借り換え比較ランキング
| 名称 | 変動(新規) | 変動(借換) | 10年固定 | 30年固定 | 手数料 | 保証料 | 団信 | 繰上返済 | 来店 | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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0.447% | 0.418% | 0.7% | 1.33% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 ※1 | 不要 | 詳細 |
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0.457% | 0.457% | 0.59% | 2.05% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.527% | 0.527% | 1.112% | 1.13% | 324,000円 | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.52% | 0.47% | 0.74% | 1.13% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.7% | - | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 要 | 詳細 |
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0.47% | 0.429% | 0.695% | 1.13% | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.7% | - | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料～16,200円 | 要 | 詳細 |
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0.507% | 0.457% | 0.93% | 1.562% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.9% | 0.9% | 1% | 1.9% | 54,000円 | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
今月おすすめの銀行PICK UP!
借り換えで得するケースとは
金利が安くなっているから、借り換えがお得！とテレビや雑誌、インターネットの情報サイトで取り上げられていますが、ちょっと待ってください。誰もが借り換えすればいいというわけではありません。
「借り換え」という名前なので、返済先が変わるだけというイメージを持つ人もいますが、実際にはもう少し複雑なステップを踏みます。
残ローンが２０００万円あった場合、新銀行から２０００万円借り、旧銀行の負債を繰り上げ返済（完済）することになります。そして新しく借りた２０００万円を新銀行で返済をスタートします。
借り換えとは言っても、新しくローンを組むわけですから、手数料や保険料などが発生します。
借り換え後の返済額だけではなく、借り換えに発生した諸費用も含めて、借り換えの効果を比較する必要があります。
| 項目 | 概算費用 |
| 事務手数料 | ローンx2.16% |
| 団体信用生命保険料 | ローン金利＋0.3% |
| 火災・地震保険料 | 20万円 |
| 収入印紙 | 2万円 |
| 繰り上げ返済（完済） | 5万円 |
| 合計（2000万円借り入れの場合） | 約70万円 |
２０００万円の住宅ローンを借り換えるためには、約７０万円の費用が掛かります。新しく住宅ローンを借りる手数料や保険料に加えて、旧銀行への繰り上げ返済手数料もかかります。返済中の繰り上げ返済が無料でも、完済する場合は手数料を取る銀行が多いです。
変動金利 → 変動金利
契約時に当初固定金利で借りていた方は、固定期間が過ぎると割高な変動金利にプランが変更されています。このような場合、もっと安い変動金利に借り換えることで、返済額を大きく減らすことができます。
| 固定金利 | 変動金利 | ||
| ~１０年目 | 基準金利 | 3.0% | 2.5% |
| 優遇金利 | -2.0% | -2.0% | |
| 適用金利 | 1.0% | 0.5% | |
| １１年目～ | 基準金利 | 3.0% | 2.5% |
| 優遇金利 | -0.5% | -0.5% | |
| 適用金利 | 2.5% | 2.0% |
例えばこの図のケースでは、１０年固定金利を借りた場合、最初の１０年間は１．０％で借りれますが、１１年目からは優遇金利がー０．５％しかなく、２．０％という割高の変動金利に変更されてしまいます。
同じ変動金利でも、全期間引き下げの変動金利は、－２．０％の優遇金利がずっと受けられます。
基準金利が同じでも、優遇金利の幅が違うので、変動金利同士でも返済額が変わってきます。
固定金利 → 固定金利
固定金利から新しい固定金利に借り換える際は、返済期間が２１年以上あることが望ましいです。返済期間が２０年以下であれば、金利の低い変動金利で早く返してしまったほうがお得です。
固定金利から固定金利に借り換える場合は、フラット３５を利用しましょう。
| 固定金利 | フラット３５ | |
| メリット | 金利が変わらない | 金利が変わらない 固定金利より安い |
| デメリット | 金利が高い | 団信が有料 |
| 金利 | ２．５％ | １．５％ |
| 団信 | 無料 | 金利＋０．３％ |
フラット３５とは、ここ十数年の間に広まった新しいプランで、全期間固定金利がとても低金利で借りられます。団信が有料というデメリットもありますが、団信費用を含めても、通常の固定金利で借りるよりも安く借りれます。
フラット３５同士の借り換えも可能ですが、金利差が大きくなければ、借り換え手数料の方が高くついてしまうことが多いです。
固定金利 → 変動金利
金利の高い固定金利から、変動金利に借り換えることで、金利をグッと下げることができます。ただし、返済期間がまだたくさん残っている場合は、金利が上がるリスクもあるので注意しましょう。
| 固定金利 | 借り換え | |
| 借入額 | 3000万円 | 3000万円 |
| 返済期間 | 30年 | 30年 |
| 金利１ | 2.0％ | 2.0% |
| 金利２（16年目～） | 2.0% | 0.6% |
| 毎月返済額１ | 110,885円 | 110,885円 |
| 毎月返済額２ | 110,885円 | 100,127円 |
| 総返済額 | 39,918,769円 | 37,982,074円 |
１５年間返済したところで、変動金利に借り換えました。毎月返済額は約１万円下がり、総返済額はなんと２００万円も削減することができます。５年後に金利が１％上がったとしても、まだ１４０万円以上もお得です。
借り換え費用で繰り上げ返済する
２０００万円の借り換えをするためには、約７０万円もの手数料がかかります。また、借り換えの手続きや、契約のための書類を書いたりするのも手間です。せっかくの休日なのに、どこの銀行がお得なのかと、こうやって情報を調べている時間も省けます。
それならば、銀行やプランを変えずに、借り換え費用の７０万円を繰り上げ返済するという方法もあります。
| 繰り上げ返済 | 借り換え | |
| 借入額 | 1930万円 | 2000万円 |
| 返済期間 | 20年 | 20年 |
| 金利１ | 2.0％ | 0.6% |
| 金利２（10年目～） | 2.0% | 1.6% |
| 毎月返済額１ | 97,635円 | 88,454円 |
| 毎月返済額２ | 97,635円 | 92,938円 |
| 総返済額 | 23,432,391円 | 21,767,000円 |
残ローン２０００万円、２０年返済で、変動金利に借り換えると、総返済額が約１６６万円安くなります。変動金利は１０年後に１％金利が上がると想定して計算しています。借り換え手数料が７０万円かかっていますから、実際の削減額は約９６万円です。
金利の上昇が１０年後に２％と仮定すると、総返済額は約１１０万円になるので、借り換え手数料を差し引くと、約４０万円の削減に下がります。
固定金利から変動金利の場合は、金利差が大きいので借り換えの方が有利ですが、固定金利から新しい固定金利への借り換えの場合は、繰り上げ返済の方が効果的なケースもあります。
| 繰り上げ返済 | 借り換え | |
| 借入額 | 1930万円 | 2000万円 |
| 返済期間 | 20年 | 20年 |
| 金利 | 2.0％ | 1.5% |
| 毎月返済額 | 97,635円 | 96,509円 |
| 総返済額 | 23,432,391円 | 23,162,045円 |
２．０％の固定金利で７０万円繰り上げ返済した場合と、１．５％の固定金利へ借り換えたプランを比較してみました。
借り換えの方が毎月返済額は１０００円程度下がり、総返済額は約２７万円低くなっています。しかし、７０万円の借り換え費用がかかっていることを考えると、繰り上げ返済の方が約４３万円お得になります。
| プラン継続 | 借り換え | |
| 借入額 | 2000万円 | 2000万円 |
| 返済期間 | 20年 | 20年 |
| 金利 | 2.0％ | 1.5% |
| 毎月返済額 | 101,176円 | 96,509円 |
| 総返済額 | 24,282,300円 | 23,162,045円 |
０．５％程度の金利差なら何もしない方が良いかもしれない・・・と思う方もいるかもしれません。
繰り上げ返済も何もせず２．０％で借り続ける場合と、１．５％の固定金利へ借り換えたプランを比較しました。
借り換えプランの方が、総返済額が約１１２万円安くなります。借り換え費用が約７０万円かかりますが、約４２万円の節約になります。何もしない、というのはもったいないですね。
低金利には裏がある？優遇期間をチェック
借り換えの際には、できるだけ低金利で借りたいものです。しかし、あまりにも好条件のプランは、一度怪しんで見てください。
特に、優遇金利の適用期間をチェックすることが重要です。
- 変動金利（半年型）
- 固定金利（当初引き下げプラン）
変動金利（半年型）
| 基準金利 | 優遇金利 | 適用金利 | |
| 借入時 | 1.6% | -1.0% | 0.6% |
| ６カ月後 | -0.65% | 0.95% | |
| 借入額500万円未満 | -0.25% | 1.35% |
新生銀行では、変動金利（半年型）というプランを持っています。新生銀行は事務手数料がわずか５万４０００円と非常に安いことが特徴で、借り換えに強いと言われています。公式サイトに載っている金利も、他のネット銀行と同様にとても低い金利です。
金利が低くて手数料も安いと、非常に魅力的です・・・が、これにはカラクリがあります。
新生銀行の優遇金利は、わずか６カ月で０．３５％も下がります。つまり、適用金利が０．３５％上がります。０．６％で借りられて安いと思ったら、半年後には０．９５％まで引き上げられます。
おまけに、残ローンが５００万円未満になると、さらに０．４％金利が上がります。
固定金利（当初引き下げプラン）
固定金利というと、ずっと金利が変わらないはずですが、この当初引き下げプランは少し仕組みが違います。
| 当初引き下げ | 全期間引き下げ | |
| ～５年 | -1.7% | -1.3% |
| ６～１０年 | -0.7% | |
| １１年～（変動金利） | -1.55% |
１０年固定金利の当初引き下げプランの場合、優遇金利がこのように変わります。
基準金利が２．５％だった場合、最初の５年間は０．８％で借りれますが、６～１０年目は１．８％という割高な金利になります。また、固定期間終了後の優遇金利も、全期間引き下げプランよりも低くなり、返済額は高くなります。
キャンペーンなどで掲載される１０年固定金利は、ほとんどがこの当初引き下げプランです。銀行マンに「変動金利より低い１０年固定金利ですよ！」なんてセールスをされても、絶対に信じてはいけません。
