住宅ローン金利比較

変動金利比較ランキング

名称 変動(新規) 変動(借換) 10年固定 30年固定 手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.447% 0.418% 0.86% 1.44% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.457% 0.457% 0.69% 2.15% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.52% 0.47% 0.69% 1.21% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.525% 0.525% 0.8% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.47% 0.429% 0.695% 1.21% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱UFJ銀行 0.525% 0.525% 0.8% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 0.9% 1.1% 2.05% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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変動金利のメリット・デメリット

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が変わらない
デメリット 金利が上がるリスクあり 金利が高い

変動金利は、その名前のとおり、金利が変動する住宅ローンプランです。原則、6カ月ごとに金利が変更され、返済額も調整されます。

金利 適用金利
1ヶ月目 0.5% 返済スタート
2ヶ月目 0.5%
3ヶ月目 0.8%
4ヶ月目 1.0%
5ヶ月目 1.3%
6ヶ月目 1.0% 金利変更
7ヶ月目 0.7%
8ヶ月目 1.0%
9ヶ月目 1.2%
10ヶ月目 1.3%
11ヶ月目 1.4%
12ヶ月目 1.5% 金利変更

例えばこのように金利が推移した場合、返済スタート時には0.5%ですが、6カ月目には1.0%、12カ月後には1.5%の金利に変更されます。2~5か月目、7~11か月目にも金利は動いていますが、あくまで6カ月目の月の金利が適用されます。

基本的にはこのように半年ごとに金利と返済額が更新されるのですが、頻繁に返済額が変わると不便なため、「5年ルール」「125%ルール」というきまりを設けている銀行が多いです。

5年ルール

半年ごとに金利は更新されるものの、返済額の変更は5年ごとに行われます。

5年間は返済額が変わらないので家計が安定するというメリットがありますが、一方で、金利自体は更新されているため、金利が上昇した際には利子が溜まってしまうというデメリットも持ちます。

元金均等返済の場合は、5年ルールは適用されません。

125%ルール

返済額の急激な増加による家計の圧迫を抑えるため、返済額アップの上限を125%とするように決められています。

毎月10万円の返済の場合は、金利が大きく上がっていても、12.5万円/月が上限となります。

ただし、元金均等返済の場合は、125%ルールは適用されません。

変動金利はどんな人におすすめ?

特徴 タイプ・目安
変動金利 短期間で、完済させる 借り換えの方
返済期間が20年以下
借入額が少ない(手取り年収の25%以下)
固定金利 長期間で、じっくり確実に返済する 新規で借りる方
返済期間が21年以上
借入額が多い(手取り年収の26%以上)

変動金利と固定金利どちらの方がいいんだろうか、と悩む人は多いですが、「どちらでも良い」というケースはありません。住宅ローンを借りる上で最も重要なのは、きちんと返済できるプランを立てることです。

マイホームの購入は人生に一度きりの大きな買い物ですから、絶対に妥協したくありません。ともすれば、予算のギリギリもしくは少し背伸びして買ってしまうものです。変動金利は安いから沢山借りても大丈夫・・・と油断していると、数年後に金利が上がった時に痛い目を見ることになります。

  • 借り換え、繰り上げ返済で短期間で返したい方
  • 返済期間が短い方(20年以下が目安)
  • 借入額が少ない方(年収の25%以下)

返済期間が短ければ、金利が上がるリスクは減らせますし、借入額が少なければ負担を最小限に抑えられます。ここれいう多い・少ないというのは、個人によって大きく変わってきます。大まかな目安として、返済期間が20年以下、手取り年収の25%以下であれば、変動金利で借りても大丈夫でしょう。

年収 手取り年収 毎月返済額目安
300万円 250万円 5.2万円
400万円 300万円 6.3万円
500万円 400万円 8.3万円
600万円 450万円 9.4万円
800万円 600万円 12.5万円
1000万円 750万円 15.6万円

実際の住宅費には、住宅ローンに加えて、マンションの管理費や駐車場代、修繕積立金、固定資産税といった費用もかかります。毎月の返済額にすると、3万円前後の負担となると考えておきましょう。

変動金利で賢く返す方法

変動金利で借りる場合、金利が上がってしまわないうちに、できるだけ多くの返済をしてしまいましょう。ちなみに、変動金利の仕組み上、金利が上がることはあっても、下がることは絶対に無いので、借りてしまったらすぐに返済しましょう。

  • 借入額をなるべく減らす
  • 余裕のある時は繰り上げ返済をする
  • 借り換えでもっと安いプランに乗り換える

借入額をなるべく減らす

「借金」の鉄則として、なるべく借りるお金を減らすことが重要です。親から贈与を受けたり、最低限の預金以外は住宅費に回しましょう。

頭金が少なく、9割以上の融資を受けてしまうと、金利が0.3%前後上がります。定期預金の利率はせいぜい0.03%くらいですから、10分の1しか利息がもらえません。借入額を減らすことが、結果的に将来使えるお金を増やすことに繋がります。

余裕のある時は繰り上げ返済をする

借入時にはたくさんのお金が必要になりますから、借入額を減らすことは難しいことも多いです。ですが、返済期間中に、ボーナスなどで家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済をしてはやく返してしまいましょう。

100万円の繰り上げ返済で、20万円以上の利子を削減できます(借入額3000万円、金利1.5%の場合)。

借り換えでもっと安いプランに乗り換える

住宅ローンをすでに組んでいる方は、借り換えという方法もあります。現在借りているプランよりも、もっと安いプランに切り替えることで返済額を減らします。

  • 高い金利プランで借りている場合
  • 固定金利から変動金利への借り換え
  • 固定期間が終了している場合
  • 10年以上前に借りた方

住宅ローンの借り方にもトレンドがあります。特に10数年前では、金利が下がることが予想されていたので、10年固定金利がお勧めされていました。実際に金利は下がっているのですが、固定期間が終了すると、割高な変動金利が適用されます。

優遇金利が外れると、1.5%以上の高い金利で返すことになります。毎月自動的に引き落としされるので、気づかないままズルズルと返済を続けている、という家庭もすくなくありません。

借り換えには、保険料や手数料の支払いが50万円以上かかりますので、諸費用の支払いを含めて借り換えすべきか考えましょう。

変動金利の注意点

新生銀行変動金利
基準金利 優遇金利 適用金利
借入時 1.6% -1.0% 0.6%
6カ月後 -0.65% 0.95%
借入額500万円未満 -0.25% 1.35%

住宅ローンを借りる際には、「優遇金利」の期間をチェックしてください。

例えば最初の5年間は金利が安いけれど6年目から高くなる当初引き下げプランがあります。5年間だけしか優遇されない、という条件を見落としていると、数年後に返済額が上がって慌てることになります。

特に新生銀行は注意が必要です。新生銀行の変動金利では「5年ルール」を利用しておらず、半年ごとに金利と返済額の変更があります。新生銀行のでは、借り入れ後わずか6カ月で優遇金利が減り、0.35%も金利が上がります。さらに、残ローンが500万円を切ると、さらに0.4%金利が上がります。

インターネット上の情報サイトでは、新生銀行を高評価しているサイトも多いのですが、これらのサイトは新生銀行から広告費を貰って掲載しています。

住宅ローンを借りる際は、「優遇金利」の期間を確認し、できるだけ「全期間引き下げ」と明記してあるプランを選びましょう。

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