セカンドハウスローンvsフラット35

セカンドハウスローンって高いですよね。

• セカンドハウスローンを「絶対に」借りてはいけない
• セカンドハウスの購入にはフラット３５

この記事でお伝えしたいことはこの２点です。セカンドハウスを買うのにセカンドハウスローンを使わないのはなぜなのか、フラット３５を利用するメリットを紹介していきます。

住宅ローンはセカンドハウスに使えない

セカンドハウスの購入のために、通常の住宅ローンは利用できません。

●ご自身がお住まいになる住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借替資金・ 借り替えに伴う諸費用。
●住み替えの際の既存住宅売却に伴う既存住宅ローンの返済資金。

三菱東京ＵＦＪ銀行住宅ローン

【住宅ローン禁止事項】

• 車の購入・教育費の補てん　×
• 他人に貸すための住宅　×
• 投資目的の住宅　×
• 親やこどもの代理で借りる　×
• セカンドハウス　×

住宅ローンを借りる条件の中に「資金使途」という項目があります。住宅ローンで借りたお金は、特定の目的にしか使えないという制限があります。住宅ローンで借りたお金で、車を買ったり、教育費の補てんに使うといったことはできません。

また、購入する家の使い方にも条件があります。住宅ローンの場合は、自分で住むための住宅にしか使えません。人に貸すためにアパートを建てたり、投資目的で住宅ローンを借りることはできません。また、身内であっても親やこどもが住むために代わりに借りるということもできません。

あくまで「契約者本人が住むこと」が条件となります。

セカンドハウスも住むのだから、使えるのでは？と思うかもしれませんが「住民票の移動」をしなければ住宅ローンは借りれません。住民票を移動させればいいのかというと、１件目のマイホームの住宅ローンが残っている場合は、調べれば簡単に重複がバレてしまうので、やはりできません。

セカンドハウス購入にフラット３５が使える？

フラット３５は、国が主導で固定金利の住宅ローンを安く借りられるように作られたプランです。最長３５年という長期間の借り入れができます。国の運営する機関がお金を出しており、通常の住宅ローンとは「別物」という扱いですこのため、通常の住宅ローンとは貸し出し条件が違っています。

フラット３５は、セカンドハウスの購入にも利用できます。

住宅ローンと違い、住民票を移すことを条件としておらず、他の住宅ローンと重複して借りることもできます。また、通常の住宅購入時と、全く同じ条件で借りることができます。セカンドハウスだからといって金利が上がったり、手数料が高くなるという不利な条件もありません。

ただし、他にローンを組んでいる場合は、当然ですが、きちんと返済できる金額しか借りれません。

セカンドハウスローンの金利はいくら？

「セカンドハウスローン」とインターネットで検索をすると、ほとんど情報が出てきません。

大手の銀行では、三菱東京ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が取り扱っているようですが、公式サイトにもプランの詳細はあまり書かれておらずよくわかりません。

みずほ銀行の公式サイトにはチャット相談機能がついていたので「セカンドハウスローンの金利はいくらいですか？」と聞いたところ、詳細は店舗まで問い合わせてくださいという回答でした・・・。３メガバンクの公式サイトなのに、情報が載っていないというのは驚きです。

セカンドハウスローン比較

	三菱東京ＵＦＪ銀行	足利銀行	関西アーバン銀行
変動金利	3.275％	2.725％	2.675%
３年	3.700％	2.800％	2.75%
５年	3.850％	2.950％	2.95%
１０年	3.900％	3.150％	3.10%
１５年	4.700％	–	–
２０年	5.100％	4.100％	–

webサイト上でセカンドハウスローンの金利が載っている銀行を調べてみました。大手では三菱東京ＵＦＪ銀行が見つかりましたが、あとは住んでいる人しか聞いたことがないだろう地方銀行がいくつかあっただけでした。

高いですね。

それに、銀行によって金利がまちまちで、相場がよくわかりません。

セカンドハウスローンｖｓフラット３５

セカンドハウスをお探しの方であれば、少なくとも１度は住宅ローンを借りたことがあるかと思います。セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンと比較すると、２％～５％以上も高い金利となっています。できればこんな高いローンは借りたくないですね。

フラット３５については、やっと最近になって普及してきたということもあり、初耳だという方も少なくないと思います。

基本的には、フラット３５は通常の住宅ローンと同じです。ただし、固定金利しか借りれません。

	フラット３５	セカンドハウスローン
借入額	１５００万円	１５００万円
返済期間	２０年	２０年
金利	１．５％	５．１％
毎月返済額	72,381円	99,823円
総返済額	17,371,520円	23,957,683円

三菱東京ＵＦＪ銀行のセカンドハウスローンは特に高いですね。２０年固定金利では５．１％もします。

借入額１５００万円、２０年返済の場合、毎月返済額は２．７万円、総返済額では約６６０万円も差ができます。５．１％も金利があると利子の負担が大きく、１５００万円借りたのに、９００万円も利子が増えています。返済２０年のうち、８年くらいは利子の返済に使うという計算になるので、非常にもったいないですね。

なぜこんなに差があるのでしょうか？

セカンドハウスローンはなぜ高い？

そもそも、住宅ローンが安すぎる、というのが本当のところでしょう。

キャッシングローンなどでは金利が１４．０％～１８．０％ですから、１．０％～２．０％前後で借りることができる住宅ローンは、かなり割安な金利設定です。

セカンドハウスの需要はそこまで大きくなく、銀行もあまり力を入れていないというのが現状です。公式サイトの説明の無さからも「やる気の無さ」が伺えます。数こそ少ないとはいえ、必要としている人もいることは事実ですから、プラン自体は持っているという状態です。

また、フラット３５という安いプランがでてきてしまい、対抗できなくなっているのも、セカンドハウスローンの衰退の原因のひとつでしょう。わざわざセカンドハウスローンという商品を作らなくても、フラット３５で代用できてしまいますから、銀行にとっても管理がしやすくて楽なのです。

フラット３５の注意点

セカンドハウスを購入する際には、フラット３５の一択です。セカンドハウスローンやフリーローンでは、金利が高くなってしまいますから、大損してしまいます。

ただし、セカンドハウスをフラット３５で購入する際にはいくつかの注意点があります。

• 団信が有料
• 他のローンがあると審査が厳しい
• フラット３５取り扱い店のみ利用可能

団信が有料

フラット３５は団信が任意加入となっており、利用する際は有料です。これは、セカンドハウスに限らず、１件目のマイホームを購入する人でも同じです。

団信の費用は、金利に０．３％上乗せし、毎月支払うという仕組みです。ちょっと高いですね。セカンドハウスローンであれば団信は「込み」ですが、金利が高すぎるので、有料の団信を使ってもフラット３５のがお得です。

そもそも団信を利用するつもりが無いという人にとっては、余計な費用がかからないのでメリットとも言えます。ただし、団信に入らない場合は、連帯債務者を建てる必要があります。

他のローンがあると審査が厳しい

借入限度額

年収	４００万円未満	４００万円以上
基準	３０％以下	３５％以下

ローンで借りられる、限度額が決まっています。これはフラット３５に限らず、どのローンでも同じですね。

複数のローン組んでいた場合は、それらのローンも全て含めて計算されます。年収４００万円であれば、年間１４０万円までの支払いができることになり、毎月返済額は１１．７万円まで可能です。しかし、１件目の住宅ローンで毎月１０万円支払っている場合は、セカンドハウス用には１．７万円分しか借りれないのです。

【他ローン返済額】１０万円
【金利】１．５％
【返済期間】２０年

年収	借入限度額
４００万円	345万円
５００万円	949万円
６００万円	1,554万円
８００万円	2,763万円
１０００万円	3,971万円7

この表は「限度額」なので、必ずしもこの金額を借りられるとは限りません。また「手取り年収」で計算すると、手元に残るお金は１００万円以上も下がってしまうので注意してください。

フラット３５取り扱い店のみ利用可能

フラット３５は、すべての銀行で取り扱っているわけではありません。特に、金利が安いと評判のネット銀行の中には、フラット３５を持っていなかったり、あまり安くないという銀行もあるので、注意が必要です。

フラット３５がお得な銀行で、セカンドハウスを購入しましょう。

また、住宅ローンの申し込み時期と、金利の決定のタイミングには注意が必要です。返済額に適用される金利は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。申し込みや契約を１月にしても、融資実行が２月になると、適用金利は２月の金利となります。住宅ローンは申し込みや審査などの手続きに１ヶ月以上時間がかかります。狙っていた金利と違っていた・・・とならないように、早めに手続きをすすめましょう。

15~20年	1.04 %
21~35年	1.02 %
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ARUHIフラット35公式HP

15~20年	1.04 %
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事務手数料	借入額x1.08% 借入額x0.756%（借り換え）

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楽天銀行フラット35公式HP

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21~35年	1.12 %
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住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP