２０年固定金利比較ランキング

名称	変動(新規)	変動(借換)	10年固定	30年固定	手数料	保証料	団信	繰上返済	来店	詳細
	-	-	-	1.07%	借入額x2.16%	無料	金利+0.3%	無料	不要	詳細
	0.527%	0.527%	1.242%	1.25%	324,000円	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.447%	0.418%	0.85%	1.43%	借入額x2.16%	無料	無料	無料 ※1	不要	詳細
	0.52%	0.47%	0.74%	1.25%	借入額x2.16%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.8%	-	32,400円	金利+0.2%	無料	無料	要	詳細
	0.47%	0.429%	0.695%	1.25%	32,400円	金利+0.2%	無料	無料	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.85%	-	32,400円	金利+0.2%	無料	無料～16,200円	要	詳細

※1固定金利特約期間中の場合は32,400円（税込）

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２０年固定金利の仕組み

２０年固定金利の仕組み

～２０年目	固定金利
２１年目～	変動金利もしくは固定金利

このプランでは、借りはじめから２０年目までを固定金利で借りることができます。とはいえ、２１年以上の借り入れの際には利用できないというわけではありません。

２１年目になると、自動的に変動金利にプランが変更されます。例えば、２５年返済プランを立てた場合、２０年間は固定金利で借り残りの５年間を変動金利で返済することになります。また、この更新の際に希望すれば、もう一度固定金利で借りることもできます。

ただし注意点として、２１年目以降の金利は、「優遇金利」が下げられるため、割高な金利になります。

優遇金利の変化

		固定金利	変動金利
~２０年目	基準金利	3.5%	2.5%
	優遇金利	-2.0%	-2.0%
	適用金利	1.5%	0.5%
２１年目～	基準金利	3.5%	2.5%
	優遇金利	-0.5%	-0.5%
	適用金利	3.0%	2.0%

最初は２０固定金利を１．５％で借りられます。しかし、２１年目になると、優遇金利が下がり２．０％という高い変動金利に変更になります。固定金利をもう一度選択することもできますが、こちらも優遇金利が小さくなり、３．０％になってしまいます。

プラン変更後の金利は、その時の金利をもとに決められます。

このシミュレーションでは基準金利が変わらないと仮定しましたが、２０年後にはもっと高くなっているかもしれません。基準金利が高くなれば、返済額も上がります。

２０年固定金利の注意点

大学生の教育費

入学金	100万円
学費	150万円／年
一人暮らし費用	10万円／年

３５歳でローンを組んだとすると、金利プランの変更は５５歳ごろになります。丁度こどもが大学に通う時期と重なります。

大学では入学金として約１００万円の支払いが必要で、学費が年間約１５０万円、４年間では６００万円以上かかります。さらに、こどもが一人暮らしや学生寮に入るとなると、毎月１０万円ほどの仕送りも必要となってきます。

医療系などの専門的な学部だとさらに学費は高くなり、薬学部６年間で１４００万円以上、医学部６年間で２０００万円以上必要となります。

教育費のピークと、住宅ローンの返済額が増える時期が重なるというのは非常に危険なのです。

シミュレーションでは、基準金利が変わらないという仮定で計算しました。しかし、現在の金利の低さを考えると、将来基準金利が上がる可能性は非常に高いです。プラス１％～２％金利が高くなる可能性もあります。

住宅ローンのプランを立てる際に一番重要なのは、確実に返済できるかどうかです。総返済額だけで見れば変動金利が一番安いですからね。

特にこどもが２人以上いる家庭では、短期間で数百万円というお金が出て行ってしまいます。教育費が足らないから、割高な教育ローンを組む・・・となってしまっては本末転倒です。それならばいっそのこと全期間固定金利で借りて、教育費を確実に積み立てられる計画を立てましょう。

新しく借りるならフラット３５のがお得！

	２０年固定金利	フラット３５
金利	２．０％	１．５％
団信	無料	金利＋０．３％

２０年固定金利のデメリットは、やはり金利の高さです。金利が高くて、希望した金額が借りられないという場合もあるでしょう。

２０年固定金利を借りるなら、同じ固定金利でも金利の安いフラット３５を利用しましょう。フラット３５は団信が有料というデメリットはありますが、それを含めても２０年固定金利より安いです。

２０年固定金利とフラット３５は何が違う？

	固定金利	フラット３５
メリット	金利が変わらない	金利が変わらない 固定金利より安い
デメリット	金利が高い	団信が有料

住宅ローンには、フラット３５というプランがあります。

住宅ローン破産者を減らすために、国が立ち上げた機構がすすめる住宅ローンで、全期間固定金利が安く借りられるプランです。長期間の固定金利という特徴があり、２０年固定金利とかなり似ているプランになります。

ただし、フラット３５は金利は安いものの、団信が有料というデメリットがあります。団信を利用する場合は、金利が＋０．３％高くなります。

フラット３５は団信に入らないという選択肢もありますが、その場合は配偶者を連帯債務者とするなどの条件があります。もしも契約者が亡くなってしまった場合は、連帯債務者に返済義務が移るため、残された家族に大きな負担を残すリスクがあります。

ただし、団信を利用して金利が＋０．３％上がった場合でも、フラット３５の方が安いケースが多いです。

安いにはワケがある？優遇金利の適用期間に注意

２０年固定金利が安い！という広告を見て飛びついてしまうのは危険です。安いのにはワケがあります。

優遇金利比較

	当初引き下げ	全期間引き下げ
～５年	-1.7%	-1.3%
６年目～	-0.7%	-1.55%

金利の安い固定金利には必ず「当初引き下げ」という条件があります。

この表のように、最初の５年間は優遇金利で引き下げ幅が大きいため、変動金利並みの金利で借りれるのです。しかし、６年目以降は優遇金利が下がり、適用金利がグッと上がるので、結果的に返済額は多くなります。

フラット３５よりも２０年固定金利で借りた方が安いように見えますが、最初の５年間しか適用されない引き下げ金利だけで比較してはいけません。

インターネット上の情報サイトでは、一番安い金利のみを表示していることも多く、安い金利でずっと借りられると勘違いしてしまいがちなので注意が必要です。無条件で安くなるはずがありません。どうして安いのか？と疑ってみることが大切です。

既に２０年固定を借りている人は・・・

既に２０年固定金利で借りている人は、次の方法で返済額をもっと減らすことができます。

• 余裕のある時は繰り上げ返済をする
• 借り換えでもっと安いプランに乗り換える

余裕のある時は繰り上げ返済をする

固定金利のデメリットはやはり、金利の高さです。返済金額が多いほど、返済期間が長いほど、利子が多くなってしまいます。

ボーナスなどで家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済をしてはやく返してしまいましょう。１００万円の繰り上げ返済で、２０万円以上の利子を削減できます（借入額３０００万円、金利１．５％の場合）。

借り換えでもっと安いプランに乗り換える

固定期間の２１年目に、自動的に変動金利へ更新されますが、割高の金利になってしまうというデメリットがあります。それならばいっそのこと、金利の安い新しいプランに借り換えるという方法もあります。すでに２０年固定金利で借りているという人も、借り換えで返済額を大きく減らせる可能性があります。

固定金利の期間が終了すると、優遇金利が下がります。

1. 固定金利→更新→変動金利
2. 固定金利→借り換え→変動金利

この２つのケースでは、どちらも変動金利に変更されますが、優遇金利に１％以上の差ができます。金利が１％以上も違い、返済期間も１０年も残っているのであれば、借り換えてしまった方がよっぽどお得です。

借り換えには、保険料や手数料の支払いが５０万円前後かかりますので、諸費用の支払いを含めて借り換えすべきか考えましょう。

	20年固定金利	借り換え
借入額	3000万円	3000万円
返済期間	30年	30年
金利１	2.0％	2.0%
金利２	2.0%	0.6%
毎月返済額１	110,885円	110,885円
毎月返済額２	110,885円	103,494円
総返済額	39,918,769円	39,031,651円

他銀行の変動金利に借り換えることで、金利が１．４％も低くなります。借り換え費用として約５０万円ほどかかりますが、総返済額では約９０万円安くなるので、４０万円ほどの節約となります。

歳を重ねるにつれて、年収も上がりますが、こどもの教育費の増加などでそれ以上に出費が増えます。少しでも返済額の少ないプランにして、家計への負担を減らしたいですね。