住宅ローン金利比較

固定金利の固定期間選択型を借りてはいけない

「固定金利を借りるなら、10年固定がおすすめですよ!」

銀行マンや不動産屋の営業マンから、こうすすめられたことはありませんか?

「割高な固定金利を、10年固定なら格安で借りれます。11年目のプランの更新時には、その時の金利事情に合わせて有利なプランを選べます。金利が下がっていれば今よりも安くなるかもしれません。」

10年固定って何だろう?あとから金利を調整できる?よくわからないけど、なんだかよさそうなプランだ・・・

住宅ローンをはじめて借りる人にとって、プランの細かな条件や金利の仕組みを把握するのは難しいです。もっともらしい営業トークを聞いて、契約を交わしてしまう人も少なくありません。でも、ここには大きなリスクが潜んでいます。

安いものにはワケがあります。

営業マンが話さない、固定期間選択型の固定金利がもつリスクを紹介していきます。

スポンサーリンク

固定期間選択型とは

period-selection-type

2年固定、3年固定、5年固定、7年固定、10年固定、15年固定、20年固定、25年固定、30年固定、35年固定・・・

固定金利にはたくさんのプランがありますが、これらのプランは大きく2つに分けられます。

1つめは、返済期間の間ずっと固定金利で借りる、全期間固定型。30年の返済計画を立てた場合、30年固定を選べばよいですね。

もう一つは、固定期間を選択できる、固定期間選択型です。30年の返済計画に対して、10年固定を選ぶことができます。残りの20年はというと、11年目になるとプランの更新があります。プランの更新時には、変動金利に切り替えるか、もう一度固定金利で借りるか選ぶことができます。

固定期間選択型のメリット・デメリット

固定期間選択型のメリットは、金利の上昇リスクを抑えられることと、全期間固定型よりも割安な金利で借りられることです。

ただし、メリットよりも大きなデメリットを抱えています。

固定期間が終わると優遇金利が減る

「プランの更新時には、その時の金利事情に合わせて有利なプランを選べます。」

これは嘘では無いですが、不利な条件がつくことを伏せています。

変動金利 10年固定 30年固定
1~10年目 0.5% 1.0% 1.3%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)

固定期間が終わりプランの更新が行われると、優遇金利が下がります。つまり、更新後は割高な金利で返済することになるのです。

上の表の例の場合、10年固定を借りるとはじめの10年間は1.0%で借りれます。しかし、11年目になると1.0%(変動)と1.5%(固定)のどちらかを選択することになります。

お気づきかと思いますが、はじめから変動金利や固定金利を借りた場合よりも、割高な金利になっています。

yuugu-kinri

これは、優遇金利が違うからです。例えば変動金利の基準金利が2.0%だとします。

はじめから変動金利を借りている人は、優遇金利が1.5%適用され、実際に返済する金利は0.5%となります。しかし、10年固定で借りた人が11年目に選ぶ変動金利は、優遇金利が1.0%しかなく、基準金利が同じでも、返済額は1.0%と割高な金利になってしまうのです。

金利の設定は、プランの選択時を基準にするので、この差が埋まることはありません。固定期間選択型は、借りはじめを安くできますが、後でつけを支払うことになります。

はじめから変動金利もしくは全期間固定を選んでおいた方が、お得です。

固定期間が先という矛盾

固定期間選択型は意味があるのか?という疑問があります。

そもそも、固定金利のメリットは、将来の金利変動のリスクをなくすことです。しかし固定期間選択型は、借りはじめから何年かを固定にするというプランです。

期間選択型は、遠い将来のリスクは保障してくれないのです。これでは、固定金利を選んだ意味がなくなってしまいます。

10年固定であれば、はじめの10年間は返済額が変わらないことが保障されます。しかし、11年目のプラン更新時には、その時の金利を基準に決められます。つまり、11年目の金利が上がっていれば、返済額が増えてしまうのです。

将来のリスクを減らしたいのであれば、全期間固定にするべきです。

住宅ローン控除で十分?

若くて収入が少ない頃の返済額を減らしたい、という方もいるかもしれません。

しかし、この考え方は危険です。

固定期間が終了した後に、返済額が増えてしまっても大丈夫なのでしょうか?10年後なら昇給しているだろう、という保障はどこにもありません。もしかしたら、不景気でボーナスがカットされたり、今よりも給料が下がっているかもしれません。

借りはじめの返済額を減らしたい、というのであれば住宅ローン控除を宛にしても良いでしょう。

住宅ローン控除は国の補助制度で、住宅ローンを借りてから10年間は、ローン残高の1%を所得税から控除されるというものです。3000万円の借り入れであれば、年間30万円、1ヶ月にすると2.5万円分が免除されます。

10年固定を借りなくても、住宅ローン控除で浮いたお金を住宅費に充てることができます。

銀行営業マンが10年固定をすすめるワケ

銀行マンや不動産屋の営業マンにすすめられて借りてしまう人も少なくありません。

しかし、彼らはあくまでビジネスとして営業しているだけです。つまり、彼らの売り上げがもっとも良いものをすすめていると考えても良いでしょう。必ずしもそのプランが返済者にとってベストのものとは限りません。

現在は、住宅ローンの金利がかつてないほど下がっており、銀行の利益も良くありません。また、長く続く不景気のため、高い買い物であるマイホームには手が出ずらくなっています。その上、ネット銀行という新しいライバルも増えており、お客さんの取り合いが激しくなっているのです。

本当に親身になって返済者のことを考えてくれる方がいないわけではありません。しかし、自分の売り上げ目標の達成を優先する営業マンが多いというのも事実です。

どの住宅ローンプランが最適なのか、自分で判断することが大切です。

  • 安くてすすめやすい
  • 利益が出やすい
  • 昔は10年固定がよかった

10年固定は安くてすすめやすい

営業マンがすすめるプランは、変動金利か10年固定のどちらかです。

これは単純に、金利が低いからです。

営業マンはまずは必ず、金利が一番安い変動金利ですすめてくるでしょう。モデルルームの返済試算なども、すべて変動金利で計算されています。安いほど買ってもらいやすいので、当然のことですね。

しかし、慎重なお客さんは、変動金利に抵抗があるという人も多いです。この場合、10年固定金利をすすめるのです。固定金利の中でも比較的、金利が安いので紹介しやすいのです。

10年固定は利益が出やすい

10年固定は先ほども解説したとおり、11年目の更新後からの金利が割高になっています。

返済者にとっては損ですが、銀行にとっては利益が出しやすい商品ということなのです。

営業マンにとっては、売り上げが高いほど自分の点数アップになりますから、すすめやすい商品なのです。

昔は10年固定が人気だった

十数年前は、雑誌や住宅ローンの解説本などでは10年固定が大きく取り上げられていました。

固定金利は非常に高く、バブルの崩壊後も6%~7%という高金利でした。日本の景気は不安定で、どうころぶかわからないという状態であり、とりあえず10年固定で様子を見る、というのが賢い選択だと紹介されていたのです。

実際に現在では、当時よりも5%も金利が落ち込んでいるので、正しい選択だったといえます。中小不動産屋では、昔の方式をいまでも続けており、10年固定をすすめているというところもあります。

しかし、今は当時とは逆の状況です。変動金利は0.5%を割り込み、固定金利も1%半ばという超低金利です。これ以上金利が下がることは考えにくく、金利上昇のリスクの方が高いです。

当初引き下げプランとは▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

kinri-schedule

住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 1.07 %
21~35年 1.07 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

また、ARUHIは審査が非常に速く、審査が比較的あまいという口コミも集まっています。他の銀行で審査が落ちてしまった時の滑り止めとして、申し込んでおくという人も多いです。

  • 自己資金20%で金利0.2%引き!
  • 仮審査:最短当日
  • 本審査完了:最短3営業日
  • 審査があまいと人気◎

ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

  • 長期固定金利が安いフラット35
  • 借り換え特典で事務手数料が割引
  • 楽天ポイントが3倍

楽天銀行公式HP

住信SBIネット銀行

15~20年 1.15 %
21~35年 1.25 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
  • 事務手数料が通常住宅ローンの半額
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.447 %
変動(借り換え) 0.418 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.68 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

三菱UFJ銀行

変動(新規) 0.525 %
変動(借り換え) 0.525 %
10年固定 0.85 %
事務手数料 32,400円

三菱UFJ銀行は国内・海外に1000拠点以上の店舗を構える、メガバンクとよばれる国内最大手銀行です。実績と信頼の高い三菱UFJ銀行の住宅ローンが、ネット銀行と同等の低金利で利用できます。

サポート体制が充実しており、難しい手続きや返済計画の相談なども安心です。

  • ネット銀行と同水準の低金利
  • 充実したサポートで安心
  • 豊富な商品ラインナップで多様なニーズに対応

三菱UFJ銀行公式HP

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です