住宅ローン金利比較

変動と固定のミックスローンは器用貧乏でメリットなし

住宅ローンのミックスプランとは、ローンの一定割合を変動金利に、残りを固定金利で借りる方法です。

例えば、3000万円の借り入れのうち、2000万円を変動金利にし、残りの1000万円を固定金利にする、といったように借り方を分けることができます。

mixloan

ミックスローンは、2つのローンを同時に組む方法です。2つのローンを足したものが、毎月の返済額となります。

借入額の一部を固定金利にすることで、金利が上昇した場合でも、リスクを抑えることができる、というのがミックスローンの強みとされています。

しかし、それは本当でしょうか?

結論から申しますと、ミックスローンはリスク回避のためには中途半端の上、デメリットが大きいプランです。

ミックスローンがおすすめできないワケを、解説していきます。

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変動・固定どっちら良い?

変動金利と固定金利のどちらが良いのか?というのは、誰もが悩むことだと思います。

どちらが損か、得かというのは、返し終わってからしかわからないというのが現実です。

変動金利で借りて、金利が大きく上がれば固定金利にしておけばよかったと後悔するでしょう。逆に固定金利で借りて、思ったよりも金利が上がらなければ、無駄な出費になってしまいます。

ミックスローンの場合はどうでしょうか?もし比率を丁度半分づつにした場合、大きく損はしませんが、節約にもなりません。良く言えば、どうころんでもリスクを抑えることができます。しかし、金利が動いたら一部はかならず損する借り方とも言えます。

変動金利が有利な人

変動金利は、金利が低いかわりに、将来金利が上がるリスクがあります。

金利上昇のリスクをコントロールできる返済プランを立てる必要があります。

  • 返済期間を短くする
  • 返済額を少なくする
  • 繰り上げ返済をする

変動金利のメリット・デメリット

固定金利が有利な人

固定金利は、金利の変動リスクが無い代わりに、割高な金利設定となっています。はじめに借りた金利がずっと続くので、どのタイミングで借りるのかが重要となります。

住宅ローンは、もっともリスクの無い返済プランを立てることが重要です。将来必要となる、教育費や老後資金の積み立てなども含めて、人生設計を立てましょう。

住宅ローンを変動金利で安くかりたものの、金利が上がって教育費が足らず、教育ローンや奨学金を借りることになってしまっては本末転倒です。

固定金利のメリット・デメリット

ミックスローンのデメリット

ミックスローンは、変動金利の安さを活かしつつ、リスクも減らせるのが大きなメリットです。

ただし、固定金利を混ぜる分、返済額は上がりますし、変動金利のリスクを完全に無くすことはできません。

これだけであれば、長所も短所もトントンです。しかし、ミックスローンにはさらにいくつかのデメリットがあります。

  • 諸費用が2倍かかる
  • フラット35との併用はできない
  • 同じ銀行で借りる必要がある
  • ミックスローンのある銀行は限られている

諸費用が2倍かかる

ミックスローンでは、2本の住宅ローンを借りることになります。

このため、住宅ローンの手続きにかかる諸費用も2倍必要になります。

登記や抵当権の設定などの手間や手数料が、通常の住宅ローンの2倍になるので、住宅購入時の負担が重くなることを覚悟しておかなければなりません。

フラット35との併用はできない

固定金利でお得なフラット35に注目が集まっています。

しかし、ミックスローンではフラット35との併用はできません。

ミックスローンの場合、割高な固定金利しか利用できないという制限もあります。

同じ銀行で借りる必要がある

ミックスローンは2本の住宅ローンを借りることになりますが、当然ですが同じ銀行で借りる必要があります。

銀行によって長所短所があります。変動金利はとても安く借りられるけれど、固定金利は他銀行よりも割高な設定になっている、ということも珍しくありません。

このため、思ったよりも返済額が高くなってしまうという可能性もあります。

ミックスローンのある銀行は限られている

ミックスローンはどの銀行も取り扱っているわけではありません。

金利の低いネット銀行で借りたいと思っても、ミックスローンを持っていないネット銀行も多いです。このため、ミックスローンを条件にすると、選択肢が狭くなってしまいます。

割高な金利のミックスローンよりも、安い銀行で全期間固定金利で借りた方が、お得になるかもしれません。

ミックスローンはどれくらいお得?

ミックスローンにすることで、変動金利の安さを利用しつつ、金利上昇のリスクを抑えられるとされています。

では、実際にどれくらいお得になるのか、シミュレーションしてみましょう。

ミックスローン フラット35
借入額 1500万円(変動)
1500万円(固定)
3000万円
返済期間 30年 30年
金利 0.5%(変動)
2.3%(固定)
1.8%(団信込み)
毎月返済額 44,878円(変動)
57,720円(固定)
107,909円
総返済額 16,156,057円(変動)
20,779,049円(固定)
38,847,253円

ミックスローンの毎月返済額の合計は、102,598円、総返済額は36,935,106円となります。フラット35と比較すると、ミックスローンの方が毎月返済額は約5400円、総返済額は約190万円安くなります。

ミックスローンの場合、2本の契約となるため、通常の1つの契約と比較して多めに手数料がかかります。手数料分を含めますと、総返済額の差額は150万円ほどになるでしょう。

ただし、これは変動金利がまったく上がらなかったと想定したシミュレーションです。30年間ずっと金利が上がらないというのは考えにくいでしょう。

もし変動金利が10年後に1.0%上がった場合(0.5%→1.5%)、毎月返済額が49,450円となり、総返済額は17,253,240円になります。総返済額の差額は約40万円まで縮まります。

総返済額を見てみると、ミックスローンでもそこまで大きく安くなるわけではないことがわかります。もし変動金利が1.0%上がった場合、毎月の返済額はフラット35とほとんど同額になります。返済額は同額ではありますが、今後さらに増えるかもしれないという不安は残ります。

ミックスローンは、返済額があまり安くならない割に、変動金利の金利アップの不安が残ってしまいます。これならば、最初から固定金利にした方がよいかもしれません。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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