住宅ローン金利比較

持ち家vs賃貸!メリット・デメリットまとめ

持ち家 賃貸
メリット ・老後の住宅費が安い
・資産となる
・家の改修、装飾が自由
・社会的信用が高まる
・若い頃の住宅費が安い
・引っ越しが自由
・住宅費の総計が低い
デメリット ・若い頃の住宅費が高い
・引っ越しが難しい
・家の修繕が必要
・巨額のローンを背負う
・住宅費の総計が高い
・老後の住宅費が高い
・資産が残らない
・敷金、礼金、更新料
・家の改修、装飾が不可
・住宅の質が低い

永遠のテーマである、持ち家vs賃貸どちらがいいのか?メリットとデメリットをまとめました。

結論から言えば、マイホームが要らない人以外は買っています。

マイホームが要らないというのは、転勤の多い職業であったり、社宅で満足している家庭です。一方で、マイホームが欲しいなと考えている人は、タイミングこそ違えど人生のどこかで購入しています。

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30代にはいるとマイホームの購入者が増えはじめ、2人に1人が持ち家です。マイホームの購入時期は40歳前後がピークとなり、60代までには8割の家庭が持ち家に住んでいます。

そもそもマイホームを欲しいと思っていない人を除くと、ほとんどの人がどこかのタイミングで購入をしていることになります。

新設住宅戸数(平成27年度)
注文住宅 分譲住宅 貸し家
全国 280,476 123,624 9,256
東京 15,406 18,377 612
愛知 18,999 9,600 604
大阪 9,936 10,422 348
福岡 9,652 3,450 298

また、マイホームの購入者の3分の2は注文住宅という統計も発表されています(国土交通省)。

東京や大阪などの大都市では土地が高くてなかなか買えませんが、都市部から少し離れた郊外では地価がガクンと下がるので、案外安く家が建てられます。相続した土地を利用してマイホームを建てたり、実家の改装をきっかけに2世帯住宅にする家庭もあります。

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費用で比較

35歳でマイホームを購入し、85歳までの50年間の住宅費を比較します。

4人家族の平均的な世帯で、男女のこども用に2部屋、夫婦部屋、和室、リビングといった少し余裕のある4LDKの戸建てを購入します。賃貸の場合は4LDKのマンション住まい、こどもが独り立ちした後は2LDKマンションに引っ越します。

持ち家 賃貸
初期費用 ×
毎月負担
老後負担
修繕費 ×

持ち家は初期費用が非常に大きく、若い頃の住宅費が高くなります。しかし、住宅ローンを返済し終わると、毎月の負担は少なくなります。見落とされがちなのが修繕費で、建て替えとまではいかなくとも、新築費用の半分程度の資金が必要となります。

賃貸の場合は、初期費用がほとんどかからなく、家賃の負担は可もなく不可もなしといったところです。ただし、老後も同じ水準の部屋を借りるのは難しくなります。夫婦2人で必要な間取りの住宅を選びます。賃貸の場合も、管理費として建物の修繕費が徴収されます。

持ち家と賃貸の住宅費を比較すると、持ち家の方が600万円ほど高くなります。

持ち家の50年間の住宅費

持ち家の住宅費
住まい 4LDK戸建て
住宅購入費 頭金800万円
諸費用400万円
住宅ローン総額 3900万円(金利1.8%30年)
住宅ローン(月) 10.8万円/月
固定資産税
都市計画税
15万円x50年
修繕費 修繕費500万円
リフォーム費1500万円
住宅ローン減税 -30万円/年(10年間)
合計 7600万円

頭金800万円、住宅ローン3000万円でマイホームを購入します。住宅購入費として400万円も計上しました。30年ローン、固定金利1.8%で借りると、毎月の返済額は10.8万円、総返済額は3900万円になります。

35歳でマイホームを購入すると、65歳で退職する時には築30年になってしまいます。塗装の塗り替えや、バスタブの入れ替え、排水管の修理などのために修繕費として500万円を積み立てます。さらに老後のバリアフリー化などをを含めて、リフォーム費として1500万円を準備しておきます。

新築戸建てのマイホームを購入した場合、50年間の住宅費は7600万円になります。

賃貸の50年間の住宅費

賃貸の住宅費
住まい1 4LDKマンション
住まい2 2LDKマンション
引越費用 引越40万円
仲介料20万円
家賃1 12万円/月x25年
家賃2 7万円/月x25年
管理費・駐車場 2万円/月x50年
合計 6960万円

賃貸の場合は住宅費の計算がシンプルですね。初期費用として引っ越し費用と不動産屋への仲介料、毎月の費用として家賃と管理費、駐車場代が必要です。

賃貸の場合、初期費用がほとんど変わりませんが、毎月の住宅費が割高になります。マンションの場合、管理費や駐車場代が別費用になるのも大きいです。しかし、こどもが独り立ちした後は、夫婦2人なので2LDKの安い賃貸に引っ越せば、住宅費を大きく抑えられます。

賃貸の50年間の住宅費の合計は7000万円弱といったところです。

持ち家と賃貸どちらが安い?

今回のシミュレーションでは、持ち家の方が600万円ほど高くなりました。

持ち家の場合は、住宅費が一定のため、これ以上高くなったり安くなったりはしないでしょう。一方で賃貸は、もっと生活費を削れば安くなりますし、余裕のある生活を望めば持ち家以上の費用がかかる場合もあります。

賃貸の住まい1を3LDKにして節約すると、毎月の負担が10万円くらいとなり、25年間で600万円の節約となります。持ち家との住宅費と比較すると1200万円も安くなります。将来のこどもの教育費に不安があるという家庭であれば、こちらのプランの方が安心かもしれません。

老後も生活水準を落としたくない方は、住まい2を3LDKにするケースもあるでしょう。毎月の負担が10万円にアップし、25年間で900万円の負担増となります。50年間の住宅費が7860万円と、持ち家の住宅費を超えました。

持ち家と賃貸を比較すると、節約思考で生活スタイルを柔軟に変えられる家庭であれば賃貸の方が安くなりそうです。一定の生活水準を保ちたい、あまり環境を変えたくないという方は、持ち家の方がコストパフォーマンスが良くなります。

ライフスタイルで比較

結論から言えば、マイホームが欲しいと考えている人は、買った方が良いです。まだマイホームは不要と思うのであれば、時期ではないのでしょう。

マイホームを購入してから転勤を命じられてしまい、泣く泣く売り出すことになったという人もいます。また、いろいろな土地に住んでみたいという方であれば、賃貸の方が良いでしょう。

一方で、マイホームなら思い描いた理想の生活ができ、また資産を残すこともできます。一国一城の主としての責任感と満足感も得られるでしょう。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸ならばライフスタイルに合わせて、住居も変えていくことができます。

こどもの成長期には閑静な住宅街で子育てに集中し、老後は便利な駅前マンションに住まい、お出かけや趣味など余生を楽しめます。

こういった比較をする際に、極論を述べる傾向がありますが、例えばこどもが独り立ちするまでは賃貸住まいで、老後に夫婦2人で住むためにバリアフリーのマイホームを購入するという方法もあります。50歳で購入すれば、ほとんど補修をしなくても生涯住むことができるでしょう。

賃貸のデメリットは、自由が効かないことです。家族住まいの場合、アパートやマンションが多いので庭を持つことは難しいです。また、お隣とは壁1枚でしか隔てられていないので、生活音なども聞こえてきます。自由に家を改装したり、ガーデニングなどもできません。賃貸は借り物ですから、どうしても制限はあります。

持ち家のメリット・デメリット

持ち家は、自由と責任が伴います。こだわりの強い方であれば、好きなようにマイホームを装飾し、快適な生活を楽しむことができます。しかし、失敗できないというリスクもあります。

マイホームを購入した後に、こどもがもうひとり生まれて部屋数が足らない、となってしまっても遅いです。また、購入時は静かな住宅街だったけれど、数年後に目の前にアパートが立ってしまい、日当たりが悪くなってしまったというケースも少なくありません。

筆者の実家は知り合いの建設会社に依頼したということもあり、かなり自由に設計をしました。しかし完成した結果は、あまり恰好の良いものではありませんでした。色彩面では母親の意見を大きく取り入れたのですが、ピンクの壁に緑の瓦と、かなり奇抜な外観です。素人の想像をそのまま現実にしてしまうと、必ずしも良いものになるとは限りません。

持ち家が選ばれる最大の理由は、やはり満足度の高さでしょう。賃貸は消費するものですが、マイホームは育てるものです。マイホームを持つということは、気持ちの良いものです。

リスクで比較

持ち家も賃貸も、どちらも良いところはあります。しかし、デメリットにも目を向けるべきでしょう。リスクの少ない生き方をする、という選択方法もあります。

こっちのが絶対に良い、こちらはダメ、ではなく、リスクを知りコントロールすることが大切です。

借金を背負うリスク

賃貸でもしも家賃が払えなくなった場合、最終的には退去となります。最悪のケースでも、未払いの家賃と違約金の支払いが発生する程度です。3ヶ月滞納としても合計50万円くらいの負債で済みます。

住宅ローンを組んでいると、事は重大です。例えば3000万円のマイホームを2500万円の住宅ローンを組んで購入したとします。分譲住宅は3分の1ほどは売主の利益が上乗せされているので、不動産価値は2000万円程度です。

新築で購入した直後に売ったとしても、500万円の負債が残ります。築年数が高くなれば、不動産価値はどんどん下がっていきます。無理な返済プランを立ててしまうと、マイホームを手放した上、何百万円という借金を背負うことになる可能性もあります。

ケガ・病気のリスク

住宅ローンを組んだ際にもっとも困るのが、働けなくなった場合です。少し怖い話ですが、死亡の場合は、団信が適用されてローンが完済となるので、家族への負担は残りません。しかし、ケガや病気で働けなくなった場合は、ローンの返済義務は残ります。

最悪の場合は、マイホームを手放すことになるかもしれません。

しかし、これは賃貸でも同じでしょう。一家の大黒柱が倒れてしまって、同じ生活水準が保てる家庭の方が少ないです。3000万円の生命保険が下りたとしても、年収500万円の生活をしていたとすると、6年で使い切ってしまいます。

資産価値について

家賃を払っても何も残らない、マイホームなら資産になる、という考え方もあります。

ただし、住宅ローンの返済期間中は、さきほども解説したとおり負債です。借金をすべて払い終わり、抵当権を返してもらって、やっと自分のモノになります。

とはいえ、築数十年と経っている建物の資産価値は0です。更地に戻す解体費用を考えると150万円くらいのマイナスです。土地は多少の上がり下がりはありますが、一定の価値は担保できます。

マイホームの資産価値は、地価から建物解体費を引いた金額と考えてよいでしょう。

また、資産価値があったら売るのかと問われたら、ほとんどの人は生涯売ることは無いでしょう。こどもに相続するものが作れるという意味では資産価値はありそうです。

家族構成の変化

マイホームを購入してしまうと、変化に対応しにくくなるというデメリットがあります。例えば、意図せずしてこどもができてしまい、部屋数か足らなくなってしまう可能性があります。

また、こどもが多いから無理して広い家を購入したものの、大学で一人暮らしをはじめ、思ったよりも使わなかったというケースもあるでしょう。最近では高校からスポーツ推薦を受けて寮に入ったり、海外留学をしたいと希望するこどもも増えています。

こどもが10歳のころにマイホームを買ったけれど、15歳までしか使わなかったという家族もあります。また、老後になれば夫婦2人の住まいとなるので、大きな家は手持無沙汰になることもあります。

環境が変化するリスク

マイホームを購入すると、引っ越せなくなります。もちろん、当初は引っ越しはしないで永住するつもりで買うでしょう。しかし、何十年と住んでいると環境は変わるものです。

例えば、徒歩5分に大型スーパーがあって便利という理由でマイホームを購入したものの、潰れてしまって車で15分走らないと買い物ができなくなった。こどもがペットを飼いたいとせがんできたが、マンションのルールでペットが禁止されている。目の前に大きなアパートが立って、日当たりが悪くなってしまった。極端な例を挙げれば、お隣で事故や事件があるかもしれません。

賃貸であれば、不具合があっても引っ越せばよいです。

災害のリスク

日本はどこに住んでいても、地震のリスクは避けられないでしょう。せっかく買ったマイホームが、災害で壊れてしまうリスクに備えておく必要があります。

地震保険の場合、損壊具合によって保険料が変わります。全壊100%、半壊50%、一部損5%となります。最近の住宅は強く作られているため、ほとんどの場合は「一部損」が適用され、思ったよりも保険が下りない場合が多いです。

賃貸の場合は、補修費用はかかりません。ただし、賃貸という性質上、建物が耐震化されていない可能性が高いです。築年数の高い物件では、命のリスクがあると言えます。

住宅の質

住宅の質を比較すると、持ち家の方が良いです。

アパートを建てるためのローンは、住宅ローンよりも金利が高いです。大家さんもボランティアではありませんから、ローンを返済した上に利益も出さなければなりません。家賃に対して住宅の質が下がるのは仕方がありません。

分譲住宅であれば、同じ4LDKでもそれぞれの部屋の面積が広かったり、キッチンに食器洗い機がついている、床暖房完備、風呂場にTVがあるなど住宅の質が良くなります。

そんなものは不要だと思うかもしれません。しかし、住宅の質が低いということは、知らず知らずのうちに割高な家賃を払わされている、ということにもなります。

老後の住宅

賃貸の場合、高齢になると引越が難しくなります。やはり収入が落ち込み、病気などで出費が増える高齢者には、大家さんも貸したがりません。特に単身高齢者の場合、亡くなってしまうリスクがあるので、敬遠されがちです。

60歳を超えて引っ越しするとなると、公営住宅を探すことになるでしょう。家賃は抑えられますが、やはり質は大きく落ちます。

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