住宅ローン金利比較

住宅ローン事前審査・仮審査の必要書類まとめ

購入するマイホームが決まったら、住宅ローンの借り入れの手続きに入ります。

web申し込みをしたら、1週間以内に仮審査の手続き書類が届きます。会社や不動産屋にもらう書類も多いので、あらかじめ準備しておくとスムーズに手続きをすることができます。

必要書類のチェック表もダウンロードして使ってみてください。

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必要書類一覧

分類 書類・内容
申込書類 事前審査申込書(※本人自筆)
個人情報の取り扱いについての同意書(※本人自筆)
諸費用の見積書(※諸費用ローンを借りる場合)
本人確認・所得関係書類 ・運転免許証
・住民基本台帳カード(写真付)
・パスポート
・マイナンバーカード(写真付)※いずれか一点事前審査チェック表
収入証明書
①給与所得者:源泉徴収票(写)
②法人代表者・役員:決算書3期分(写)
③個人事業主:確定申告書3期分(写)・納税証明書(その1・その2)
契約関係書類 建売・中古住宅:売買契約書(写)
注文住宅:工事請負契約書(写)
重要事項説明書(写)
建築確認住証(写)
物件関係書類 物件のパンフレット・チラシ(平面図・立面図・配置図)
住宅地図
・公図
・地積測量図
・登記事項証明書(土地・建物)
・建築確認済証(写)
・検査済証(写)
現在の自宅について 売却する自宅関連の書類(買い替え・建て替え)
・返済予定表
・明細書※既に借入がある場合
住宅ローン返済口座通帳の写し1年分(既に借入がある場合)
・自宅登記事項証明書(土地・建物)
・公図
・地積測量図※持ち家の場合
 不動産媒介契約書(持ち家の場合)

必要書類のチェック表もダウンロードして使ってみてください。

物件の種類によっては不要な書類があったり、銀行によってフォーマットが少し違う場合もあるので、銀行から送付された書類を確認してください。手続きに困った場合は、銀行に問い合わせるか、不動産屋でも親切に相談に乗ってくれます。

仮審査では何を見られるの?

住宅ローンの仮審査は、銀行が行います(本審査は保証会社が行う)。主に、借入額と収入の割合が適切か、収入が安定しているかなど、返済計画について重点的にチェックされる傾向にあります。近年では、住宅ローンも薄利多売化しており、仮審査とはいえ精度を高めている銀行が多いです。

仮審査とはいえ、本審査と同じように厳重にチェックされます。ここで問題が見つかると、借り入れ条件が悪くなってしまったり、審査に落ちてしまうこともあるので、本審査だと思って準備をしっかりと整えましょう。

  • 借入金額
  • 他のローンの借入額・返済状況
  • 資金計画
  • 完済時の年齢
  • 勤務形態・勤続年数
  • 事業内容・経営状態
  • 購入物件
  • 健康状態

借入金額

住宅ローンは原則、物件価格の9割までしか借りれません。3000万円の物件の場合、2700万円が借り入れ上限となります。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%  35%

また、年収に対しての上限もあります。年収600万円の場合、1年間の返済額は210万円までとなります。ただし、これはあくまで上限なので、目いっぱい借りてしまうと家計が苦しくなります。

一般的に、年収の20%~25%が安全ラインとされています。年収600万円の場合、1年間の返済額が120万円~150万円くらいになるように資金計画を立てましょう。

返済計画に無理がないか、しっかりとチェックされ、問題がある場合は融資額が減ってしまうこともあります。

他のローンの借入額・返済状況

他のローンを組んでいる場合は、それも含めて、借入限度額の枠内に収める必要があります。

例えば年収600万円の場合は、返済額の上限は年間210万円までです。1ヶ月の負担では17.5万円までとなります。

借入限度額
ローンの種類 返済額
奨学金 3万円
車のローン 5万円
住宅ローン 9.5万円
合計 17.5万円

例えば、奨学金3万円、車のローン5万円を支払っている場合、住宅ローンの支払いに使えるのは9.5万円までとなります。もし奨学金の返済期間が残り5年だったとしても、6年目からの返済額を増やすことはできません。

借入額が足らない場合は、他のローンを返し終わってから借りましょう。

資金計画

マイホームの購入後の住宅費は、住宅ローンの返済のみとは限りません。

分譲マンションの場合、管理費や修繕積立金、駐車場代といった費用がかかります。一戸建ての場合は、土地の所有権が賃貸となっている場合、毎月支払いが必要となります。

また、マイホームを所有すると、固定資産税や都市計画税といった納税義務が発生します。

これらの総費用で、きちんと返済できる計画となっているか、確認されます。

完済時の年齢

住宅ローンの完済時の年齢は、60歳または65歳に設定する場合が多いです。定年退職した後に年金生活となってしまうと、返済ができなくなってしまう可能性があるからです。

住宅ローンの貸し出し条件には、75歳まで(フラット35の場合は80歳まで)という記載がありますが、65歳を超えた借り入れになると、連帯保証人を立てる必要があるなど、条件がつきます。

勤務形態・勤続年数

契約者の勤務形態と勤続年数を確認します。年収が高いほど良い評価がとなるとは限りません。住宅ローンの審査では、収入と職の安定性が求められます。

高い 公務員・専門職・大企業
正社員・サラリーマン
派遣・契約社員
自営業・フリーランス
低い パート・アルバイト

公務員はもっとも信用性の高い職業です。また、医師や弁護士、税理士などの専門職も評価が高いです。たとえ収入が多くても、自営業は審査が厳しくなる傾向にあります。例えば農家などは、季節によって収入が不安定になるので、やはり評価は下がります。

また、勤続年数は3年以上は必要です。自営業や会社経営者などは、過去3年間の経営状況を説明する必要があります。マイホームの購入を考えている方は、転職は控えた方が良いです。

事業内容・経営状態

自営業や会社経営者・会社役員の場合は、過去3年分の企業成績を説明することになります。

個人事業主か法人か、上場しているか否か、などでも評価は変わります。当然、大きな会社であれば評価は高まる傾向にあります。

サラリーマンが副業や資産運用をしている場合、確定申告によって所得を増やすことができます。法律上では本業・副業といった区分は無いので、安定した収入を証明できれば信用を上げることができます。副業所得も過去3年分の確定申告の提示が必要です。

購入物件の状態

本当に物件が存在しているのか、という証明が必要となります。暴力団や犯罪組織がマネーロンダリングや詐欺を目的に、住宅ローンを利用する可能性があるからです。

また、住宅ローンは原則、建物が完成していないと貸し出しをしてくれません。いつまでにどのような建物が完成するのか、情報提供を求められます。

健康状態

数十年という長い返済期間となる住宅ローンでは、契約者の健康チェックも行われます。特に年齢が高い場合は、健康診断の提示を求められる場合もあります。

健康に問題があると、保険料が高くなったり、借り入れ条件が不利になる場合があります。

住宅ローンを借りる前に確認しておこう

事前審査・仮審査は、突拍子もない計画を立てなければ通ります。しかし、本審査で不利な条件をつけられたり、審査が落ちてしまう可能性もあるので、合格率を上げるためにもできる限りの準備をしておきましょう。

もしも審査を一度落ちてしまっても、返済プランを見直して再挑戦することもできます。

  • 商品内容を再チェック
  • 両親から贈与を受ける
  • 他ローンを繰り上げ返済する

商品内容を再チェック

はじめて住宅ローンを借りる人にとっては、プラン内容が難しいことも多いです。ずっと同じ金利で借りれると思っていたら、変動金利だったり、実は当初引き下げプランだったということもよくあります。

金利だけではなく、保険料や事務手数料といった諸費用も含めて、どのような商品なのか再チェックしてください。

この時点では、あくまで審査を受けただけなので、契約をしなくても違約金などは一切かかりません。

両親から贈与を受ける

マイホームの購入時には、何百万円というまとまったお金が必要となります。これを全て自分の貯金でまかなうのは難しいことも多いでしょう。もしも両親から援助が受けられるのであれば、贈与をお願いしてみましょう。

購入目的が住宅購入の場合、700万円までは贈与税が控除されるので、相続税対策にもなります。

両親の老後資金を一時的に借りて、少し利子を上乗せして返してあげる、という方法もあります。

他のローンを繰り上げ返済する

住宅ローンを借り入れする際には、できるだけ他のローンを返し終わってからにしましょう。

銀行にとっては、契約者がローンを複数組んでいると、もしも収入が減ってしまった際に、返済を滞納されてしまう可能性が高まるので、審査も厳しくします。

また、複数のローンを組んでいる人は、今後もさらにローンを増やす可能性が高いので、こういった人は銀行から避けられがちです。

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