10年固定金利比較ランキング
名称 | 変動(新規) | 変動(借換) | 10年固定 | 30年固定 | 手数料 | 保証料 | 団信 | 繰上返済 | 来店 | 詳細 |
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0.41% | 0.41% | 0.53% | 1.395% | 借入額x2.2% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.52% | 0.47% | 0.57% | 1.09% | 借入額x2.2% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.44% | 0.428% | 0.61% | 1.41% | 借入額x2.2% | 無料 | 無料 | 無料 ※1 | 不要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.65% | - | 33,000円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 要 | 詳細 |
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0.47% | 0.429% | 0.595% | 1.09% | 33,000円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.475% | 0.475% | 0.64% | - | 33,000円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料~16,200円 | 要 | 詳細 |
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0.65% | 0.65% | 0.75% | 1.3% | 55,000円 | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
※審査結果によっては、表示金利に年0.1%上乗せとなる場合があります。
今月おすすめの銀行PICK UP!
10年固定金利がなぜすすめられるのか?
不動産屋と銀行マンに相談すると、必ず「変動金利」か「10年固定金利」をすすめられます。
変動金利は、金利が低いので安く借りられますよ、と営業しやすい商材です。
しかしお客さんの中には、変動金利は怖いという人もいます。そこで、金利の変わらない固定金利の中でも、比較的金利の安い10年固定金利をすすめるのです。固定金利なのに、変動金利とほとんど変わらない金利で借りれますよ!というのが常とう文句です。
キャンペーン中だと、変動金利よりも安く借りれる、というプランまであります。
とっても魅力的ですね。でも、使い方を間違えると非常に危険なプランにもなりかねません。
10年固定金利の仕組み
~10年目 | 固定金利 |
11年目~ | 変動金利もしくは固定金利 |
このプランでは、借りはじめから10年間を固定金利で借りることができます。
11年目になると、自動的に変動金利にプランが変更されます。例えば、25年返済プランを立てた場合、10年間は固定金利、残りの15年間を変動金利で返済することになります。この更新の際に希望すれば、もう一度固定金利で借りることもできます。
ただし注意点として、11年目以降の金利は、「優遇金利」が下げられるため、割高な金利になります。
固定金利 | 変動金利 | ||
~10年目 | 基準金利 | 3.0% | 2.5% |
優遇金利 | -2.0% | -2.0% | |
適用金利 | 1.0% | 0.5% | |
11年目~ | 基準金利 | 3.0% | 2.5% |
優遇金利 | -0.5% | -0.5% | |
適用金利 | 2.5% | 2.0% |
最初は10固定金利を1.0%で借りられます。しかし、11年目になると、優遇金利が下がり2.0%という割高な変動金利に変更になります。固定金利をもう一度選択することもできますが、こちらも優遇金利が小さくなり、2.5%になってしまいます。
プラン変更後の金利は、その時の金利を元に決められます。
このシミュレーションでは基準金利が変わらないと仮定しましたが、10年後にはもっと高くなっているかもしれません。基準金利が高くなれば、返済額も上がります。
10固定金利はどんな人におすすめ?
10年固定金利は、ハッキリといっておすすめできません。
短期間の借り入れであれば、いっそのこと変動金利で借りましょう。長期の返済になる場合は、金利上昇のリスクが高くなるので、固定金利で借りた方が安心です。
住宅ローンを借りる際に一番重要なのは、確実に偏差できるプランを立てることです。
固定金利で借りているつもりで、安い変動金利で借りるということは、人の心理上難しいです。金利が安いからもっと借りても大丈夫だ、もっと質の高いマイホームを買おう、と思ってしまいます。固定金利で借りてしまうと3LDKになってしまうけれど、変動金利なら4LDKの物件が買えるとなったら、あなたはどちらを選ぶでしょうか?
10年固定金利vs変動金利
10年固定金利 | 変動金利 | |
~10年目 | -2.0% | |
11年目~ | -0.5% | -2.0% |
借入額2000万円、20年返済としてシミュレーションします。10年固定金利は、11年目から変動金利になりますが、優遇金利がー0.5%しかありません。つまり11年目以降は1.5%高い金利で返済することになります。
10年固定金利 | 変動金利 | |
借入額 | 2000万円 | 2000万円 |
返済期間 | 20年 | 20年 |
金利1 | 1.0% | 0.5% |
金利2 | 2.0% | 同上 |
毎月返済額1 | 91,978円 | 87,586円 |
毎月返済額2 | 96,608円 | 同上 |
総返済額 | 36,666,544円 | 37,272,768円 |
変動金利がまったく変わらない場合、当然ですが変動金利の方が安く借りられます。毎月返済額は4000円~9000円の差となり、総返済額では10年固定金利の方が約160万円も高くなります。
10年固定金利 | 変動金利 | |
借入額 | 2000万円 | 2000万円 |
返済期間 | 20年 | 20年 |
金利1(5年間) | 1.0% | 0.5% |
金利2(5年間) | 同上 | 1.5% |
金利3(11年目以降) | 4.0% | 2.5% |
毎月返済額1 | 91,978円 | 87,586円 |
毎月返済額2 | 同上 | 94,265円 |
毎月返済額3 | 106,301円 | 103,812円 |
総返済額 | 23,793,481円 | 23,368,540円 |
変動金利が5年ごとに1%上がると仮定してシミュレーションしました。5年目~10年目は金利が逆転するものの、固定期間が終了すると、10年固定側の金利が一気に上がります。これは、プランの変更時点での金利を基準とするためです。
総返済額は、45万円ほど10年固定金利が高くなるという結果になりました。
10年固定金利 | 変動金利 | |
借入額 | 2000万円 | 2000万円 |
返済期間 | 20年 | 20年 |
金利1(5年間) | 1.0% | 0.5% |
金利2(5年間) | 同上 | 2.5% |
金利3(11年目以降) | 6.0% | 4.5% |
毎月返済額1 | 91,978円 | 87,586円 |
毎月返済額2 | 同上 | 101,257円 |
毎月返済額3 | 116,565円 | 111,321円 |
総返済額 | 25,025,090円 | 24,689,028円 |
5年ごとに2%金利が上昇すると仮定してシミュレーションしました。総返済額の差額は30万円まで縮まっていますが、依然として変動金利の方が有利です。
むしろ、ここまで金利が上がってしまったら、2万円も返済額が高くなっている方が問題です。
当初引き下げプランのワナ
10年固定金利のキャンペーンで、変動金利よりも金利が安くなっていることがあります。
これはお得だと飛びついてしまうと、後で後悔することになります。
明らかに安い10年固定金利のプランは必ず「当初引き下げ」という条件がついています。その名のとおり、借りはじめの一定の期間のみその金利が適用されます。プランによっても違いますが、10年固定金利の場合は、当初引き下げ期間は5年程度です。
当初引き下げ | 全期間引き下げ | |
~5年 | -1.7% | -1.3% |
6~10年 | -0.7% | |
11年~(変動金利) | -1.55% |
優遇金利は金利が引かれるので、数字が高い方が安くなります。
基準金利が2.5%の場合、当初引き下げプランだと最初の5年間は-1.7%されるので、0.8%で借りることができます。10年固定金利なのに、1%以下で借りれるから安い!となるのわけです。
しかし実際には、6年目からは優遇金利がー0.7%に下げられるため、1.8%という高い金利で返済することになります。また、11年目から切り替わる変動金利の優遇金利も、0.75%も差があります。
当初引き下げ | 全期間引き下げ | |
借入額 | 2000万円 | 2000万円 |
返済期間 | 20年 | 20年 |
金利1(5年間) | 0.8% | 1.2% |
金利2(5年間) | 1.8% | 同上 |
金利3(11年目以降) | 同上 | 0.95% |
毎月返済額1 | 90,205円 | 93,774円 |
毎月返済額2 | 97,027円 | 同上 |
毎月返済額3 | 同上 | 92,621円 |
総返済額 | 22,877,126円 | 22,367,400円 |
最初の5年間は金利が安いものの、残りの15年間は割高の金利で返済しなければならないので、かなり損してしまいます。総返済額では当初引き下げプランの方が約50万円も多く返済することになります。返済期間が半年も長くなると考えると、もったいないですね。