住宅ローン金利比較

20年固定金利比較ランキング

名称 変動(新規) 変動(借換) 10年固定 30年固定 手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
楽天銀行 % % % - 324,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
ARUHI % % % - 借入額x1.08% 無料 金利+0.3% 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.444 % 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.57 % 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.625 % 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 0.625 % 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 0.625 % 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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20年固定金利の仕組み

20年固定金利の仕組み
~20年目 固定金利
21年目~ 変動金利もしくは固定金利

このプランでは、借りはじめから20年目までを固定金利で借りることができます。とはいえ、21年以上の借り入れの際には利用できないというわけではありません。

21年目になると、自動的に変動金利にプランが変更されます。例えば、25年返済プランを立てた場合、20年間は固定金利で借り残りの5年間を変動金利で返済することになります。また、この更新の際に希望すれば、もう一度固定金利で借りることもできます。

ただし注意点として、21年目以降の金利は、「優遇金利」が下げられるため、割高な金利になります。

優遇金利の変化
固定金利 変動金利
~20年目 基準金利 3.5% 2.5%
優遇金利 -2.0% -2.0%
適用金利 1.5% 0.5%
21年目~ 基準金利 3.5% 2.5%
優遇金利 -0.5% -0.5%
適用金利 3.0% 2.0%

最初は20固定金利を1.5%で借りられます。しかし、21年目になると、優遇金利が下がり2.0%という高い変動金利に変更になります。固定金利をもう一度選択することもできますが、こちらも優遇金利が小さくなり、3.0%になってしまいます。

プラン変更後の金利は、その時の金利をもとに決められます。

このシミュレーションでは基準金利が変わらないと仮定しましたが、20年後にはもっと高くなっているかもしれません。基準金利が高くなれば、返済額も上がります。

20年固定金利の注意点

大学生の教育費
入学金 100万円
学費 150万円/年
一人暮らし費用 10万円/年

35歳でローンを組んだとすると、金利プランの変更は55歳ごろになります。丁度こどもが大学に通う時期と重なります。

大学では入学金として約100万円の支払いが必要で、学費が年間約150万円、4年間では600万円以上かかります。さらに、こどもが一人暮らしや学生寮に入るとなると、毎月10万円ほどの仕送りも必要となってきます。

医療系などの専門的な学部だとさらに学費は高くなり、薬学部6年間で1400万円以上、医学部6年間で2000万円以上必要となります。

教育費のピークと、住宅ローンの返済額が増える時期が重なるというのは非常に危険なのです。

シミュレーションでは、基準金利が変わらないという仮定で計算しました。しかし、現在の金利の低さを考えると、将来基準金利が上がる可能性は非常に高いです。プラス1%~2%金利が高くなる可能性もあります。

住宅ローンのプランを立てる際に一番重要なのは、確実に返済できるかどうかです。総返済額だけで見れば変動金利が一番安いですからね。

特にこどもが2人以上いる家庭では、短期間で数百万円というお金が出て行ってしまいます。教育費が足らないから、割高な教育ローンを組む・・・となってしまっては本末転倒です。それならばいっそのこと全期間固定金利で借りて、教育費を確実に積み立てられる計画を立てましょう。

新しく借りるならフラット35のがお得!

20年固定金利 フラット35
金利 2.0% 1.5%
団信 無料 金利+0.3%

20年固定金利のデメリットは、やはり金利の高さです。金利が高くて、希望した金額が借りられないという場合もあるでしょう。

20年固定金利を借りるなら、同じ固定金利でも金利の安いフラット35を利用しましょう。フラット35は団信が有料というデメリットはありますが、それを含めても20年固定金利より安いです。

20年固定金利とフラット35は何が違う?

固定金利 フラット35
メリット 金利が変わらない 金利が変わらない
固定金利より安い
デメリット 金利が高い 団信が有料

住宅ローンには、フラット35というプランがあります。

住宅ローン破産者を減らすために、国が立ち上げた機構がすすめる住宅ローンで、全期間固定金利が安く借りられるプランです。長期間の固定金利という特徴があり、20年固定金利とかなり似ているプランになります。

ただし、フラット35は金利は安いものの、団信が有料というデメリットがあります。団信を利用する場合は、金利が+0.3%高くなります。

フラット35は団信に入らないという選択肢もありますが、その場合は配偶者を連帯債務者とするなどの条件があります。もしも契約者が亡くなってしまった場合は、連帯債務者に返済義務が移るため、残された家族に大きな負担を残すリスクがあります。

ただし、団信を利用して金利が+0.3%上がった場合でも、フラット35の方が安いケースが多いです。

安いにはワケがある?優遇金利の適用期間に注意

20年固定金利が安い!という広告を見て飛びついてしまうのは危険です。安いのにはワケがあります。

優遇金利比較
当初引き下げ 全期間引き下げ
~5年 -1.7% -1.3%
6年目~ -0.7% -1.55%

金利の安い固定金利には必ず「当初引き下げ」という条件があります。

この表のように、最初の5年間は優遇金利で引き下げ幅が大きいため、変動金利並みの金利で借りれるのです。しかし、6年目以降は優遇金利が下がり、適用金利がグッと上がるので、結果的に返済額は多くなります。

フラット35よりも20年固定金利で借りた方が安いように見えますが、最初の5年間しか適用されない引き下げ金利だけで比較してはいけません。

インターネット上の情報サイトでは、一番安い金利のみを表示していることも多く、安い金利でずっと借りられると勘違いしてしまいがちなので注意が必要です。無条件で安くなるはずがありません。どうして安いのか?と疑ってみることが大切です。

既に20年固定を借りている人は・・・

既に20年固定金利で借りている人は、次の方法で返済額をもっと減らすことができます。

  • 余裕のある時は繰り上げ返済をする
  • 借り換えでもっと安いプランに乗り換える

余裕のある時は繰り上げ返済をする

固定金利のデメリットはやはり、金利の高さです。返済金額が多いほど、返済期間が長いほど、利子が多くなってしまいます。

ボーナスなどで家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済をしてはやく返してしまいましょう。100万円の繰り上げ返済で、20万円以上の利子を削減できます(借入額3000万円、金利1.5%の場合)。

借り換えでもっと安いプランに乗り換える

固定期間の21年目に、自動的に変動金利へ更新されますが、割高の金利になってしまうというデメリットがあります。それならばいっそのこと、金利の安い新しいプランに借り換えるという方法もあります。すでに20年固定金利で借りているという人も、借り換えで返済額を大きく減らせる可能性があります。

固定金利の期間が終了すると、優遇金利が下がります。

  1. 固定金利→更新→変動金利
  2. 固定金利→借り換え→変動金利

この2つのケースでは、どちらも変動金利に変更されますが、優遇金利に1%以上の差ができます。金利が1%以上も違い、返済期間も10年も残っているのであれば、借り換えてしまった方がよっぽどお得です。

借り換えには、保険料や手数料の支払いが50万円前後かかりますので、諸費用の支払いを含めて借り換えすべきか考えましょう。

20年固定金利 借り換え
借入額 3000万円 3000万円
返済期間 30年 30年
金利1 2.0% 2.0%
金利2 2.0% 0.6%
毎月返済額1 110,885円 110,885円
毎月返済額2 110,885円 103,494円
総返済額 39,918,769円 39,031,651円

他銀行の変動金利に借り換えることで、金利が1.4%も低くなります。借り換え費用として約50万円ほどかかりますが、総返済額では約90万円安くなるので、40万円ほどの節約となります。

歳を重ねるにつれて、年収も上がりますが、こどもの教育費の増加などでそれ以上に出費が増えます。少しでも返済額の少ないプランにして、家計への負担を減らしたいですね。

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