住宅ローン金利比較

10年固定金利比較ランキング

名称 変動(新規) 変動(借換) 10年固定 30年固定 手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.497 % 0.59% 2.08% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.444 % 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.57 % 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.625 % 0.85% 1.18% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 0.625 % 1.1% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 0.625 % 1.45% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 0.9 % 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

今月おすすめの銀行PICK UP!

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10年固定金利がなぜすすめられるのか?

不動産屋と銀行マンに相談すると、必ず「変動金利」か「10年固定金利」をすすめられます。

変動金利は、金利が低いので安く借りられますよ、と営業しやすい商材です。

しかしお客さんの中には、変動金利は怖いという人もいます。そこで、金利の変わらない固定金利の中でも、比較的金利の安い10年固定金利をすすめるのです。固定金利なのに、変動金利とほとんど変わらない金利で借りれますよ!というのが常とう文句です。

キャンペーン中だと、変動金利よりも安く借りれる、というプランまであります。

とっても魅力的ですね。でも、使い方を間違えると非常に危険なプランにもなりかねません。

10年固定金利の仕組み

10年固定金利の仕組み
~10年目 固定金利
11年目~ 変動金利もしくは固定金利

このプランでは、借りはじめから10年間を固定金利で借りることができます。

11年目になると、自動的に変動金利にプランが変更されます。例えば、25年返済プランを立てた場合、10年間は固定金利、残りの15年間を変動金利で返済することになります。この更新の際に希望すれば、もう一度固定金利で借りることもできます。

ただし注意点として、11年目以降の金利は、「優遇金利」が下げられるため、割高な金利になります。

優遇金利の変化
固定金利 変動金利
~10年目 基準金利 3.0% 2.5%
優遇金利 -2.0% -2.0%
適用金利 1.0% 0.5%
11年目~ 基準金利 3.0% 2.5%
優遇金利 -0.5% -0.5%
適用金利 2.5% 2.0%

最初は10固定金利を1.0%で借りられます。しかし、11年目になると、優遇金利が下がり2.0%という割高な変動金利に変更になります。固定金利をもう一度選択することもできますが、こちらも優遇金利が小さくなり、2.5%になってしまいます。

プラン変更後の金利は、その時の金利を元に決められます。

このシミュレーションでは基準金利が変わらないと仮定しましたが、10年後にはもっと高くなっているかもしれません。基準金利が高くなれば、返済額も上がります。

10固定金利はどんな人におすすめ?

10年固定金利は、ハッキリといっておすすめできません。

短期間の借り入れであれば、いっそのこと変動金利で借りましょう。長期の返済になる場合は、金利上昇のリスクが高くなるので、固定金利で借りた方が安心です。

住宅ローンを借りる際に一番重要なのは、確実に偏差できるプランを立てることです。

固定金利で借りているつもりで、安い変動金利で借りるということは、人の心理上難しいです。金利が安いからもっと借りても大丈夫だ、もっと質の高いマイホームを買おう、と思ってしまいます。固定金利で借りてしまうと3LDKになってしまうけれど、変動金利なら4LDKの物件が買えるとなったら、あなたはどちらを選ぶでしょうか?

10年固定金利vs変動金利

優遇金利の変化
10年固定金利 変動金利
~10年目 -2.0%
11年目~ -0.5% -2.0%

借入額2000万円、20年返済としてシミュレーションします。10年固定金利は、11年目から変動金利になりますが、優遇金利がー0.5%しかありません。つまり11年目以降は1.5%高い金利で返済することになります。

金利が変わらない場合
10年固定金利 変動金利
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利1 1.0% 0.5%
金利2 2.0% 同上
毎月返済額1 91,978円 87,586円
毎月返済額2 96,608円 同上
総返済額 36,666,544円 37,272,768円

変動金利がまったく変わらない場合、当然ですが変動金利の方が安く借りられます。毎月返済額は4000円~9000円の差となり、総返済額では10年固定金利の方が約160万円も高くなります。

5年毎に1%上がる場合
10年固定金利 変動金利
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利1(5年間) 1.0% 0.5%
金利2(5年間) 同上 1.5%
金利3(11年目以降) 4.0% 2.5%
毎月返済額1 91,978円 87,586円
毎月返済額2 同上 94,265円
毎月返済額3 106,301円 103,812円
総返済額 23,793,481円 23,368,540円

変動金利が5年ごとに1%上がると仮定してシミュレーションしました。5年目~10年目は金利が逆転するものの、固定期間が終了すると、10年固定側の金利が一気に上がります。これは、プランの変更時点での金利を基準とするためです。

総返済額は、45万円ほど10年固定金利が高くなるという結果になりました。

5年毎に2%上がる場合
10年固定金利 変動金利
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利1(5年間) 1.0% 0.5%
金利2(5年間) 同上 2.5%
金利3(11年目以降) 6.0% 4.5%
毎月返済額1 91,978円 87,586円
毎月返済額2 同上 101,257円
毎月返済額3 116,565円 111,321円
総返済額 25,025,090円 24,689,028円

5年ごとに2%金利が上昇すると仮定してシミュレーションしました。総返済額の差額は30万円まで縮まっていますが、依然として変動金利の方が有利です。

むしろ、ここまで金利が上がってしまったら、2万円も返済額が高くなっている方が問題です。

当初引き下げプランのワナ

10年固定金利のキャンペーンで、変動金利よりも金利が安くなっていることがあります。

これはお得だと飛びついてしまうと、後で後悔することになります。

明らかに安い10年固定金利のプランは必ず「当初引き下げ」という条件がついています。その名のとおり、借りはじめの一定の期間のみその金利が適用されます。プランによっても違いますが、10年固定金利の場合は、当初引き下げ期間は5年程度です。

優遇金利比較
当初引き下げ 全期間引き下げ
~5年 -1.7% -1.3%
6~10年 -0.7%
11年~(変動金利) -1.55%

優遇金利は金利が引かれるので、数字が高い方が安くなります。

基準金利が2.5%の場合、当初引き下げプランだと最初の5年間は-1.7%されるので、0.8%で借りることができます。10年固定金利なのに、1%以下で借りれるから安い!となるのわけです。

しかし実際には、6年目からは優遇金利がー0.7%に下げられるため、1.8%という高い金利で返済することになります。また、11年目から切り替わる変動金利の優遇金利も、0.75%も差があります。

当初引き下げ 全期間引き下げ
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利1(5年間) 0.8% 1.2%
金利2(5年間) 1.8% 同上
金利3(11年目以降) 同上 0.95%
毎月返済額1 90,205円 93,774円
毎月返済額2 97,027円 同上
毎月返済額3 同上 92,621円
総返済額 22,877,126円 22,367,400円

最初の5年間は金利が安いものの、残りの15年間は割高の金利で返済しなければならないので、かなり損してしまいます。総返済額では当初引き下げプランの方が約50万円も多く返済することになります。返済期間が半年も長くなると考えると、もったいないですね。

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