３０年固定金利比較ランキング
| 名称 | 変動(新規) | 変動(借換) | 10年固定 | 30年固定 | 手数料 | 保証料 | 団信 | 繰上返済 | 来店 | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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- | - | - | 0.98% | 借入額x2.16% | 無料 | 金利+0.3% | 無料 | 不要 | 詳細 |
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- | - | - | 1.15% | 324,000円 | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.457% | 0.439% | 0.74% | 1.19% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 ※1 | 不要 | 詳細 |
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0.57% | 0.57% | 0.69% | 1.15% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.457% | 0.457% | 0.61% | 2.04% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.65% | - | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 要 | 詳細 |
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３０年固定金利ならフラット３５を使え！
| ３０年固定金利 | フラット３５ | |
| 金利 | ２．０％ | １．３％ |
| 団信 | 無料 | 金利＋０．３％ |
３０年固定金利のデメリットは、やはり金利の高さです。金利が高くて、希望した金額が借りられないという場合もあるでしょう。
３０年固定金利を借りるなら、同じ固定金利でも金利の安いフラット３５を利用しましょう。フラット３５は団信が有料というデメリットはありますが、それを含めても３０年固定金利より安いです。
３０年固定金利とフラット３５は何が違う？
| 固定金利 | フラット３５ | |
| メリット | 金利が変わらない | 金利が変わらない 固定金利より安い |
| デメリット | 金利が高い | 団信が有料 |
住宅ローンには、フラット３５というプランがあります。
住宅ローン破産者を減らすために、国が立ち上げた機構がすすめる住宅ローンで、全期間固定金利が安く借りられるプランです。３０年固定金利とは、長期間の固定金利と、かなり似ているプランになります。
フラット３５は金利は安いものの、団信が有料というデメリットがあります。団信を利用する場合は、金利が＋０．３％高くなります。
フラット３５は団信に入らないという選択肢もありますが、その場合は配偶者を連帯債務者とするなどの条件があります。もしも契約者が亡くなってしまった場合は、連帯債務者に返済義務が移るため、残された家族に大きな負担を残すリスクがあります。
ただし、団信を利用して金利が＋０．３％上がった場合でも、フラット３５の方が安いケースが多いです。
安いにはワケがある？優遇金利の適用期間に注意
固定金利が安い！という広告を見て飛びついてしまうのは危険です。安いのにはワケがあります。
| 当初引き下げ | 全期間引き下げ | |
| ～５年 | -1.7% | -1.3% |
| ６年目～ | -0.7% | -1.3% |
金利の安い固定金利には必ず「当初引き下げ」という条件があります。
この表のように、最初の５年間は優遇金利で引き下げ幅が大きいため、変動金利並みの金利で借りれるのです。しかし、６年目以降は優遇金利が下がり、適用金利がグッと上がるので、結果的に返済額は多くなります。
フラット３５よりも３０年固定金利で借りた方が安いように見えますが、最初の５年間しか適用されない引き下げられた金利だけで比較してはいけません。
インターネット上の情報サイトでは、一番安い金利のみを表示していることも多く、安い金利でずっと借りられると勘違いしてしまいがちなので注意が必要です。無条件で安くなるはずがありません。どうして安いのか？と疑ってみることが大切です。
変動金利と固定金利どっちがいいの？
| 変動金利 | 固定金利 | |
| メリット | 金利が低い | 金利が変わらない |
| デメリット | 金利が上がるリスクあり | 金利が高い |
住宅ローンのプランには、「変動金利」「固定金利」の2種類があります。
変動金利は、金利がとても低いのですが、金利が変わってしまい、将来返済額が高くなってしまうかもしれないというリスクがあります。固定金利は変動金利と真反対の特徴を持っており、金利が一定で家計が安定しますが、金利が割高となっています。
どちらのプランも一長一短ですが、やはり「安い」という観点から、不動産屋や銀行マンは変動金利をすすめる傾向にあり、借りる人も多いです。
営業マンの中には「売り上げ」を優先させるために、無茶な返済プランを立てる人も少なくありません。安い方が営業もしやすいですから、変動金利をすすめるのは当然です。しかし、お金を貸してくれるからといって、必ずしも返せるとは限りません。
10年後、20年後の金利がどうなるかなんて誰も分かりません。30年前のバブル期には、金利が６％～８％もあったのが、現在では１％以下になっています。さらに、2016年には日銀がマイナス金利を導入するなど、金利の仕組み自体が変わってきています。
営業マンの言う「大丈夫」には何の根拠もありません。
固定金利であれば、返済金額が一定なので、将来の資金計画も立てやすく安心です。
住宅ローン破産の現状
安さに惹かれて変動金利を借りた人の中には、金利の上昇によって返済ができなくなり、「破産」してしまう人もいます。
| 破産者数合計 | 65,189 |
| 住宅ローン破産の割合 | 16.1% |
| 住宅ローン破産者数 | 10,495人 |
２０１４年の司法統計によると、１年間で約６．５万件の破産申請がありました。そのうちの約１６．１％が破産の原因を住宅ローン返済と回答しています。１年間で約１万人の家庭が、住宅ローンが原因で破産しているという状態なのです。また、住宅ローンの返済を３ヶ月以上滞納している、いわば住宅ローン破産予備軍が約９万８０００件あり、住宅ローンを借りている家庭の０．８９％になります。
もちろん、すべての原因が変動金利にあるわけではありませんが、大きな要因のひとつになっています。
住宅ローンの情報雑誌やサイトの中には、安い変動金利で借りて、浮いたお金で資産運用した方がお得、と主張しているものもありますが、絶対にやめましょう。著者本人は金融や株を仕事としているプロですが、素人が株に手を出しても必ず失敗します。
固定金利はどんな人におすすめ？
| 特徴 | タイプ・目安 | |
| 変動金利 | 短期間で、完済させる | 借り換えの方 返済期間が20年以下 借入額が少ない（手取り年収の25％以下） |
| 固定金利 | 長期間で、じっくり確実に返済する | 新規で借りる方 返済期間が21年以上 借入額が多い（手取り年収の26％以上） |
変動金利と固定金利どちらの方がいいんだろうか、と悩む人は多いですが、「どちらでも良い」というケースはありません。住宅ローンを借りる上で最も重要なのは、きちんと返済できるプランを立てることです。
マイホームの購入は人生に一度きりの大きな買い物ですから、絶対に妥協したくありません。ともすれば、予算のギリギリもしくは少し背伸びして買ってしまうものです。変動金利は安いから沢山借りても大丈夫・・・と油断していると、数年後に金利が上がった時に痛い目を見ることになります。
- 新規で借りる方
- 返済期間が長い方（２１年以上が目安）
- 借入額が多い方（年収の２６％以上）
実際の住宅費には、住宅ローンに加えて、マンションの管理費や駐車場代、修繕積立金、固定資産税といった費用もかかります。毎月の返済額にすると、3万円前後の負担となると考えておきましょう。
２１年以上の長期間の返済になる場合は、変動金利のリスクが高くなります。金利の歴史を通してみると、平均金利は現在よりも２％ほど高いです。今でこそ金利はやすいものの、今後金利が上がっていく可能性は高いです。
| 金利 | 毎月返済額 | 総返済額 |
| ０．５％ | 77,875円 | 3,270万円 |
| ０．６％ | 79,208円 | 3,327万円 |
| ０．７％ | 80,556円 | 3,383万円 |
| ０．８％ | 81,918円 | 3,441万円 |
| ０．９％ | 83,294円 | 3,498万円 |
| １．０％ | 84,685円 | 3,557万円 |
金利が０．１％上がると、毎月返済額が約１４００円、総返済額は約５６万円高くなります。０．２％上がれば、２倍高くなります。リーマンショックなどの大きなニュースがなくても、１年で０．５％程度の金利の動きがあります。つまり、１年で７０００円／月の負担が増える可能性があるのです。１年で上がる給料よりも、返済額が上がった額の方が高いということも起こりえます。
こどもが高校や大学に通うころになると、年間１５０万円以上の教育費がかかります。１ヶ月で１０万円以上の負担です。住宅ローンの返済が大きくて、学費が払えないということにもなりかねません。
固定金利であれば返済額はずっと変わりませんから、将来の資金計画も立てやすくなります。長期間の借り入れを考えている方は、固定金利で借りましょう。
固定金利で賢く返す方法
固定金利は、最初に借りた金利がずっと続きます。できるだけ金利が低い時に借りることが重要になります。住宅ローンの金利は、お金が実際に振り込まれた月の金利が適用されます。契約した月の金利ではないので注意しましょう。
手続きに時間がかかってしまうと、月をまたいでしまい、想定していた金利と違ってしまうということもあります。金利の変動が大きいと１ヶ月で０．１％～０．３％動く時もあるので注意しましょう。はやめに手続きを進めておいて、融資実行をいつにするか選べるくらいの余裕があると良いですね。
- 借入額をなるべく減らす
- 余裕のある時は繰り上げ返済をする
- 借り換えでもっと安いプランに乗り換える
借入額をなるべく減らす
「借金」の鉄則として、なるべく借りるお金を減らすことが重要です。親から贈与を受けたり、最低限の預金以外は住宅費に回しましょう。
頭金が少なく、9割以上の融資を受けてしまうと、金利が０．３％前後上がります。定期預金の利率はせいぜい０．０３％くらいですから、１０分の１しか利息がもらえません。借入額を減らすことが、結果的に将来使えるお金を増やすことに繋がります。
余裕のある時は繰り上げ返済をする
借入時にはたくさんのお金が必要になりますから、借入額を減らすことは難しいことも多いです。ですが、返済期間中に、ボーナスなどで家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済をしてはやく返してしまいましょう。
１００万円の繰り上げ返済で、２０万円以上の利子を削減できます（借入額３０００万円、金利１．５％の場合）。
借り換えでもっと安いプランに乗り換える
長期返済になる場合は、将来の金利の動きを予想することはできないので、最初は固定で借り、１０年後・２０年後にその時のトレンドを踏まえて借り換えするという方法もあります。
現在は非常に金利が安く、３０年以上の固定金利でも１．５％前後で借りれます。変動金利が、今の固定金利を追い越してしまう可能性は十分にあります。それなら金利の安い今のうちに、固定金利で安定した返済プランを組む方が賢いでしょう。
借り換えには、保険料や手数料の支払いが５０万円以上かかりますので、諸費用の支払いを含めて借り換えすべきか考えましょう。
