住宅ローン金利比較

頭金なしで買える?貯金0円ではマイホームは買えない

「頭金なしでもマイホームが買える!」

という広告文句をよく見かけますが、絶対に信じてはいけません。最近ではネット上に無料でブログを開設できることもあり、嘘偽りの情報が飛び交っています。

これらの情報は、たちが悪いことに、少しだけ本当の情報が入っていたリ、理論的には正しそうに解説しています。しかし、実際には不都合な情報はあえて載せていなかったり、理想の条件を前提にした現実味のないシミュレーションばかりです。

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頭金なしでも手数料・諸費用がかかる

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確かに、頭金が0円で、物件価格の100%を住宅ローンで借りることはできます。

では、3000万円の家が欲しいから、銀行で3000万円借りれば買えるのでしょうか?答えはNOです。

マイホームを購入する際には、不動産屋に紹介してもらうお礼として、仲介料がかかります。また、住宅ローンを組むための手数料や保険料も必要です。さらに、不動産取引の際には、税金も発生します。

物件価格を除く住宅購入費は、物件価格の約1割かかります。3000万円の物件であれば、300万円くらいの諸費用がかかります。

もし、100%融資の住宅ローンを借りたとしても、貯金が0円ではマイホームは買えません。住宅ローンの諸費用も含めてローンを組むことができる銀行もありますが、不動産仲介料や税金は自腹です。

頭金なしでも買える=貯金0円でも買える、とはなりません。

住宅ローンの100%融資は可能?

諸費用はなんとか捻出するとして、頭金0円で、諸費用も含めて住宅ローンを借りる、ということは可能でしょうか?

理論的には可能です。しかし、現実的には無理でしょう。

一般的には住宅ローンを組む際には頭金が2~3割必要とされます。この理由は、例えば3000万円の物件の場合、そのうちの1000万円は売主の利益が含まれており、実際の物件の価値は2000万円くらいです。このため、住宅ローンの返済ができなくなった場合など、マイホームを手放す際に、この1000万円分の補てんが必要となるのです。

お金を貸す銀行からすると、頭金として2~3割をあらかじめ払ってほしいというのも納得できると思います。

9割越え融資には条件がつく

通常の住宅ローンでは、物件価格の9割までしか借りれません。

しかし、特別なプランとして9割越えプランというのがでてきました。ただし、あくまで9割越えなので、このプランでも100%すべて貸してもらうことは難しいです。

また、9割越え融資のプランは金利が0.5%以上高くなったり、連帯保証人を立てるといった条件がつきます。

厳しい言い方をすれば、頭金が払えないということは、貯金ができない人と見られます。このため、審査はかなり厳しいものになることは間違いありません。

諸費用ローンは金利が高くなる

住宅ローンの諸費用を含めて、住宅ローンで借りるというプランもあります。

この場合、金利が0.5%ほど高くなります。

また、諸費用ローンと9割越え融資の両方を利用することは、現実的には厳しいです。頭金を確保しつつ、諸費用だけローンに含める、といった利用方法であれば可能です。

頭金が無い、諸費用も払えない、それでも家が欲しいというのは通りません。

注文住宅で見積もりを水増ししてもらえる?

ネット上のブログなどでは、注文住宅で見積もりを水増ししてもらい、融資額を増やすという裏ワザが紹介されていることがあります。

3000万円の物件なら通常は2700万円までしか借りれないため、見積もりを3400万円くらいにしてもらい、3000万円融資してもらうというわけです。

注文住宅なら、資材を取り換えたりキッチンを高いものにグレードアップしたりと、建築途中から予定よりも費用が増えることはよくあります。少しくらい水増ししてもバレにくいのです。

物件価格 融資限度額(9割)
通常 3000万円 2700万円
水増し 3400万円 3060万円

確かに、昔はこのようなことがされていた事実があります。諸費用どころか、引っ越し費用や家具・家電の買い替え費用まで含めて見積書を出してもらうということもありました。

しかし、これは詐欺です。

コンプライアンスに気を付ける最近の企業では、見積もりの水増しを頼んでも白い目で見られるだけでしょう。

もしかしたら、中小の建築業者なら今でも融通を利かしてくれるところはあるかもしれません。しかし、不正がバレたら訴訟沙汰になる可能性も否定できません。もし挑戦してみたいという方は、リスクを理解したうえで、自己責任でしてください。

融資額を増やすためには?

基本的には、頭金0円というのは不可能です。もちろん、貯金がなければ仲介料や諸費用が支払えません。

貯金が0という方は、まずは貯金を貯めましょう。当たりまえのように思うかもしれませんが、この当たり前のアドバイスをしない情報サイトや営業マンが多いです。

どうしても融資額を増やしたいという場合は、こちらの方法もあります。

親から贈与を受ける

もし、両親から贈与を受けられそうであれば、お願いしてみましょう。いい大人が親にお金を無心するというのは、恥ずかしいと思う必要はりません。

住宅購入を目的とした贈与の場合、700万円まで贈与税の控除が受けられます。贈与税、相続税対策にもなるのです。

また、両親にとっても損な話ではありません。例えば、両親の老後費用を借りて、後から少し利子を上乗せして返せば、お互いにメリットがあります。

夫婦連帯で融資額を増やす

夫婦共働きの家庭の場合、夫と奥さんの2人でひとつのローンを組むことができます。

夫の年収が400万円、奥さんの年収が300万円なら、年収700万円と同じように住宅ローンを借りれます。

ただし、責任も2人に分けられます。例えば3000万円借りた場合、2000万円は夫の負担、1000万円は奥さんの負担と、責任が分けられます。このため、2人とも団信に加入しなければならないなど、負担が増えるデメリットもあります。

借入額は増やせますが、返済額も増えるということは理解しておかなければなりません。例えば奥さんが子育てで職を離れた場合、収入が減ってしまうので、家計が苦しくなってしまうかもしれません。

誰が書いてるの?本当に読者目線なのか?

ネットの情報サイトや、不動産屋の営業マンの話を、すべて真に受けてしまってはいけません。

「頭金なし、年収300万円でもマイホームが買える」

こんな広告にダマされてはいけません。

それを書いている人はどんな人なのでしょうか?不動産屋が物件を売りたいために、デタラメな情報を流しているかもしれません。ファイナンシャルプランナーであっても、住宅ローンを組んでもらわなければお礼金を貰えませんから、なんとかして借りてもらおうとします。著者であれば、本を売りたいので目につくキャッチコピーを掲げるのは正しいことかもしれません。

しかし結局のところ、彼らが住宅ローンを組むわけではないので、何とでも言えます。

貯金中に金利が上がる?

頭金が無くても早く借りた方が良い、という主張の理由として、頭金を貯めている間に金利が上がってしまう可能性がるというものです。

確かに、金利が上がってしまっては結果的に損してしまうかもしれません。しかし、上がらない可能性もありますし、むしろ今よりも下がるかもしれません。未来の可能性の話をしても、キリがありません。

5年間で500万円を貯めると決めたとしたら、5年後の金利を予想しなければなりません。5年後の金利の予想は、どんなに腕利きのプロでも不可能です。わからないことを前提とした理論は成り立ちません。

また、9割以上の融資を受ける場合、借入金利が上がります。

家賃がもったいない?

頭金を貯めている間の家賃が損、という意見もあります。

では、早ければ早いほど良いのでしょうか?

例えば20歳でマイホームを購入した場合、定年退職時には築45年です。また新しい家を建て直さなければならなくなるでしょう。

長い人生の間には何が起こるか分かりません。もしかしたら、家を買った直後に大地震に見舞われて、家が壊れてしまうかもしれません。賃貸であれば、家が無くなってしまっても家賃以上のお金はかかりません。

頭金を貯めるために5年待てば、家の劣化も5年先延ばしにすることができます。

繰り上げ返済しないで資産運用した方が得?

マイホームを買ってしまってから頑張って働けばいい、という強気な意見もあります。

こんなファイナンシャルプランナーに会ったら筆者なら呆れてしまいますね。頑張れというアドバイスなら誰にでもできます。

繰り上げ返済しないで資産運用した方が得、登記費用がもったいないから自分でするべき、こんな情報ブログも多いですが、筆者はおすすめしません。

株やデイトレードなどの資産運用は、素人が手を出すことは危険です。金融のプロとして働いているブロガーや、本を出版している筆者自身はそういったスキルがあるので、すすめたくなるのは分かりますが、まったく知識がない人が挑戦しても失敗するだけです。

資産運用でお金が増えるどころか、下手をしたら借金を抱え込むことになるかもしれません。

登記に関しても同じです。確かにブログなどで詳しく手続きの仕方は載っていますが、実際にやるとなるとかなり難しいです。書類の記載漏れや、必要書類が足りないとなって銀行に迷惑をかけると、最悪の場合、融資を断られることになるかもしれません。

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