住宅ローン金利比較

借り換え比較ランキング

名称 変動(新規) 変動(借換) 10年固定 30年固定 手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
住信SBIネット銀行 0.477% 0.439% 0.72% 1.24% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
じぶん銀行 0.457% 0.457% 0.61% 2.07% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
楽天銀行 - - - 1.14% 324,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.57% 0.69% 1.14% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.625% 0.8% 1.22% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.575% 0.625% 1.05% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
ソニー銀行 0.479% 0.499% 0.862% 1.435% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
新生銀行 0.9% 0.9% 1.0% 1.9% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

今月おすすめの銀行PICK UP!

スポンサーリンク

借り換えで得するケースとは

金利が安くなっているから、借り換えがお得!とテレビや雑誌、インターネットの情報サイトで取り上げられていますが、ちょっと待ってください。誰もが借り換えすればいいというわけではありません。

karikae-system

「借り換え」という名前なので、返済先が変わるだけというイメージを持つ人もいますが、実際にはもう少し複雑なステップを踏みます。

残ローンが2000万円あった場合、新銀行から2000万円借り、旧銀行の負債を繰り上げ返済(完済)することになります。そして新しく借りた2000万円を新銀行で返済をスタートします。

借り換えとは言っても、新しくローンを組むわけですから、手数料や保険料などが発生します。

借り換え後の返済額だけではなく、借り換えに発生した諸費用も含めて、借り換えの効果を比較する必要があります。

事務手数料
項目 概算費用
事務手数料 ローンx2.16%
団体信用生命保険料 ローン金利+0.3%
火災・地震保険料 20万円
収入印紙 2万円
繰り上げ返済(完済) 5万円
合計(2000万円借り入れの場合) 約70万円

2000万円の住宅ローンを借り換えるためには、約70万円の費用が掛かります。新しく住宅ローンを借りる手数料や保険料に加えて、旧銀行への繰り上げ返済手数料もかかります。返済中の繰り上げ返済が無料でも、完済する場合は手数料を取る銀行が多いです。

変動金利 → 変動金利

契約時に当初固定金利で借りていた方は、固定期間が過ぎると割高な変動金利にプランが変更されています。このような場合、もっと安い変動金利に借り換えることで、返済額を大きく減らすことができます。

優遇金利の変化
固定金利 変動金利
~10年目 基準金利 3.0% 2.5%
優遇金利 -2.0% -2.0%
適用金利 1.0% 0.5%
11年目~ 基準金利 3.0% 2.5%
優遇金利 -0.5% -0.5%
適用金利 2.5% 2.0%

例えばこの図のケースでは、10年固定金利を借りた場合、最初の10年間は1.0%で借りれますが、11年目からは優遇金利がー0.5%しかなく、2.0%という割高の変動金利に変更されてしまいます。

同じ変動金利でも、全期間引き下げの変動金利は、-2.0%の優遇金利がずっと受けられます。

基準金利が同じでも、優遇金利の幅が違うので、変動金利同士でも返済額が変わってきます。

固定金利 → 固定金利

固定金利から新しい固定金利に借り換える際は、返済期間が21年以上あることが望ましいです。返済期間が20年以下であれば、金利の低い変動金利で早く返してしまったほうがお得です。

固定金利から固定金利に借り換える場合は、フラット35を利用しましょう。

固定金利 フラット35
メリット 金利が変わらない 金利が変わらない
固定金利より安い
デメリット 金利が高い 団信が有料
金利 2.5% 1.5%
団信 無料 金利+0.3%

フラット35とは、ここ十数年の間に広まった新しいプランで、全期間固定金利がとても低金利で借りられます。団信が有料というデメリットもありますが、団信費用を含めても、通常の固定金利で借りるよりも安く借りれます。

フラット35同士の借り換えも可能ですが、金利差が大きくなければ、借り換え手数料の方が高くついてしまうことが多いです。

固定金利 → 変動金利

金利の高い固定金利から、変動金利に借り換えることで、金利をグッと下げることができます。ただし、返済期間がまだたくさん残っている場合は、金利が上がるリスクもあるので注意しましょう。

固定金利 借り換え
借入額 3000万円 3000万円
返済期間 30年 30年
金利1 2.0% 2.0%
金利2(16年目~) 2.0% 0.6%
毎月返済額1 110,885円 110,885円
毎月返済額2 110,885円 100,127円
総返済額 39,918,769円 37,982,074円

15年間返済したところで、変動金利に借り換えました。毎月返済額は約1万円下がり、総返済額はなんと200万円も削減することができます。5年後に金利が1%上がったとしても、まだ140万円以上もお得です。

借り換え費用で繰り上げ返済する

2000万円の借り換えをするためには、約70万円もの手数料がかかります。また、借り換えの手続きや、契約のための書類を書いたりするのも手間です。せっかくの休日なのに、どこの銀行がお得なのかと、こうやって情報を調べている時間も省けます。

それならば、銀行やプランを変えずに、借り換え費用の70万円を繰り上げ返済するという方法もあります。

繰り上げ返済 借り換え
借入額 1930万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利1 2.0% 0.6%
金利2(10年目~) 2.0% 1.6%
毎月返済額1 97,635円 88,454円
毎月返済額2 97,635円 92,938円
総返済額 23,432,391円 21,767,000円

残ローン2000万円、20年返済で、変動金利に借り換えると、総返済額が約166万円安くなります。変動金利は10年後に1%金利が上がると想定して計算しています。借り換え手数料が70万円かかっていますから、実際の削減額は約96万円です。

金利の上昇が10年後に2%と仮定すると、総返済額は約110万円になるので、借り換え手数料を差し引くと、約40万円の削減に下がります。

固定金利から変動金利の場合は、金利差が大きいので借り換えの方が有利ですが、固定金利から新しい固定金利への借り換えの場合は、繰り上げ返済の方が効果的なケースもあります。

繰り上げ返済 借り換え
借入額 1930万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 2.0% 1.5%
毎月返済額 97,635円 96,509円
総返済額 23,432,391円 23,162,045円

2.0%の固定金利で70万円繰り上げ返済した場合と、1.5%の固定金利へ借り換えたプランを比較してみました。

借り換えの方が毎月返済額は1000円程度下がり、総返済額は約27万円低くなっています。しかし、70万円の借り換え費用がかかっていることを考えると、繰り上げ返済の方が約43万円お得になります。

プラン継続 借り換え
借入額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 2.0% 1.5%
毎月返済額 101,176円 96,509円
総返済額 24,282,300円 23,162,045円

0.5%程度の金利差なら何もしない方が良いかもしれない・・・と思う方もいるかもしれません。

繰り上げ返済も何もせず2.0%で借り続ける場合と、1.5%の固定金利へ借り換えたプランを比較しました。

借り換えプランの方が、総返済額が約112万円安くなります。借り換え費用が約70万円かかりますが、約42万円の節約になります。何もしない、というのはもったいないですね。

低金利には裏がある?優遇期間をチェック

借り換えの際には、できるだけ低金利で借りたいものです。しかし、あまりにも好条件のプランは、一度怪しんで見てください。

特に、優遇金利の適用期間をチェックすることが重要です。

  • 変動金利(半年型)
  • 固定金利(当初引き下げプラン)

変動金利(半年型)

新生銀行変動金利
基準金利 優遇金利 適用金利
借入時 1.6% -1.0% 0.6%
6カ月後 -0.65% 0.95%
借入額500万円未満 -0.25% 1.35%

新生銀行では、変動金利(半年型)というプランを持っています。新生銀行は事務手数料がわずか5万4000円と非常に安いことが特徴で、借り換えに強いと言われています。公式サイトに載っている金利も、他のネット銀行と同様にとても低い金利です。

金利が低くて手数料も安いと、非常に魅力的です・・・が、これにはカラクリがあります。

新生銀行の優遇金利は、わずか6カ月で0.35%も下がります。つまり、適用金利が0.35%上がります。0.6%で借りられて安いと思ったら、半年後には0.95%まで引き上げられます。

おまけに、残ローンが500万円未満になると、さらに0.4%金利が上がります。

固定金利(当初引き下げプラン)

固定金利というと、ずっと金利が変わらないはずですが、この当初引き下げプランは少し仕組みが違います。

優遇金利比較
当初引き下げ 全期間引き下げ
~5年 -1.7% -1.3%
6~10年 -0.7%
11年~(変動金利) -1.55%

10年固定金利の当初引き下げプランの場合、優遇金利がこのように変わります。

基準金利が2.5%だった場合、最初の5年間は0.8%で借りれますが、6~10年目は1.8%という割高な金利になります。また、固定期間終了後の優遇金利も、全期間引き下げプランよりも低くなり、返済額は高くなります。

キャンペーンなどで掲載される10年固定金利は、ほとんどがこの当初引き下げプランです。銀行マンに「変動金利より低い10年固定金利ですよ!」なんてセールスをされても、絶対に信じてはいけません。

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加