住宅ローン金利比較

マイホーム購入・住宅ローン手続きの流れ

手続きの流れ
  物件購入 住宅ローン 支払い
1 情報収集・下調べ 情報収集・下調べ  
2 物件・モデルルーム見学  
3 購入申し込み ローン申し込み 申込金10万円
4 仮審査  
5 売買契約 本申し込み 手付金100万円 仲介料の50%
6 本審査  
7 内覧チェック ローン契約 住宅ローン手数料
8 決済・物件引き渡し 融資実行 残りの物件費用 仲介料の50%
9 引っ越し・確定申告    

マイホームを買うぞと決心したら、まずは実際にどのように手続きをすすめるのか、物件購入と住宅論の流れをチェックしましょう!

物件の契約をしていないと、住宅ローンの手続きが進まなかったり、とどちらも同時並行で進めなければなりません。せっかくの休日が不動産屋と銀行を駆け回って終わり・・・となってはもったいないです。

あらかじめ、どのように動くべきかイメージを持っておくとスムーズにスケジュールをすすめることができます。

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購入物件を見つける・住宅ローンの情報収集

まずは本やインターネットを使って情報収集をしましょう。SUUMOやHOMESなどの不動産サイトを利用すると、ある程度の物件内容や相場がわかります。

部屋の間取り図はもちろん、室内を動画で紹介していたり、最寄りのスーパーや学校、公園などの情報も掲載されており、かなり具体的にイメージができるように作られています。実際に足を運ばなくても、グーグルマップで周辺を見て回るというのも、おすすめします。

物件の情報を調べると同時に、住宅ローンの情報収集もしましょう。はじめて住宅ローンを借りる時は、難しそうで億劫になるかもしれませんが、マイホームを手に入れるためには避けられません。当サイトでは、はじめて住宅ローンを借りる方でも分かりやすい、解説記事を掲載しています。

物件・モデルルーム見学

いくつかの物件に目星をつけたら、物件の見学に行きます。人気の物件の場合は、休日は予約が埋まってしまうことも少なくないので、早めに申し込みしておきましょう。

物件見学に行く前に、どこをチェックするのか、あらかじめ確認事項をリストアップしておきましょう。日当たり具合はどうか、騒音は大丈夫か、クローゼットの収納は十分か、シャワーの水圧は問題ないか、マンションの共有施設はキレイか・・・

物件見学のコツは、一番狙っている物件は2番目以降に行きましょう。はじめは、良くも悪くもモデルルームの魅力に圧倒されてしまいます。場数を踏んでおくことで、希望の物件を冷静に見ることができます。また、複数の物件を見ておくことで、価格の相場が分かりますし、条件交渉の材料にもなります。

購入物件の申し込み

気に入った物件が見つかったら、購入申し込みを行います。南向きの日当たりの良い部屋や、角部屋、高層階などは人気が高く、すぐに予約が埋まってしまいまます。気に入った物件があれば、早めに予約を入れておきたいです。

申し込みとは言っても、まずは「予約」という意味合いになりますので、この時点ではまだ購入を取りやめることはできるので安心してください。

申し込みの際には、10万円程度の「申込金」を支払います。申込金は、本契約した場合、購入費用として計算されるので、預け金という扱いになります。また、物件を購入をしない場合は、申込金は全額返金されます。

また、申し込みから契約までの猶予期間は3ヶ月ほどなので、住宅ローンが借りれる目途も同時に建てておく必要があります。住宅ローンの借り先が決まらない・・・と、手をこまねいていると、商談不成立になってしまい、購入できなくなってしまいます。

住宅ローンの申し込み

物件の申し込みと同時に、住宅ローンの申し込みも進めましょう。購入物件の予約は、長くても3ヶ月程度しか待ってくれませんから、それまでに住宅ローンの借入先を決め、物件購入の契約の準備を整えておく必要があります。

住宅ローンを申し込む際にも、複数の銀行で説明を受けておくことをおすすめします。プランAは金利が安いけれど、プランBは特典がついてくる・・・といったように、住宅ローンの比較がしやすくなります。また、万が一、住宅ローンの審査に落ちてしまった時に備えて、「滑り止め」としてもうひとつ申し込みをしておくとよいです。

契約さえしなければ、いつでも取り下げることはできるので、複数の銀行で同時に審査を受けておくと良いです。住宅ローンの申し込みや資料請求は、インターネットから24時間いつでも可能です。

住宅ローンの仮審査

住宅ローンの申し込みをすると、数日で仮審査のお知らせが届きます。この際に、購入物件の情報や、見積もりなどが必要なので、あらかじめ不動産屋との手続きもすすめておく必要があります。

本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票といった書類も必要なので、会社で準備してもらいましょう。自営業の場合は、過去3年の確定申告を提出することになります。

ネット銀行では、申し込みはインターネット経由で行いますが、仮審査のための資料は郵送となるります。書類を揃えたり送ったりするために時間がかかります。

書類は不備や書き間違いなどもしやすいので、いくつかコピーを持っておくと良いですね。

物件の売買契約を結ぶ

住宅ローンの仮審査でオーケーがでたら、物件の売買契約に移ります。申し込みから3ヶ月以内で、契約まで進めることになります(申し込み猶予が3ヶ月のため)。

物件の売買契約は、住宅ローンの本審査の前に行います。

住宅ローンが借りれるのか分からない状態で契約してしまうのは不安です。しかしこれは、住宅ローンの本審査で物件の契約書類などが必要となるためで、どこの銀行でもこの順番を変えることができません。もしも仮審査で不安がある場合は、問題を解決してから進めることになります。

物件の売買契約を結ぶ際に、約100万円の「手付金」を支払います。手付金は、物件価格の中に含まれますから、プラスでかかる費用ではありません。ただし、この時点では住宅ローンを借りれませんので、手付金100万円は貯金から支払うことになります。物件価格が3000万円であった場合、10万円の申込金、100万円の手付金、そして引き渡しの際に残りの2890万円を支払います。

ただし、契約を結んだ後は、購入を取りやめた場合でも、手付金の返金はされません。万が一、どこの銀行も審査が通らなかったりすると、最悪の場合は手付金100万円を諦めることになってしまいます。

また、物件売買の契約時に、不動産屋へ仲介料の半金を支払います。残りの半金は、物件購入の決済時に支払います。仲介料の相場は、物件価格の3%くらいです。3000万円の物件の場合は、90万円くらいです。

住宅ローンの本申し込み・本審査

物件の売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査に申し込みしましょう。

住宅ローンの本審査では、年収や雇用形態、年齢、健康状態、他に借りているローンの状況、過去のローンの支払い履歴などの信用情報、などが厳重にチェックされます。

住宅ローンの審査で問題が見つかってしまうと、融資額が減額となったり、金利の引き上げ、返済年数を増やすといった条件をつけられてしまうこともあります。住宅ローンの公式サイトに掲載されている金利は、「ある条件下の最高値」なので、それよりも金利が高くなると思っておいた方がよいでしょう。

売買契約から、支払いまでもそう長く待ってもらえるわけではありません。一般的には1~2ヶ月、長くても3ヶ月以内には支払う必要があります。ひとつの銀行だけで審査を受けるのはリスクが高いため、あらかじめ複数の銀行で手続きを進めておくべきでしょう。

本審査を受けても、契約さえ結ばなければ一切費用はかかりませんから、「滑り止め」の住宅ローンを用意しておくと安心です。

物件の内覧チェック、住宅ローン契約

住宅ローンの本審査に通過すれば、ひとまず安心です。

物件の支払いの前に、最終確認として物件の内覧チェックを行います。建売住宅の場合は、申し込み時にはまだ完成しておらず、モデルルームで決めてしまうという場合もありますから、実際に購入する物件に大きな差はないか確認する必要があります。

物件の確認が住んだら、住宅ローンの契約を結びます。この際に、住宅ローンの事務手数料や保険料を支払います。これらの住宅ローンの諸費用は物件価格とは別途必要になるので注意しましょう。

「頭金0円でも買える」という広告文をよく見かけますが、実際には手付金や住宅ローンの諸費用、不動産屋への紹介料といった様々な費用がかかります。物件価格の他に、いくらくらいお金がかかるのか確認しておきましょう。

住宅ローン融資実行と決済・物件の引き渡し

これでやっと最後のステップです。マイホームの代金の支払いと、物件の引き渡しを行います。

決済のタイミングで、銀行からお金が振り込まれます。ただし、実際には支払先の口座に直接振り込まれるため、自分の口座には1円も入ってきません。自分の口座に何千万円という大金の預金記録がつかないのは、ちょっと期待外れですね・・・。

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銀行からお金が振り込まれることを、「融資実行」と呼んでいます。契約書などにもでてくる単語なので覚えておきましょう。

住宅ローンの金利は、融資実行された時点の金利が適用されます。契約時の金利が適用されるのかなと思いがちですが、違いますので注意してください。手続きなどで融資実行が遅れると、金利が変わってしまうこともあります。

引っ越しと確定申告、新生活のはじまり

マイホームの購入した最初の年に、確定申告をする必要があります。物件を購入した翌年の、1月1日から3月15日までの間に必ず行わなければならないので、覚えておきましょう。確定申告というと自営業の人がするものだというイメージがありますが、物件を購入した全ての人が行うことになります。

2年目以降は会社が代わりに、年末調整で対応してくれます。

また、確定申告と同時に、「住宅ローン控除」の申請もしましょう。住宅ローンを組んでから10年間は所得税から、住宅ローンの1%を免除されます。3000万円借り入れた場合、年間30万円も控除されるので非常に大きいです。

住宅ローンの控除は自動的に受けられるわけではなく、本人の申請が必要なので、かならず自分で手続きを行いましょう。

住宅ローン控除・減税でお金が戻ってくる!?▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

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住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.03 %
21~35年 1.03 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.13 %
21~35年 1.21 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.13 %
21~35年 1.21 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.447 %
変動(借り換え) 0.418 %
10年固定 0.86 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.8 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

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