つなぎ融資あり
今月おすすめの銀行PICK UP!
新築一戸建てにはつなぎ融資を使おう
新築一戸建てを０から建てる場合、分譲住宅を購入する際とは少し違ったスケジュールとなります。また、支払いのタイミングも少し複雑なので、事前にどのような流れとなるのか確認しておきましょう。
- 土地購入の流れ
- 住宅建設の流れ
土地購入の流れ
| １ | 土地選び | 申込金 |
| ２ | 売買契約 つなぎ融資契約 |
手付金１０％（土地代） 仲介料５０％ ローン手数料 |
| ３ | 引き渡し・決済 | 土地代９０％ 仲介料５０％ ローン融資実行 |
| ４ | 登記 | 土地の所有権を国に届ける 登記費用 |
| ５ | 古家解体工事／整地作業 | 古い建物がある場合は解体工事が必要 |
| ６ | 敷地測量／地盤調査 | 測量や地盤調査がされていない場合 |
まずは土地の購入をすすめます。土地をすでに持っている、両親や祖父母から相続する、という方はこの工程は飛ばしてください。
原則、ローンでは土地代のみしか借りれません。申込金、手付金、仲介料、登記費用、解体工事、整地作業などは、すべて自費で支払う必要があります。
また、土地代を全て支払い、土地の所有権を持たなければ建物の建設に取り掛かることはできません。土地ローンと住宅ローンをまとめて借りられるプランを使うと便利です。
住宅建設の流れ
| １ | 設計・管理契約 | 設計・管理費１０％ |
| ２ | 基本設計 | 設計・管理費３０％ |
| ３ | 正式設計 | 設計・管理費３０％ |
| ４ | 建築契約 | 建築費１０％ |
| ５ | 工事開始 | 建築費３０％ |
| ６ | 棟上げ | 建築費３０％ |
| ７ | 工事完了 住宅ローン契約 |
設計・管理費３０％ 建築費３０％ 住宅ローン手数料 住宅ローン融資実行 |
住宅建設の支払いは工程ごとに分割払いとなっています。しかし、住宅ローンは、原則、建物が完成していないと契約することができません。
住宅ローンの融資実行までに７０％の費用を支払うことになりますが、自前で用意するのは大変です。そこで、住宅ローンを前借りすることができる、「つなぎ融資」というプランを利用します。
つなぎ融資のある住宅ローン
実は、つなぎ融資のある住宅ローンというのはあまり多くありません。特に金利が安くて人気のネット銀行は、つなぎ融資などのオプションプランまで対応できていないというのが現状です。
つなぎ融資は、融資がされる月の金利が適用されます。１回目の融資と、２回目の融資が別の月になれば、その都度金利が変わります。つなぎ融資は、最終的に住宅ローンを借りる際に清算され、一本化されます。
つなぎ融資は、金利に大きな違いがあったり、利息の支払い方法が銀行ごとに異なるので注意が必要です。つなぎローンがあり、さらに住宅ローンもお得だという２つの条件を満たしたプランを紹介します。
- 楽天銀行つなぎローン
- イオンつなぎ融資
- ＡＲＵＨＩフラットつなぎ
楽天銀行つなぎローン
| 金利 | ２．６７％ |
| 事務手数料 | 10,8000円 |
楽天銀行のつなぎローンは、もっとも自由度が高く、かつ金利も安いので一番おすすめしています。住宅ローンの変動金利で借りながら、つなぎローンも組めるのは楽天銀行のみです。他銀行はフラット３５を利用しないとつなぎ融資が利用できません。
また、楽天銀行つなぎローンは、土地と建設費用をまとめてローンを組むことができます。住宅ローンで一括支払いができるので、土地ローンの事務手数料が不要となります。
楽天銀行つなぎローンでは、利息と事務手数料が前払いとなり、融資額から差し引かれるという形式となっています。
【利用例】
| 融資額 | 1000万円 |
| 融資期間 | 180日 |
| 金利 | 2.67％ |
| 利息 | 131,671円 |
| 事務手数料 | 10,8000円 |
| 振り込み額 | 9,760,329円 |
１回目の融資では事務手数料と利息を合わせた費用が差し引かれます。融資期間は、建築終了までのスケジュールから逆算して算出します。ただし、延長する場合は手数料が必要となります。
利息は前払いですが、建築期間が短くなれば、後に清算されるので余分に支払うということはありません。
180日分の利息として131,671円、事務手数料10,8000円の合計239,671円が融資額から引かれるので、実際に振り込まれる金額は9,760,329円になります。
| 融資額 | 500万円 |
| 融資期間 | 120日 |
| 金利 | 3.1％ |
| 利息 | 50,958円 |
| 振り込み額 | 4,949,042円 |
２回目からの融資では、事務手数料が不要になるので、利息分だけ差し引かれます。工事の進行ごとに必要なだけ借ります。
| 融資額 | 500万円 |
| 融資期間 | 60日 |
| 金利 | 3.0％ |
| 利息 | 24,657円 |
| 振り込み額 | 4,975,343円 |
イオンつなぎ融資
| 金利 | 店舗問い合わせ |
| 事務手数料 | 10,8000円 |
イオンつなぎ融資は、フラット３５を借りた場合のみ利用できます。変動金利で借りることができなくなるので、注意が必要です。
イオンつなぎ融資も、楽天つなぎローンと同じく、融資額から利息を差し引く形式で支払いを行います。
土地購入と建設費の両方に利用できます。
ＡＲＵＨＩフラットつなぎ
| 金利 | 3.6％～15.0％ |
| 事務手数料 | 10,8000円 |
フラット３５の専門銀行として有名なＡＲＵＨＩもつなぎ融資を持っていますが、金利が高いです。楽天銀行つなぎローンと比較すると約１％高くなっています。
ＡＲＵＨＩフラットつなぎは、事務手数料と利息が後払いとなります。住宅ローンでまとめて清算することになります。前払い方式では端数の計算がややこしくなるので、後払いの方がスマートかもしれません。
