住宅ローン金利比較

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

手続きの流れ
  物件購入 住宅ローン 支払い
1 情報収集・下調べ 情報収集・下調べ  
2 物件・モデルルーム見学  
3 購入申し込み ローン申し込み 申込金10万円
4 仮審査  
5 売買契約 本申し込み 手付金100万円 仲介料の50%
6 本審査  
7 内覧チェック ローン契約 住宅ローン手数料
8 決済・物件引き渡し 融資実行 残りの物件費用 仲介料の50%
9 引っ越し・確定申告    

マイホームを買うぞと決心したら、まずは実際にどのように手続きをすすめるのか、物件購入と住宅論の流れをチェックしましょう!

物件の契約をしていないと、住宅ローンの手続きが進まなかったり、とどちらも同時並行で進めなければなりません。せっかくの休日が不動産屋と銀行を駆け回って終わり・・・となってはもったいないです。

あらかじめ、どのように動くべきかイメージを持っておくとスムーズにスケジュールをすすめることができます。

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購入物件を見つける・住宅ローンの情報収集

まずは本やインターネットを使って情報収集をしましょう。SUUMOやHOMESなどの不動産サイトを利用すると、ある程度の物件内容や相場がわかります。

部屋の間取り図はもちろん、室内を動画で紹介していたり、最寄りのスーパーや学校、公園などの情報も掲載されており、かなり具体的にイメージができるように作られています。実際に足を運ばなくても、グーグルマップで周辺を見て回るというのも、おすすめします。

物件の情報を調べると同時に、住宅ローンの情報収集もしましょう。はじめて住宅ローンを借りる時は、難しそうで億劫になるかもしれませんが、マイホームを手に入れるためには避けられません。当サイトでは、はじめて住宅ローンを借りる方でも分かりやすい、解説記事を掲載しています。

物件・モデルルーム見学

いくつかの物件に目星をつけたら、物件の見学に行きます。人気の物件の場合は、休日は予約が埋まってしまうことも少なくないので、早めに申し込みしておきましょう。

物件見学に行く前に、どこをチェックするのか、あらかじめ確認事項をリストアップしておきましょう。日当たり具合はどうか、騒音は大丈夫か、クローゼットの収納は十分か、シャワーの水圧は問題ないか、マンションの共有施設はキレイか・・・

物件見学のコツは、一番狙っている物件は2番目以降に行きましょう。はじめは、良くも悪くもモデルルームの魅力に圧倒されてしまいます。場数を踏んでおくことで、希望の物件を冷静に見ることができます。また、複数の物件を見ておくことで、価格の相場が分かりますし、条件交渉の材料にもなります。

購入物件の申し込み

気に入った物件が見つかったら、購入申し込みを行います。南向きの日当たりの良い部屋や、角部屋、高層階などは人気が高く、すぐに予約が埋まってしまいまます。気に入った物件があれば、早めに予約を入れておきたいです。

申し込みとは言っても、まずは「予約」という意味合いになりますので、この時点ではまだ購入を取りやめることはできるので安心してください。

申し込みの際には、10万円程度の「申込金」を支払います。申込金は、本契約した場合、購入費用として計算されるので、預け金という扱いになります。また、物件を購入をしない場合は、申込金は全額返金されます。

また、申し込みから契約までの猶予期間は3ヶ月ほどなので、住宅ローンが借りれる目途も同時に建てておく必要があります。住宅ローンの借り先が決まらない・・・と、手をこまねいていると、商談不成立になってしまい、購入できなくなってしまいます。

住宅ローンの申し込み

物件の申し込みと同時に、住宅ローンの申し込みも進めましょう。購入物件の予約は、長くても3ヶ月程度しか待ってくれませんから、それまでに住宅ローンの借入先を決め、物件購入の契約の準備を整えておく必要があります。

住宅ローンを申し込む際にも、複数の銀行で説明を受けておくことをおすすめします。プランAは金利が安いけれど、プランBは特典がついてくる・・・といったように、住宅ローンの比較がしやすくなります。また、万が一、住宅ローンの審査に落ちてしまった時に備えて、「滑り止め」としてもうひとつ申し込みをしておくとよいです。

契約さえしなければ、いつでも取り下げることはできるので、複数の銀行で同時に審査を受けておくと良いです。住宅ローンの申し込みや資料請求は、インターネットから24時間いつでも可能です。

住宅ローンの仮審査

住宅ローンの申し込みをすると、数日で仮審査のお知らせが届きます。この際に、購入物件の情報や、見積もりなどが必要なので、あらかじめ不動産屋との手続きもすすめておく必要があります。

本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票といった書類も必要なので、会社で準備してもらいましょう。自営業の場合は、過去3年の確定申告を提出することになります。

ネット銀行では、申し込みはインターネット経由で行いますが、仮審査のための資料は郵送となるります。書類を揃えたり送ったりするために時間がかかります。

書類は不備や書き間違いなどもしやすいので、いくつかコピーを持っておくと良いですね。

物件の売買契約を結ぶ

住宅ローンの仮審査でオーケーがでたら、物件の売買契約に移ります。申し込みから3ヶ月以内で、契約まで進めることになります(申し込み猶予が3ヶ月のため)。

物件の売買契約は、住宅ローンの本審査の前に行います。

住宅ローンが借りれるのか分からない状態で契約してしまうのは不安です。しかしこれは、住宅ローンの本審査で物件の契約書類などが必要となるためで、どこの銀行でもこの順番を変えることができません。もしも仮審査で不安がある場合は、問題を解決してから進めることになります。

物件の売買契約を結ぶ際に、約100万円の「手付金」を支払います。手付金は、物件価格の中に含まれますから、プラスでかかる費用ではありません。ただし、この時点では住宅ローンを借りれませんので、手付金100万円は貯金から支払うことになります。物件価格が3000万円であった場合、10万円の申込金、100万円の手付金、そして引き渡しの際に残りの2890万円を支払います。

ただし、契約を結んだ後は、購入を取りやめた場合でも、手付金の返金はされません。万が一、どこの銀行も審査が通らなかったりすると、最悪の場合は手付金100万円を諦めることになってしまいます。

また、物件売買の契約時に、不動産屋へ仲介料の半金を支払います。残りの半金は、物件購入の決済時に支払います。仲介料の相場は、物件価格の3%くらいです。3000万円の物件の場合は、90万円くらいです。

住宅ローンの本申し込み・本審査

物件の売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査に申し込みしましょう。

住宅ローンの本審査では、年収や雇用形態、年齢、健康状態、他に借りているローンの状況、過去のローンの支払い履歴などの信用情報、などが厳重にチェックされます。

住宅ローンの審査で問題が見つかってしまうと、融資額が減額となったり、金利の引き上げ、返済年数を増やすといった条件をつけられてしまうこともあります。住宅ローンの公式サイトに掲載されている金利は、「ある条件下の最高値」なので、それよりも金利が高くなると思っておいた方がよいでしょう。

売買契約から、支払いまでもそう長く待ってもらえるわけではありません。一般的には1~2ヶ月、長くても3ヶ月以内には支払う必要があります。ひとつの銀行だけで審査を受けるのはリスクが高いため、あらかじめ複数の銀行で手続きを進めておくべきでしょう。

本審査を受けても、契約さえ結ばなければ一切費用はかかりませんから、「滑り止め」の住宅ローンを用意しておくと安心です。

物件の内覧チェック、住宅ローン契約

住宅ローンの本審査に通過すれば、ひとまず安心です。

物件の支払いの前に、最終確認として物件の内覧チェックを行います。建売住宅の場合は、申し込み時にはまだ完成しておらず、モデルルームで決めてしまうという場合もありますから、実際に購入する物件に大きな差はないか確認する必要があります。

物件の確認が住んだら、住宅ローンの契約を結びます。この際に、住宅ローンの事務手数料や保険料を支払います。これらの住宅ローンの諸費用は物件価格とは別途必要になるので注意しましょう。

「頭金0円でも買える」という広告文をよく見かけますが、実際には手付金や住宅ローンの諸費用、不動産屋への紹介料といった様々な費用がかかります。物件価格の他に、いくらくらいお金がかかるのか確認しておきましょう。

住宅ローン融資実行と決済・物件の引き渡し

これでやっと最後のステップです。マイホームの代金の支払いと、物件の引き渡しを行います。

決済のタイミングで、銀行からお金が振り込まれます。ただし、実際には支払先の口座に直接振り込まれるため、自分の口座には1円も入ってきません。自分の口座に何千万円という大金の預金記録がつかないのは、ちょっと期待外れですね・・・。

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銀行からお金が振り込まれることを、「融資実行」と呼んでいます。契約書などにもでてくる単語なので覚えておきましょう。

住宅ローンの金利は、融資実行された時点の金利が適用されます。契約時の金利が適用されるのかなと思いがちですが、違いますので注意してください。手続きなどで融資実行が遅れると、金利が変わってしまうこともあります。

引っ越しと確定申告、新生活のはじまり

マイホームの購入した最初の年に、確定申告をする必要があります。物件を購入した翌年の、1月1日から3月15日までの間に必ず行わなければならないので、覚えておきましょう。確定申告というと自営業の人がするものだというイメージがありますが、物件を購入した全ての人が行うことになります。

2年目以降は会社が代わりに、年末調整で対応してくれます。

また、確定申告と同時に、「住宅ローン控除」の申請もしましょう。住宅ローンを組んでから10年間は所得税から、住宅ローンの1%を免除されます。3000万円借り入れた場合、年間30万円も控除されるので非常に大きいです。

住宅ローンの控除は自動的に受けられるわけではなく、本人の申請が必要なので、かならず自分で手続きを行いましょう。

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