住宅ローン金利比較

固定金利の当初引き下げプランを借りてはいけない

「10年固定金利が変動金利より安い!」

こんな逆転現象の様なキャンペーンを行っている銀行をたまに見ます。固定金利なのに、変動金利より安く借りられるなんてお得だ、と飛びついてしまうのは危険です。

こういったあまりにも金利を下げているプランは、「当初引き下げ」という条件が必ずついています。

当初引き下げプランとはどんな住宅ローンなのでしょうか?

結論からいうと、当初引き下げプランはおすすめしません。

安いものにはワケがあります。広告ではメリットばかりを押し出しますが、その裏には表にあまりでないリスクも隠されています。

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当初引き下げプランとは

当初引き下げプランとは、借りはじめの一定期間の金利を引き下げてくれるプランです。

ただしその代償として、引き下げ期間が終了すると割高な金利設定となってしまいます。引き下げ期間や条件は銀行やプランごとに異なります。

適用金利
通期引き下げ 当初引き下げ
1~10年目 1.3% 1.0%
11年目~ 1.8%

例えば、住信SBIネット銀行の10年固定当初引き下げプランの場合、はじめの10年間が引き下げ適用期間です。

上の表のケースでは、はじめの10年間は通期引き下げプランよりも0.3%安く借りられます。しかし、6年目からは0.5%高い金利設定となっています。

10年固定が変動金利よりも安い!というキャンペーンは、ほとんどがこのような仕組みになっています。

はじめは返済額を安く抑えられるものの、あとでそのツケを払うことになります。

当初引き下げプランの仕組み

優遇金利
通期引き下げ 当初引き下げ
1~10年目 1.7% 2.0%
11年目~ 1.2%

【基準金利】3.0%

当初引き下げプランは、優遇金利の条件を変更することで、金利の調整が行われます。通期引き下げと、当初引き下げはどちらも基準金利は同じです。このケースの場合、基準金利が3.0%としています。

通期引き下げプランの場合、優遇金利が1.7%引かれるので、返済額の金利は1.3%となります。

一方で当初引き下げプランの場合、はじめの10年間は優遇金利が2.0%と多めに引かれていますが、11年目からは優遇金利が下がります。

10年固定の場合、10年づつなのであまり大きな差に感じないかもしれません。しかし、もしこれが35年ローンだったらどうでしょう?はじめの10年間は金利が安いものの、のこりの30年は割高な金利で返済しなければなりません。

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固定期間終了後の変動金利も高い

適用金利
通期引き下げ 当初引き下げ
1~10年目 1.3% 1.0%
11年目~ 1.0%(変動)
2.0%(固定)

10年固定を借りた場合、11年目に金利プランの変更を行います。当初引き下げプランの場合、この11年目からのプランが割高になります。

通期引き下げプランで10年固定を借りた場合と比較すると、当初引き下げプランで10年固定を借りた方が、11年目からの金利が高くなります。

はじめは1.0%と安い金利で借りれたのに、次第に金利が高くなっていき、気づいたら2.0%という高い金利で借りることになってしまいました。

銀行のwebページなどでは、一番安い金利が大きく載せられており、あまり住宅ローンの仕組みに詳しくない人は、ずっとその金利で借りれるものだと勘違いしてしまうのです。

通期引き下げプランと比較

当初引き下げプランと、通期引き下げプランでどれくらい差があるのか、シミュレーションしてみましょう。

借入額3000万円、30年固定金利とします。

通期引き下げ 当初引き下げ
借入額 3000万円 3000万円
返済期間 30年間 30年間
金利1 1.3% 1.0%
金利2 2.0%
毎月返済額1 100,681円 96,491円
毎月返済額2 106,141円
総返済額 36,245,144円 37,052,663円

当初引き下げプランは、はじめの5年間は返済額が9.6万円に抑えられています。しかし、11年目からは10.6万円に引き上げられます。

通期引き下げプランと比較すると、当初引き下げプランの方が総返済額が約80万円高くなります・・・!

期間選択型の場合、固定期間が過ぎると申請がなければ自動的に変動金利に切り替わります。住宅ローンの仕組みを理解していないと、気づいたら返済額が高くなっていた、ということも起こりえます。

住宅ローン控除で十分?

住宅購入費で貯金がなくなってしまうので、借りはじめの負担が少ないと助かる、という方もいるかもしれません。

しかし、当初引き下げプランはそこまで大きな効果があるのでしょうか?

先ほどのシミュレーションでは、当初引き下げプランのはじめの10年間の返済額は、通期引き下げプランと比較して、約3500円安くなっていました。3500円の負担が軽くなることは確かに大きいですが、総返済額が80万円も高くなってまで当初引き下げプランを選ぶ価値はあるのでしょうか?

借りはじめの住宅費を減らしたいのであれば、住宅ローン控除をあてにしても良いと思います。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りてから10年間、ローン残高の1%を所得税から控除するという制度です。3000万円の借り入れであれば、1年間で30万円、1ヶ月に割ると2.5万円の所得税が控除されます。この浮いたお金を住宅費に充てれば、家計の負担も軽くなります。

当初引き下げプランは3500円の減額しかありませんが、住宅ローン控除なら10年間2.5万円引かれます。

当初引き下げプランを利用しつつ、住宅ローン控除を利用することもできます。ただ、そこまでしないと家計が危ないほどギリギリであれば、もう一度返済プランを見直したほうが良いでしょう。

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.04 %
21~35年 1.02 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.1%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.1%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHIフラット35公式HP

楽天銀行

15~20年 1.04 %
21~35年 1.12 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行フラット35公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.04 %
21~35年 1.12 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済プラン・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行銀行公式HP

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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