住宅ローン金利比較

固定金利の固定期間選択型を借りてはいけない

「固定金利を借りるなら、10年固定がおすすめですよ!」

銀行マンや不動産屋の営業マンから、こうすすめられたことはありませんか?

「割高な固定金利を、10年固定なら格安で借りれます。11年目のプランの更新時には、その時の金利事情に合わせて有利なプランを選べます。金利が下がっていれば今よりも安くなるかもしれません。」

10年固定って何だろう?あとから金利を調整できる?よくわからないけど、なんだかよさそうなプランだ・・・

住宅ローンをはじめて借りる人にとって、プランの細かな条件や金利の仕組みを把握するのは難しいです。もっともらしい営業トークを聞いて、契約を交わしてしまう人も少なくありません。でも、ここには大きなリスクが潜んでいます。

安いものにはワケがあります。

営業マンが話さない、固定期間選択型の固定金利がもつリスクを紹介していきます。

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固定期間選択型とは

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2年固定、3年固定、5年固定、7年固定、10年固定、15年固定、20年固定、25年固定、30年固定、35年固定・・・

固定金利にはたくさんのプランがありますが、これらのプランは大きく2つに分けられます。

1つめは、返済期間の間ずっと固定金利で借りる、全期間固定型。30年の返済計画を立てた場合、30年固定を選べばよいですね。

もう一つは、固定期間を選択できる、固定期間選択型です。30年の返済計画に対して、10年固定を選ぶことができます。残りの20年はというと、11年目になるとプランの更新があります。プランの更新時には、変動金利に切り替えるか、もう一度固定金利で借りるか選ぶことができます。

固定期間選択型のメリット・デメリット

固定期間選択型のメリットは、金利の上昇リスクを抑えられることと、全期間固定型よりも割安な金利で借りられることです。

ただし、メリットよりも大きなデメリットを抱えています。

固定期間が終わると優遇金利が減る

「プランの更新時には、その時の金利事情に合わせて有利なプランを選べます。」

これは嘘では無いですが、不利な条件がつくことを伏せています。

変動金利 10年固定 30年固定
1~10年目 0.5% 1.0% 1.3%
11年目~ 1.0%(変動)
1.5%(固定)

固定期間が終わりプランの更新が行われると、優遇金利が下がります。つまり、更新後は割高な金利で返済することになるのです。

上の表の例の場合、10年固定を借りるとはじめの10年間は1.0%で借りれます。しかし、11年目になると1.0%(変動)と1.5%(固定)のどちらかを選択することになります。

お気づきかと思いますが、はじめから変動金利や固定金利を借りた場合よりも、割高な金利になっています。

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これは、優遇金利が違うからです。例えば変動金利の基準金利が2.0%だとします。

はじめから変動金利を借りている人は、優遇金利が1.5%適用され、実際に返済する金利は0.5%となります。しかし、10年固定で借りた人が11年目に選ぶ変動金利は、優遇金利が1.0%しかなく、基準金利が同じでも、返済額は1.0%と割高な金利になってしまうのです。

金利の設定は、プランの選択時を基準にするので、この差が埋まることはありません。固定期間選択型は、借りはじめを安くできますが、後でつけを支払うことになります。

はじめから変動金利もしくは全期間固定を選んでおいた方が、お得です。

固定期間が先という矛盾

固定期間選択型は意味があるのか?という疑問があります。

そもそも、固定金利のメリットは、将来の金利変動のリスクをなくすことです。しかし固定期間選択型は、借りはじめから何年かを固定にするというプランです。

期間選択型は、遠い将来のリスクは保障してくれないのです。これでは、固定金利を選んだ意味がなくなってしまいます。

10年固定であれば、はじめの10年間は返済額が変わらないことが保障されます。しかし、11年目のプラン更新時には、その時の金利を基準に決められます。つまり、11年目の金利が上がっていれば、返済額が増えてしまうのです。

将来のリスクを減らしたいのであれば、全期間固定にするべきです。

住宅ローン控除で十分?

若くて収入が少ない頃の返済額を減らしたい、という方もいるかもしれません。

しかし、この考え方は危険です。

固定期間が終了した後に、返済額が増えてしまっても大丈夫なのでしょうか?10年後なら昇給しているだろう、という保障はどこにもありません。もしかしたら、不景気でボーナスがカットされたり、今よりも給料が下がっているかもしれません。

借りはじめの返済額を減らしたい、というのであれば住宅ローン控除を宛にしても良いでしょう。

住宅ローン控除は国の補助制度で、住宅ローンを借りてから10年間は、ローン残高の1%を所得税から控除されるというものです。3000万円の借り入れであれば、年間30万円、1ヶ月にすると2.5万円分が免除されます。

10年固定を借りなくても、住宅ローン控除で浮いたお金を住宅費に充てることができます。

銀行営業マンが10年固定をすすめるワケ

銀行マンや不動産屋の営業マンにすすめられて借りてしまう人も少なくありません。

しかし、彼らはあくまでビジネスとして営業しているだけです。つまり、彼らの売り上げがもっとも良いものをすすめていると考えても良いでしょう。必ずしもそのプランが返済者にとってベストのものとは限りません。

現在は、住宅ローンの金利がかつてないほど下がっており、銀行の利益も良くありません。また、長く続く不景気のため、高い買い物であるマイホームには手が出ずらくなっています。その上、ネット銀行という新しいライバルも増えており、お客さんの取り合いが激しくなっているのです。

本当に親身になって返済者のことを考えてくれる方がいないわけではありません。しかし、自分の売り上げ目標の達成を優先する営業マンが多いというのも事実です。

どの住宅ローンプランが最適なのか、自分で判断することが大切です。

  • 安くてすすめやすい
  • 利益が出やすい
  • 昔は10年固定がよかった

10年固定は安くてすすめやすい

営業マンがすすめるプランは、変動金利か10年固定のどちらかです。

これは単純に、金利が低いからです。

営業マンはまずは必ず、金利が一番安い変動金利ですすめてくるでしょう。モデルルームの返済試算なども、すべて変動金利で計算されています。安いほど買ってもらいやすいので、当然のことですね。

しかし、慎重なお客さんは、変動金利に抵抗があるという人も多いです。この場合、10年固定金利をすすめるのです。固定金利の中でも比較的、金利が安いので紹介しやすいのです。

10年固定は利益が出やすい

10年固定は先ほども解説したとおり、11年目の更新後からの金利が割高になっています。

返済者にとっては損ですが、銀行にとっては利益が出しやすい商品ということなのです。

営業マンにとっては、売り上げが高いほど自分の点数アップになりますから、すすめやすい商品なのです。

昔は10年固定が人気だった

十数年前は、雑誌や住宅ローンの解説本などでは10年固定が大きく取り上げられていました。

固定金利は非常に高く、バブルの崩壊後も6%~7%という高金利でした。日本の景気は不安定で、どうころぶかわからないという状態であり、とりあえず10年固定で様子を見る、というのが賢い選択だと紹介されていたのです。

実際に現在では、当時よりも5%も金利が落ち込んでいるので、正しい選択だったといえます。中小不動産屋では、昔の方式をいまでも続けており、10年固定をすすめているというところもあります。

しかし、今は当時とは逆の状況です。変動金利は0.5%を割り込み、固定金利も1%半ばという超低金利です。これ以上金利が下がることは考えにくく、金利上昇のリスクの方が高いです。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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