借り換え比較ランキング

名称	変動(新規)	変動(借換)	10年固定	30年固定	手数料	保証料	団信	繰上返済	来店	詳細
	0.447%	0.418%	0.7%	1.42%	借入額x2.2%	無料	無料	無料 ※1	不要	詳細
	0.457%	0.457%	0.57%	1.257%	借入額x2.2%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.527%	0.527%	0.915%	0.97%	324,000円	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.52%	0.47%	0.69%	0.97%	借入額x2.2%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.65%	-	33,000円	金利+0.2%	無料	無料	要	詳細
	0.47%	0.429%	0.6%	0.97%	33,000円	金利+0.2%	無料	無料	不要	詳細
	0.525%	0.525%	0.59%	-	33,000円	金利+0.2%	無料	無料～16,200円	要	詳細
	0.507%	0.457%	0.87%	1.343%	借入額x2.2%	無料	無料	無料	不要	詳細
	0.9%	0.9%	0.8%	1.2%	55,000円	無料	無料	無料	不要	詳細

※1固定金利特約期間中の場合は32,400円（税込）
※住信SBIネット銀行の変動・固定金利は所定の条件を満たした場合のものです

今月おすすめの銀行PICK UP!

借り換えで得するケースとは

金利が安くなっているから、借り換えがお得！とテレビや雑誌、インターネットの情報サイトで取り上げられていますが、ちょっと待ってください。誰もが借り換えすればいいというわけではありません。

「借り換え」という名前なので、返済先が変わるだけというイメージを持つ人もいますが、実際にはもう少し複雑なステップを踏みます。

残ローンが２０００万円あった場合、新銀行から２０００万円借り、旧銀行の負債を繰り上げ返済（完済）することになります。そして新しく借りた２０００万円を新銀行で返済をスタートします。

借り換えとは言っても、新しくローンを組むわけですから、手数料や保険料などが発生します。

借り換え後の返済額だけではなく、借り換えに発生した諸費用も含めて、借り換えの効果を比較する必要があります。

事務手数料

項目	概算費用
事務手数料	ローンx2.16%
団体信用生命保険料	ローン金利＋0.3%
火災・地震保険料	20万円
収入印紙	2万円
繰り上げ返済（完済）	5万円
合計（2000万円借り入れの場合）	約70万円

２０００万円の住宅ローンを借り換えるためには、約７０万円の費用が掛かります。新しく住宅ローンを借りる手数料や保険料に加えて、旧銀行への繰り上げ返済手数料もかかります。返済中の繰り上げ返済が無料でも、完済する場合は手数料を取る銀行が多いです。

変動金利　→　変動金利

契約時に当初固定金利で借りていた方は、固定期間が過ぎると割高な変動金利にプランが変更されています。このような場合、もっと安い変動金利に借り換えることで、返済額を大きく減らすことができます。

優遇金利の変化

		固定金利	変動金利
~１０年目	基準金利	3.0%	2.5%
	優遇金利	-2.0%	-2.0%
	適用金利	1.0%	0.5%
１１年目～	基準金利	3.0%	2.5%
	優遇金利	-0.5%	-0.5%
	適用金利	2.5%	2.0%

例えばこの図のケースでは、１０年固定金利を借りた場合、最初の１０年間は１．０％で借りれますが、１１年目からは優遇金利がー０．５％しかなく、２．０％という割高の変動金利に変更されてしまいます。

同じ変動金利でも、全期間引き下げの変動金利は、－２．０％の優遇金利がずっと受けられます。

基準金利が同じでも、優遇金利の幅が違うので、変動金利同士でも返済額が変わってきます。

固定金利　→　固定金利

固定金利から新しい固定金利に借り換える際は、返済期間が２１年以上あることが望ましいです。返済期間が２０年以下であれば、金利の低い変動金利で早く返してしまったほうがお得です。

固定金利から固定金利に借り換える場合は、フラット３５を利用しましょう。

	固定金利	フラット３５
メリット	金利が変わらない	金利が変わらない 固定金利より安い
デメリット	金利が高い	団信が有料
金利	２．５％	１．５％
団信	無料	金利＋０．３％

フラット３５とは、ここ十数年の間に広まった新しいプランで、全期間固定金利がとても低金利で借りられます。団信が有料というデメリットもありますが、団信費用を含めても、通常の固定金利で借りるよりも安く借りれます。

フラット３５同士の借り換えも可能ですが、金利差が大きくなければ、借り換え手数料の方が高くついてしまうことが多いです。

固定金利　→　変動金利

金利の高い固定金利から、変動金利に借り換えることで、金利をグッと下げることができます。ただし、返済期間がまだたくさん残っている場合は、金利が上がるリスクもあるので注意しましょう。

	固定金利	借り換え
借入額	3000万円	3000万円
返済期間	30年	30年
金利１	2.0％	2.0%
金利２（16年目～）	2.0%	0.6%
毎月返済額１	110,885円	110,885円
毎月返済額２	110,885円	100,127円
総返済額	39,918,769円	37,982,074円

１５年間返済したところで、変動金利に借り換えました。毎月返済額は約１万円下がり、総返済額はなんと２００万円も削減することができます。５年後に金利が１％上がったとしても、まだ１４０万円以上もお得です。

借り換え費用で繰り上げ返済する

２０００万円の借り換えをするためには、約７０万円もの手数料がかかります。また、借り換えの手続きや、契約のための書類を書いたりするのも手間です。せっかくの休日なのに、どこの銀行がお得なのかと、こうやって情報を調べている時間も省けます。

それならば、銀行やプランを変えずに、借り換え費用の７０万円を繰り上げ返済するという方法もあります。

	繰り上げ返済	借り換え
借入額	1930万円	2000万円
返済期間	20年	20年
金利１	2.0％	0.6%
金利２（10年目～）	2.0%	1.6%
毎月返済額１	97,635円	88,454円
毎月返済額２	97,635円	92,938円
総返済額	23,432,391円	21,767,000円

残ローン２０００万円、２０年返済で、変動金利に借り換えると、総返済額が約１６６万円安くなります。変動金利は１０年後に１％金利が上がると想定して計算しています。借り換え手数料が７０万円かかっていますから、実際の削減額は約９６万円です。

金利の上昇が１０年後に２％と仮定すると、総返済額は約１１０万円になるので、借り換え手数料を差し引くと、約４０万円の削減に下がります。

固定金利から変動金利の場合は、金利差が大きいので借り換えの方が有利ですが、固定金利から新しい固定金利への借り換えの場合は、繰り上げ返済の方が効果的なケースもあります。

	繰り上げ返済	借り換え
借入額	1930万円	2000万円
返済期間	20年	20年
金利	2.0％	1.5%
毎月返済額	97,635円	96,509円
総返済額	23,432,391円	23,162,045円

２．０％の固定金利で７０万円繰り上げ返済した場合と、１．５％の固定金利へ借り換えたプランを比較してみました。

借り換えの方が毎月返済額は１０００円程度下がり、総返済額は約２７万円低くなっています。しかし、７０万円の借り換え費用がかかっていることを考えると、繰り上げ返済の方が約４３万円お得になります。

	プラン継続	借り換え
借入額	2000万円	2000万円
返済期間	20年	20年
金利	2.0％	1.5%
毎月返済額	101,176円	96,509円
総返済額	24,282,300円	23,162,045円

０．５％程度の金利差なら何もしない方が良いかもしれない・・・と思う方もいるかもしれません。

繰り上げ返済も何もせず２．０％で借り続ける場合と、１．５％の固定金利へ借り換えたプランを比較しました。

借り換えプランの方が、総返済額が約１１２万円安くなります。借り換え費用が約７０万円かかりますが、約４２万円の節約になります。何もしない、というのはもったいないですね。

低金利には裏がある？優遇期間をチェック

借り換えの際には、できるだけ低金利で借りたいものです。しかし、あまりにも好条件のプランは、一度怪しんで見てください。

特に、優遇金利の適用期間をチェックすることが重要です。

• 変動金利（半年型）
• 固定金利（当初引き下げプラン）

変動金利（半年型）

新生銀行変動金利

	基準金利	優遇金利	適用金利
借入時	1.6%	-1.0%	0.6%
６カ月後		-0.65%	0.95%
借入額500万円未満		-0.25%	1.35%

新生銀行では、変動金利（半年型）というプランを持っています。新生銀行は事務手数料がわずか５万４０００円と非常に安いことが特徴で、借り換えに強いと言われています。公式サイトに載っている金利も、他のネット銀行と同様にとても低い金利です。

金利が低くて手数料も安いと、非常に魅力的です・・・が、これにはカラクリがあります。

新生銀行の優遇金利は、わずか６カ月で０．３５％も下がります。つまり、適用金利が０．３５％上がります。０．６％で借りられて安いと思ったら、半年後には０．９５％まで引き上げられます。

おまけに、残ローンが５００万円未満になると、さらに０．４％金利が上がります。

固定金利（当初引き下げプラン）

固定金利というと、ずっと金利が変わらないはずですが、この当初引き下げプランは少し仕組みが違います。

優遇金利比較

	当初引き下げ	全期間引き下げ
～５年	-1.7%	-1.3%
６～１０年	-0.7%
１１年～（変動金利）		-1.55%

１０年固定金利の当初引き下げプランの場合、優遇金利がこのように変わります。

基準金利が２．５％だった場合、最初の５年間は０．８％で借りれますが、６～１０年目は１．８％という割高な金利になります。また、固定期間終了後の優遇金利も、全期間引き下げプランよりも低くなり、返済額は高くなります。

キャンペーンなどで掲載される１０年固定金利は、ほとんどがこの当初引き下げプランです。銀行マンに「変動金利より低い１０年固定金利ですよ！」なんてセールスをされても、絶対に信じてはいけません。