はじめての方におすすめ
| 名称 | 変動(新規) | 変動(借換) | 10年固定 | 30年固定 | 手数料 | 保証料 | 団信 | 繰上返済 | 来店 | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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- | - | - | 1.07% | 借入額x2.16% | 無料 | 金利+0.3% | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.457% | 0.457% | 0.68% | 2.17% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.527% | 0.527% | 1.242% | 1.25% | 324,000円 | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.447% | 0.418% | 0.85% | 1.43% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 ※1 | 不要 | 詳細 |
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0.52% | 0.47% | 0.74% | 1.25% | 借入額x2.16% | 無料 | 無料 | 無料 | 不要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.8% | - | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料 | 要 | 詳細 |
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0.525% | 0.525% | 0.85% | - | 32,400円 | 金利+0.2% | 無料 | 無料～16,200円 | 要 | 詳細 |
今月おすすめの銀行PICK UP!
変動金利・固定金利どちらにすべき？
【借入額】３０００万円
【返済額】３０年
| 金利 | 毎月返済額 | 総返済額 |
| ０．５％ | 77,875円 | 3,270万円 |
| ０．６％ | 79,208円 | 3,327万円 |
| ０．７％ | 80,556円 | 3,383万円 |
| ０．８％ | 81,918円 | 3,441万円 |
| ０．９％ | 83,294円 | 3,498万円 |
| １．０％ | 84,685円 | 3,557万円 |
住宅ローンを比較する際に、もっとも重要なのは「金利」です。
金利が０．１％違うと、毎月返済額が約１４００円、総返済額では約５６万円も差ができます。０．２％なら、返済額の増加も２倍になります。０．０１％低ければ、返済期間が１ヶ月短くすることもできます。
手数料が３０万円安い！というプランと、金利が０．１％安い！という２つのプランがあれば、後者の方を選ぶべきですね。また、住宅ローンの保険では、支払い方法が金利に＋０．３％上乗せといったものもありますが、総費用で計算すると約１７０万円にもなるので、注意が必要です。
| 特徴 | タイプ・目安 | |
| 変動金利 | 短期間で、完済させる | 借り換えの方 返済期間が20年以下 借入額が少ない（手取り年収の25％以下） |
| 固定金利 | 長期間で、じっくり確実に返済する | 新規で借りる方 返済期間が21年以上 借入額が多い（手取り年収の26％以上） |
変動金利のメリット・デメリット
- 金利が低い
- 金利が上がるリスクあり
変動金利は、新規でマイホームを購入する方には不向きです。
変動金利は「金利の安さ」が強みですが、変動金利は将来金利が上がってしまうリスクも持っています。住宅ローンのプランは、単純に高いか安いかで決めてしまうのは危険です。確実に返済できる金額だけ借りましょう。
| 金利 | 変動金利 | 固定金利１ |
| 借入額 | 3000万円 | 2600万円 |
| 金利 | 0.6% | 1.6% |
| 毎月返済額 | 91,078円 | 90,984円 |
| 総返済額 | 32,788,274円 | 3,313,047円 |
もし、毎月返済額を９万円までと決めたら、変動金利なら３０００万円、固定金利なら２６００万円まで借りれます。４００万円も差があるのは驚きですね。
ただし、変動金利は、０．６％という低金利が３０年間ずっと続くと仮定したシミュレーションです。実際には、金利は絶対に上がるのでこの通りにはなりません。
不動産屋の仲介料や登記費用など、貯金が足らないから変動金利で借りてしまおう・・・というのは危険です。もしも返済額が上がってしまったら、負担が生活に直撃します。初期費用が足らないのであれば、あと５００万円くらい貯金を貯めてから改めて買いましょう。
短期間で返せるなら変動金利が有利
貯金をしっかり準備している、親からの贈与で頭金が多い、という方であれば変動金利で借りる方法もあります。目安としては、２０年以内に返済し終わる計画を立てましょう。
ボーナスや親の贈与などで一時的に収入が増えた際には、繰り上げ返済をしましょう。できるだけ金利の低いうちに、たくさんの返済をすることが重要です。
固定金利のメリット・デメリット
２１年以上の長期間の返済プランを検討している方には、固定金利がおすすめです。
金利がずっと変わらないので、将来のこどもの教育費の積み立てや、車のローンの返済計画などを立てやすくなります。ただし、金利がやや高いというデメリットもあります。
しかし、変動金利と固定金利を比較すること自体がナンセンスです。
固定金利で借りれないから変動金利にしよう・・・という考え方は間違いです。お金が足らないのであれば、貯金をしっかり作り準備ができてから購入するべきでしょう。
| 入学金 | 100万円 |
| 学費 | 150万円／年 |
| 一人暮らし費用 | 10万円／年 |
こどもが大学に入学するころの、教育費がピークになる時期に、住宅ローンの金利が上がってしまうと、家計への負担が非常に重くなります。
入学金１００万円と、学費１５０万円が４年間連続で支払わなければならなくなり、短期間で大きな出費となるのが教育費の特徴です。事前に準備しておかなければ、これだけの金額を支払うことは不可能です。
いざこどもが大学に入ってから、お金が足らないから教育ローンを借りる・・・となっては、せっかく安く住宅ローンを借りれても、元も子もなくなってしまいます。
固定金利ならフラット３５がお得
| 固定金利 | フラット３５ | |
| メリット | 金利が変わらない | 金利が変わらない 固定金利より安い |
| デメリット | 金利が高い | 団信が有料 |
住宅ローンには、フラット３５というプランがあります。
住宅ローン破産者を減らすために、国が立ち上げた機構がすすめる住宅ローンで、全期間固定金利が安く借りられるプランです。３０年固定金利とは、長期間の固定金利と、かなり似ているプランになります。
フラット３５は金利は安いものの、団信が有料というデメリットがあります。団信を利用する場合は、金利が＋０．３％高くなります。
フラット３５は団信に入らないという選択肢もありますが、その場合は配偶者を連帯債務者とするなどの条件があります。もしも契約者が亡くなってしまった場合は、連帯債務者に返済義務が移るため、残された家族に大きな負担を残すリスクがあります。
ただし、団信を利用して金利が＋０．３％上がった場合でも、フラット３５の方が安いケースが多いです。
固定期間選択型とは？絶対に借りてはいけない
| ～１０年目 | 固定金利 |
| １１年目～ | 変動金利もしくは固定金利 |
５年固定金利、１０年固定金利といった住宅ローンプランもあります。これは、固定金利と変動金利を組み合わせたプランです。
１０年固定金利の場合、最初の１０年間は金利が変わらない固定金利で借りれますが、１１年目になると変動金利にプランが変更されます。
そもそも数十年後の金利が予測できなく、リスクを抑えるために金利の高い固定金利にしているのに、途中から変動金利に変わってしまっては本末転倒です。
| １０年固定金利 | 変動金利 | |
| ～１０年目 | -2.0% | |
| １１年目～ | -0.5% | -2.0% |
また、１１年目に変更される変動金利は、優遇金利が下がります。金利は、基準金利から優遇金利が引かれたものが適用されます。つまり、優遇金利が高いほど有利です。
通常の変動金利と比較すると、１１年目以降は割高の変動金利で返済しなければならないのです。
たった１０年しか固定期間がないのなら、いっそのこと最初から変動金利で借りてしまったほうが良いです。
当初引き下げプランのワナ
固定金利の中に「当初引き下げ」という条件がついているものがあります。その名のとおり、借りはじめの一定の期間のみ、その金利が適用されます。プランによっても違いますが、１０年固定金利の場合は、当初引き下げ期間は５年程度です。
| 当初引き下げ | 全期間引き下げ | |
| ～５年 | -1.7% | -1.3% |
| ６～１０年 | -0.7% | |
| １１年～（変動金利） | -1.55% |
借りはじめの５年間は、優遇金利で大きく割引されるのですが、６年目からの金利が高くなります。
また、固定期間が終了した後の、変動金利に適用される優遇金利も低くなります。最初の５年のために、残りの金利が高くなってしまい、負担が重くなります。
マイホームを買ったばかりで貯金もスッカラカン、最初の負担を減らせるのは嬉しい、と考える方もいるかもしれません。でもまってください。住宅ローンを借りてから１０年間は、住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除で、借入額の１％が戻ってきます。３０００万円の借入なら、年間３０万円です。毎月２．５万円戻ってくると考えれば、わざわざ高い当初引き下げプランにしなくても大丈夫でしょう。
元利均等返済・元金均等返済とは？
住宅ローンの返済は「元金均等返済方式」「元利均等返済方式」の２つの方法から選べます。なんだか感じが多くて難しそうですね。
住宅ローンの返済の内訳は、元金と元利の２つで成っています。元金は実際に借りたお金、元利は利子です。３０００万円の住宅ローンを借りた場合、総返済額が３３００万円になりますので、３００万円が元利というわけです。
| 元金 | 元利 |
| ３０００万円 | ３００万円 |
元金均等返済方式とは？
元金の支払いを一定にする方法です。
元金が減ると、利子も安くなるので、だんだん返済額が減っていくという特徴があります。
逆に言えば、借りはじめの返済額が高くなってしまうのですが、住宅ローン控除などで浮いたお金で補てんすれば大丈夫です。こどもがまだ小さく家計に余裕があるうちに、早く返してしまえるプランです。
元利均等返済方式とは？
返済額を一定にするプランです。マイホームの購入費用で貯金が無くなってしまった時に、元金均等返済では家計が苦しい、という場合はこちらの方法をおすすめします。
ただし図のとおり、借りはじめは元金の割合が少ないというデメリットがあります。元金がなかなか減らないので、結果的に利息が多くなります。
| 元金均等返済 | 元利均等返済 | |
| 借入金額 | 3000万円 | 3000万円 |
| 返済期間 | 30年 | 30年 |
| 金利 | 1.5% | 1.5% |
| 初月返済額 | 120,833円 | 103,536円 |
| 総返済額 | 36,768,600円 | 37,272,768円 |
借入額と返済期間、金利はすべて同じで、返済方法が違います。
借りはじめの支払いは元金均等返済の方が１．７万円ほど高いのですが、総返済額は５０万円も安くなります。住宅ローン減税で年間３０万円ほど戻ってくることを計算にいれれば、元金均等返済で最初にたくさん返してしまったほうが良いですね。
何も言わないと、元利均等返済で契約させようとする銀行もあるので、注意しましょう。銀行にとっては利子を沢山払ってもらった方が儲かりますからね。契約書はしっかりと読み込んでからサインしましょう。
手数料・保証料・オプションプランの諸費用を考える
住宅ローンの金利の低さはもっとも重要なチェックポイントですが、手数料や保険料などの諸費用にも注意を払いましょう。
見た目の金利は低いけれど、手数料が高かったり、保険料として金利を上乗せしたりと、形を変えてお金を取ろうとする銀行も多いです。事務手数料が安いけれど保証料が必要、保証料が無料だけれど事務手数料が高いなど、銀行によって料金形式が違うのも注意が必要です。
保証料 金利＋０．２％上乗せ
住宅ローンの借り入れの際には、保証会社への加入が必要です。保証料は、金利を＋０．２％上乗せする形で支払います。
ネット銀行では、保証料が無料というプランがほとんどです。しかし、メガバンクは保証料の支払いが必要になります。三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行などは保証料として金利が＋０．２％上乗せとなります。
事務手数料 ローン額ｘ２．１６％
ネット銀行では、事務手数料としてローン額ｘ２．１６％が必要となります。３０００万円の借り入れの場合は、約６５万円必要となります。
保証料や団信が無料で、お得に見えるネット銀行ですが、事務手数料という名前でまとめてお金を取っています。借入額が上がれば、事務手数料も高くなるので、できるだけ借入額を抑えたいですね。
団体信用生命保険 金利＋０．３％上乗せ
住宅ローンの借り入れ条件のひとつに団体信用生命保険への加入があります。団信とも呼ばれます。
団信は、契約者が死亡してしまった場合に、残りのローンを全て返済完了としてくれる保険です。万が一の時に、家族に負担を残さなくて済むので、重要な保険です。
通常の住宅ローンでは、団信は最初からプランに含まれており、無料で利用できます。しかし、フラット３５では、団信の加入が任意なので、プランには含まれていません。フラット３５で団信を利用する場合は、金利に＋０．３％上乗せされます。
フラット３５で団信を利用しないで借りるという方法もありますが、その場合は配偶者を連帯債務者に立てるといった条件が付きます。
繰り上げ返済手数料
ネット銀行では、繰り上げ返済が無料です。ただし、繰り上げ返済で完済する場合に限り、数万円～数十万円の手数料がかかります。銀行によっては、１回の繰り上げ返済は最低１００万円～という条件があるので、詳細はそれぞれの銀行に問い合わせてください。
借り換えの場合も、繰り上げ返済で完済することになるので、手数料が発生するということを覚えておきましょう。
