住宅ローン金利比較

住宅ローン特約を売買契約時に絶対につけなさい!

住宅の売買契約を結ぶ際に、この2点を必ず確認してください。

  • 住宅ローン特約
  • 手付解除期日

不動産屋に口頭で確認するのではなく、契約書のどこに記載されているか自分の目で見てしっかりチェックしましょう。

分からないことがあれば、理解できるまで絶対に契約を結んではいけません。

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住宅ローン特約とは?

住宅ローン特約とは、もしも住宅ローンを借りれなかった場合に、物件の売買契約を白紙撤回できる、という約束です。

この契約がなぜ必要になるのか、マイホーム購入と住宅ローンの手続きの流れを見てみると良く分かります。

手続きの流れ
  物件購入 住宅ローン 支払い
1 情報収集・下調べ 情報収集・下調べ  
2 物件・モデルルーム見学  
3 購入申し込み ローン申し込み 申込金10万円
4 仮審査  
5 売買契約 本申し込み 手付金100万円 仲介料の50%
6 本審査  
7 内覧チェック ローン契約 住宅ローン手数料
8 決済・物件引き渡し 融資実行 残りの物件費用 仲介料の50%
9 引っ越し・確定申告    

【5】物件購入の売買契約は、住宅ローンの本審査の前に行われます。つまり、住宅ローンが借りられるか分からない状態で、契約を結ぶ必要があるのです。

これは、住宅ローンの審査のために、本当に家を買うという証明として売買契約書類が必要だからです。これがなければ、マネーロンダリングや詐欺などに利用されてしまうため、仕方がないことなのです。

しかし、購入者にとっては大きなリスクになります。仮審査に通っていたとしても、本審査が通る保証はありません。物件の売買契約を結んだのに、住宅ローンが借りれないとなると、大きなトラブルになってしまいます。

売買契約時には、手付金100万円と、不動産仲介料の50%を支払います。不動産仲介料は物件価格の3%ほどですから、3000万円の物件であれば、45万円を契約時に支払います。

もしも住宅ローンが借りられず、契約破棄になってしまった場合、145万円が払い損となってしまいます。

住宅ローン特約があれば、契約前まで巻き戻ってやり直すことができ、手付金や仲介料も返金されます。

住宅ローン特約の利用方法

住宅ローン特約は、良心的な不動産屋なら最初から契約書に記載されていることもあります。

しかし、法的なルールがあるわけではないので、住宅ローン特約が無い不動産屋も珍しくありません。

長い契約書から探すのが大変な場合は、住宅ローン特約はあるのか、直接不動産屋に問い合わせて契約書のどこに書いてあるか確認しましょう。もしない場合は、契約書に追記してもらうよう交渉してください。

住宅ローン特約は、一般的には費用が掛かるものではありません。

もしも、はじめから契約書に住宅ローン特約の記載がなく、追記するのに料金がかかるというのであれば、あまり良い不動産屋ではないかもしれません。割高な仲介料をふっかけられる可能性もあるので、注意してください。

他の不動産屋に乗り換えることを検討しても良いでしょう。別の不動産屋でも、問題なく同じ物件を仲介してもらえます。

住宅ローン特約の注意点

  • 借入額
  • 対象銀行
  • 期限

住宅ローン特約の条項には、「借入額」「対象銀行」「期限」の3つが記載されます。

借入額は、住宅ローン特約で保証される金額です。満額記載されていなければ、修正してもらいましょう。

住宅ローン特約では、複数の銀行の審査を受けることを条件にする場合があります。もしも、自分の希望していた銀行の審査が落ちてしまった場合でも、記載されている銀行の審査を全て受けなければなりません。

金利の安いA銀行に落ちてしまったから、住宅ローン特約を利用して契約解除する、ということはできません。B銀行で審査が通った場合は、B銀行で借りなければなりません。B銀行の借り入れを拒否すると、住宅ローン特約は適用外となります。

住宅ローン特約には、期限が定められます。1年も2年も待ってもらうことはできません。期限が過ぎてしまったら、住宅ローン特約は利用できなくなります。もちろん、特約期間が過ぎても、住宅ローンの審査が通り支払いができれば、問題なく物件を購入できます。

手付解除期日とは?

物件の売買契約を結ぶ際には、手付解除期日がいつなのか確認しましょう。

これは、契約解除ができる期限です。

契約してから1年も2年も待たせることはできません。売主にとっては、待っている間も固定資産税や管理費の支払いが必要なので、できるだけ早く売りたいのです。

手付解除期日を超えたとしても、契約解除をすることは可能ですが、違約金の支払いを求められます。違約金の相場は物件価格の2割ですので、3000万円の物件であれば、600万円という非常に大きな金額になります。

手付解除期日が何日かという法的な決まりはありません。1週間という短い期間しか設定していない不動産屋もあります。

住宅ローンの本審査は数週間~1ヶ月以上かかることもありますから、それを見越して期限を決めておくべきです。

一般的には、住宅ローン特約の期限と同じにします。

また、手付解除期日と支払期日は別物なので、勘違いしないでください。あくまで契約解除時の違約金の有無を決める期日です。手付解除期日を過ぎても、支払期日内に振り込めば違約金は不要です。

住宅ローン特約の確認ポイント

  • 期限をできるだけ長くしてもらう
  • 割高な銀行は除外してもらう

物件の売買契約時には必ず、住宅ローン特約と、手付解除期日を確認してください。

契約書に記載されていない場合は、追記するよう交渉しましょう。

住宅ローン特約と手付解除期日は、住宅ローンの審査にかかる時間を見越して、十分な時間を貰ってください。

また、住宅ローン特約の対象銀行は、できるだけ安い銀行のみにしてもらいます。希望していた銀行の審査に落ちてしまい、割高な銀行で借りることになってしまっては損です。

住宅ローン特約や手付解除期日の設定は、お金がかかるものではありません。不利な条件となるなら、契約をしないという毅然とした態度で交渉にのぞみましょう。

気に入った物件を諦めたくない、と下手になってはいけません。売主にとっては仲介先が違っても売れればいいので、別の不動産屋に依頼すれば代わりに手続きをしてもらえます。

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