住宅ローン金利比較

ネット銀行住宅ローンのメリット・デメリット&お得に借りるコツ

一昔前までは、ネット上で住宅ローンを借りるなんてことは想像もできませんでした。

これまでは、不動産屋が進める提携ローンや、会社でお世話になっている大手銀行、もしくは慣れ親しんだ地元の銀行で融資をお願いするというのが一般的でした。筆者の両親が実家を建てたときも、祖父母の紹介の大工さんに依頼し、地元の銀行でお金を借りました。特に昔は親子や地域の繋がりが強く、○○さんのところなら満額融資できますよ、と審査もあいまいでした。

古き良き時代とも言えますが、費用面では決して安いものではありませんでした。

インターネットの発展により、もはや今ネットで買えないものは無いでしょう。住宅ローンも例外ではありません。

ネットの強みは、情報量の多さです。高いものや質の悪いものは売れません。住宅ローンも、昔は大手銀行か地元銀行の3つくらいから選択するしかありませんでした。しかし、現在は全国のどの銀行に申し込むこともできます。

その中でも、特にネット上のみでサービスを展開する、「ネット銀行」に注目が集まっています。ネットバンクとも呼ばれます。

ネット銀行についてはすでにいくらか知っている方も多いでしょう。しかし、ネット上には偏った情報も少なくありません。専門家ではないブロガーが間違った情報を掲載することもあれば、広告費用をもらっている情報サイトがあえて悪い点を隠しているというケースもあります。

ネット銀行のメリットとデメリットを公平な視点で分析したいと思います。

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金利が低い

ネット銀行の最大の魅力は、金利が非常に低いことです。従来の銀行では比較にならないほど安いです。

ネット銀行は、ネット上のみでサービスを行っており、店舗を持たず人件費を極限まで削減しています。ATMや金庫ももたず、システム管理や警備といった維持費もかかりません。

駅前の一等地に店舗を構える大手銀行と、受け付けはwebサイトから、相談は電話やメール経由でするネット銀行とではコストで大きく差ができるのは明らかですね。

ネット銀行は経費を大幅に削減することで、これまでにない低金利で住宅ローンを提供することに成功したのです。

ただし、ネット銀行だから無条件に安いとは限りません。契約内容をしっかり理解していないと、思わぬワナが潜んでいる場合もあります。

  • 最優遇金利
  • 変動金利(半年型)
  • 固定期間選択型
  • 当初引き下げプラン
  • 大手銀のネット専用プラン

「最」優遇金利が適用されるかわからない

webサイト上に掲載されているのは、最も安いケースの金利です。

これは住宅ローンに限ったことではありませんね。両行のツアーも格安だと思ったら自由時間ばかりで、ほとんど交通費と宿泊費のみの料金ということもあります。人気のスポットに行くためにはオプションを申し込まなければならない仕組みで、気づいたら旅費が大幅に上がっていることも少なくありません。

住宅ローンの金利も、webサイト上には「最」優遇金利が表示されているだけで、必ずその金利で利用できるとは限りません。住宅ローンの審査次第では、年収が足らずに優遇金利が下げられたり、健康チェックで引かかって割高な保険に加入することになるかもしれません。

金利が安いことで人気のフラット35も、団信の加入のために0.3%の金利が上乗せになります。

しかし、これは大手銀行や地方銀行でも同じことが言えます。いくらで借りれるのかは、審査を受けてみないとわからないというのが現状です。

このため、住宅ローンを選ぶ際には複数の銀行に申し込んでおき、一番安く見積もりしてくれた銀行で借りる、という方法をおすすめします。

変動金利(半年型)に注意

新生銀行が提供する、変動金利(半年型)には注意が必要です。

住宅ローンの返済額は、基準金利と優遇金利によって決定します。変動金利の基準金利は2009年以来更新されておらず2.475%です。でも今の変動金利はもっと安いですよね。

実は銀行は、ここから優遇金利という名目で金利を調整しているのです。

つまり、基準金利から優遇金利が、返済額になるわけです。

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基準金利は、国の定める政策金利と紐づいており、そこまで頻繁に変化はしません。しかし、優遇金利は条件次第で大きく変わる可能性があります。

一般的な銀行では、変動金利の優遇金利は、一律固定で完済するまで変わりません。

しかし、新生銀行の変動金利(半年型)は、途中で優遇金利が変わります。つまり、返済額が変わります。

優遇金利
変動金利 固定金利
6ヶ月~(500万円以上) 0.65% 0.7%
6ヶ月~(500万円未満) 0.25%

新生銀行は、住宅ローンを借りて半年後に金利の更新が行われます。この際に優遇金利が変更となります。

変動金利の場合は、優遇金利が0.65%となります。また、残ローンが500万円未満になると、さらに優遇金利が0.25%に減ります。

はじめに借りたときはお得に借りれたと思ったら、気づいたら割高な返済額になっている、ということにもなりかねません。ちなみに金利の更新は自動的に行われますので、もしこの条件を知らなかったら、返済額が上がっていることに気づかないまま返済しているということもありえます。

新生銀行で住宅ローンを借りてはいけないワケ

固定期間選択型は割高

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固定金利には、全期間固定型と固定期間選択型の2種類があります。

全期間固定型は、一般的にイメージされるプランで、返済期間中ずっと金利が固定されるサービスです。

一方で固定期間選択型は、返済期間の一部を固定金利にするプランです。例えば10年固定の場合、はじめの10年間は固定金利で借り、11年目以降は変動金利に変更されます。

固定期間選択型は、固定期間が過ぎると優遇金利が減ってしまうデメリットがあります。

変動金利 10年固定 30年固定
1~10年目 0.5% 1.0% 1.3%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)

このように、固定金利が過ぎると、はじめから変動金利を借りている人よりも、割高な変動金利になります。

また、更新時にもう一度固定金利を選ぶこともできますが、その場合もはじめから固定金利を借りていた場合よりも高くなります。

固定期間選択型を借りるなら、はじめから変動か固定のどちらにするか決めていたほうがお得です。

固定期間選択型とは

当初引き下げプランに騙されるな

ネット銀行でもっとも注意が必要なのが、固定金利の「当初引き下げプラン」です。

その名前にある通り、借りはじめの一定期間は金利が下がりますが、優遇期間が過ぎると割高な金利となってしまいます。

例えば住信SBIネット銀行の場合、はじめの5年間のみ優遇されます。

適用金利
通期引き下げ 当初引き下げ
1~5年目 1.3% 1.0%
6年目~ 1.8%

例えばこのケースの場合、はじめは1.0%と低金利で借りれますが、6年目からは1.8%という割高な金利になります。もし30年返済だった場合、25年間も割高な金利で返済することになるので、大損です。

ネット銀行のwebサイト上では、一番安い金利を大きく表示させており、住宅ローンにあまり詳しくない方だと、その金利でずっと借りれるんだと勘違いしてしまいます。

しかし当初引き下げプランが安いのははじめだけで、総返済額では大きく損してしまうので注意が必要です。

当初引き下げプランとは

大手銀もネット専用サービスを展開

利用者が住宅ローンを選ぶ際に、やはり金利が比較されます。大手銀行は、ネット銀行にはまったく太刀打ちできない状況になっています。

このため、大手銀行もwebサイト経由の場合は、金利優遇が適用されるネット専用サービスを持っています。

みずほ銀行や、三菱東京UFJ銀行などのメガバンクもネット専用プランを展開しています。

しかし、やはり限りなくコストを絞っているネット銀行には、対抗できていないのが現状です。そこで、大手銀行は現在のサービスを継続しつつ、子会社として新しいネット銀行を立ち上げ始めています。

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で出資する「じぶん銀行」、三菱東京UFJ銀行とカブドットコム証券が運営する「カブコム専用住宅ローン」といったサービスが登場しています。

後発組であるこれらのサービスはまだ知名度こそ低いものの、ネット銀行との競争を激化させています。

諸費用は本当に安い?

ネット銀行は金利だけではなく、諸費用も安いというのが特徴です。ただし、雑誌やネット情報サイトの中には、誇大評価しているところも少なくありません。

ネット銀行の諸費用について、メリットはもちろん、デメリットも見ていきます。

保証料は無料だが、事務手数料が高い

大手銀行 ネット銀行
保証料 金利+0.2%上乗せ 無料
事務手数料 32,400円 借入額x2.18%

最も間違った評価をされているのが、保証料です。

ネット銀行では、保証料が無料です。

これは大きなメリットです。しかし、実際は事務手数料という名目で徴収しています。決して諸費用が安くなっているわけではありません。大手銀行は保証料がかかるものの、事務手数料が3万円なので、ネット銀行よりも格段に安いです。

ちなみに、事務手数料が端数なのは消費税込みの価格だからです。もし消費税が10%へ値上げされたら、大手銀行は33,000円、ネット銀行は借入額x2.2%になるでしょう。

大手銀行 ネット銀行
借入額 1500万円 1500万円
金利 1.7% 1.5%
返済期間 15年 15年
毎月返済額 94,468円 93,111円
総返済額 17,004,154円 16,759,968円

借入額1500万円、金利1.5%、返済期間15年としてシミュレーションしました。大手銀行は保証料として金利が0.2%アップしています。

総返済額は大手銀行が約24.4万円高くなりました。つまり、これが保証料というわけです。事務手数料を加えると27.6万円になります。一方でネット銀行は、1500万円の借り入れの場合、事務手数料が約32.4万円かかります。なんとネット銀行の方が高くなりました。

今回はほとんど同額になる分岐点でシミュレーションしました。これよりも返済額が多かったり、返済期間が長くなるとネット銀行の方が安くなります。逆に借入額が少なかったり、返済期間を短くできれば、金利上乗せタイプの大手銀行の方が費用を抑えられます。

団信が無料

ネット銀行は団信が無料で利用できます。

地方銀行や、中小の金融機関では、団信の保険料を請求しているので、大きなメリットです。団信の保険料は、金利+0.3%ほど上乗せとなります。

ただし、ネット銀行や大手銀行のweb申し込みプランでは、団信が無料なのはすでに当たり前になっているので、取り立てて注目すべきポイントではなくなっています。また、団信が無料とは謳っていますが、実際は事務手数料や保証料などに含まれていると考えましょう。

繰り上げ返済手数料が無料

地方銀行や中小の金融機関では、繰り上げ返済1回あたり5万円~10万円ほどの手数料がかかります。高いですね。

また、1回の繰り上げ返済は最低100万円以上、といった条件がつきます。ボーナスや、親からの贈与で50万円ある、という場合でも100万円に達しないと繰り上げ返済できません。

ネット銀行では繰り上げ返済の条件もかなり緩和されています。

繰り上げ返済手数料は何度しても無料です。また、1度の繰り上げ返済は1円から自由にできるというネット銀行もあります。

ただし、ネット銀行は、手数料は無料のところがほとんどですが、繰り上げ返済額の下限が、10万円以上など、条件が違う場合もあります。

またネット銀行は、全額前倒しで完済する場合は、5万円ほどの手数料がかかります。借り換え時などには、注意しましょう。ねtt

審査が厳しい

ネット銀行は比較的、審査が厳しいという口コミが多いです。それは2つの理由が関係しています。

まず始めに、ネット銀行は経費を切り詰めることによって、金利やサービスの拡充をしており、利益を出すためにシビアな審査が必要となっているからです。

2つめは、審査を厳格化し、流れ作業にすることでコストを削減しています。基準に達していなければ滞納のリスクが高まるので審査を落とし、例外を作りません。

地方銀行などでは、少し年収が足らずに融資ができないという場合でも、連帯債務者を立てることで良しとしたり、柔軟な対応を行ってくれることが多いです。地域とつながりの強い銀行銀行では、○○さんの息子さんなら安心だ、といった家族ぐるみの信用も参考に審査がされることも少なくありません。

一方でネット銀行は、ダメなものはダメ、と明確化することでリスク回避とコスト削減を徹底化しています。

とはいえ、地方銀行の方が良いのかというとそうでもありません。低金利のネット銀行で返済が難しいと判断されたのならば、その結果を真摯に受け止めた方が良いでしょう。地方銀行で割高な金利で借りれても、家計を圧迫してしまうだけです。

フラット35は審査が甘い

ネット銀行の取り扱いサービスの中でも、フラット35は逆に審査が甘いと評判です。

これは、フラット35は国からお金がでているからです。通常の住宅ローンは、銀行が融資を出しているため、滞納のリスクを抑えるために厳格な審査を設けています。しかし、フラット35は国のお金なので、もしも返済を滞納されても銀行が損するわけではないのです。

このため、フラット35は通常の住宅ローンよりも審査が甘いというわけです。

通常の住宅ローンの審査に落ちた場合、代わりにフラット35をすすめる銀行もあるほどです。銀行がお金をだすのは嫌だけれど、国からお金がでるフラット35なら貸しますというわけですね。

審査に不安のある方は、フラット35をトライしてみることをおすすめします。

フラット35のメリット・デメリット

サポートが弱い

ネット銀行は、最近こそサポートの充実がされてきているものの、やはり一般的な銀行と比較するとまだまだ弱いと言わざるをえません。

ネット銀行は、金利を下げてサービスを充実させるために、人件費を抑えているのでしかたのないことかもしれません。

相談や質問は基本的にはメールもしくは電話です。最近ではスカイプを利用し、画面越しではありますが顔を合わせた相談も可能になっています。

とはいえ、やはりネット銀行のサポートには限界があります。ネット銀行のサポートは、webサイト上のQ&Aでは足らない部分を説明する、補助サービスという扱いです。

一方で、一般銀行では審査で問題があった場合でも、条件やプランを変えてなんとか借りれるように相談にのってもらうことができます。

コスト削減や効率化を最優先させるネット銀行は、やはりサポート面は劣ります。審査に不安があったり、特別な事情がありじっくり相談したいという場合は、ネット銀行では難しい場合もあります。

一般銀行に無いサービスも

ネット銀行の住宅ローンは、一般の銀行では無いサービスを受けられることもあります。もしくは、通常は有料のオプションプランが、無料で利用できる場合もあります。

お得なサービスを受けられるネット銀行をいくつか紹介します。

  • 全疾病保障が無料
  • 楽天ポイントが3倍
  • イオンの買い物が5%OFF

全疾病保障が無料

住信SBIネット銀行では、全疾病保障が無料で利用できます。

団信は、契約者の死亡もしくは植物状態になった場合と、保険の適用条件がとても厳しいです。がんなどの大病にかかった場合でも、治療中は保険の適用外です。

団信だけでは不安のため、ガン保険や3大疾病保障などのオプションプランを追加で利用する方も多いです。しかし、これらの保険を付けるためには、もちろん費用も掛かってしまいます。

ガン保険や疾病保障を付けると、金利+0.3%ほどの保険料が必要となります。3000万円、35年返済の場合、毎月返済額は4200円上がり、総返済額は約170万円もアップします。

住信SBIネット銀行では、全疾病保障が無料で利用できます。

住信SBIネット銀行

楽天ポイントが3倍

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楽天銀行で住宅ローンを借りると、2年間スーパーVIP特典を受けられます。

ATMの利用手数料の無料回数が増えたり、楽天スーパーポイントが3倍になります。楽天ポイントは、通常は100円で1ポイントですが、3ポイント貯まるようになります。

特典終了後でも、住宅ローンの返済口座として利用していることも考えると、プレミアムやVIPはハードルは低いです、住宅ローンの契約をきっかけに、楽天ショッピングを良くするするようになったという人も多いです。

10万円で3000ポイント貯まります。毎年30万円分のお買い物をしたとすると、30年間で27万円分のポイントになります。まったく特典の無い銀行と比較すると、塵も積もれば山となり、大きな差になりますね。

楽天銀行

イオンの買い物が5%OFF

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。

お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになります。

イオンでお買い物をよくするという方には、おすすめです。

また、イオンは店舗ごとにイオン銀行の支店が設置されており、対面での相談も受け付けています。支店のあるネット銀行というのは、非常に珍しく、相談やサポート面も重視したい方にはおすすめです。また、イオンでATMを無料で利用できるので、時間帯や曜日を気にすることがな胃のも嬉しいです。

イオン銀行

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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