住宅ローン金利比較

変動金利が下がっても返済額は変わらない!?

変動金利は、金利が上がるリスクばかり取り上げられています。

でも、金利が動くなら、金利が下がったら返済額も安くなるんじゃないの?

こんな疑問を持たれる方も多いでしょう。

理論的には正しいです。しかし、現在の住宅ローンの金利の仕組み上、金利が下がっても返済額が下がる可能性はほとんどありません。

どういうことなのか、詳しく解説していきます。

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実は金利は下がっていない!?

銀行の住宅ローンページを見ていると、「今月の金利」と掲載されています。当サイトでも、金利一覧を掲載しております。

これらの金利表は、毎月上がったり下がったりします。

しかし、金利が変わっている様に見えますが、実際は優遇金利が変わっているだけで、基準金利は変わっていません。

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変動金利は、基準金利から優遇金利を引いた金利が、実際に返済する際の実効金利となります。

例えば基準金利の2.475%から、2.0%優遇金利が差し引かれ、0.475%が実際に返済する際の金利となります。

基準金利 優遇金利 実効金利
1月 2.475% 2.0% 0.475%
2月 2.475% 1.8% 0.675%
3月 2.475% 2.2% 0.275%

金利が上の図のように変化したとします。

銀行のサイト上では、1月0.475%、2月0.675%、3月0.275%と表示されます。

金利が動いているように見えますね。しかし、実際は優遇金利の幅を調整しているだけで、基準金利は変わっていません。基準金利から優遇金利を引いた金額が返済額になる、と契約しているため基準金利が変わらなければ、返済額は下がりません。

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3月までに借りた人は、4月以降に優遇金利が変わっても、契約時の優遇金利がずっと続きます。

2月に借りた人は、優遇金利が低いので、基準金利が同じでも割高な返済額になります。3月に借りると優遇金利が上がり、金利がたくさん惹かれるので、結果的に返済額が下がるのです。

変動金利の基準金利が下がらないと、返済額が下がることはありません。

基準金利はすでに下がりきっている

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基準金利が下がれば、返済額も下がるのでは?

確かにその通りです。しかし、残念ながら現在、基準金利はこれ以上ないくらい低くなっており、これ以上安くなることは無いでしょう(金利が安いは良いことですが!)。

変動金利は、短期プライムレートを基準に決められております。短期プライムレートとは、もっとも優良で信頼性の高い企業が利用するローンです。短期プライムレートはさらに、日銀が民間銀行に貸し出す政策金利に影響を受けます。

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政策金利や短期プライムレートと、住宅ローンの基準金利が全く同じ動きをしているのが分りますね。

そして、政策金利がほとんど0というのもこのグラフから読み取れます。政策金利は2009年から変更が無く、0.1%となっています。つまり、もうこれ以上金利を下げる余裕はないことになります。

政策金利が下がらなければ、住宅ローンの変動金利も下がりません。

マイナス金利導入の可能性はあるか

2016年2月に日銀が民間銀行の一部の預金に対して、マイナス金利を適用しました。

マイナス金利とは

金融政策の一環として実施されたマイナス金利の導入でしたが、日銀が予想していた効果はでませんでした。マイナス金利によってローン金利は下がり、民間企業はお金を借りやすくなりましたが、銀行の利益が下がってしまう諸刃の剣でもありました。

そこで、民間銀行の救済措置として政策金利をマイナス金利にするという案が出されています。しかし、何から何までマイナス金利を導入してしまうと、行きつく先には私たちの銀行預金のマイナス金利化をも引き起こしかねません。

世界的にも政策金利のマイナスはまだ導入例がなく、日本で実施されるかは不透明です。

もし仮に政策金利がマイナスになれば、住宅ローンの変動金利もさらに引き下げられる可能性はあります。

変動金利が下がっても返済額は変わらない

  • 優遇金利の低下
  • 基準金利の低下

変動金利の金利の下がり方には2パターンあるというわけです。

毎月少しづつ変更される金利は、優遇金利が調整されているものでしょう。優遇金利が変わっても、すでに住宅ローンを借りている人には何の影響もありません。

返済額が下がる可能性があるのは、基準金利の更新です。

基準金利は、毎年4月1日と10月1日の年2回行われます。住宅ローンを借り始めた人は、この2回に注目しておきましょう。基準金利の更新時に金利が動けば、返済額も変更となります。

ただし、さきほども解説した通り、住宅ローンの変動金利が基準としている政策金利はすでに0.1%とこれ以上なく下がっており、返済額が安くなる可能性は低いです。

住宅ローンを借りたら、以降は金利が変わらないか上がると考えても良いです。

金利が下がる可能性が無いと言われるとデメリットに聞こえてしまいますが、むしろ、金利が非常に安く住宅ローンを借りやすい環境だといえます。

変動金利のリスクマネジメント▶

長期返済ならフラット35

はじめて住宅ローンを借りる人、変動金利には不安があるという方には、長期固定金利が安く借りられるフラット35がおすすめです。フラット35は通常の固定金利よりも、0.5~1.0%ほど金利が安くなっています。

30年以上の長期返済プランでも、通常の住宅ローンの10年固定などと同じくらいの金利で、さらに事務手数料が半額で借りることができます。初期費用を抑えることができるので、とても助かります。

また、国の運営する機関が融資を行っているため、保証会社を利用する必要は無く、審査が比較的甘いと言われています。審査に不安がある、他の銀行で審査落ちしてしまったという方は、フラット35をトライしてみてください。

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住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を1月にしても、融資実行が2月になると、適用金利は2月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに1ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

ARUHI

15~20年 0.98 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

フラット35の専門ネット銀行。フラット35のシェアNO.1であり、フラット35を借りた人の4人に1人はARUHIを利用しています。専門家とうたっているとおり、フラット35の様々なサービスを取り扱っており、ユーザーの環境に合わせて柔軟に対応してくれます。最長50年返済ができるフラット50も取り扱っています。

特に、自己資金20%で金利が0.2%引かれるプラン(ARUHIスーパーフラット)があり、国内で最も安くフラット35を借りられます!

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ARUHI公式HP

楽天銀行

15~20年 1.1 %
21~35年 1.15 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

安いが売りのネット通販のノウハウを住宅ローンにも活用し、非常に低い金利でサービスを提供しています。楽天銀行に口座を持っているとコンビニATMが無料で使えたり、楽天ポイントに特典がつくなど、生活密着型のサービスが特徴。

また、楽天銀行フラット35は借り換え時の事務手数料が大きく割引され、借入額x0.756%となります。フラット35の借り換えなら楽天銀行がおすすめです。

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住信SBIネット銀行

15~20年 1.1 %
21~35年 1.15 %
事務手数料 借入額x1.08%※1

フラット35業界NO.1の低金利。事務手数料も借入額x1.08%※1と、通常の住宅ローンの半額で借りられます。35年の長期借り入れも、非常に低い金利で借りられます。はじめてフラット35を借りる方には住信SBIネット銀行がおすすめです。

  • フラット35業界NO.1の低金利
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  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

金利が非常に安くて魅力的な変動金利ですが、返済額が増えてしまうかもしれないデメリットを持ちます。借入金額を抑え、短期返済にすることで変動金利のリスクを最小限に抑えましょう。目安として、借入額2000万円以下、または15年以内の短期返済の方には変動金利がおすすめです。

今借りている住宅ローンを、もっと安いプランに借り換えたいという方にも、変動金利がおすすめです。金利の低い変動金利なら、返済額をグッと減らすことが可能です。

住信SBIネット銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.439 %
10年固定 0.74 %
事務手数料 借入額x2.16%

ネット銀行住宅ローンの最大手。変動金利は業界最安値の金利に加えて、170万円相当の全疾病付き団信が無料とサービスも充実。短期間の返済プランの方、借り換えを検討している方には、住信SBIネット銀行の変動金利プランをおすすめします。

  • 業界NO.1の低金利で借り換えがお得
  • 170万円相当の全疾病付き団信が無料
  • 三井住友信託銀行のグループ会社でサポートも充実

住信SBIネット銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.61 %
事務手数料 借入額x2.16%

三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資する、ネット銀行です。変動金利の安さが魅力で、特に借り換えユーザーにおすすめの住宅ローンプランです。

じぶん銀行の最大の売りは、がんと診断されたら残ローンが50%完済される、「がん50%保障」が無料で利用できることです。

また、手続きをオンライン上が全て行うことが可能で、郵送の手間や収入印紙の購入をする必要がないの嬉しいです。

  • 変動金利の安さNO.1
  • がん50%保障が0円
  • 資金移動が0円
  • 収入印紙が不要

じぶん銀行公式HP

じぶん銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

ショッピングモールを全国展開するイオングループの運営するネット銀行です。変動金利の安さが強みで、借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

イオンの各店舗に支店があり、相談やATMの利用がしやすいというのは、ネット銀行の中では非常に珍しいです。住宅ローンの返済のみではなく、メインバンクとしても利用でき、家計の管理もとても楽になります。

イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに格上げされ、イオングループの買い物が5%割引、イオンラウンジが無料で利用できるようになるといった特典もあります。お客様感謝デーでは通常の割引と合計して10%OFFになりますので、イオンでお買い物をすることが多い家庭におすすめします!

  • 変動金利が安く借り換えにおすすめ
  • イオンの買い物がすべて5%OFF!
  • イオンモールに支店があり、相談やATMが便利

イオン銀行公式HP

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