住宅ローン金利比較

変動金利が下がっても返済額は変わらない!?

変動金利は、金利が上がるリスクばかり取り上げられています。

でも、金利が動くなら、金利が下がったら返済額も安くなるんじゃないの?

こんな疑問を持たれる方も多いでしょう。

理論的には正しいです。しかし、現在の住宅ローンの金利の仕組み上、金利が下がっても返済額が下がる可能性はほとんどありません。

どういうことなのか、詳しく解説していきます。

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実は金利は下がっていない!?

銀行の住宅ローンページを見ていると、「今月の金利」と掲載されています。当サイトでも、金利一覧を掲載しております。

これらの金利表は、毎月上がったり下がったりします。

しかし、金利が変わっている様に見えますが、実際は優遇金利が変わっているだけで、基準金利は変わっていません。

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変動金利は、基準金利から優遇金利を引いた金利が、実際に返済する際の実効金利となります。

例えば基準金利の2.475%から、2.0%優遇金利が差し引かれ、0.475%が実際に返済する際の金利となります。

基準金利 優遇金利 実効金利
1月 2.475% 2.0% 0.475%
2月 2.475% 1.8% 0.675%
3月 2.475% 2.2% 0.275%

金利が上の図のように変化したとします。

銀行のサイト上では、1月0.475%、2月0.675%、3月0.275%と表示されます。

金利が動いているように見えますね。しかし、実際は優遇金利の幅を調整しているだけで、基準金利は変わっていません。基準金利から優遇金利を引いた金額が返済額になる、と契約しているため基準金利が変わらなければ、返済額は下がりません。

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3月までに借りた人は、4月以降に優遇金利が変わっても、契約時の優遇金利がずっと続きます。

2月に借りた人は、優遇金利が低いので、基準金利が同じでも割高な返済額になります。3月に借りると優遇金利が上がり、金利がたくさん惹かれるので、結果的に返済額が下がるのです。

変動金利の基準金利が下がらないと、返済額が下がることはありません。

基準金利はすでに下がりきっている

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基準金利が下がれば、返済額も下がるのでは?

確かにその通りです。しかし、残念ながら現在、基準金利はこれ以上ないくらい低くなっており、これ以上安くなることは無いでしょう(金利が安いは良いことですが!)。

変動金利は、短期プライムレートを基準に決められております。短期プライムレートとは、もっとも優良で信頼性の高い企業が利用するローンです。短期プライムレートはさらに、日銀が民間銀行に貸し出す政策金利に影響を受けます。

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政策金利や短期プライムレートと、住宅ローンの基準金利が全く同じ動きをしているのが分りますね。

そして、政策金利がほとんど0というのもこのグラフから読み取れます。政策金利は2009年から変更が無く、0.1%となっています。つまり、もうこれ以上金利を下げる余裕はないことになります。

政策金利が下がらなければ、住宅ローンの変動金利も下がりません。

マイナス金利導入の可能性はあるか

2016年2月に日銀が民間銀行の一部の預金に対して、マイナス金利を適用しました。

マイナス金利とは

金融政策の一環として実施されたマイナス金利の導入でしたが、日銀が予想していた効果はでませんでした。マイナス金利によってローン金利は下がり、民間企業はお金を借りやすくなりましたが、銀行の利益が下がってしまう諸刃の剣でもありました。

そこで、民間銀行の救済措置として政策金利をマイナス金利にするという案が出されています。しかし、何から何までマイナス金利を導入してしまうと、行きつく先には私たちの銀行預金のマイナス金利化をも引き起こしかねません。

世界的にも政策金利のマイナスはまだ導入例がなく、日本で実施されるかは不透明です。

もし仮に政策金利がマイナスになれば、住宅ローンの変動金利もさらに引き下げられる可能性はあります。

変動金利が下がっても返済額は変わらない

  • 優遇金利の低下
  • 基準金利の低下

変動金利の金利の下がり方には2パターンあるというわけです。

毎月少しづつ変更される金利は、優遇金利が調整されているものでしょう。優遇金利が変わっても、すでに住宅ローンを借りている人には何の影響もありません。

返済額が下がる可能性があるのは、基準金利の更新です。

基準金利は、毎年4月1日と10月1日の年2回行われます。住宅ローンを借り始めた人は、この2回に注目しておきましょう。基準金利の更新時に金利が動けば、返済額も変更となります。

ただし、さきほども解説した通り、住宅ローンの変動金利が基準としている政策金利はすでに0.1%とこれ以上なく下がっており、返済額が安くなる可能性は低いです。

住宅ローンを借りたら、以降は金利が変わらないか上がると考えても良いです。

金利が下がる可能性が無いと言われるとデメリットに聞こえてしまいますが、むしろ、金利が非常に安く住宅ローンを借りやすい環境だといえます。

変動金利のリスクマネジメント▶

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