変動・固定・フラット３５？正しい住宅ローンの選び方

住宅ローンプランの特著

	変動金利	固定金利	フラット３５
融資元	銀行	銀行	住宅金融支援機構
メリット	金利が低い	金利が変わらない	金利が割安 金利が変わらない 審査があまい
デメリット	金利が変動する	金利が高い	団信が有料

住宅ローンのプランは「変動金利」と「固定金利」の大きく２つに分けられます。

それぞれのプランごとにメリットとデメリットがあり、どのようなプランで組むべきか慎重に選ぶ必要があります。

• 変動金利：短期間で返済する。借り換えの場合。
• 固定金利：長期間じっくりと返済する。新規で借りる場合。

金利が低いからと言って、変動金利で３０年を超える長期返済を組んでしまうと、金利が上がるリスクが非常に高まります。一方で、借入額が少ない場合は、安い変動金利で借りて、短期間で返してしまった方がお得です。

住宅ローン金利はどう決まる？金利予想の仕方

変動金利とは？

変動金利の最大の魅力は、金利の低さです。しかし、金利が上がり、返済額が増えてしまうというリスクもあります。

変動金利と固定金利どちらがお得？という質問をよくされますが、この２つを天秤にかけることは間違いです。

まず、変動金利の金利がどこまで上がる可能性があるのか、というのはプロでもわかりません。５年ごとに０．５％程度の上昇なら変動金利のが有利・・・と仮定しても、実際にそうなる保証はないです。変動金利は言わば「ギャンブル」と言ってもよいでしょう。

変動金利は、金利が上がるリスクをコントロールできる人でなければ借りてはいけません。

• 借入額が少ない（２０００万円以下）
• 短期間で返済できる（２０年以下）
• 住宅ローンを借り換える

変動金利のメリット・デメリット

固定金利とは？

固定金利は２つのタイプがあります。「全期間」と「期間選択」できる固定金利があります。

「全期間」では、その名前のとおり、借りている間ずっと金利が変わりません。「期間選択」では、固定金利の期間を選べます。例えば、１０年固定金利であれば、始めの１０年間は固定金利として借り、１１年目以降は変動金利に変わります。

どちらのプランがいいのかというと、固定金利を借りる場合は、絶対に「全期間」にしましょう。

固定金利のメリットは、将来の金利の変動リスクに備えることです。それなのに、始めの数年間を固定にして、後から変動金利になってしまっては、本末転倒です。また、固定期間が終了した後の変動金利は、最初から変動金利を借りた場合よりも割高な金利となるので注意してください。

固定金利のメリット・デメリット

フラット３５とは？

フラット３５とは、国の運営する住宅金融支援機構と民間の銀行の共同で提供される住宅ローンです。フラット３５では、全期間固定のみ利用できます。

金利の低さに惹かれて変動金利を借りた人が、金利の上昇によって返済が苦しくなってしまい、破産してしまうケースが後を絶ちません。リスクを知りつつも、高い固定金利では借りられないという家庭が多いのです。

そこで国が政策として、長期固定金利を安く借りられるようにと作ったのが、フラット３５です。

フラット３５は、通常の住宅ローンと同じように民間の銀行で借りることができますが、貸し出されるお金は国から出ています。銀行はあくまで窓口業務のみ担うという形のため、銀行にとってもリスクが少なく、低金利で貸し出しができるのです。極端な話をすると、返済を滞納されても元々は国のお金なので、銀行はまったく損しないのです。

このため、フラット３５は固定金利が安く借りられる上、審査があまいという特徴を持ちます。

固定金利で借りる場合は、フラット３５を利用することをおすすめします。

元利均等返済・元金均等返済とは？

住宅ローンの返済は「元金均等返済方式」「元利均等返済方式」の２つの方法から選べます。なんだか感じが多くて難しそうですね。

住宅ローンの返済の内訳は、元金と元利の２つで成っています。元金は実際に借りたお金、元利は利子です。３０００万円の住宅ローンを借りた場合、総返済額が３３００万円になりますので、３００万円が元利というわけです。

返済額の内訳

元金	元利
３０００万円	３００万円

元金均等返済方式とは？

元金の支払いを一定にする方法です。

元金が減ると、利子も安くなるので、だんだん返済額が減っていくという特徴があります。

逆に言えば、借りはじめの返済額が高くなってしまうのですが、住宅ローン控除などで浮いたお金で補てんすれば大丈夫です。こどもがまだ小さく家計に余裕があるうちに、早く返してしまえるプランです。

元利均等返済方式とは？

返済額を一定にするプランです。マイホームの購入費用で貯金が無くなってしまった時に、元金均等返済では家計が苦しい、という場合はこちらの方法をおすすめします。

ただし図のとおり、借りはじめは元金の割合が少ないというデメリットがあります。元金がなかなか減らないので、結果的に利息が多くなります。

	元金均等返済	元利均等返済
借入金額	3000万円	3000万円
返済期間	30年	30年
金利	1.5%	1.5%
初月返済額	120,833円	103,536円
総返済額	36,768,600円	37,272,768円

借入額と返済期間、金利はすべて同じで、返済方法が違います。

借りはじめの支払いは元金均等返済の方が１．７万円ほど高いのですが、総返済額は５０万円も安くなります。住宅ローン減税で年間３０万円ほど戻ってくることを計算にいれれば、元金均等返済で最初にたくさん返してしまったほうが良いですね。

何も言わないと、元利均等返済で契約させようとする銀行もあるので、注意しましょう。銀行にとっては利子を沢山払ってもらった方が儲かりますからね。契約書はしっかりと読み込んでからサインしましょう。

手数料・保証料・オプションプランの諸費用を考える

住宅ローンの金利の低さはもっとも重要なチェックポイントですが、手数料や保険料などの諸費用にも注意を払いましょう。

見た目の金利は低いけれど、手数料が高かったり、保険料として金利を上乗せしたりと、形を変えてお金を取ろうとする銀行も多いです。事務手数料が安いけれど保証料が必要、保証料が無料だけれど事務手数料が高いなど、銀行によって料金形式が違うのも注意が必要です。

保証料　金利＋０．２％上乗せ

住宅ローンの借り入れの際には、保証会社への加入が必要です。保証料は、金利を＋０．２％上乗せする形で支払います。

ネット銀行では、保証料が無料というプランがほとんどです。しかし、メガバンクは保証料の支払いが必要になります。三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行などは保証料として金利が＋０．２％上乗せとなります。

事務手数料　ローン額ｘ２．１６％

ネット銀行では、事務手数料としてローン額ｘ２．１６％が必要となります。３０００万円の借り入れの場合は、約６５万円必要となります。

保証料や団信が無料で、お得に見えるネット銀行ですが、事務手数料という名前でまとめてお金を取っています。借入額が上がれば、事務手数料も高くなるので、できるだけ借入額を抑えたいですね。

団体信用生命保険　金利＋０．３％上乗せ

住宅ローンの借り入れ条件のひとつに団体信用生命保険への加入があります。団信とも呼ばれます。

団信は、契約者が死亡してしまった場合に、残りのローンを全て返済完了としてくれる保険です。万が一の時に、家族に負担を残さなくて済むので、重要な保険です。

ネット銀行の通常の住宅ローンでは、団信は最初からプランに含まれており、無料で利用できます。しかし、地方銀行ではプランに団信が含まれていないことが一般的です。このため、借入の際には実際には団信費用として０．３％金利が上乗せされることになります。

フラット３５では、団信の加入が任意なので、プランには含まれていません。フラット３５で団信を利用する場合は、金利に＋０．２％上乗せされます（通常プランより安い）。

繰り上げ返済手数料

ネット銀行では、繰り上げ返済が無料です。ただし、繰り上げ返済で完済する場合に限り、数万円～数十万円の手数料がかかります。銀行によっては、１回の繰り上げ返済は最低１００万円～という条件があるので、詳細はそれぞれの銀行に問い合わせてください。

借り換えの場合も、繰り上げ返済で完済することになるので、手数料が発生するということを覚えておきましょう。