１０年固定金利比較ランキング

名称	変動(新規)	変動(借換)	10年固定	30年固定	手数料	保証料	団信	繰上返済	来店	詳細
	0.457%	0.457%	0.59%	2.05%	借入額x2.16%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.52%	0.47%	0.74%	1.07%	借入額x2.16%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.447%	0.418%	0.7%	1.28%	借入額x2.16%	無料	無料	無料 ※1	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.55%	-	32,400円	金利+0.2%	無料	無料	要	詳細
	0.47%	0.429%	0.545%	1.07%	32,400円	金利+0.2%	無料	無料	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.69%	-	32,400円	金利+0.2%	無料	無料～16,200円	要	詳細
	0.9%	0.9%	1%	1.85%	54,000円	無料	無料	無料	不要	詳細

※1固定金利特約期間中の場合は32,400円（税込）

１０年固定金利がなぜすすめられるのか？

不動産屋と銀行マンに相談すると、必ず「変動金利」か「１０年固定金利」をすすめられます。

変動金利は、金利が低いので安く借りられますよ、と営業しやすい商材です。

しかしお客さんの中には、変動金利は怖いという人もいます。そこで、金利の変わらない固定金利の中でも、比較的金利の安い１０年固定金利をすすめるのです。固定金利なのに、変動金利とほとんど変わらない金利で借りれますよ！というのが常とう文句です。

キャンペーン中だと、変動金利よりも安く借りれる、というプランまであります。

とっても魅力的ですね。でも、使い方を間違えると非常に危険なプランにもなりかねません。

１０年固定金利の仕組み

このプランでは、借りはじめから１０年間を固定金利で借りることができます。

１１年目になると、自動的に変動金利にプランが変更されます。例えば、２５年返済プランを立てた場合、１０年間は固定金利、残りの１５年間を変動金利で返済することになります。この更新の際に希望すれば、もう一度固定金利で借りることもできます。

ただし注意点として、１１年目以降の金利は、「優遇金利」が下げられるため、割高な金利になります。

最初は１０固定金利を１．０％で借りられます。しかし、１１年目になると、優遇金利が下がり２．０％という割高な変動金利に変更になります。固定金利をもう一度選択することもできますが、こちらも優遇金利が小さくなり、２．５％になってしまいます。

プラン変更後の金利は、その時の金利を元に決められます。

このシミュレーションでは基準金利が変わらないと仮定しましたが、１０年後にはもっと高くなっているかもしれません。基準金利が高くなれば、返済額も上がります。

１０固定金利はどんな人におすすめ？

１０年固定金利は、ハッキリといっておすすめできません。

短期間の借り入れであれば、いっそのこと変動金利で借りましょう。長期の返済になる場合は、金利上昇のリスクが高くなるので、固定金利で借りた方が安心です。

住宅ローンを借りる際に一番重要なのは、確実に偏差できるプランを立てることです。

固定金利で借りているつもりで、安い変動金利で借りるということは、人の心理上難しいです。金利が安いからもっと借りても大丈夫だ、もっと質の高いマイホームを買おう、と思ってしまいます。固定金利で借りてしまうと３ＬＤＫになってしまうけれど、変動金利なら４ＬＤＫの物件が買えるとなったら、あなたはどちらを選ぶでしょうか？

１０年固定金利ｖｓ変動金利

借入額２０００万円、２０年返済としてシミュレーションします。１０年固定金利は、１１年目から変動金利になりますが、優遇金利がー０．５％しかありません。つまり１１年目以降は１．５％高い金利で返済することになります。

変動金利がまったく変わらない場合、当然ですが変動金利の方が安く借りられます。毎月返済額は４０００円～９０００円の差となり、総返済額では１０年固定金利の方が約１６０万円も高くなります。

変動金利が５年ごとに１％上がると仮定してシミュレーションしました。５年目～１０年目は金利が逆転するものの、固定期間が終了すると、１０年固定側の金利が一気に上がります。これは、プランの変更時点での金利を基準とするためです。

総返済額は、４５万円ほど１０年固定金利が高くなるという結果になりました。

５年ごとに２%金利が上昇すると仮定してシミュレーションしました。総返済額の差額は３０万円まで縮まっていますが、依然として変動金利の方が有利です。

むしろ、ここまで金利が上がってしまったら、２万円も返済額が高くなっている方が問題です。

当初引き下げプランのワナ

１０年固定金利のキャンペーンで、変動金利よりも金利が安くなっていることがあります。

これはお得だと飛びついてしまうと、後で後悔することになります。

明らかに安い１０年固定金利のプランは必ず「当初引き下げ」という条件がついています。その名のとおり、借りはじめの一定の期間のみその金利が適用されます。プランによっても違いますが、１０年固定金利の場合は、当初引き下げ期間は５年程度です。

優遇金利は金利が引かれるので、数字が高い方が安くなります。

基準金利が２．５％の場合、当初引き下げプランだと最初の５年間は－１．７％されるので、０．８％で借りることができます。１０年固定金利なのに、１％以下で借りれるから安い！となるのわけです。

しかし実際には、6年目からは優遇金利がー０．７％に下げられるため、１．８％という高い金利で返済することになります。また、１１年目から切り替わる変動金利の優遇金利も、０．７５％も差があります。

最初の５年間は金利が安いものの、残りの１５年間は割高の金利で返済しなければならないので、かなり損してしまいます。総返済額では当初引き下げプランの方が約５０万円も多く返済することになります。返済期間が半年も長くなると考えると、もったいないですね。