住宅ローン金利比較

プロパーローン・プロパー融資でマイホームを買ってはいけない

プロパーローンとは、銀行が保証会社を使わずに、独自の審査基準でローンを貸し出すサービスです。

情報誌やネットのブログなどでは「保証会社を使わない」という点に着目し、通常の住宅ローン審査に通らなかった人が使える「裏ワザ」として紹介されることもあるようです。

しかし、この情報は大間違いです。

保証会社を使わないから、銀行との相談次第では借りられるという理論は、正しそうに聞こえます。しかし、実際にプロパーローンで借りてしまうと、金利が1%以上も高くなってしまいます。

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プロパーローンの審査は非常に厳しい

そもそも、プロパーローンは企業向けのプランです。企業と銀行が、長い実績と信用(proper)を積み上げた上で、きちんとした企業であれば費用と手間のかかる保証会社を通さなくても、お金を貸してあげましょう、というサービスなのです。

保証会社を使わないから、審査が無くなったり甘くなる、ということは決してありません。

保証会社を通さないだけで、銀行が持つ基準で審査されます。銀行にとっては、貸し出すお金をだれも保証してくれないことになるので、むしろ通常の住宅ローンよりも厳重な審査になるでしょう。

プロパーローンの場合も、もちろんクレジットカードやローンの信用情報をチェックされます。もしも過去に滞納履歴があった場合は、プロパーローンでも当然、審査に落ちてしまいます。

なぜ通常の住宅ローンを利用しないのか?なぜ住宅ローンの審査に落ちたのか?と必ず問われます。

通常の住宅ローンに落ちたという人が、プロパーローンで通るということは考えにくいです。

プロパーローンは金利が高い

プロパーローンは、金利が高いです。

というよりも、住宅ローンの金利が安いと言った方が正確かもしれません。

住宅ローンというのは、かなり特殊なローンで、非常に優遇されたサービスです。個人が何千万円という大金を借りるわけですから、貸す側にとってもリスクが高いです。ですが、あまり金利を高くしすぎてしまうと、誰もマイホームを持てなくなってしまいますから、金利面で大きく優遇されているのです。

例えばクレジットカードなどでは14.00%~18.00%という金利が当たり前です。一方で、住宅ローンは最も安い変動金利だと1.0%以下です。30年の固定金利でもフラット35で借りると2.0%を切ります。

プロパーローンはというと、保証会社がつかないという特性上、どうしても高くなってしまいます。住宅向けの融資をプロパーローンで借りると、1%以上高くなります。

借入限度額
金利 400万円 500万円 600万円
MCJフラット35
(プロパーローン)
2.25% 3052万円 3815万円 4578万円
フラット35 1.2% 3525万円 4407万円 5288万円

住宅ローンには借入限度額というものがあります。年収いくらなら、どれくらいまで借りれる、という上限があります。金利が上がれば、当然、借りれるお金も減ります。

なんだ、案外たくさん借りれるじゃないか、と思うかもしれませんが、あくまでこれは上限です。「借りれる」のと「返せる」は違います。

プロパーローン 通常ローン
借入金額 3000万円 3000万円
返済期間 30年 30年
金利 2.25% 1.2%
毎月返済額 114,673円 99,272円
総返済額 41,282,443円 35,737,974円

プロパーローンの方が毎月返済額が約1.5万円高く、総返済額で比較すると、約550万円も余分に支払わなければならなくなります。

高くても借りられるなら、借りたいという方もいるかもしれません。しかし、それは矛盾しています。もしも、1%以上も高い金利の返済プランで返せるのであれば、通常の住宅ローンの審査でも簡単に通るはずです。

もしも通常の住宅ローンで審査落ちしてしまったのであれば、審査が厳しくて金利の高いプロパーローンで借りることはできないでしょう。

プロパーローンは保証料無料だが・・・

プロパーローンは、保証会社を使わないため、保証料が無料です。ネット銀行も保証料が無料ではありますが、実際は事務手数料としてまとめて請求しています。

つまり、保証料に関して言えばプロパーローンは安いということになります。とはいえ、1%以上の金利を埋めるほどではありません・・・

保証料は、3000万円の借り入れをした場合、総額約60万円ほどです。保証料の分だけ頭金を増やして、利子を減らせると考えても80万円分くらいの価値です。

一方で、1%以上安いネット銀行で借りた場合、総返済額が550万円も安くなります。保証料が無料になっても、1%の差には届かないのです。部分的なメリットを上げても、総額で大きく損してしまっては意味がありません。

審査の「甘い」フラット35がおすすめ

通常の住宅ローンの審査で落ちてしまった、というのであれば、フラット35に申し込んでみることをおすすめします。

フラット35は、通常の住宅ローンと比較して、審査が「甘い」と言われています。

flat35-system

フラット35は、もともと金利の高い固定金利を、借りやすくしようという国策で作られたプランです。

フラット35の申し込みや手続きは通常の銀行で行うのですが、貸し出されるお金は住宅金融支援機構という、国の機関からでています。

要するに、銀行にとっては自分のお金ではないので、審査を厳しくする理由がないのです。極端な話をしてしまえば、もしも返済を滞納されてしまっても、銀行にとっては痛手にならないのです。このため、フラット35の審査は比較的あまいのです。

フラット35では保証会社を利用せず、独自の審査基準をもっています。一度、通常の住宅ローンで審査に落ちてしまった場合でも、フラット35なら審査に通る可能性は十分にあります。

実際に銀行自体が、通常の住宅ローンではダメであった場合に、かわりにフラット35はどうかと薦めることもあるくらいです。

住宅ローンの審査に落ちてしまって困っているという方は、フラット35をお試しください。

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