教育費が足らず、教育ローンを組んだり奨学金を借りてしまっては、本末転倒です。

ちなみに、もし10年後にこどもが大学生になるころに、住宅ローンを完済させるためには、借入から10年目の時点で1000万円の繰り上げ返済が必要です。

繰り上げ返済は、貯金をしっかりした上で、余剰資金が出た場合のみしましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型は翌月から返済額が減るので、効果が実感しやすいのですが、繰り上げ返済資金の元を取り戻すまでに非常に時間がかかります。

100万円繰り上げ返済したということは、繰り上げ返済しなかった場合よりも家計からの出費が100万円多いということになります。

100万円の繰り上げ返済で1ヶ月の返済額が5000円軽減される場合、実際に効果がでるまでに200ヶ月かかることになります。つまり、実際の効果がでるのは16年6カ月後なのです。

返済額軽減型でも、実はこどもが大学生になる10年後までには効果がでていないことになります。毎月5000円の返済額を軽減できた分を教育費として積み立てても、60万円にしかなりません。

雑誌やネットの情報サイトでは、教育費の増加や収入減への備えに有効と紹介されていますが、これは間違いです。もし教育費に備えるのであれば、繰り上げ返済せずに定期預金に入れておいた方が良いでしょう。

返済額軽減型の場合、繰り上げ返済の金額を上げても、効果がでるまでの期間は変わりません。今回のケースの場合、繰り上げ返済を200万円にしても、やはり200ヶ月までは繰り上げ返済しなかった場合よりも支出が大きくなります。繰り上げ返済の金額を上げれば効果の出る期間を早められる、期間短縮型の方が優秀なプランと言えます。

繰り上げ返済より資産運用すべき?

近年では、インターネットの発達により、簡単に大量の情報を得られるようになりました。

しかし、その中には間違った情報や危険な手法も混ざっていることがあります。特に最近よく目にするのが、資産運用をすすめる本やブログなどです。

簡単なものであればクレジットカードのポイントを効率的に貯める方法などもありますが、デイトレードや不動産売買といったリスクの高いものも紹介されています。

その中には、住宅ローンの繰り上げ返済をするよりも、その資金で資産運用した方が良いという主張もあります。しかし、これは非常に危険です。

確かに、数百万円の資金を元にうまく資産運用できれば、繰り上げ返済よりも効率的に稼げるかもしれません。ただ、その前提として資産運用のスキルが必要となります。

本やブログの著者は、自身が証券マンの仕事を長年しており十分なノウハウを持っていたり、ファイナンシャルプランナーとして活動している、プロばかりです。中には独立してデイトレーダーとなっているブロガーもいるかもしれませんが、例外と言っても良いでしょう。

サラリーマンが本業の片手間に、まったく知識の無い株運用に手を出しても、失敗することが目に見えています。プロのトレーダーが1000万円を稼いでいる傍らで、素人の投資家10人が100万円を損しているというのが現実です。

リスクの高い資産運用には手を出さず、繰り上げ返済をするか、堅実に貯蓄することをおすすめします。

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